Bekkeliveien 7A

Bekkeliveien 7A, 1467 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1610, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Underetasje 90 kvm: Gang, bad, vaskerom, stue, to soverom, teknisk rom og to boder.
1. etasje 99 kvm: Entré, hall, gang, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e:
1. etasje 35 kvm: Garasjerom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 19 kvm: Flislagt platting.
1. etasje 28 kvm: Balkong og to terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.07.2026 utført av Anticimex AS v/Knut Johnsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2005.
Boligen er oppført med underetasje og grunnmur av lettklinkerblokker på helstøpt armert plate, delvis på fjell.
Yttervegger er i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av tre.
Taket er et valmtak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår.
Taksteinen ble høytrykkspylt og malt i 2020. Vinduer, entrédør, balkongdør og terrassedør er fra byggeåret med karmer av tre.
Boligen har en elementpipe fra byggeår, men det er ikke montert ildsted.
Det er utgang til en veranda på 13 m², to terrasser på henholdsvis 9 m² og 6 m², samt en Flislagt platting på 19 m².

Frittstående dobbeltgarasje på 35 m² er oppført i trekonstruksjoner med stående trekledning. Bygningen har valmtak tekket med takstein og er uisolert.

Sikringsskap er plassert i en bod i underetasjen. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad i 1.etasje.
- Membran/Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.

Våtrom - Bad i underetasje.
- Membran/Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Blandebatteriet vil bli skiftet førstkommende tirsdag (før visning).

Våtrom - Vaskerom i underetasje.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk.
- Membran/ Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme: I begge etasjer og alle rom foruten boder og teknisk rom.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Yttertak
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til elde.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Med adkomst fra gang i underetasje.
- Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke er praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.

Helse, miljø og sikkerhet

Veranda, terrasser / plattinger - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Utvendig trapp
- Trappen fra terrasse ved kjøkken mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Varmepumpen for jordvarme er skiftet ut i 2019.
- Ventilasjonsaggregatet for balansert ventilasjon ble skiftet ut av faglærte i 2024, og dokumentasjon foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Byttet aggregat til balansert ventilasjon

2020:
- Oppgradert yttertak med høytrykkspylt og malt takstein
- Byttet benkeplater på kjøkken
- Montert ny kjøkkenkran

2019:
- Installert vannbåren gulvvarme tilkoblet varmesentral
- Utført diverse arbeider for nyanlegg og jordvarmepumpe

Ukjent årstall:
- Montert utvendig tilbakeslagsventil på kloakk

Eneboligen fra 2005 er bebodd av samme eier siden den ble ferdigstilt, og er gjennomgående godt velholdt.
Boligen har vannbåren gulvvarme i alle rom unntatt boder og teknisk rom, balansert ventilasjon med nytt aggregat fra 2024. Gulvvarmeanlegget er fra 2005, og det ble skiftet ny varmepumpe i 2019.
Boligen er fordelt over to etasjer med oppholdsrom i 1. etasje og ytterligere stue, soverom, bad og vaskerom i underetasjen.

Til eiendommen hører tre uteplasser i 1. etasje samt en Flislagt platting fra underetasjen, og en frittstående dobbeltgarasje.

Inngangspartiet er delvis overbygget og har terrasse på 6 m².

1.etg.

Entré/hall:
Romslig hall med laminatfliser på gulvet. Her er det muligheter for å sette inn garderobeløsning.
En glassdør mellom hall og stue slipper inn lys fra begge sider.

Stue:
Stuen har parkettgulv og tapetserte vegger som gir et varmt uttrykk. Den vannbårne gulvvarmen holder temperaturen jevn gjennom hele gulvflaten.
Karnappvinduer trekker inn dagslys fra to retninger, og det er god plass til både sofagruppe og spisebord.
Fra stuen er det utgang til balkongen.
Gulvet er belagt med terrassebord, rekkverket er i trekonstruksjoner, og det er montert utvendig stikkontakt.
Balkongen er romslig nok til loungemøbler og gir utsyn over nabolaget.

Kjøkken:
Kjøkkenet har praktisk tilkomst fra både hallen og stuen, og er innredet med profilerte fronter fra Sigdal.
Benkeplaten er i slitesterk laminat, og det er belysning og stikkontakter over kjøkkenbenken, samt laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap.
Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap følger med.

