Dueveien 9

Dueveien 9, 2016 FROGNER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 273, bruksnummer 148, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Frogner Senter Borettslag A/L, organisasjonsnummer 941 591 868

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
2. etasje 104 kvm: Entré/gang, bad, tre soverom, stue og kjøkken, samt teknisk rom.

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 10 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer en bod beliggende i felles gang utenfor leiligheten, samt et teknisk rom i leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Våtrom - Bad :
- Overflater vegger: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser på toalettkasse, samt sprekker i flisfuger. Eksakt årsak er ikke kjent. Bomlyd indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
- Fallforhold (gulv): Målbart lokalfall rundt sluket er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 2 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Tilnærmet flatt gulv.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under badekar er utilfredsstillende.
- Sanitærutstyr / innredning: Det registreres noe svelleskader på sokkel under innredning, samt noe slitasje på innredning. Oppgradering/tiltak bør vurderes. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. TG2 settes for å belyse risiko.

Kjøkken:
- Avløpsrør: Det er redusert avrenningshastighet i avløp til oppvaskkum. Rensing av avløpssystemet bør påregnes.
- Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder og slitasje. Oppgraderinger bør vurderes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Varmtvannsbereder og vaskemaskin er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Ugunstig plassering. Tiltak anbefales.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Gulvflater bærer preg av alder og slitasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i soverommene, kun åpningsbare vinduer. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Annet: Plassbygget tv-bord/skjenk under vinduer i stue har svelleskader i topp-plate. Oppgraderinger/tiltak bør påregnes.

Etasjeskiller - 2.etasje :
- Skjevhetsmåling: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er på tilfeldig steder oppmålt til 16 mm i stue og 7 mm på soverom 1. TG2 settes for høydeforskjeller på 15 mm eller mer målt over hele lengden/bredden på rommet. TG2 gjelder for stue.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på eventuelt elektrisk anlegg som er montert før 1999. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap. Kursoversikt samsvarer ikke med antall sikringer. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Dører og vinduer:
- Dører: Det registreres skader på entrédør. Entrédør bør skiftes ut. Til informasjon: selger opplyser om at det er en pågående forsikingssak vedrørende entrédør, og at den skal skiftes før salg

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den.
- Nærhet til barnehage, skole, bibliotek, hall, svømmehall, apotek, frisør, fastfood, Kiwi og mye annet som du finner på små sentere.
Tenker dere mer på selve boligen: Til tider noe klukk, klukk etter vanntapping på kjøkken, ikke drypp, men noe klukking. Lite varme komponenter, kun varmekabler på bad. Trenger nok noe oppgradering.

E N T R E
Entre av god størrelse med gode muligheter for klesoppheng og skooppbevaring.

K J Ø K K E N
Kjøkkeninnredningen antas å være fra 2004, bekreftet gjennom avløpsrør under oppvaskkum. Løsningen er delvis åpen med glatte fronter, samt to fronter med glassfelt. Benkeplatene er utført i heltre og rustfritt stål, med integrert dobbel oppvaskkum.

S T U E
Stuen er romslig og har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og en åpen romfølelse. Fra stuen er det direkte adkomst til en balkong, som forlenger oppholdsarealet og gir gode muligheter for både avslapning og sosiale sammenkomster utendørs.

S O V E R O M
Leiligheten disponerer tre soverom, alle av god størrelse. Soverommene har gode lysforhold med vindusflater som gir naturlig dagslys.

B O D
Leiligheten disponerer en bod beliggende i felles gang utenfor leiligheten, samt et teknisk rom i leiligheten.

Hvitevarer som medfølger salget:
Innebygget komfyr, innebygget oppvaskmaskin, innebygget kjøleskap, vaskemaskin og tørketrommel

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 06.11.1987. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Se merknader som fremgår av vedlagte befaringsrapport av 20.10.1987.
Befaringsrapporten er ikke mottatt og det er derfor ikke kjent hva som fremgår.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

I de godkjente byggetegningene er kjøkkenet opprinnelig plassert i rommet ved stua. I dag er kjøkkenet flyttet ut, og rommet er tatt i bruk som soverom. Mellom badet og det omgjorte soverommet er det etablert et teknisk rom/vaskerom.

