Joruns vei 34A

Joruns vei 34A, 1613 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 210, bruksnummer 28, festenummer 1174, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Jorunsvei 34 Borettslag, organisasjonsnummer 962 391 427

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
2. etasje 45 kvm: Entré, bad, kjøkken, soverom, og stue

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Kjellerbod
TBA:
2. etasje: 10 kvm: Balkong

Boligen disponerer en bod på 6,7 kvm i byggets kjeller. I tillegg disponerer eier en bod på 5,7 kvm på tidligere fellesareal. Denne fordelingen ble godkjent under årsmøtet i borettslaget 22.05.2025 og gjelder alle andelene i borettslaget.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod på 5,7 kvm tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.
I tillegg er det en felles bod og felles vaskerom i kjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.12.2025 Utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens
faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk oppført i 1974 på to etasjer. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger oppført med bindingsverk av tre, utvendig
kledd med stående kledning. Skråtak takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. (ikke besiktiget)

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Etasjeskille/gulv mot grunn - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i
Tekniske installasjoner- elektrisk anlegg - Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja -Lekkasje i sluk/mansjett i sluk i dusj. Utbedret gjennom forsikringsselskap If (2022).

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Bad pusset opp til ny standard, ny membran og fliser. Rør i rør. Opplegg for vaskemaskin (2018).

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
ja - Byttet kledning fasade (inkl. veranda og maling) nye vinduer, nye dører (2021/2022).

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja - Frost i utekran. Denne ble byttet av firma til ytterkran med vannlås, samt etterisolering av rør innvendig. Ingen problemer i ettertid. Det har vært et tilfelle med vanninntrengning i endebod tilhørende annen andel (hjørne av bygning). Dette er utbedret og det har ikke forekommet flere tilfeller. Gjeldende andels boder, samt tilstøtende boder, er ikke påvirket og jeg har aldri hatt noen utfordringer. Vet dette kun fordi jeg er styreleder i borettslaget.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Leiligheten er påkostet i flere omganger i senere år og har i dag god, velholdt standard.

Omfattende modernisering ble utført omkring 2015, de fleste innvendige overflater på gulv, vegger og himlinger ble da skiftet ut eller fornyet. Ytterligere oppussing av overflatene ble utført i 2018 da nåværende eier overtok. Sistnevnte har i tillegg påkostet flere oppgraderinger, blant annet av leilighetens elektriske anlegg. Sikringsskapet er skiftet ut og spotter er montert i kasser over stuen.

Kjøkkenet ble i 2015 både åpnet mot stuen og utstyrt med ny, praktisk innredning fra IKEA. Nåværende eier oppgradert i 2018 innredningen med nye integrerte hvitevarer i form av platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og kaffemaskin som alle medfølger. I tillegg ble rør-opplegg til oppvaskmaskin og komfyrvakt montert. Kjøkkenets blandebatteri skiftet ut i 2022.

Badet ble helhetlig renovert i 2018, med blant annet ny membran og rør-i-rør. Gulv og vegger er utført med fliser, gulvet også med elektrisk varme. Avtrekk er sensorstyrt og kan i tillegg betjenes med app. I anledning renovering ble også rør-opplegg til vaskemaskin etablert på badet. Borettslaget har imidlertid felles vaskerom i kjelleren som alternativt kan benyttes om du ønsker å frigjøre plass på eget bad.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Fliser på bad, ellers malte flater.
Himlinger: Malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte, hvite og tre-imiterende fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri med uttrekkbar hånddusj.

Bad: Servantskap med glatt brun front og heldekkende servant med sort ett-greps blandebatteri. Overskap med speilfronter. Dusjhjørne med foldedører i glass og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Vegghengt nattbordslampe (x2) soverom medfølger ikke.
- Plissegardin soverom medfølger ikke.
- Vegghengt hyllesystem i ny bod (5,7kvm) og oppheng for ski/sykkel medfølger ikke.
- Enkelt lysstyringssystem fra HUE medfølger ikke.

Fastmonterte hvitevarer på kjøkken som stekeovn, mikroovn, koketopp og kaffemaskin medfølger.
Veggmontert elbillader(Easee) medfølger, ikke ladekabelen.

Eiendommen oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men brukstillatelse for hybelblokk ble gitt 06.05.1974.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Gjenstående arbeid utbedres og ferdigmelding for vann og kloakk.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger godkjente bygningstegninger for hybelblokk fra 1972.
Det foreligger godkjente bygningstegninger som viser fasadeendring med utvidelse av balkonger datert 04.01.2000 men ingen ferdigattest på tiltaket.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Endring fra bygningstegninger fra 1972 opp mot dagens bruk:
Bad er utvidet og det er tatt en del av entré.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 3820, tinglyst 27.10.1972, type heftelse: Festekontrakt til borettslaget, se punkt regulering av feste for nærmere informasjon

 
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i et etablert og attraktivt boligområde.

