Eskelandsgeilen 1

Eskelandsgeilen 1, 4028 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 29, bruksnummer 909
Andelsnummer 5, Borettslaget Tastatunet, organisasjonsnummer 885591132

Totalt bruksareal BRA: 38 kvm

BRA-i:
2. etasje 35 kvm: Stue/kjøkken, bad, rom innredet som soverom (ikke godkjent) og gang.

BRA-e:
2. etasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 36 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 35 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm. Arealet på hems måles til 6 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.10.2026 utført av Anticimex AS v/Kent Lilleland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1989. Grunnmur er av betong, og bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner og betong. Saltak i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takstein samt takrenner og nedløp i metall. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 2010 og takvindu i tre fra 2005. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db30, balkongdør i tre fra 2020 samt profilerte innerdører og innerdør med glassfelt. Adkomst skjer via felles trappeoppgang, og boligen har innvendig trapp i trekonstruksjon. Fra stue/kjøkken er det utgang til balkong på 7 m² oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og dekke av terrassebord. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i gang og er utstyrt med automatsikringer. Det er registrert at det mangler samsvarserklæring på anlegget, og varmekabler på bad fungerer trolig ikke. Det foreligger en anbefaling om utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er antydning til fuktmerker i himlingen som følge av utilstrekkelig ventilasjon, hullyd i enkelte gulvfliser, mindre lokallfall i sluksonen enn anbefalt, utilstrekkelig fallforhold utenfor sluksonen for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk samt ukjent oppkant ved dørterskel, vanntett sjikt med usikker fremtidig funksjon grunnet alder, uoversiktlig overgang mellom sluk og vanntett sjikt, og utilstrekkelig avtrekkseffekt.

Kjøkken
- Vannrør: Se punkt «Vannrør» under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt «Avløpsrør» under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Berederens alder tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Innerdør (listverk) til bad bærer preg av skader/slitasje.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på vannbord over balkongdør.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke inspisert eller tilstandsvurdert da det anses som en del av byggets felles konstruksjoner og normalt omfattes av sameiets vedlikeholdsansvar.

Helse, miljø og sikkerhet

Loft - innredet - Hems
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.

Det registreres følgende:
Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter.
Rekkverket vurderes ikke å være utformet på en måte som hindrer klatring, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for små barn.
Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.

Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems. For slike bruksområder aksepteres avvikende utforming uten krav om fullverdig trapp.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten ligger i 2. etasje og har en gjennomtenkt planløsning med skråtak, takvindu, hems og tilknyttet balkong. Boligen ble oppført i 1989 og har gjennomgått flere oppgraderinger, blant annet fornyelse av kjøkkenet i 2023, nyere balkongdør fra 2020 og oppgradert baderom fra 2003/2004.

Gang:
Inngangspartiet leder inn i en lys gang med laminat på gulv, malte veggflater og takplater i himling. Rommet har plass til klesoppheng og skooppbevaring, og gir adkomst til badet, oppholdsrommet og det innredede rommet. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen ligger i åpen løsning med kjøkkenet og preges av skråtak med et takvindu fra 2005 som tilfører dagslys ovenfra. Gulvet er belagt med laminat og veggene har malte flater. Rommet gir god plass til sofagruppe og mediamøbel, og har direkte utgang til balkongen via balkongdør fra 2020.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 og har innredning med hvite, glatte fronter og laminert benkeplate. Arbeidsflaten er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakter og benkeskapsbelysning, samt en laminert plate på veggen mellom overskap og benk. Av hvitevarer finnes integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med fryser. Avtrekket er koblet til boligens mekaniske ventilasjonsanlegg.

Rom innredet som soverom:
Rommet er innredet med laminat på gulv, malte veggflater og takplater i himling, samt naturlig ventilasjon via ventiler. Det foreligger ikke dokumentasjon på nødvendig godkjenning hos kommunen for bruksendring til soverom.

Hems:
Fra stuen fører en innvendig tretrapp opp til en innredet hems. Området har laminatgulv, malt panel på vegger og panelbord i himling, samt rekkverk mot åpningen ned til etasjen under. Hemsen er innredet med knevegger mot kott og en separat bod for den mekaniske avtrekksventilatoren.

Bad:
Baderommet fra 2003/2004 har flislagt gulv med varmekabler (registrert defekt) og malte vegger med flislagt dusjsone. Innredningen består av vegghengt seksjon med ovenpåliggende servant og armatur, gulvstående toalett, samt dusjnisje med glassvegg og glassdør supplert med dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur. Rommet har opplegg for vaskemaskin, mekanisk avtrekk i himling og en varmtvannsbereder på 116 liter plassert i hjørnet. Det registreres at gulvvarmen trolig ikke er i funksjon.