Deler av kjøkkenet utgjorde opprinnelig en bod. Denne boden er nå fjernet, og kjøkkenet er etablert i deler av arealet der boden tidligere lå.

Videre er deler av kjøkkeninnredningen tatt i bruk til varig opphold uten at dette er bruksendret eller omsøkt, og tiltaket er heller ikke godkjent av kommunen.

Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

 Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

3205/273/148/11:
21.10.1987 - Dokumentnr: 8330 - Sameieavtale
Overført fra: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:148 Snr:1
- Omhandler fordeling av diverse som er borettslagets eiendeler, samt vedlikehold- og renholdsansvar
Gjelder denne registerenheten med flere

04.07.2000 - Dokumentnr: 5433 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:1
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:2
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:3
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:4
- Avtale for oppføring av eiendom på gitt tomt, benyttelse av fellesarealer og adkomstrett til parkeringskjeller. Den omhandler også felles ansvar for vedlikehold av garasjeport og utstyr.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:148 Snr:1
Gjelder denne registerenheten med flere

13.06.2016 - Dokumentnr: 527020 - Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Elvia AS
Org.nr: 980 489 698
- Overenskomst om rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon.
Overført fra: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:148 Snr:1
Gjelder denne registerenheten med flere

26.03.2018 - Dokumentnr: 586115 - Bestemmelse om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:5
Overført fra: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:148 Snr:1
- Sikrer adkomstrett for rettighetshavere, samt tilgang til avfallsbrønner. Videre sikres rettigheter til å ha liggende og vedlikeholde kabler og ledninger i grunnen.
Gjelder denne registerenheten med flere

26.03.2018 - Dokumentnr: 586115 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:5
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:1
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:2
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:3
Rettighetshaver: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:9 Snr:4
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Overført fra: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:148 Snr:1
- Denne er forespurt, men ikke mottatt.
Gjelder denne registerenheten med flere

09.12.2020 - Dokumentnr: 3460146 - Reseksjonering
Snr: 11
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 30/2730
Vederlag: NOK 0
Omsetningstype: Uoppgitt
- Omhandler deling av seksjon, fellesareal, sameiebrøk og bruksformål. Seksjon 1 forblir næring (boder) og seksjon 2 endrer bruksformål til boliger.

13.12.2024 - Dokumentnr: 2369967 - Bestemmelse om parkering
Rettighet hefter i: Knr:3205 Gnr:273 Bnr:150
- Sameieavtale om rett til parkering på terreng. Rettighetshaver plikter til å bære sin forholdsmessige andel av kostnadene knyttet til drift og vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Dueveien 9 ligger i et trygt og sentralt boligområde på Frogner i Lillestrøm kommune, perfekt for barnefamilier. Herfra er det kort vei til flere butikker, barnehager, samt barne- og ungdomsskoler. Kollektivtransport med både buss og tog er lett tilgjengelig. Rundt skolen finner du friområder med lekeplass, idrettsanlegg, fotballbane, skaterampe og svømmehall.

Frogner IL har et moderne idrettsanlegg med flerbrukshall og kunstgressbane, som ble ferdigstilt høsten 2017. Anlegget inneholder blant annet klatre- og buldrevegger samt treningsrom. Eiendommen ligger også nær vakre friluftsområder langs Leira, som tilbyr gode fiskemuligheter, samt kort avstand til turstier i Romeriksåsen og på Vilbergfjellet. Området har et godt utbygd nett av gang- og sykkelstier, og golfbane i nærheten.

