Peder Holters vei 15C

Peder Holters vei 15C, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 412, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
Kjeller 46 kvm: To boder, vaskekjeller, trappegang og hobbyrom.
1. etasje 45 kvm: Entré/vindfang, kott, gang og stue/kjøkken.
2. etasje 44 kvm: Gang, bad og tre soverom.
Loft 15 kvm: Loft.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Terrasse.
2. etasje 1 kvm: Balkong.

Deler av arealene på kaldtloftet oppfyller vilkår for måleverdighet og er derfor medregnet som en del av boligens bruksareal. Kaldtloftet har et totalt gulvareal (GUA) på ca. 20 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 15 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-i). Arealer med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.11.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en tomannsbolig oppført i 1951, oppført med kjeller. Grunnmur er oppført i betong og støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning, og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein fra 2013 samt renner og nedløp i metall. Uinnredet kaldt loft med adkomst via takluke og stige. Boligen har entrédør med glassfelt, vinduer med trekarmer fra varierende årstall (byggeår og 2016), samt balkong- og terrassedør med trekarmer fra 2022. Balkong i trekonstruksjoner på 1 m² og terrasse på 7 m² belagt med treheller på betong. Pipe i teglstein og kamin i stue. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gang i 2. etasje og anlegget er utstyrt med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Vaskekjeller
- Helhetsvurdering: Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som gir begrenset beskyttelse mot fukt. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør og tegn på fuktskader som følge av dette. Det observeres vann ved rørgjennomføring ved tak over baderom.

Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Terrassedekket danner i praksis et flatt tak for underliggende rom (bod), og det vurderes at terrassen mangler tettesjikt, noe som medfører høy fuktrisiko for underliggende og omliggende konstruksjoner.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom i 2.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Tilførselsrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av alder, slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innvendig stigerør for kaldtvann har ingen isolering (observert i trappegang).
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader, eksempelvis i gang i 1. etasje.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av alder og slitasje med enkelte riper og hakk, samt stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjon: Kondens registrert på vinduer, med sannsynlig årsak at boligen har vinduer med lav isolasjonsverdi.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i betonggulv.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på gulvflate, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig grunnet manglende ventil.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.Etasje
- 2.Etasje: Det er registrert tegn på redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Festemidler er stedvis ført for langt inn i ytterkledningen.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker, mangler pakninger og enkelte vinduer har redusert brukerfunksjon i vridere.
- Ytterdører og omramming: Entrédør viser begynnende tegn til utvendig slitasje, dørvrider er delvis defekt og det er observert skader på tettelister/pakninger.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene og hjørnestolper viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Treheller viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det registreres tegn til skader og feil (eksponert armering og avskallinger på betongen) på konstruksjonsoppbygningen og betongdekket til terrassen.

