Egenkapital til bolig

Skal du kjøpe bolig, stiller banken krav til egenkapital før du kan få boliglån. Det generelle kravet i Norge er at du må stille med minst 10 prosent av boligens kjøpesum, mens banken kan finansiere de resterende 90 prosent. Finn ut hvordan egenkapital fungerer, og om du kan innfri kravene for å få et boliglån.

Hva er egenkapital?

Egenkapital er den delen av boligkjøpet du betaler selv, uten å låne penger fra banken. Det kan være oppsparte penger på konto, BSU-sparing, penger du får i gave eller arv eller gevinsten du sitter igjen med ved salg av bolig.

Hvor mye egenkapital trenger du til boliglån i 2026?

Fra 1. januar 2025 ble egenkapitalkravet i utlånsforskriften senket fra 15 til 10 prosent for boliglån. Dette gjelder også hvis du skal søke om boliglån i 2026. Det betyr at du minimum må stille med 10 prosent egenkapital for boliglånet. I tillegg må du oppfylle følgende krav i forskriften:

Gjeldsgrad: Total gjeld (inkl. fellesgjeld, studielån, billån, kreditt etc.) skal som hovedregel ikke overstige fem ganger årlig inntekt før skatt
Betjeningsevne: Du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng eller minimum en rente på 7 prosent.

Så mye må man ha i egenkapital

Skal du kjøpe bolig, er det lurt å starte med å regne ut hvor mye egenkapital du trenger til prisnivået du ser for deg, og om du oppfyller krav til egenkapital for boliglån. Da får du raskt et bilde av om du er innenfor bankenes rammer, eller om du må spare mer før du kan kjøpe. Her er noen eksempler:

Bolig til 2 millioner kroner: 200 000 kroner i egenkapital
Bolig til 3 millioner kroner: 300 000 kroner i egenkapital
Bolig til 4 millioner kroner: 400 000 kroner i egenkapital

I tillegg kommer blant annet dokumentavgift på bruktbolig, som er på 2,5 prosent av eiendommens verdi ved tinglysing. Det betyr at den reelle egenkapitalen du trenger, kan ligge et lite stykke over selve kravet om 10 prosent egenkapital. Når du snakker med banken, vil de ofte be deg om å ta med omkostninger i regnestykket, slik at lånet ikke overstiger 90 prosent av totalprisen inkludert avgifter og gebyrer.

Kan du kjøpe bolig uten egenkapital?

Mange lurer på om det går an å kjøpe bolig uten egenkapital. Det generelle svaret er nei, men det finnes likevel noen løsninger for deg som ikke har spart opp nok ennå. Da handler det ikke om å slippe unna kravet, men om at banken godtar at egenkapitalen kommer i form av annen sikkerhet eller ordninger utenfor det vanlige boliglånet.

Kausjonist

En vanlig måte å komme inn på boligmarkedet uten full egenkapital, er å få hjelp av foreldre eller andre som kausjonist. Da stiller kausjonisten sin egen bolig eller andre verdier som tilleggssikkerhet for lånet ditt, ofte i form av realkausjon. Det vil si at kausjonisten stiller pant i egen bolig for den delen av boliglånet ditt som mangler sikkerhet. Noen ganger kan kausjonisten i stedet sette penger på en konto som sperres frem til lånet er nedbetalt til et avtalt nivå.

For kausjonisten innebærer dette en reell risiko. Hvis du ikke klarer å betjene lånet, kan banken kreve at kausjonisten betaler, eller ta pant i kausjonistens bolig. Derfor bør både du og den som stiller som kausjonist være trygge på at økonomien tåler lånekostnadene over tid.

Kjøpe bolig sammen

En annen måte å komme inn på boligmarkedet med liten egenkapital, er å kjøpe bolig sammen med noen. Det kan være partner, ektefelle, samboer eller en venn. I stedet for at én person står alene, søker dere lån sammen og eier boligen i fellesskap.