Frogner sentrum ligger også i nærheten, og her kan dagligvarebehovet dekkes hos blant annet Kiwi Frogner og Kiwi Fjellbo. For et bredere utvalg av butikker finnes Romerikssenteret, Skedsmo Senter og Strømmen Storsenter i nærheten. Strømmen Storsenter er kjent som et av landets mest omfattende kjøpesentre med over 200 butikker og tilknyttede tjenester.

Kollektivtransporten i området er godt utviklet, med nærmeste bussholdeplass ved Frogner sentrum, kun 100 meter fra boligen. Frogner stasjon, omtrent 400 meter unna, har togavganger hver halvtime mot Oslo/Drammen og Dal/Jessheim. Med bil tar det cirka 10 minutter til Skedsmokorset, 15 minutter til Lillestrøm, 16 minutter til Strømmen, 17 minutter til Oslo Lufthavn og 27 minutter til Oslo Sentralstasjon.

Fra eiendommen er det gangavstand til Frogner barne- og ungdomsskole, som åpnet høsten 2016. Det er også kort vei til videregående skoler i Skedsmo, Lillestrøm og Sørumsand, samt et bredt utvalg av både private og kommunale barnehager. Høyskolen i Oslo og Akershus har sin campus på Kjeller, i nærheten av Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
-Brusletta barnehage (0–5 år) 0.2 km
-Frogner barnehage (1–5 år) 0.5 km
-Frogner aktivitetsbarnehage (0–5 år) 0.9 km

Skoler
- Frogner skole (1-10.kl) 0.2 km
- Lillestrøm videregående skole 9.7 km
- Skedsmo videregående skole 10.5 km

 Eiertomt på 3 203 kvm som tilhører borettslaget.    

Leiligheten disponerer 1 egen garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg. Det er mulighet for montering av el-bil lader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål i henhold til reguleringsplan Brusletta (frogner 2) datert 30.04.1999, sist revidert 01.04.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 30.04.1999, sist revidert 04.058.2004. 

Iht. kommuneplan er området boligen ligger i, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, sentrumsformål - nåværende, tjenesteyting - nåværende, idrettsanlegg - nåværende og kollektivnett - nåværende.

Det foreligger sikringssone for høyspenningsanlegg og båndlegging. Ny bebyggelse og anlegg skal ikke oppføres innenfor hensynssone for høyspennings kraftledninger. Hensynssonen gjelder til bebyggelsens nærmeste bygningsdel (terrasse, takutspring, vegg, sålekant m.m.). Det må ikke foretas endringer av terrenget i høyspenningssonen uten at dette er skriftlig godkjent av netteier.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  10 171,-  pr. mnd. og inkluderer:

Kommunale avgifter, trappevask, renter/avdrag andel fellesgjeld, forretningsførsel, grunnpakke kabel-tv internett, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6 683
Renteutgifter kr 2 566
Avdrag kr 922

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.521 kwh. pr. år.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 054 392,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 217 566.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 42 837,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 494 890,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 885 305,- pr. 30.06.25 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,44%, fra 24.07.25
Lånets løpetid: 15.11.21- 30.12.46

4 600 000,00 Prisantydning
494 890,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 094 890,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 114 142,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Sølvberg, Morten Steinar Haga Sølvberg og Erlend Sølvberg

Leiligheten er tilknyttet Frogner Senter Borettslag A/L. Borettslaget består av 22 leiligheter.
Forretningsfører er BORI BBL, tlf. 63890200
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold i borettslaget er kun tillatt etter skriftlig avtale med styret for hvert enkelt dyr.
Planlagte påkostninger:  Det er ikke planlagt større vedlikeholdsoppgaver eller påkostninger nå.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene.

Det ble nylig avholdt en ekstraordinær generalforsamling for å stemme over innføring av IN-ordning. Ordningen blir vedtatt med oppstart fra 01.01.2026.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 6 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 634,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto, fra  kr 4 500,00
Tlstandsrapport   kr 11 000,00

Oppdragsnummer 59-0094/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2594

Sist oppdatert: 27. september 2025 kl. 14:59