Ragnhild Jølsens veg 44C

Ragnhild Jølsens veg 44C, 2006 LØVENSTAD
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 206, ideell andel 1/1
Andelsnummer 480, Løvenstad borettslag, organisasjonsnummer 953303787

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm: Entré, stue, kjøkken, baderom og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 12 kvm: Innglasset balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.11.2025 utført av Anticimex AS v/Magnus Slåtsveen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i murkonstruksjon og er fra 1964. Boligbygget går over fire etasjer samt kjeller, med gulv mot grunn og grunnmur av betong. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av mur, og utvendige fasader er forblendet med teglstein og pussede/malte flater. Taket er en tilnærmet flat konstruksjon tekket med papp/membran, men ble ikke besiktiget under befaringen. Vinduene har rammer og karmer av tre med to-lags glass fra 2003 og 1988, og har tilluftsventiler.

Det er gitt TG2 for følgende:
Baderom:
- Vannrør
- Overflater vegger
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk
Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk
- Vannrør
- Innredning
- Avløpsrør
Øvrige rom:
- Overflater vegger
- Innerdører
Vannbåren varme
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget
Dører og vinduer

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Styret har informert megler om at avtrekksventil på kjøkken må remonteres og tilfredsstillende løsning for luftstrøm må ordnes. Det er i dag bygd et hjørneskap over opprinnelig avtrekksventil som hindrer luftstrømmen. Kjøper må bekoste dette.

Velkommen til Ragnhild Jølsens veg 44C - En pen og romslig 3-roms andelsleilighet med god og funksjonell planløsning.

E n t r é
Leiligheten har en lys og romslig entré med god plass til garderobeløsning.

S t u e
Boligen er gjennomgående, og stuen har store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys og en behagelig atmosfære.
Her er det god romfølelse og plass til både sofagruppe og spisebord.
Fra stuen er det utgang til en innglasset balkong på ca. 12 kvm, som fungerer som en forlengelse av stuen og gir et lunt og trivelig uterom.

K j ø k k e n
Kjøkkenet ligger i eget rom og har en innholdsrik innredning med godt med skap- og benkeplass. Ved vinduet er det plass til spisebord.
Innredningen har glatte fronter, takhøye skap og heltre benkeplate.
Enkelte overskapsdører har glassfelt. Det er kitchenboard og belysning mellom overskap og benk.
Integrerte hvitevarer inkluderer nedfelt induksjonstopp og oppvaskmaskin samt frittstående kjøleskap. Stekeovn og mikrobølgeovn er plassert i høyskap, og det er nisje med plass til kjøleskap.
Stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin er fra 2023 og platetopp fra 2016. Alle hvitevarene på kjøkken medfølher, men kjøper må forvente normal slitasje som følge av alder og bruk.

B a d
Badet ble pusset opp i 2016 og har flislagte gulv og vegger, downlights i himling og varmekabler i gulv.
Rommet er innredet med servantskap med heldekkende servant, speilskap med integrert belysning, dusjhjørne med hånddusj og regndusj, samt frittstående badekar.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne, plassbygde hyller for oppbevaring og opplegg for vaskemaskin.

S o v e r o m
Leiligheten har to romslige soverom, begge med skyvedørsgarderobe.

Oppvarming med radiatorer tilkoblet felles varmesentral. Det er elektrisk gulvvarme på baderommet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest datert 13.10.1971, samt for nye balkonger datert 14.03.2005.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr. 101109, tinglyst 22.03.1966, Bestemmelse om bebyggelse:
Rettighetshaver er gnr. 106, bnr. 201.
Dagboknr. 105013, tinglyst 18.09.1975, Skjønn:
Bestemmelse om veg.
Dagboknr. 6869, tinglyst 29.06.1990, Erklæring/avtale:
Rett for Rælingen E-verk til vederlagsfritt å føre opp trafokiosk på eiendommen, med rett til vedlikehold.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Løvenstad, et veletablert og familievennlig område i Rælingen. Her kombineres nærhet til servicetilbud med umiddelbar tilgang til marka, noe som gir en ukomplisert og aktiv hverdag. De daglige innkjøpene kan enkelt gjøres på Coop Extra Løvenstad, kun et par minutters gange unna, mens Strømmen Storsenter og Lillestrøm sentrum ligger en kort kjøretur unna for et utvidet utvalg av butikker og serveringssteder.

