Søvikhaugen 21

Søvikhaugen 21, 5251 SØREIDGREND
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 38, bruksnummer 131, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 234 kvm

BRA-i:
Kjeller: 79 kvm: Stue m/trapp, bod, bod 2, gang, vindfang, soverom, soverom 2, bad/wc/vaskerom.
1. etasje 82 kvm: Gang, kott, bad/wc, soverom, stue/spisestue/kjøkken.
2. etasje 32 kvm: Gang m/trapp, gang, soverom, soverom 2, toalettrom m/ dusj.

BRA-e:
Garasje 1:
Kjeller: 16 kvm: Garasje under plen
Kjeller: 25 kvm: Garasje ved trappeoppgang

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm: Veranda og terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.11.2025 utført av Arthur Sundt. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dette gjelder loftsarealet hvor det på tegninger fremstår som bodareal. Ombyggingen er ikke byggesøkt og godkjent.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1962 med grunnmur av betong som er fundamentert på faste masser. Veggkonstruksjon av isolert bindingsverk med utvendig vindsperr og utlekting kledd med liggende og dels stående trekledning. Innvendig platet. Takkonstruksjon av Saltak sperrekonstruksjon med sutak tekket med betongpanner. Renner og nedløp i aluminium. Lof har 6 stk. lagringskott bak knevegger.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 2 og TG 3:

TG 3 er gitt på følgende punkter:
- Innvendige, pipe og ildste: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Det anbefales å montere ildfast plate under luker
på pipe. Noen bekrenner på loft. Foring av pipe bør vurderes mht synlige pipevanger samt alder.

- Våtrom, loft, toalettrom m/dusj, ventilasjon. Ingen ventilering. Rommet har ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk må etableres.

TG 2 er gitt på følgende punkter:
- Utvendig, nedløp og beslag: Stigetrinn for feier må monteres. Det er behov for vedlikehold på vindskier og dekkbord. Det anbefales å montere vedlikeholdsfrie beslag på
vindskier. Det anbefales snøfangere i gangområder. Vinduer: Det anbefales å montere beslag på vannbord.
- Utvendig, veggkonstruksjoner: Det anbefales å montere muse/rottebørste bak kledning.
- Utvendig, takkonstruksjoner: Ihht alder.
- Utvendig, vinduer: Soverom 2 på loft: Vindu med 2 lags glass i malt trekarm. (2003). Stue i u. etg., samt soverom 2 i u. etg.: Eldre vindu. Slitt loftsvindu. Nytt vindu medfølger
- Utvendig, balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Alder på blytekking er ikke opplyst. Dette
regnes som en risiko konstruksjon og er ofte utsatt for lekkasje/kondensproblemer. Det anbefales å kontrollere tekking mot underliggende stue, og i den forbindelse lage en
trelem av terrassebord å aktuelt område.
- Utvendig, utvendige trapper: Det er behov for vedlikehold.
- Utvendig, etasjeskille/gulv mot grunn: Stedvis noe knirk. Noen mindre svanker og retningsavvik må påregnes: Loftsgang: Ca 30 mm avvik. Soverom loft: Ca 10 mm avvik. Stue/
kjøkken: Ca 23 mm avvik. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
- Innvendig, radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
- Innvendig, pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Det må foretas tiltak for
å lukke avviket. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. Noen bekrenner på loft. Foring av pipe bør vurderes mht synlige pipevanger samt alder.
- Innvendig, krypkjeller: Utvendig adkomst via luke i østre gavlvegg. Krypkjeller var tørr på befaring. Lav høyde: Krypkjeller er kun besiktiget fra luken. Slitt luke. Det må påregnes
noe fuktgjennomslag i nedbørsperioder. Vintermatter mot grunn kan anbefales. Krypekjeller ble etterisolert av Prosjetbygg Vest for kr. 44 000,- i oktober 2023.
- Innvendig, innvendige trapper: Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold
anbefales å lage mindre åpninger.
- Tomteforhold: Fuktsikring, drenering, grunnmur, fundamenter, forstøttningsmurer. Mer enn halvparten av forventet er overskredet. Noe skjevheter.
- Våtrom, loft, toalettrom m/dusj: Overflater, vegger og himling, overflater gulv, sluk, membran og tettesjikt, sanitærutstyr og innredning. Gjelder alder og slitasje, for lite fall og
bom i fliser.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommene det gjelder. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

1. etasje:
Gang har fliser og varmekabler på gulv, malte flater på vegger og malt tak.
Kott og trapp til loft.