Omgivelsene rundt Joruns vei 34 er landlige, men likevel sentrale og innenfor bomringen. Nærheten til Fredrikstadmarka gjør terskelen lav for å utnytte de omfangsrike turområdene i det daglige. Én av flere innfallsveier til Fredrikstadmarka finnes like om hjørnet og leder videre mot både lysløype og markas nye skianlegg.

Flere dagligvareforretninger i området gjør det enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp. Den nærmeste er lett tilgjengelig langs adkomstveien, samme sted finnes også konditori med kafé, blomsterforretning, frisør, lege og tannlege.

Til bykjernen tar det om lag 10 minutter enten du sykler eller tar buss som hyppig har avganger mot sentrum. Sentrumsområdet har de seneste årene opplevd stor utvikling med et stadig bredere spekter av kulturtilbud og samlingssteder.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Trosvik skole (1-7 kl.) 512 elever, 28 klasser 1.1 km
Trara skole (1-7 kl.) 367 elever, 21 klasser 1.9 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 473 elever, 28 klasser 1.2 km
Frederik II videregående skole 1277 elever 1.3 km
Glemmen videregående skole 1250 elever 2.4 km

Barnehager:
Slangsvold Solkollen barnehage (1-5) 49 barn 0.7 km
Trosvik barnehage (0-5 år) 95 barn 1.1 km
Doremi Trosvik (1-5 år) 82 barn 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1066  kvm som tilhører borettslaget. Opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Festeavgiften er kr 3 971,- pr. år. for hele borettslaget. Festeavtalen ble inngått i 1972 og festetiden var 50 år og ble automatisk ble forlenget i nye 50 år til 2072.
Grunneier, Leon Jarners Minnefond v/ Advokatfirmaet Ytterbøl & Co,
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år ihht. konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift: 2019 neste regulering 2029

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Felles biloppstillingsplass for borettslaget foran bygget.

Det er etablert tilkoblingspunkt for el-billader på oppstillingsplass på husets kortside, mot Joruns vei 32. Tilkoblingspunktet er koblet direkte til andelens sikringsskap og det medfølger elbil-lader.

Oppstillingsplassen som benyttes eies ikke direkte av andelen, men benyttes den dag i dag fast av den enkelte andelseier.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for området mellom Paul Holmsensvei og Veumveien datert 25.11.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023 2035 med formål bebyggelse og anlegg med hensynsone ras-og skredsfare og flomfare

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 500,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, eiendomsskatt, festeavgift, tv/internett og drift og vedlikehold av fellesarealer.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Gjennomsnitt av årlig strømforbruk (2024 og 2025) er 10 042 kwh. Dette innebærer også lading av elbil.
Boligen er tilknyttet Telia 30 Mbps (grunnpakke) som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 599 253,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 397 012,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 2 340,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 106 000,- pr. 04.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 850 500,- pr. 04.12.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,88%
Lånets løpetid: 01.12.2040

2 350 000,00 Prisantydning
106 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 456 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 467 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dette borettslaget er ikke tilknyttet noen boligbyggelag.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emily T. Nerland

Leiligheten er tilknyttet Jorunsvei 34 Borettslag. Borettslaget består av 8 leiligheter.
Forretningsfører er Aider avd. Fredrikstad.

Årlig dugnad samt trappevask og gressklipping må påregnes. Vask av trapp og gang følges i henhold til gjeldende vaskelister. Trappevask egen oppgang en gang per måned. Trapp til 2.etasje, og 2.etasje vaskes av leiligheter i 2.etasje.

Gressklipping følges i henhold til gjeldende liste. Gresset klippes hver uke i sommersesongen avhengig av vekstforhold (rotasjon mellom 8 andeler). De enkelte leilighetene samarbeider om å stelle rundt bygget hele året (kosting av trapper og lignende).

Dyrehold er tillatt under forutsetning av det ikke er til sjenanse for andre beboere. Det skal søkes borettslagets styre om husdyrhold som hund/katt. Dette gjelder også for nye andelseiere som har husdyr fra før.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer: Det er i utgangspunktet ikke planlagt noen påkostninger, men det avhenger litt av om det flytter inn en som krever at det legges opp til infrastruktur for elektrisitet for elbillader feks. Det vil gi et behov for økt strømmengde inn på tomta. Et slikt tiltak vil øke fellesgjelden og felleskostnadene. Styret vurderer muligens en IN-ordning på borettslagets fellesgjeld. Dette vil kunne påvirke fellesutgiftene i positiv retning men det er ikke vedtatt noe foreløpig.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 42 750,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 8 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse (2 oppmøter kostnadsfritt, utover dette 2.900,- per visning)  

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 529,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Interiørveiledning  kr 0,00
Foto PBF - Kveldsfoto  kr 4 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0352/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25352

Sist oppdatert: 05. februar 2026 kl. 19:04