Fordelen er at banken vurderer inntekt, gjeld og egenkapital samlet. To inntekter og samlet egenkapital kan gjøre det enklere å oppfylle egenkapitalkravet og få høy nok låneramme til boligen dere ønsker. Samtidig deler dere løpende kostnader til renter, avdrag og fellesutgifter.

Se boliger til salgs

Bankenes fleksibilitetskvoter

Selv om utlånsforskriften er streng, har bankene også en fleksibilitetskvote. Denne kvoten gir banker lov til å innvilge lån til kunder som ikke oppfyller alle kravene. I Oslo kommune er fleksibilitetskvote på 8 prosent, mens den er på 10 prosent for resten av landet.

I praksis betyr det at noen kan få lån selv om de mangler litt egenkapital, dersom de ellers har veldig solid økonomi. Det kan for eksempel være høye og stabile inntekter, lite annen gjeld og god betalingsevne. Samtidig er denne fleksibiliteten begrenset, og bankene prioriterer selv hvilke kunder de bruker den på.

Søk om boliglån hos vår samarbeidspartner BN Bank

Egenkapital til sekundærbolig

Kjøper du bolig nummer to, regnes dette som sekundærbolig. Det kan være en ren utleiebolig, en pendlerleilighet eller en bolig du planlegger at barna skal overta etter hvert. Reglene i utlånsforskriften skiller ikke lenger mellom primærbolig og sekundærbolig i Oslo slik de gjorde tidligere, men i praksis er bankene ofte strengere når formålet er investering og utleie.

Fra 2026 gjelder samme forskriftskrav om maksimal belåningsgrad på 90 prosent også for lån med pant i sekundærbolig. Det betyr at du formelt kan få lån med 10 prosent egenkapital, så lenge økonomien er solid. Mange banker vil likevel vurdere risikoen nøye, og kan ønske høyere egenkapital, særlig dersom boligen ligger i et område med svakt leiemarked eller stor prisusikkerhet.

Laster artikkel

Hvordan spare til egenkapital til bolig?

Å spare opp egenkapital til bolig kan føles som et stort prosjekt, spesielt i de store byene hvor boligprisene har steget mye de siste årene. Samtidig er det ofte mer overkommelig når du bryter målet ned i mindre delmål og får system på sparingen. Her er fem konkrete grep som kan hjelpe deg nærmere egenkapitalen du trenger til bolig.

1. Finn ut hvor mye egenkapital du faktisk trenger

Første steg er å regne på beløpet du skal sikte mot. Ta utgangspunkt i prisnivået på boligene du ser på, og regn minst 10 prosent av kjøpesummen. Ser du på leiligheter til rundt 3 millioner kroner, betyr det at du må ha minst 300 000 kroner i egenkapital, pluss noe ekstra til omkostninger. Når du har et konkret tall, blir det enklere å lage en plan, og du ser raskere om du må justere enten budsjettet eller tidsplanen for kjøpet.

2. Lag et enkelt budsjett som frigjør sparepenger

Neste steg er å se på inntekter og utgifter. Et enkelt budsjett gir deg oversikt over hvor pengene faktisk forsvinner hver måned. Når du ser tallene svart på hvitt, blir det lettere å finne poster du kan kutte ned på.

3. Sett et tydelig sparemål for egenkapitalen

Sett opp et konkret sparemål: både totalbeløp og hvor mye du skal spare hver måned. Sett pengene i en sparekonto som er forbeholdt egenkapital til boliglån. Når du vet at du for eksempel må spare 4000 kroner i måneden for å nå målet ditt innen en bestemt tid, blir det enklere å holde fokus og si nei til impulskjøp som går på bekostning av boligsparingen.