Balkong:
Balkongen er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre og terrassebord på gulvet. Uteplassen har utgang fra stuen og gir plass til sittegruppe.

Overflater:
Gulv: Laminat og fliser.
Vegger: Malte flater, malt panel og fliser.
Himling: Takplater og panelbord.

Lagring:
Boligen disponerer en ekstern bod på ca. 3 m² i fellesareal/gang rett overfor leiligheten. Innvendig finnes det oppbevaringsplass i kott bak knevegger på hems, samt en bod på hems benyttet til teknisk utstyr.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Varmekabler på bad og panelovner.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden {periode}, og denne er pt på {pris} inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1989. Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 29.06.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest datert 15.12.2003 for påbygg bolig og fasadeendring med terrasser. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 21.12.1988, samt byggetegninger for påbygg og fasadeendring stemplet mottatt av kommunen 11.07.2003. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Rommet som i dag benyttes som soverom er på opprinnelige tegninger godkjent som innvendig bod. Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel er normalt et søknadspliktig tiltak, og det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av denne bruksendringen i mottatt dokumentasjon. Boligen har i tillegg en innredet hems med adkomst via innvendig trapp, som ikke fremgår av de godkjente byggetegningene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Området er et etablert og barnevennlig boligstrøk, omkranset av grøntarealer og med skogholtet like bak bebyggelsen. Her bor man tilbaketrukket i rolige omgivelser uten gjennomgangstrafikk, på en felles tomt opparbeidet med plenarealer, beplantning, asfalterte internveier og lekeplass for de minste.

Hverdagslogistikken er enkel med flere barnehager og skoler like i nærheten. Espira Scala Tasta barnehage, Bamsebu barnehage og Eskeland barnehage ligger alle i gangavstand fra boligen. For skoleelever er Teinå skole nærmeste barneskole innen gangavstand, mens Tastarustå skole dekker ungdomstrinnet. Dagligvarehandelen gjøres smidig hos Rema 1000 i Dusavik eller Coop Extra på Tasta. For et mer omfattende servicetilbud med apotek, vinmonopol og et bredt utvalg av butikker, er kjøpesenteret Alti Tasta en kort kjøretur eller sykkeltur unna.

For den aktive byr nærområdet på gode rekreasjonsmuligheter. Tastaforen balløkke og Tastavarden Fjellhall ligger en kort spasertur unna, og det er kort vei til fots til stiene opp mot Tastaveden, som byr på flott utsikt over Ryfylkefjordene og øyene omkring. Kollektivforbindelsene er svært gode med bussholdeplass på Eskelandstunet kun en kort gåtur unna, med hyppige ruter direkte til Stavanger sentrum. Med bil tar kjøreturen inn til Stavanger sentrum under ti minutter, og det er enkel forbindelse videre mot E39 og Stavanger lufthavn, Sola.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

Barnehager:
Espira Scala Tasta barnehage: 1 min. gange
Bamsebu barnehage: 5 min. gange
Eskeland barnehage: 6 min. gange

Idrett og fritid:
Tastaforen balløkke: 6 min. gange
Tastavarden Fjellhall: 7 min. gange
Toppform Tr.senter avd. Tasta: 15 min. gange
Raft treningsstudio: 20 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5736 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med blant annet plenarealer, diverse beplantning, lekeplass og asfalterte internveier, samt sykkelskur og nedgravde avfallscontainere.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass. Parkering på borettslagets felles parkeringsplass med opp til 2 biler, hvor andelseiere benytter esypark med kode for å registrere. Borettslaget har felles ladestasjoner for ladbare biler på parkeringsplassen, forbeholdt biler som lader.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger og tilhørende fellesarealer i henhold til reguleringsplan 1208, «Felt 4B, Ytre Tasta», datert 14.11.1988, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen har følgende delarealer i planen: ca. 3 731,7 m² er regulert til boliger (fordelt på to delarealer på 3 017,97 m² og 713,76 m²), ca. 1 538,6 m² til felles parkeringsplass, ca. 296,5 m² til felles lekeareal og ca. 165,9 m² til felles gangareal. I tillegg inngår mindre delarealer til kjørevei (1,01 m²), annen veigrunn (0,09 m²) og offentlig bygg – barnehage (0,08 m²).

