Fjellsrudlia 4

Fjellsrudlia 4, 1903 GAN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 454, bruksnummer 31, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 302 kvm inkl. garasje

BRA-i:
1. etasje 151 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, wc-rom, stue, spisestue, tv-stue, kjøkken, kontor og 3 soverom.
Underetasje 109 kvm: Gang, wc-rom, hobbyrom, verksted/bod, garasje og 3 boder.

BRA-e:
1. etasje 42 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 39 kvm: Terrasse.

Kun deler av arealet i underetasje er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 138 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 109 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 29 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.01.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1978. Konstruksjonen består av støpt gulv mot grunn, grunnmur av lettklinkerblokker, yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trepanel, og etasjeskiller i tre. Yttertaket er en saltakskonstruksjon, tekket med takplater av metall fra 2006. Vinduer har karmer av tre med to-lags glass fra 1978, 2007, 2014 og 2018, med unntak av vinduer i underetasjen som har enkle glass fra byggeåret. Hovedytterdøren er fra byggeåret, mens ytterdøren i underetasjen er fra 2018 og terrassedøren er fra 2007.

Det er ingen TG3 i rapporten. Det er gitt TG2 for 29 bygningsdeler.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon.

Kjøper informerer om at det er slitasje på enkelte verandabord.
Noe fuktmerker enkelte steder i kjeller hvor det er fjell i dagen.

Kjøper overtar ansvar og risiko for disse forhold.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Installasjon av vannmåler, tilbakeslagsventil, filter, reduksjonsventil og ekspansjonskar, utført av Viken VVS AS. Samsvarserklæring foreligger.

2022:
- Montering av baderomsmøbler (egeninnsats, med hjelp av bekjent faglært håndverker).
- Installasjon av dimbare LED downlights på bad og ny dimmer (utført av faglært elektriker i familien).

2020:
- Maling av hele huset, garasje, dukkehus og søppelskur (egeninnsats).
- Oppussing av yttergang med nytt gulv og varmefolie (varmefolie og termostat montert av faglært elektriker i familien).
- Skiftet alle utelamper, montert downlights i himling over garasje i kjeller og veranda, samt IR-varmelampe i himling over veranda (utført av faglært elektriker i familien).

2019:
- Skifte av panel på ca. halve huset, lektet ut og etterisolert. Resterende vinduer i 1. etasje som ikke tidligere var skiftet ble samtidig byttet ut (utført av faglært håndverker i familien).

2018:
- Utskifting av ytterdør i underetasje, montering av garasjeport og portåpner i kjellergarasje (port utvidet i bredden), og utskifting av enkelte vinduer (utført av faglært håndverker i familien).

2014:
- Utskifting av enkelte vinduer.

2013:
- Vaskerom oppgradert med ny innredning.

2007:
- Utskifting av terrassedør og enkelte vinduer.

2006:
- Takplater av metall lagt på yttertak.

2004:
- Varmtvannsbereder installert.

2003:
- Bad renovert og oppgradert med nytt inventar (egeninnsats).

Ukjent årstall:
- Elektrisk anlegg har blitt løpende oppgradert siden byggeår. Samsvarserklæring mangler.

Hovedetasjen samler alle primærfunksjoner på ett plan, med en god flyt mellom sosiale soner og private rom. Her finner du flere stuer, tre soverom og et praktisk kontor. Underetasjen, med egen inngang, er en funksjonell sone med rikelig av lagringsplass, verksted, hobbyrom og en integrert garasje, som gir en svært anvendelig bolig for en aktiv familie.

1. etasje

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en entré med varmefolie i gulv.
I gangen er det en praktisk skyvedørsgarderobe for oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue og TV-stue:
Boligens sosiale allrom består av tre adskilte, men sammenhengende soner. Stuen og spisestuen danner et stort, åpent rom hvor en åpen vedpeis bidrar med varme og atmosfære. Videre inn finner du en separat TV-stue med en peisovn med glassdør, som gir en lun og tilbaketrukket sone. I stuen er det installert en luft-til-luft varmepumpe for effektiv oppvarming.

Terrasse:
Fra stuen er det utang til en romslig terrasse på 39 kvm.
Terrassen er utstyrt med IR-lampe, utelys, utvendige stikkkontakter og en elektrisk markise.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra byggeåret med slette fronter og benkeplate i laminat. Rommet er utstyrt med frittstående hvitevarer som komfyr med keramisk platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er fliser mellom benk og overskap, og en nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål.

Soverom og kontor:
Eneboligen har tre soverom, to av dem er utstyrt med garderobeskap.
I tillegg er det et separat kontor, som gir fleksibilitet for hjemmearbeid eller studier. Det er satt inn et større vindu i dette rommet for bedre lysinnslipp.

Bad:
Badet ble renovert i 2003 og senere oppgradert med nytt inventar. Rommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og downlights i himlingen.
Innredningen består av et vegghengt servantskap, overskap med speildører og et praktisk høyskap for ekstra oppbevaring.
Her er det boblebadekar med regnfallsdusj.
Rommet har mekanisk avtrekksvifte.