4. Automatiser sparingen

Når målet er klart, gjør du sparingen enklere med et fast, automatisk trekk hver måned. Er du under 34 år, kan en del av beløpet gå til BSU, som ofte er det beste spareverktøyet for personer under 34 år og kan brukes som egenkapital. Resten kan settes på en vanlig sparekonto med rente, slik at pengene er trygge og lett tilgjengelige når du skal kjøpe bolig.

5. Hold deg til planen

Å spare til egenkapital er sjelden gjort på noen få måneder. Det viktigste er å holde fast ved planen, selv om du må justere litt innimellom. Får du lønnsøkning, ekstrajobber, feriepenger, skattepenger eller andre engangsinntekter, kan du vurdere å la en del av dette gå rett inn på sparekontoen.

Egenkapital som del av boligreisen

Egenkapital bolig handler ikke bare om tall på en konto, men om hele boligreisen din. Når du vet hvor mye egenkapital du har, og hvor mye du kan låne, blir det enklere å snevre inn søket til boliger som faktisk passer økonomien din. Med finansieringsbevis fra banken står du sterkere i budrunder, og du slipper å bruke tid på boliger som i etterkant viser seg å være urealistiske.

Mange frigjør egenkapital til en ny bolig ved å selge boligen de allerede eier. Skal du både selge og kjøpe, blir timingen ekstra viktig. Med god planlegging kan du redusere behovet for mellomfinansiering og unngå å sitte med to boliger lenger enn nødvendig.

Gjennom vår tjeneste Start Smart får du en egen rådgiver for både kjøp og salg av bolig, og som følger deg gjennom hele prosessen. Sammen legger dere en plan for hvordan du stiller best mulig til salget, hvordan egenkapitalen din kan frigjøres og brukes videre, og hvilken type bolig og prisklasse som passer økonomien din. Slik blir egenkapital ikke bare et krav fra banken, men et verktøy du kan bruke for å skape verdier i neste fase av livet.

Ofte stilte spørsmål

Hva er egenkapital?

Egenkapital er det du selv bidrar med når du kjøper bolig, uten å låne pengene fra banken. Det kan være oppsparte penger på konto, BSU-sparing, penger du får i gave eller arv, eller gevinsten du sitter igjen med når du selger bolig. Banken ser på egenkapitalen som en sikkerhetsmargin dersom boligverdien skulle falle eller økonomien din skulle bli strammere.

Hvor mye må man ha i egenkapital?

Som hovedregel må du ha minst 10 prosent egenkapital av boligens kjøpesum. I tillegg må du ha nok til å dekke omkostninger, for eksempel dokumentavgift ved kjøp av brukt selveierbolig. I praksis betyr det at du ofte trenger litt mer enn selve 10-prosentkravet for å være innenfor bankens grenser.

Hvor mye egenkapital på 3 millioner?

Koster boligen 3 millioner kroner, betyr et egenkapitalkrav på 10 prosent at du minst må ha 300 000 kroner i egenkapital. I tillegg kommer omkostninger som må betales med egne midler. Derfor er det lurt å planlegge for at det faktiske egenkapitalbehovet blir noe høyere enn 300 000 kroner.

Hvordan kjøpe bolig uten egenkapital?

Skal du kjøpe bolig uten oppspart egenkapital, må du som regel ha annen sikkerhet eller en særordning. Vanlige løsninger er at foreldre eller andre stiller som kausjonist, at du kjøper bolig sammen med noen, eller at du kan få startlån gjennom kommunen. Helt uten egenkapital eller tilleggssikkerhet er det svært vanskelig å få boliglån, fordi banken fortsatt må følge kravene i utlånsforskriften.

Hvor mye egenkapital for boliglån?

For et vanlig boliglån må du som hovedregel ha minst 10 prosent egenkapital av boligens verdi. Banken vurderer samtidig inntekt, gjeldsgrad og betalingsevne når de avgjør hvor mye du kan låne. I noen tilfeller kan de kreve høyere egenkapital, særlig ved sekundærbolig eller hvis de opplever risikoen som høyere i din situasjon.