Baugeids gate 17D

Baugeids gate 17D, 3730 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 194, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Gimsøy V Borettslag, organisasjonsnummer 947 371 517

Totalt bruksareal BRA: 120 kvm

BRA-i:
Kjeller: 38 kvm: Gang, 2 boder, felles kjellerrom med utgang
1. etasje 41 kvm: Entre, gang, kjøkken og stue.
2. etasje 41 kvm: Gang, 3 soverom ( det ene er innredet som garderobe) og bad.

Åpent areal:
1. etasje 38 kvm: Terrasse

Boligen disponerer 4 boder. 1 utvendig bod i hagedel, 2 boder i kjeller (1 med opplegg til vaskemaskin) samt fellesbod i kjeller.

Boden i hagener oppført på borettslagets fellesareal med muntlig godkjenning fra borettslaget.

Kjeller består av gang og 3 boder hvor en av disse er fellesareal. Det skal ihht. til borettslagets bestemmelser være åpent for gjennomgang for de 3 andre leilighetene i rekka til kjellerdør/utgang.
Denne leiligheten ligger "ytterst"

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2025 utført av Skien Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt betonggulv og ringmur med kjeller ev betong. Vegger av bindingsverk kledd med liggende kledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer og ytterdør med 2-lags glass fra 2007.

 Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
- Trapp: Det er ikke montert håndløper på vegg og det mangler rekkverk på nederste del av trappen. Dette var ikke et krav på byggetiden. Det anbefales at det monteres rekkverk nederst i trappen.
Håndløper på begge sider bør monteres men er ikke et krav.
Sjablongmessig prisanslag: under kr 10.000,-

- Vaskerom i kjeller har behov for totalrehabilitering. Det er betong på vegger og flatt betonggulv. Det er byttet sluk på gulv, men det er ikke tettesjikt på gulv eller vegger. Rommet er et vaskerom og blir ikke utsatt for store vannmengder ved normal bruk og er fungerende som vaskerom. For at rommet skal opprettholdes som et våtrom må det etableres tettesjikt minimum på gulv. Det anbefales å legge belegg med oppkant på vegger og under dørterskel og det bør etableres fall til sluk på rommet. Mekanisk avtrekk bør etableres.
Sjablongmessig prisanslag: under kr 10.000-50.000,-

TG2:
- Det er ikke fuktsikring i gulv (rom under terreng) Selger opplyser at tidligere eier opplevde en gang etter ekstreme nedbørsmengder har stått betydelige
mengder med vann i kjelleren da vann kom inn i dør ved trappenedgang. Det er montert sluk i trappenedgangen men sluket klarte ikke å drenere vekk vannet og vannet kom inn i kjelleren. Dette har ikke vært noe problem for nåværende eier. Det er heller ikke drenert rundt boligen i etterkant av byggeår. Det bør holdes under observasjon og sluk bør renses jevnlig.

- Loftet er noe begrenset luftet og det er påvist fuktmerker rundt pipe, det det også ble målt fuktighet. Loftet er etterisolert og det mangler dampsperre mot varm side. Det bemerkes at utvendige forhold er borettslagets ansvar?
- Etasjeskille og gulv mot grunn: Målt noen høydeforskjeller.
- Elektrisk: Det er kun foretatt en forenklet vurdering av anlegget. Det ble ikke påvist behov for umiddelbare tiltak men det anbefales å skifte ut det som er igjen av eldre komponenter og ledningsstrekk.
- Varmepumpe. Brukt opp over halvparten av forventet levetid, men fungerer som tiltenkt.

Øvrige tilstandsgrader 2 (TG2) er vurdert å skyldes normal bruksslitasje sett i lys av bygningens alder og konstruksjon. Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

TGIU:
Det er ingen anmerkninger med TGIU i rapporten.

- Nye gulv i alle rom i 1. og 2. etasje (med unntak av bad)
- Lagt nye plater på vegger i stue, hovedsoverom og deler av gang i 1. etasje.
- Gipset tak i stue.
- Rehabilitert sikringsskap/nye sikringer i sikringssap
- Nytt elektrisk anlegg i stue, hovedsoverom og garderobe.
- Lagt nytt opplegg for elbillader i sikringsskap slik at ladekabel kan trekkes om ønskelig
- Montert garderobe hovedsoverom og walk-in closet
- Ny vedovn.
- Piperehabilitering

Leiligheten fremstår som svært lys og trivelig. Det er laminat på gulv, malte plater, panelplater og malt panel på vegger, og malte plater og malte panel i himling. Overflatene ble oppgradert 2022/23 med ny laminat på gulv, Wals 2 Paint og gips på vegger og malt gips i himling som gir leiligheten et nytt og moderne utrykk. Yttervegg i gang er fra bygge år og ble malt under oppussingen. Det er malt tretrapp fra byggeår i leiligheten. Det er etablert garderobeskap på hovedsoverom og soverom 2 samt garderobeløsning type Pax fra Ikea på soverom 3. Dette gir godt med oppbevaringsplass.

Utgang fra stue til terrasse platting. Plattingen har gulv av impregnerte terrassebord som er malt, og det er levegg som skjermer mot nabo.
I stuen er det etablert både varmepumpe og vedovn. Pipen er rehabilitert med nytt stålrør i 2025.

Kjøkkenet oppgradert i 2013. Det er kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Integrert stekeovn, koketopp, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn og plass for frittstående kjøl/fryseskap i innredningen. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Pent, flislagt bad med gulvvarme, rehabilitert i regi av borettslaget i 2021. Taket har malte plater med innfelt downlights. Det er vannledninger med rør i rør- system med rørfordelerskap plassert i vegg på bad. Himling med malt slett flate, Dusjnisje med innfellbare glassvegger. Vegghengt servant med innredning og speil med lys. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk.