Vaskerom:
Etasjen har et stort og praktisk vaskerom med innredning fra 2013.
Her er det godt med benkeplass på en laminert benkeplate, utslagsvask i rustfritt stål, og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.
Rommet har også garderobeskap for ytterligere lagring og mekanisk avtrekksvifte.

Toalettrom:
I tilknytning til gangen er det et separat toalettrom utstyrt med gulvmontert toalett og et vegghengt servantskap med speil.

Underetasje

Hobbyrom og verksted:
Underetasjen har egen adkomst og byr på svært anvendelige arealer. Her finner du et stort hobbyrom og et kombinert verksted/bod.
Verkstedet er utstyrt med en praktisk vedovn og en utslagsvask i rustfritt stål. Disse rommene gir rikelig med plass for hobbyer, prosjekter og oppbevaring.

Toalettrom:
Også denne etasjen har et separat toalettrom, utstyrt med gulvmontert toalett og vegghengt servant.

Lagring:
Eiendommen har svært gode lagringsmuligheter.
Underetasjen rommer et stort verksted/bod, tre separate boder og en integrert garasje på ca. 24 m² med en isolert leddport fra 2018. I tillegg er det en frittstående, uisolert dobbeltgarasje på 42 m² med to leddporter med elektrisk motor.
I tillegg er det en romslig lagringshems over dobbelgarasjen.

Totalt er det tre garasjeplasser på eiendommen.

Det medfølger ingen hvitevarer til handelen, men kan følge etter nærmere avtale.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming og en luft til luft varmepumpe i stuen. Det er elektrisk gulvvarme på bad og i entré. I tillegg finnes en åpen vedpeis i stuen, en peisovn med glassdør i tv-stuen, og en vedovn i verksted/bod i underetasjen.

Det er utstedt ferdigattest for Enebolig datert 17.04.2013. Ifølge attesten er tiltaket utført i samsvar med tillatelse gitt 22.06.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En ferdigattest bekrefter at de omsøkte tiltakene er ferdigstilt i henhold til tillatelsen. Den gir imidlertid ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt, eller at dagens bruk samsvarer med det som opprinnelig var godkjent.

Det er utstedt byggetillatelse for oppføring av garasje datert 04.07.1986. Det er ikke registrert ferdigattest for garasjen.

Det foreligger noe mindre avvik fra godkjente tegninger og dagens planløsning.
De godkjente tegningene viser at store deler av arealet var merket som "ikke utgravd", med unntak av en integrert garasje. I dag er underetasjen utgravd og innredet med blant annet gang, wc-rom, hobbyrom og boder. Det er ukjent om denne endringen er omsøkt og godkjent. Utgraving og innredning av kjeller er normalt søknadspliktig.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 107388, tinglyst 09.12.1976, type heftelse: Bestemmelse om veg. Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 454 BNR: 1, Veirett sikres fra riksveg 22 fram til gnr. 54 b.nr. 31 over eiendommen gnr. 54 b.nr.1. Kjøper (gnr. 54 b.nr. 31) opparbeider selv vei og kloakk, med rett til fordeling av kostnadene til senere tomtesalg eller eventuelt andre som får nytte av dette.

Dagboknr 108087, tinglyst 14.09.1988, type heftelse: Bestemmelse om vann-/kloakkeledninger. Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 455 BNR: 14
Eiere av gnr. 55, bnr. 14 gir eiere av gnr. 54, bnr. 31 rett til å anlegge og ha liggende privat vann- og avløpsledninger med tilhørende innretninger over gnr. 55, bnr. 14. Det gis adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene når dette er påkrevd. Ledningseier er ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av ledningene. Det må ikke foretas avplanering eller oppfylling av terrenget i ledningstraséen uten tillatelse.

Dagboknr 108092, tinglyst 14.09.1988, type heftelse: Rettighet hefter i: KNR: 3205 GNR: 455 BNR: 15
Eiere av gnr. 54, bnr. 28 og gnr. 55, bnr. 42 gir eiere av gnr. 54, bnr. 31 rett til å anlegge og ha liggende privat vann- og avløpsledninger med tilhørende innretninger over gnr. 54, bnr. 28 og gnr. 55, bnr. 42. Det gis adgang til nødvendig reparasjon og ettersyn av ledningene når dette er påkrevd. Ledningseier er ansvarlig for reparasjon og vedlikehold av ledningene. Det må ikke foretas avplanering eller oppfylling av terrenget i ledningstraséen uten tillatelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Naboeiendom (454/38) har veirett over denne eiendom til sin eiendom.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Velkommen til Fjellsrudlia 4, en adresse som plasserer deg i et trygt og veletablert boligområde med umiddelbar nærhet til naturen. Dette er et nabolag med spredt boligbebyggelse av eneboliger, og hvor familier finner seg godt til rette. Her bor du med skogen som nærmeste nabo, noe som gir rikelig med muligheter for rekreasjon og uteliv rett fra egen dørstokk.