For barnefamilier er beliggenheten spesielt praktisk. Det er kort og trygg gangavstand til Løvenstad barneskole og Sandbekken ungdomsskole. Flere barnehager, som Løvenstad og Løvlia barnehage, ligger også i umiddelbar nærhet. Nærmiljøet byr på et godt fritidstilbud med fotballbaner ved Løkkeveien, et aktivt idrettslag, og Sandbekken ungdomsklubb som er en sosial møteplass for de eldre barna.

Området gir direkte tilgang til flotte naturopplevelser i Østmarka, med turstier som starter like ved. Her kan man legge ut på søndagsturer, løpeturer eller skiturer på vinterstid via løypenettet. Populære turmål som Bjønnåsen, med sin panoramautsikt, og Åmotdammen for bading og fiske, er lett tilgjengelige. For innendørs aktiviteter finnes Sandbekken Bad med svømmebasseng og flere treningssentre i nærheten.

Kollektivtilbudet er godt med bussholdeplassen Løvenstad senter kun et steinkast unna, med hyppige avganger mot Lillestrøm stasjon. Dette gir en effektiv reisevei til togforbindelser mot både Oslo S og Gardermoen. For de som pendler med bil, tar det i underkant av 20 minutter til Oslo sentrum utenfor rushtiden. Det er også tilrettelagt med ladepunkter for el-bil på fellesområdet.

Løvenstad skole (1-7 kl.)
Rud skole (1-7 kl.)
Blystadlia skole (1-7 kl.)
Sandbekken ungdomsskole (8-10 kl.)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Løvenstad barnehage (1-5 år)
Løvlia barnehage (1-5 år)
Bårliskogen barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen er en andelsleilighet som tilhører et borettslag med en felles tomt på 44 200m². Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater.

Leiligheten disponerer parkeringsplass 480. Parkering etter borettslagets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Løvenstad skal omformes og fornyes, for å legge til rette for en god tettstedsutvikling. Rælingen kommune har startet arbeidet med en områdereguleringsplan for Løvenstad.

Løvenstad er et av kommunens prioriterte vekstområder, og en del av bybåndet, som strekker seg mellom Oslo og Lillestrøm.
Innenfor prioriterte vekstområder skal det tilrettelegges for en høyere arealutnyttelse med en sterkere konsentrasjon av bolig- og arbeidsplassvekst.

Eiendommen er i ht. reguleringsplan Løvenstad bo- og omsorgssenter datert 11.11.1998 og senere revidert 11.02.2015, regulert til blokkbebyggelse.
Iht. kommuneplanen 2022-2033 er området avsatt til nåværende boligbebyggelse med tilhørende bestemmelser.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 305,-  pr. mnd. og inkluderer: motorvarmer, betjening fellesgjeld, tv/internett, trappevask, vaktmestertjeneste, varmtvann og fjernvarme, utvendig sommer- og vintervedlikehold samt vedlikehold av bygningsmasser og fellesarealer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 01.01.2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 246,-
Avdrag kr 1 577,-
Driftsutgifter kr 5 447,-
Motorvarmer kr 35,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 500,- pr. år. / 3 800 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet kabel-tv/internett fra Telia og har avgift inkl. i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Inkludert i felleskostnader

Formuesverdi for 2024 var kr 909 721,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 638 884,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 12 540,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 345 773,- pr. 18.11.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 117 777 325,- pr. 18.11.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1
Restgjeld: kr 21 129 056,-
Andel saldo: kr 62 031,-
Rentebetingelser: 3,13%
Lånets løpetid: 31.12.05 - 31.12.35

Lån 2
Restgjeld: kr 48 124 686,-
Andel saldo: kr 141 286,-
Rentebetingelser: 3,13%
Lånets løpetid: 31.12.05 - 31.12.35

Lån 3
Restgjeld: kr 31 732 410,-
Andel saldo: kr 93 161,-
Siste renteendring - 5,35%, fra 18.11.25
Lånets løpetid: 10.11.22 - 31.07.50

Lån 4
Restgjeld: kr 1 922 012,-
Andel saldo: kr 5 642,-
Siste renteendring - 5,35%, fra 18.11.25
Lånets løpetid: 30.06.23 - 31.10.50

Lån 5
Restgjeld: kr 14 869 161,-
Andel saldo: kr 43 653,-
Siste renteendring - 5,30%, fra 18.11.25
Lånets løpetid: 13.03.25 - 31.12.50

Borettslag har inngått avtale om fastrente på 3,126% i 10 år fra 01.07.22 på lån i Husbanken.