Uinnredet kjeller med gulv og vegger i mur-/betongkonstruksjoner. Innervegger i trekonstruksjoner kledd med panel. Himling med panel. Naturlig ventilasjon. Opplegg for vaskemaskin. Uinnredet kaldtloft med adkomst via luke i gang. Se rapport for utfyllende informasjon vedrørende kjeller.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende hvitevarer medfølger:

Leiligheten varmes opp med elektrisitet og vedovn. Det er teglsteinspipe som er rehabilitert med nytt stålrør i 2025. Varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. Nåværende eier har ikke tegnet avtale om Norgespris.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Gimsøy er et meget sentralt boligområde med kort avstand til skole, barnehage og dagligvareforretninger. Barnevennlige omgivelser med fine turområder, og kort vei til Skien Fritidspark, samt til Herkules kjøpesenter med et rikt utvalg av butikker. Det er også gangavstand til Skien sentrum med alt av byens fasiliteter og servicetilbud, samt god bussforbindelse.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

- Moflata barneskole (1,7 km)
- Kjørbekkhøgda barneskole (2,8 km)
- Gimsøy ungdomsskole (0,5 km)
- Skien videregående skole (1,4 km)
- Hjalmar Johansen videregående skole (1,7 km)

Det er flere barnehager i nærheten slik som f.eks: Gimsøy barnehage (0,5 km), Trekløveren barnehage (0,6 km), Klosterskogen barnehage (0,9 km)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på til sammen 13145 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet tomt med gruset gårdsplass, plenarealer og diverse beplantning. Tomten er borettslagets fellesareal, men hver bolig disponerer (ikke eier) den hagedelen som naturlig tilfaller boligen.

Oppgitt tomteareal gjelder gnr./bnr. 300/2321, 300/187, 300/194 som eies av borettslaget. Tomten er ikke oppmålt i nyere tid, og har i følge vedlagt situasjonskart mindre nøyaktige grenser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål, kjørevei og offentlig friområde i henhold til reguleringsplan for sykehuset Telemark datert 06.10.2016 og området Ulefossvegen-Valborgsgt.-Klosterfossen-klostergt datert 11.01.1972 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen ligger i område som i kommuneplan datert 02.05.2024 er avsatt til nåværende boligbebyggelse, bevaring av kulturmiljø, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, samt flomfare.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8.200,- pr mnd og inkluderer: Renter og avdrag andel fellesgjeld, kommunale avgifter og eiendomsskatt, felles bygningsforsikring, kabel- tv og internett, honorar styre og forretningsfører og øvrige driftsutgifter.

Renter fellesgjeld: kr 2.655,-
Avdrag fellesgjeld: kr 1.103,-
Driftskostnader: kr 4.442,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene kan justeres etter vedtak av borettslaget.

Nåværende eier hadde et strømforbruk på ca. kr 13.000,- pr. år (2024) inkludert nettleie.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.600 kwh. pr. 2024.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber med Altibox som leverandør av TV og internett. Avgift for dette inngår i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder fra inngår også i felleskostnaden og medfølger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 634 072,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 536 286,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 13.223,- pr. 01.10.2025
Andel fellesgjeld er kr 574.327,- pr. 01.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 22.973.109,- pr. 01.10.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 26108577508, Sparebank 1 Sør-Norge ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 01.10.2025: 5.2% pa.
Antall terminer til innfrielse: 76
Saldo per 01.10.2025: kr 9.037.451,-
Andel av saldo: kr 225.936,-
Første termin/første avdrag: 28.12.2014 ( siste termin 28.09.2044 )

Lånenummer: 26107399541, Sparebank 1 Sør-Norge ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 01.10.2025: 5.2% pa.
Antall terminer til innfrielse: 99
Saldo per 01.10.2025: kr 13.935.658,-
Andel av saldo: kr 348.391,-
Første termin/første avdrag: 28.06.2022 ( siste termin 28.06.2050 )

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

2 890 000,00 Prisantydning
574 327,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 464 327,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
7 768,00  Ved evt. benyttet Forkjøpsrett GBBL
--------------------------------------------------------
18 263,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 482 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andrea Trudvang Valsø

Leiligheten er tilknyttet Gimsøy V Borettslag.
Forretningsfører er Grenland Boligbyggelag, tlf. 35 57 31 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten søknad og tillatelse fra styret, og samtykke fra de øvrige andelseierne i rekken
Foretatt påkostninger de senere år: 
- Rehabilitering av bad i alle leilighetene i perioden 2020-2021.
- Drenering - Stikkledninger utført av Hovedentreprenør: John Klevland AS, SBBL/K Gurholdt i 2003

Planlagte påkostnger/arbeider:
- Det gjøres oppmerksom at Borettslaget har bestemt at hver enkelt andelseier skal male grunnmuren sin innen våren 2026. Borettslaget vil dekke maling.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1.desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2.900,-
Markedsføringspakke  kr 27.400,-
Oppgjør  kr 7.500,-
Tilrettelegging  kr 12.000,-

 
Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører GBBL   kr 6.570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører GBBL  kr 4.485,-
Innhenting av off. opplysninger inkl tegn. Skien kommune Ambita  kr 1.838,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet. Regnes av prisantydning kr 2.790.000,-  kr 7 505,-
Foto 360 Panorama inkl. drone   kr 3 500,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte  kr 11.500,-

Oppdragsnummer 26-0084/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2584

Sist oppdatert: 15. oktober 2025 kl. 13:36