Hverdagslogistikken for en aktiv familie er enkel og effektiv. Både Dalen skole og Dalen barnehage ligger hhv fire og tre minutters kjøretur unna, noe som gjør morgenlevering og ettermiddagshenting til en uproblematisk del av dagen. For de eldre barna er det skolebussordning til Østersund ungdomsskole. De daglige innkjøpene gjør du hos Joker Gan, som er to minutter unna med bil. eller fem minutter å gå.

Fritiden byr på et mangfold av aktiviteter for både store og små. Dalen idrettsanlegg, bare fire minutter unna, er et naturlig samlingspunkt for fotball og annen organisert idrett.
Idylliske Gansvika ligger kun fem minutter unna med bil.
For mer variert handel og servicetilbud er det en kort kjøretur til Fetsund sentrum, hvor du finner blant annet apotek og vinmonopol. Lillestrøm by med sine kjøpesentre, restauranter og kulturtilbud er kun en 20-minutters kjøretur unna.

Området har gode bussforbindelser med holdeplass i gangavstand, og for pendlere er det kun 9 minutter med bil til Svingen stasjon med togforbindelse videre. Med bil tar det i overkant av 40 minutter til Oslo Gardermoen, noe som gjør reiser enkle. For elbileiere er det også praktisk med ladepunkter ved Dalen Skole.

Dalen skole (1-7 kl.) 1.5 km
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.) 6.6 km
Sørumsand videregående skole 14.8 km
Lillestrøm videregående skole 15.3 km

Dalen barnehage (1-5 år) 1.5 km
Ramstadskogen barnehage (1-5 år) 6.9 km
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år) 7.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2172 m². Eiendommen er pent opparbeidet med gressplen, prydbusker, fjell i dagen og diverse beplantninger. Den har en singlet gårdsplass med biloppstillingsplasser og gruset adkomstvei.

Eiendommen disponerer tre garasjeplasser, hvorav én er integrert i underetasjen og to er i en frittstående dobbelgarasje. I tillegg er det biloppstillingsplasser på eiendommens singlet gårdsplass. Det er mulighet for montering av ladeboks i garasjen.

Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen. Eiendommen har adkomst via privat vei (Fjellsrudlia), og grunneier har ansvar for vedlikehold og brøyting. Boligen har privat stikkledning for vann tilknyttet Dalen Vannverk.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse med en tillatt utnyttelsesgrad (%BYA) på 20 %, og til annen veggrunn, teknisk anlegg.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023.
I kommuneplanen er eiendommen avsatt til "Boligbebyggelse, nåværende". En mindre del av eiendommen mot øst er avsatt til "LNRF, tiltak for stedbunden næring, nåværende". Eiendommen er klassifisert som "ytre sone", som har egne bestemmelser for blant annet utnyttelsesgrad og parkering.

En del av eiendommen ligger i et LNFR-område (Landbruks-, natur-, frilufts- og reindriftsområde).

Selger opplyser at det er skissert opp tomt i kommunal reguleringsplan på østsiden av huset på andre siden av vegen, men ikke meldt om bygging.
Det er også en tomt på nordsiden av eiendommen tilhørende nabo på oversiden som er ubygd.
Det må kunne påregnes bebyggelse på disse tomtene.

Eiendommen ligger i et område med geologiske forhold det må tas hensyn til. Den ligger under marin grense, i et område med "svært stor" mulighet for marin leire. Dette medfører krav om geotekniske undersøkelser ved plan- og byggesaker for å vurdere skredfare. Området er også klassifisert med "moderat til lav aktsomhet" for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fakturert beløp kommunale avgifter var kr 2025:
- Avløp: kr 20 915,-
- Feiing: kr 1 112,-
- Renovasjon: kr 4 920,-
Totalt: kr 26 947,-

Boligen har montert vannmåler, og det faktureres avløpsavgift etter faktisk forbruk.
Eiendommen er tilknyttet Dalen vannverk. Årlig vannavgift er for tiden Kr 4 700,- pluss 15%mva fordelt på 2 terminer med forfall 1. mars og 1. september.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18363,- pr. år. / 14 500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 385,-.
Privat vei: Mellom kr 1 000,- og kr 4 500,- per år for brøyting/vedlikehold.
Boligen er tilknyttet Telenor fiber, 150/150 og har en kostnad på kr 599,- pr mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger opplyser at det er fiberkabel med luftstrekk på vegg mot vei, det ligger klargjort kabel gravet i bakken frem til tomtegrense ved hekk på høyre side av innkjørsel.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 844 609,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
145 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Selnes Laget og Malin Tåje

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse  kr 3 500,- pr. stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 135,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Foto  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.263

Sist oppdatert: 13. februar 2026 kl. 14:59