Eiendommen berøres også i ytterkant av følgende planer:
- Reguleringsplan 994 «Ytre Tasta», med ikrafttredelse 30.11.1982 (delareal 0,11 m² regulert til gang-/sykkelvei).
- Bebyggelsesplan 994B4 «Bebyggelsesplan for Ytre Tasta, felt 4», med ikrafttredelse 18.11.1985 (delareal 0,02 m² regulert til kjøreveg).

Dette skyldes minimale grenseoverlappinger mot tilstøtende vei og gang-/sykkelvei.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023–2040 (plan-ID: KP 2023-2040), med ikrafttredelse 28.06.2024. I kommuneplanen er 5 733,82 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende), 0,10 m² til veg og 0,09 m² til bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting.

Kommuneplanens arealdel angir hovedtrekkene i arealbruken. For eldre reguleringsplaner gjelder prinsippet om at der kommuneplanen angir nye føringer for arealbruk eller utnyttelse, skal deler av reguleringsplanen som er i motstrid med kommuneplanen tilsidesettes. Reguleringsplaner vedtatt etter 19.06.2023 gjelder foran kommuneplanens bestemmelser ved motstrid for arealformål.

Det gjøres oppmerksom på at arbeid med ny kommuneplan, Kommuneplanens arealdel 2027–2042 (plan-ID: KP 2027-2042), er igangsatt (status: planlegging igangsatt).

Eiendommen berøres av følgende hensynssone i kommuneplanen:
- Hensynssone H320_2: Flomfare
Sonen omfatter 2 658,93 m² av eiendommens areal. Innenfor hensynssonen skal risiko vurderes ved reguleringsplan og byggetiltak, jf. kommuneplanens bestemmelser § 3.5 punkt 7.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 960,- pr. mnd. og inkluderer: fiberaksess fra Altibox, kommunale avgifter (vann- og avløpsgebyr samt renovasjon), bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold og felles strøm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue er kr 38 560,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 176 327,93 pr. 21.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 17 296 052,- pr. 21.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13547042
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 3 497 906,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.06.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,03 %

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13549214
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 5 342 310,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.12.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,03 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 96867188271
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 8 455 836,-
Andel av saldo: kr 176 327,93
Innfrielsesdato: 30.03.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,59 %

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån 13547042 og 13549214. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Nedbetaling kan skje ved terminforfall 1. januar og 1. juli, med varsel til OBOS senest 6 uker i forkant.

Lånet i Svenska Handelsbanken AB NUF (lånenr. 96867188271) omfattes ikke av IN-ordningen.

2 550 000,00 Prisantydning
182 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 732 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 741 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 751 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Johannes Reinshorn Falnes

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Tastatunet.
- Borettslaget består av 44 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 562375.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Nettside: www.tastatunet.no.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Hunder og katter krever ikke søknad, men styret skal orienteres. For øvrig husdyrhold må det søkes til styret.
Endringer som berører bygningens eksteriør (oppsetting av markiser, levegger, parabol o.l.) krever forhåndsgodkjenning fra styret. Røyking er ikke tillatt i fellesganger, og fellesarealer skal holdes frie for gjenstander med unntak av dørmatter. Ro skal overholdes etter kl. 23:00.
Borettslaget disponerer sykkelskur, nedgravde avfallscontainere og møterom i bygg 5.
Borettslaget har kollektiv avtale om fiberaksess fra Altibox som betales gjennom felleskostnadene.

Saker og vedtak fra årsmøtet 2026 (gjennomført digitalt 18.–21. mai 2026):
- Årsrapport og årsregnskap for 2025 ble godkjent, og årets resultat ble overført til egenkapital.
- Ny revisor, PwC Assuranse AS, ble valgt på ekstraordinært årsmøte i september 2025.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 1 395 541,- overført til egenkapital.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 1 741 809,-.
- Total egenkapital pr. 31.12.2025: kr 10 669 077,-.
- Budsjettert årsresultat for 2026: overskudd på kr 1 033 971,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra søknad er mottatt til å behandle godkjenningen. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Boligen er forhåndsutlyst hos OBOS med meldefrist 28.09.2026, og det er registrert 2 interessenter. Ved forhåndsutlysing har OBOS en frist på 5 hverdager etter melding om salg for å avklare om forkjøpsretten benyttes.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 028,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 33-0046/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Mariero
Langflåtveien 29, 4017, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR33.2546

Sist oppdatert: 22. oktober 2026 kl. 12:07