Fra kjøkkenet er det utgang til terrassen på 9 m², som har markise og utvendig stikkontakt.

Soverom:
Soverommet i 1. etasje har parkettgulv og god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Skyvedørsgarderoben med speilfront dekker den ene veggen.
Balkongdøren gir utgang til balkongen.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje er et romslig baderom med flislagte gulv og vegger, og det er varme i gulvet.
Vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpålliggende servant og armaturer.
Speil med overlys og stikkontakt over servant. Vegghengte skap på hver side av gir god oppbevaringsplass.
Dusjnisje med armatur og glassvegg med skyvedør.
Boblebadekar med innebygget badekararmatur, og gulvstående toalett.
I himlingen er det downlights og mekanisk avtrekk.

U.etg.

Underetasjen er innredet med utlektede vegger og inneholder gang, stue, to soverom, bad, vaskerom, teknisk rom og to boder.

Stue:
Stuen i underetasjen har tapetserte vegger og gulvflate belagt med parkett eller laminat, samt vannbåren gulvvarme.
Fra stuen er det utgang til den Flislagt plattingen på 19 m² med utebelysning.

Soverom i underetasje:
Underetasjen har to romslige soverom.
Begge rommene har tapetserte vegger og vannbåren gulvvarme.

Bad underetasje:
Badet i underetasjen har flislagte gulv og vegger, og behagelig varme i gulv.
Skapinnredning med servant og speil med belysning over.
Dusjkabinett med dusjarmatur og skyvedør.
Gulvstående toalett.
Mekanisk avtrekk med ventil i himling.
Selger opplyser at blandebatteriet vil bli skiftet førstkommende tirsdag (før visning).

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen har flislagte gulv og vegger, og gulvvarme.
Vegghengt utslagsvask med armatur og skap over.
Gulvstående høyskap.
Opplegg for vaskemaskin og stikk til tørketrommel.
Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Boder og teknisk rom:
Underetasjen har to boder.
Bod 2 inneholder sentralstøvsuger.
Det tekniske rommet huser varmesentral for vannbåren gulvvarme, varmtvannsbereder på 300 liter og åpne fordelerstammer for rør-i-rør-systemet.

Et eget arbeidsrom i underetasjen er innredet med hyllesystem og arbeidsbenk.

Dobbeltgarasje:
Den frittstående dobbeltgarasjen fra 2005 gir plass til to biler side om side og har god takhøyde for oppbevaring.
Garasjen er uisolert.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren gulvvarme tilknyttet varmesentral og bergvarme.

Det er gulvvarme i hele 1. etasje, og vannbåren gulvvarme i samtlige rom (unntatt boder) i underetasjen. Selger informerer om at det er begrenset gulvvarme i følgende rom i underetasjen: bad, soverom
vest og muligens stue.

Boligen har balansert ventilasjon.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding to Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2005. Det foreligger ferdigattest for nytt bygg - boligformål datert 23.01.2008.

Det foreligger melding om vedtak for endret frittstående garasje datert 14.09.2005.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Det skulle senest fire uker etter at tiltaket var ferdig, være opplyst om tiltakets plassering slik det ble utført, jf. pbl. §86a.
Det er usikkert om dette ble gjort.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.12.2003, som stemmer med dagens bruk.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 633023
Tinglysningsdato: 06.08.2012
Servitutten omhandler: Avtale om felles vannledning. Eiendommen har rett til å koble seg på vannledningen til naboeiendommen (gnr. 77, bnr. 1348). Partene deler vedlikeholdsansvaret for vannledningen fra felles stoppekran til offentlig vannledning.

Eiendommens rettigheter:

2004/6141-1/8 13.04.2004 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 1348
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Eier av gnr. 77, bnr. 1348 samtykker i at eier av denne eiendommen (gnr. 77, bnr. 1610) oppfører enebolig 3 meter fra felles eiendomsgrense. Erklæringen forplikter også senere eiere av gnr. 77, bnr. 1348 til ikke å bygge nærmere dette bygget enn det som fremgår av gjeldende lover og vedtekter.

