Brøholtskogen 109

Brøholtskogen 109, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 280, bruksnummer 196, ideell andel 1/1
Andelsnummer 62, Spikkestadbakken Borettslag v/styreleder Dag Ebbestad, organisasjonsnummer 852634162

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
Underetasje: 34 kvm: Gang, baderom og 2 soverom
1. etasje 34 kvm: Entre, stue og kjøkken
2. etasje 18 kvm: Loftstue

BRA-e:
1. etasje 14 kvm: Garasje
1. etasje 2 kvm: Bod

Åpent areal:
1. etasje 14 kvm: Balkong

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 24 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 18 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 m2.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Boligen disponerer 1 bod, med inngang rett utenfor inngangsparti.

Innredet rom i loftetasje er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft og er ikke søkt om / godkjent av kommunen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2025 utført av Anticimex v/Kjetil Sukkehagen-Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 3 etasjer med grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, yttervegger av trekonstruksjoner og fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer og terrassedører med karmer av tre og metall, og tre-lags glass. Takvindu med karmer av tre, og to-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- Avløpsrør på bad, grunnet sluk ikke er skiftet.
- Vannrør på kjøkken, grunnet alder.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger), grunnet konstruksjonen har en plast/fuktsperre som innebærer forhøyet risiko for fukt- og kondensproblematikk, selv om det ikke er registrert skader ved måletidspunktet.
- Vannrør- og avløpsrør, grunnet alder.
- Elektrisk anlegg, grunnet det ikke er fremlagt samsvarserklæring på arbeid utført.
- Fasader ink. kledning, grunnet det ikke er montert musesperre bak kledning.
- Takvinduer, grunnet preg av slitasje og elde.
- Tekking, grunnet symptomer på elde og slitasje.
- Rekkverk på balkong, grunnet at høyden er under 1m.
- På drenering: Fuktsikring av grunnmur, da det ikke kan verifiseres om grunnmuren har utvendig fuktsperre. Dreneringen har i tillegg for tg2 pga. alderen.
- Vann- og avløpsledninger ink stikkledninger, grunnet alder og materialvalg.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Det var fuktskader på bad i 2018, dette var borettslagets ansvar og ble utbedret i regi av borettslaget i 2018, det ble lagt ny membran og nye fliser.
- Nye vinduer ble satt inn, via borettslaget i 2023 - Utført av faglært
- Det er en loftsstue der det ikke er søkt om godkjenning for varig opphold.
- Utført radonmåling i vår, i regi av borettslaget. Resultat er ikke klart.
- Det ble byttet vv-bereder i regi av borettslaget i 2024
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Kjøkken:
Pent kjøkken med moderne innredning fra 2023. Innredningen bærer preg av moderene farge og har profilerte fronter. Det er satt inn ny platetopp og ovn som er integrert og et nytt kjøleskap med frys som står frittstående. Oppvaskmaskinen var ny ca 2år før kjøkkenet fikk nye hvitevarer og ble ikke byttet. Både under- og overskap for praktisk oppbevaring og integrerte hvitevarer. Gulvet er lagt med parkett og vegg- og himlingsflater i malte flater. Rommet ligger i en åpen planløsning ut mot stue og har god belysning. Hvitevarer på kjøkken følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Bad:
Bad i underetasjen fra byggeår, med oppgraderinger på tettesjikt og nye overflater i 2018. Badet er flislagt på vegger og gulv, med gulvvarme. Det er innredning fra 2023 som vegghengt servant med speilskap og sidelys. Gulvstående toalett fra 2024. Badet har et praktisk dusjhjørne med glassvegg med vegghengt dusjarmatur. Vaskemaskin medfølger

Stue:
Flott og luftig stue i åpen planløsning mot kjøkken i 1.etasje. Her har du utgang ut til balkong med fantastisk fjordutsikt og solrike forhold. Stuen har god plass til sofagruppe, tv-seksjon og spisebord. Peisovnen er praktisk lokalisert med i hjørnet av stuen og gir en meget koselig atmosfære til rommet. Det er lagt enstavs-parkett og vegg- og himlingsflater malte flater.

Soverom:
Boligen kommer med 2 soverom i underetasjen, hvorav hovedsoverommet har plass til dobbeltseng og har nytt garderobeskap. Fra hovedsoverommet har du dør rett til til hage. Soverom 2 har plass til en mindre seng, garderobeskap og en skrivepult og kan brukes som barnerom eller som et kontor.

Uteområde:
Flotte uteområder rett utenfor døren. Med utgang fra hovedsoverommet er det en liten hage og med utgang fra stue i 1.etasje er det utgang til flott balkong med plass til flere utemøbler og grill. Ellers flotte uteområdet på fellesområdet som tilhører borettslaget. Hele tomten er juridisk fellesaral.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Skoskap i entre følger ikke med.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på bad. Peisovn i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 20.12.1991. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Innredet loft er opprinnelig byggemeldt som uinnredet loft jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leilighet beliggende i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka med lysløype og flott skiterreng. Rundt leiligheten er det flotte fellesområder i fine omgivelser. Her er det rikt med sol om dagen, med kort vei til marka og Drammensfjorden. Få minutters kjøring til Engersand med flotte bademuligheter, eller gangavstand til Lahellholmen. Nede langs Drammensfjorden er det flotte bademuligheter om sommeren.