Bad/wc fra 2017 har fliser og varmekabler på gulv, fliser på vegger og malt himling.
Servantinnredning med 2 underliggende skuffer med hvite fronter og overskap med speilfront. Dobbel stikkontakt. Svingbare dusjdører i hjørneløsning. Veggmontert toalett med innebygget sisterne. Elektrisk styrt vifte. Tilluft via flat dørterskel.

Soverom 1 har laminat på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Stue/spisestue/kjøkken har laminat på gulv, malte flater på vegger og malt tak.
Epoq kjøkkeninnredning fra 2013 med hvite høyglansfronter og laminat benkeplate med nedsenket stålvask med kum. Hvite fliser på vegg over benk. Integrert keramisk topp, stekeovn og oppvaskmaskin. Luft til luft varmepumpe. Spisestueplass ved kjøkken og salongdel i ende av stue ved peis og TV-krok. Utgang til altan med glassrekkverk. Trapp til underetasjen.

Underetasje:
TV-stue m/trapp har laminat på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Bod 1 har fliser på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Bod 2 har fliser på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Soverom 2 har 3-stavs eikeparkett på gulv, malte plater på vegger og malt tak.

Soverom 3 har laminat på gulv, malte plater på vegger og malt tak.

Bad/wc/vaskerom fra 2016 har fliser og varmekabler på gulv, fliser på vegger og malt himling.
Heldekkende dobbel servant med 2 underliggende skuffer med folierte fronter og overskap med speilfront. Dobbel stikkontakt. Svingbare dusjdører i hjørneløsning. Veggmontert toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt 2 enkle stikkontakter. Elektrisk styrt vifte. Tilluft via flat dørterskel. 248 liters varmtvannsbereder.

Gang har fliser og varmekabler på gulv, malte vegger og malt tak.

Vindfang har fliser og varmekabler på gulv, malte vegger og malt tak.

Loft:
Gang m/trapp har malt tregulv, malte flater på vegger og malt tak.
Sikringsskap i trapperom til loft med automatsikringer: 20Ax2, 16Ax5, 15Ax9, 13Ax1 og aut. måler. 40A jordfeilbryter og 40 A hovedsikring. Overspenningsvern.

Gang har malt tregulv, malte flater på vegger og malt tak.

Soverom 4 har laminat på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Soverom 5 har laminat på gulv, malte flater på vegger og malt tak.

Toalettrom m/ dusj har vinylbelegg på gulv, vegger med hvite baderomsplater og skråtak platet med huntonitt plater.
Servant, underskap med sort front og gulvmontert wc. Åpen dusj som ikke er i bruk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrerte hvitevarer. Kjøleskap følger derfor ikke med.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Diverse pendler over bord i stue følger ikke med. Dette gjelder også spotskinne i stue.

Det er varmekabler i gang og bad i hovedetasjen, samt på bad/vaskerom i underetasjen, og i gang og et rom i underetasjen.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.06.1963. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Bygging av adkomststi
2. Resterende planeringsarbeide rundt og inntil bygget
3. Bygging av utvendig hovedtrapp
4. Alle taknedløp må føres ned i terreng slik at vannet ledes vekk fra bygget
5. Trerist på altan
6. Resterende innvendig malerarbeid
7. Jernplate under feieluke på loft

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Etter at det ble gitt midlertidig brukstillatelse, har tidligere eier oppført garasje og utvidet altan. Begge disse tiltakene er det gitt samtykke til.

Andre endringer som er gjort:
I hovedetasje ble det i 2013 åpnet opp til åpen kjøkken/stue løsning, dette ble gjort ved å innlemme et soverom fra original planløsning. Det ble omsøkt og godkjent fra 2 til en boenheter i 2008/2009, da det var utleieleilighet i underetasjen. Det ble i 2017 etablert et nytt bad/vaskerom i underetasjen, ved å slå samen 2 separate rom.