2004/6146-1/8 13.04.2004 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 77 BNR: 236
Bestemmelse om bebyggelse
Med flere bestemmelser
Eier av gnr. 77, bnr. 236 samtykker i at eier av denne eiendommen (gnr. 77, bnr. 1610) oppfører enebolig 1,5 meter fra felles eiendomsgrense. Erklæringen forplikter også senere eiere av gnr. 77, bnr. 236 til ikke å bygge nærmere dette bygget enn det som fremgår av gjeldende lover og vedtekter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Bekkeliveien er en rolig boliggate i et etablert og rolig villaområde som kombinerer fredelige omgivelser med en svært sentral beliggenhet.
Dette er et nabolag som passer utmerket for familier og andre som ønsker kort vei til alt hverdagen krever, uten å gi avkall på roen et trygt boligfelt gir.

Hverdagslogistikken er spesielt enkel for barnefamilier. Med flere barnehager som Bårliskogen og Sagelva innen gangavstand, er morgenleveringen unnagjort på minutter. Nærmeste barneskole er Sagdalen skole, og for de eldre elevene ligger Bråtejordet ungdomsskole også i nærområdet. Fritidstilbudene er mange, med både Strømmen Stadion og treningssentre som Fresh Fitness i gangavstand fra boligen.
Strømmen Idrettsforening er en sentral aktør i lokalmiljøet med et bredt tilbud for alle aldre.

Alle servicetilbud er lett tilgjengelige. En liten spasertur tar deg til Strømmen Storsenter, et av landets største kjøpesentre, med over 200 butikker, apotek, vinmonopol og et rikt utvalg av spisesteder som Egon og Kaffebrenneriet. Dagligvarehandelen gjør du enkelt hos Meny eller Kiwi, som ligger like ved. For naturopplevelser er det kort vei til grønne områder som Strømmen Park, og de store skogsområdene i Østmarka byr på flotte turmuligheter året rundt.

Området har et meget godt kollektivtilbud som gjør pendling enkelt. Det er 2 min. gangavstand til bussholdeplass i Strømsveien (både fra og til Oslo).
Strømmen stasjon ligger ca. 12 minutter til fots fra boligen. Herfra tar toget deg til Oslo S på rundt 20 minutter. Beliggenheten er også ideell med tanke på bil, med enkel tilgang til hovedveinettet og kun en halvtimes kjøretur til Oslo lufthavn Gardermoen.

Breidablikk barnehage (1-5 år)
Bårliskogen barnehage (0-5 år)
Hagan barnehage (0-5 år)

Sagdalen skole (1-7 kl.)
Bråtejordet skole (8-10 kl.)
Frydenlund skole og ressurssenter (1-10 kl)
Strømmen videregående skole
Lørenskog videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 601 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruslagt gårdsplass, plenarealer og diverse beplantninger. Det er etablert støttemur og trapp i terrenget.
Eiendommen har en svakt skrånende tomt. Grensene er nøyaktig oppmålt ved kartforretning i 2009.

Eiendommen har en frittstående dobbeltgarasje og gruslagt gårdsplass med gode parkeringsmuligheter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det er tinglyst en avtale om felles vannledning med naboeiendommen gnr. 77, bnr. 1348. Avtalen innebærer et felles vedlikeholdsansvar for vannledningen fra en felles stoppekran og frem til den kommunale hovedledningen.

Eiendommen er regulert til trebebyggelse (villamessig bebyggelse) i henhold til reguleringsplan 020/60, Regulering Bekkeliveien / Reguleringsplan for Strømmen, datert 01.12.1950, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023, hvor arealbruken er avsatt til nåværende boligbebyggelse.
I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 1-2.1) gjelder reguleringsplaner foran kommuneplanen ved motstrid.

Ifølge områdeanalysen er det registrert mulighet for marin leire på eiendommen, og den ligger under marin grense. Eiendommen er ikke berørt av NVEs aktsomhetskart for kvikkleireskred, jord- og flomskred, snøskred, steinsprang eller flomsoner.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter varkr 11 356,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.
Årsprognosen for 2026 ligger på kr 15 669,-.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 2 854,- for 2026.

Eier av boligen har fritak for feie- og tilsynsavgift. Ny eier må gi beskjed til brannvesenet når ildsted(ene) igjen skal benyttes.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 727,- pr. år / 9 729 kWh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut året 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 053,-.

Boligen er tilknyttet Altibox (500/500 Mbps) som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 237 670,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne-Mari Horgen og Stein Kristian Jacobsen

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr 4 500,00 pr stk

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 346,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Foto inkl dronebilder fastpris  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0274/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26274

Sist oppdatert: 08. august 2026 kl. 18:17