Ca.10 km til Drammen og ca. 20 km til Asker. På Spikkestad finner man togstasjon med togforbindelse til Asker/Sandvika/Oslo/Gardermoen. Her ligger barne- og ungdomsskole, idrettsanlegg og butikker. Buss fra hovedvei få minutter gange fra leiligheten.

Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Aktivt idrettsmiljø i ROS IL. Kjekstad golfbane med 18 - hulls bane.
Nye Røykenbadet åpnet dørene i januar 2017 og har flere basseng, treningssenter og klatrevegg med mer.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Kort vei til flere offentlige og private barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Eiertomt på 21 462 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalt, grus, steinheller, diverse beplantninger og plenareal. Det er egen inngang til boligen.    

Garasjeplass for en bil i felles garasjerekker på borettslaget grunn, utenfor inngangsparti til boligen. Garasjene er på borettslagets grunn og er fordelt av borettslaget.
Fastmontert lader for EL-bil følger med. Beboere som har ladbar bil må betale et påslag i felleskostnadene. Beboer er pliktig å opplyse om dette til styret. Punkt 13 i husordensreglene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, via privat stikkvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 605kvm til nåværende Blå/grønnstruktur, 7.340kvm til nåværende boligbebyggelse og 7.945kvm til brann-/eksplosjonsfare i henhold til kommuneplan for Asker, datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 653kvm til bevaring av landskap og vegetasjon, 41kvm til felles lekeplass og 7.904 til boliger i henhold til reguleringsplan Spikkestad Borettslag datert 17.02.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.975,- pr. mnd. og inkluderer blant annet brøyting, renovasjon, feining, a-konto vann og avløp, forretningsførsel, grunnpakke kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, avdrag fellesgjeld, vedlikehold og strøm i fellesarealer. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er usikkert når siste justering av fellesutgiftene ble gjort.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renovasjon: kr 405,-
Grunnleie: kr 4.737,-
Dugnad: kr 100,-
Pipefeiing: kr 33,-
Akonto vann og avløp: kr 700,-

Det er installert vannmåler i eiendommen og kostandene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Det er vedtatt at fra 01.01.2026 vil vann- og avløp faktureres direkte til hver enkelt andelseier. Akontobeløpet vil fra samme dato bli fjernet fra fellesutgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11.850,- pr. år. / 7.730 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor standard pakke 150/150 som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 799 982,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 199 926,-/3 199 928,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 19 238,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 166 656,- pr. 22.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 10.714.000,71,- pr. 22.07.2025 og lånevilkårene er:

Spesifikasjon av lån:

Lånenummer: 96660158194, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 22.07.2025: 6.15% pa.
Antall terminer til innfrielse: 35.8
Saldo per 22.07.2025: 6 498 002
Andel av saldo: 101 076
Første termin/første avdrag: 31.12.2024 ( siste termin 30.04.2043 )
annuitet, flytende rente

Lånenummer: 96660158208, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 22.07.2025: 6.15% pa.
Antall terminer til innfrielse: 23.4
Saldo per 22.07.2025: 4 215 999
Andel av saldo: 65 580
Første termin/første avdrag: 31.12.2024 ( siste termin 28.02.2037 )
annuitet, flytende rente

3 590 000,00 Prisantydning
166 656,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 756 656,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 775 908,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Unni Eichinger

Leiligheten er tilknyttet Spikkestadbakken Borettslag.
Borettslaget består av 64 andeler.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag. Styrets leder er Håkon Johansen.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Alle dyr må registreres hos styret og det må sendes skriftlig søknad til styret dersom en ønsker å holde mer enn en hund eller katt.

Saker som er under arbeid:
• Avfallshåndtering i borettslaget
• Oppfølging av Radonmåling/service på pumpene
• Oppfølging av ventilasjon/viftemotorer
• Sjekke utekraner
• Sluttføre prosjekt med maling eller utskifting av håndrekker. Kim/Ingvaldsen
• Vurdere utbedring av fundament til verandaer som originalt er bygget av borettslaget, konf. Ole Richard Tangen

Vedlikehold som er gjennomført siste 5 årene:
• 2024 Drenering rundt bygget nr 17-23
• 2024 Taknedløp viderekoblet for å lede vann vekk fra grunnmur
• 2024 utskifting av varmtvannsberedere
• 2023 utskifting av vinduer og verandadører
• 2022 oppgradering av lekeplasser
• 2021 ladeanlegg for elbil
• 2020 maling av borettslaget

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4.947,-
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune: kr 4.171,-
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant: kr 644,-
Boligselgerforsikring kommer i tillegg:
Foto: kr 4.800,-
tilstandsrapport kommer i tillegg:

Oppdragsnummer 16-0072/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2572

Sist oppdatert: 13. august 2025 kl. 13:30