Det er søkt om lån ca. kr 31 000 000,- for vedlikeholdsprosjekt knyttet til rørfornying. Antatt oppstart feb/mars 2025 og trolig ferdigstilt sommer 2026. Det forventes en økning på fellesutgifter grunnet låneopptak.
Lånet utbetales i flere transaksjoner, hvor første ankom i mars 2025. Delvis utbetaling lån. Fullt lån blir på kr 31 000 000,- Borettslaget mottar kr 5 000 000,- pr kvartal, med unntak av siste kvartal som blir kr 6 000 000,-

Det må påregnes en økning i andel fellesgjeld på ca kr 30 000,- i løpet av 2026. Lånet er hensyntatt i dagens felleskostnader, og det er ikke forventet ytterligere økning til denne økningen av fellesgjelden.

3 400 000,00 Prisantydning
345 773,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 745 773,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 253,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 765 026,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Hagesveen, Tom Erik Hagesveen Aaslund og Dina Malene Hagesveen

Leiligheten er tilknyttet Løvenstad borettslag.
Borettslaget består av 363 leiligheter fordelt på 12 bygninger med adressene, Ragnhild Jølsens veg 38-44, Løvenstadvegen 2-10 og Løvenstadtorget 6-17. Borettslaget har 5 næringslokaler som er leid ut.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde en hund eller utekatt med kontrakt.
Fellesvaskeri mot betaling

Foretatt påkostninger de senere år:
- Løpende vedlikehold
- Forsikringsskader
- Infrastruktur lading, oppgradering belysning og hovedtavler, drenering Løvenstadveien 2 og etablert vannmålere i blokkene.
- Det er utført reparasjon av tegl på gavlveggene i 2022.
- Vedlikeholds spyling: spyling rør, hovedstamme og grener ble utført høsten 2022.
- Våren 2023 ble alle elektroarbeidene i borettslaget sluttført.
- Det ble montert opp røykvarslere i alle lavblokkene og også satt inn pulverapparat våren 2023.
- Totalrehabilitering av utleiehybel, samt byttet gulv i selskapslokalet etter vannskader.
- Kontroll/bytte av brannslokningsapparater og røykvarslere.

Pågående arbeid:
Rørfornying i hele borettslaget er startet opp 2025. Planlagt ferdig 2026. Kan medføre en økning i fellesgjeld.
For denne leiligheten er det planlagt befaring av kjøkken og bad den 05.01.2026, med påfølgende arbeider i uke 3-5.

Styret har informert megler om at avtrekksventil på kjøkken må remonteres og tilfredsstillende løsning for luftstrøm må ordnes. Det er i dag bygd et hjørneskap over opprinnelig avtrekksventil som hindrer luftstrømmen. Kjøper må bekoste dette.

Utover dette er det ikke planlagt nye og større prosjekter.

I forbindelse med kommunens arbeid med en områdereguleringsplan for Løvenstad, er det et ønske fra kommunen at borettslaget setter sammen en faggruppe bestående av 5 personer som kan ivareta borettslaget sine interesser i planarbeidet og delta i underveismøter med kommunen og innleid konsulent.
Kommunen har anskaffet konsulentbistand for å utarbeide en plan med oppstart april 2025.
Arbeidet vil pågå utover i 2025 og et forslag vil forhåpentligvis kunne legges frem til politiskbehandling tidlig i 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsavklart og meldefrist var 02.01.2026. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 27 400,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse - 2900,- pr stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 000,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 188,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet (kr 10 750,-) 
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0368/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.25368

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 12:32