Det gjøres oppmerksom på at loft er ombygget av en tidligere eier etter at midlertidig brukstillatelse er gitt. Soverom 1 og 2 på loft i tillegg til bad/wc er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4601/38/131:
Heftelser:
01.03.1962 - Dokumentnr: 301345 - Bestemmelse om gjerde
Meglers forklaring: I henhold til kjøpekontrakt foreligger det gjerdeplikt på eiendommen.

21.10.1987 - Dokumentnr: 33972 - Best. om vann/kloakkledn.
Meglers forklaring: Denne eiendommen sammen med flere naboer felles vann- og kloakkledning fra sine eiendommer og frem til offentlige ledninger. De har derfor solidarisk ansvar for reparasjoner og vedlikehold av disse.

Rettighet:
01.03.1962 - Dokumentnr: 301345 - Vilkår i kjøpekontrakt
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:38 Bnr:2
Meglers forklaring: Servitutten omhandler rett til opparbeidelse av vei, vann og kloakk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tidligere vært registrert med 2 boenheter, men ble i 2008/2009 omsøkt og godkjent som en boenhet.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger ca 15 minutter fra Bergen sentrum, og har en svært populær beliggenhet i et etablert villaområde med nydelig sjøutsikt over Nordåsvannet, og med sol til kl 21 sommerstid.

Barnevennlige omgivelser med lekeareal like ved og Søvikbanen (kunstgress i nærheten. For øvrig er det et mangfold av idrettsanlegg i området rundt Sandslihallen. Ca. 18 min. å gå til Aurdalslia skole (1.-7. kl.) og ca. 23 min. å gå til Skranevatnet skole (1.-10. kl.). Ellers ligger nærmeste barnehage kun 5 minutter unna.

Kort kjørevei til de store arbeidsplassene både på Kokstad og Sandsli.

Mange flotte turmuligheter i området, med blant annet Skranevatnet, Knappenfjellet og Storrinden.

Ca. 5 min. til nærmeste busstopp med hyppige avganger med linje 22.

Kjør fra sentrum mot Dolviken eller mot Lagunen. Ta så inn Steinsvikveien og følg denne til du kommer ned til Nordåsvannet. Her tar du av til venstre inn til Søvikhaugen og du vil se boligen rett i front på høyre side av veien, rundt 150 meter fra hovedveien.

Barnehager:
Espira Steinsviken barnehage - 5 min å gå / 0.4 km
Fremtiden barnehage - 13 min å gå / 1 km
Einerhaugen barnehage - 14 min å gå / 1.1 km

Skoler:
Aurdalslia skole (1-7 kl.) - 18 min å gå / 1.4 km
Skranevatnet skole (1-10 kl.) - 23 min å gå / 1.9 km
Søreide skole (1-7 kl.) - 4 min å gå / 2.3 km
Zinken Hopp skole (6-7 kl.) - 4 min med bil
Rå skole (8-10 kl.) - 5 min med bil / 3.6 km
Sandsli videregående skole - 8 min med bil / 4.8 km
Nordahl Grieg videregående skole - 10 min med bil / 6.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er garasje samt biloppstillingsplass på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til eldre reguleringsplan Ytrebygda gnr 38 bnr 2, Søvik datert 16.07.61 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.07.61. I reguleringsbestemmelsene står det at bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer og uthus i 1. etasje.

Planer i nærheten av eiendommen:
Ytrebygda gnr 38, bnr 3, 133,190, Søvika småbåtanlegg. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16.949,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon. Feiing/tilsyn blir ikke delt opp, men kommer som helhet i en termin. Normalt 2. termin.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. / ca. 24.000 kwh. pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11.500,-.

Velavgift er kr 5.000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett har avgift på ca. kr 850,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 803 610,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 214 438,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 11.180,- pr år.

9 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

247 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
268 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 168 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marit Møller Michelsen og Jan-Christian Michelsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Nedre Søvikhaugen Vel som bla. står som eier av Søvikhaugen som er privat vei, med veirett til alle andre eiendommer i området. Kostnaden til velforeningen går til brøyting, vedlikehold etc.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl dag og kveld og en rådgivningstime stylist  kr 6 990,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (selveier)  kr 3 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 56 529,00
Tilstandsrapport enebolig  kr 19 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 79-0089/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Sentrum
Nøstetorget 5, 5011, BERGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR79.2589

Sist oppdatert: 07. januar 2026 kl. 08:38