Kjøpe bolig sammen? Slik fordeler dere egenkapital, eierandel og lån

Hvordan bør eierandelen fordeles?

Dersom den ene stiller med mer egenkapital, kan dere enten eie ulike andeler av boligen eller eie 50/50 og fordele lånet ulikt. Det finnes ikke én riktig fordeling, men to vanlige løsninger er:

Alternativ 1: Ulik eierandel og lik fordeling av lånet

Dersom dere ønsker å betale like mye av boliglånet, kan forskjellen i egenkapital gjenspeiles i eierandelen. Under ser du et eksempel der Nora og Elias kjøper en bolig sammen til 5 millioner kroner:

• Nora bidrar med 1 million kroner i egenkapital
• Elias bidrar med 250 000 kroner i egenkapital
• De låner til sammen 3,75 millioner kroner
• De fordeler lånet likt med 1,875 millioner kroner hver

Nora står for 80 prosent av den samlede egenkapitalen, mens Elias står for 20 prosent. Resten finansieres med et lån som Nora og Elias fordeler likt.

Forskjellen i egenkapital er 750 000 kroner. Dette tilsvarer 15 prosent av kjøpesummen, og eierandelene blir derfor 57,5 og 42,5 prosent. Ved et senere salg fordeles gevinst eller tap normalt etter disse eierandelene.

Alternativ 2: Eierandel på 50/50 og ulik fordeling av lånet

Nora og Elias kan også velge å eie halvparten hver. Da må forskjellen i egenkapital kompenseres gjennom en ulik intern fordeling av boliglånet. Med den samme boligen til 5 millioner kroner skal hver av dem finansiere en verdi på 2,5 millioner kroner. Nora trenger da en låneandel på 1,5 millioner kroner, mens Elias trenger en låneandel på 2,25 millioner kroner.

Denne løsningen gir Nora og Elias samme eierandel og dermed lik del av en eventuell verdiøkning eller et verditap. Elias må til gjengjeld dekke en større del av lånet, som betyr at de månedlige lånekostnadene blir høyere.

Hva bør dere skrive ned?

En muntlig avtale er ikke tilstrekkelig når dere kjøper bolig sammen. Dere bør dokumentere både eierskapet og den økonomiske fordelingen:

• Skjøte eller overføringsskjema: Hvem som eier boligen og størrelsen på hver eierandel
• Samboeravtale eller sameieavtale: Hvordan egenkapital, lån, utgifter og verdier skal fordeles
• Eventuell intern låneavtale: Om den ene har lånt penger til den andre, og hvordan beløpet skal tilbakebetales

For fast eiendom registreres eierandelen gjennom skjøtet. For en borettslagsbolig brukes et skjema for overføring av andelen.

Hvem skal betale løpende boligkostnader?

Dere bør avtale hvordan renter, avdrag, felleskostnader, kommunale avgifter, vedlikehold og oppussing skal fordeles. Noen deler alle kostnader etter eierandel. Andre fordeler avdrag etter eierskap, men deler vanlige bokostnader likt eller etter inntekt. Det avgjørende er at dere er enige om hva betalingene betyr.

Hvis én person betaler mer av lånet eller oppussingen, endrer det ikke automatisk den registrerte eierandelen. Dersom ekstra innbetalinger skal gi større eierskap eller tilbakebetales ved et salg, må dette avtales skriftlig.