Utvendig trapp - Ved inngangsparti.
- Utvendig trapp: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Synlig arbeid pågår med å legge ned nye vannrør inn i bolig, og nye avløpsrør fra kum og videre ut på kommunalt nett. Avløpsrør fra innvendig kum og ut til utvendig kum er renset og fornyet med innvendig strømpe.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom i 2.etasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke gjennomført grunnet våtrommets utforming og bruk.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke gjennomført grunnet konstruksjoner av synlig mur/betong.
- Annet: Store deler av overflatene i hobbyrom var ikke tilgjengelig for inspeksjon på grunn av store mengder inventar.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kan ikke kartlegges og undersøkes fra innsiden.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten på taket.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Det registreres at trappen ikke har håndløper på begge sider, og trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp - Ved inngangsparti.
- Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Utvendig trapp - Ved terrasse.
- Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Bad i 2. etasje ble totalrenovert i 2013 av faglærte (AS Rehabil og Sanitær og Varmevakta AS). Utvendig avløp fra innvendig stakekum og ut på offentlig nett ble kjettingrenset og fornyet i 2025 av Vestfold Rørfornying, og avløpet ble rehabilitert med innvendig strømpe i 2004 av TT-Teknikk AS. Det ble montert avtrekksvifte over komfyr og på bad av DE-elektro AS. Det ble i 2002 foretatt utskiftning av det elektriske anlegget inkludert nytt sikringsskap med automatsikringer, jordfeilvarsler, jordfeilbryter og jordspyd av Nordstrand Elektro AS. Før overtagelse i 2012 var det inntrengning av fukt på loftet, som ble håndtert frem til det ble lagt nytt tak i 2012 med utskiftning av takstein, lekter, sløyfer og papp samt fjerning av takvindu av Malvin Andersen Byggtjenester. Østre yttervegg ble etterisolert i 2025 av Isoteks Miljø AS, og doble verandadører oppe og nede ble skiftet i 2022 av Beckmann Bygg og Eiendom. Det er åpnet opp mellom kjøkken og stue med limtredrager. Etter mistanke om mus i kjellerhimling i naboleiligheten i 2025 ble himlingen der fjernet, yttervegg undersøkt, forsterket med musebånd og tettet før gjenoppbygging; selger opplyser at det aldri har vært spor eller tegn til mus i Peder Holters vei 15C.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Rehabilitering av avløp med innvendig strømpe.

2022:
- Utskifting av balkong- og terrassedør

2016:
- Utskifting av enkelte vinduer

2013:
- Rehabilitering av baderom, utført av AS Rehabil og Sanitær og Varmevakta AS

2012:
- Takomlegging

Ukjent årstall:
- Oppgraderinger av elektrisk anlegg med automatsikringer og kursfortegnelse i sikringsskap
- Arbeid på bærende konstruksjoner

Ifølge selgers egenerklæring:

2025:
- Etterisolering av østre yttervegg

2004:
- Rehabilitering av avløp med innvendig strømpe

Halvpart av vertikaldelt tomannsbolig med attraktivt beliggende innerst i blindvei på Ljan. Boligen ble oppført i 1951 og har en familievennlig planløsning med oppholdsrom i første etasje, tre soverom og bad i andre etasje, samt kjeller og uinnredet kaldtloft. Boligen er jevnlig vedlikeholdt med blant annet ny takstein fra 2012/2013, baderomsrehabilitering i 2013, nyere balkong- og terrassedør fra 2022 og rørfornying av utvendig avløp i 2026. Fra andre etasje byr eiendommen på flott fjordutsikt mot Oslofjorden.

Entré:
Inngangspartiet leder inn til en praktisk entré med laminatfliser på gulvet og malt panel på veggene. Rommet har plass til oppheng av yttertøy og sko, samt en praktisk bod i yttergangen som gir gode oppbevaringsmuligheter. Fra gangen er det trappeløp videre opp til andre etasje og ned til kjelleren.

Stue:
Stuen har en luftig og åpen utforming med gjennomgående heltre tregulv og store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og en Nobas original vedkamin som gir god varme. Den åpne løsningen mot kjøkkenet er markert med en synlig trebjelke i himlingen. Fra stuen er det direkte utgang via tofløyet glassdør til terrassen.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og har laminatfliser på gulv og malte veggflater. Innredningen kombinerer slette fronter og overskap med opprinnelig preg, og er utstyrt med oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning samt stikkontakter under overskapene. Det er montert frittstående komfyr med avtrekksvifte over kokesone, frittstående kjøleskap og innebygget oppvaskmaskin. Rommet har også plass til en hyggelig frokostplass ved vinduet.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en terrasse oppført på betongdekke med overflate av treheller og rekkverk i trekonstruksjoner med metallbeslag på toppen. Uteplassen har plass til sittegruppe. Terrassedekket danner flatt tak for underliggende kjellerbod og har et oppgraderingsbehov. På sommerstid har eiendommen gode solforhold, med sol på både markterrassen og terrassen utenfor stuen fra ca. kl. 12.00 og frem til solnedgang.

Gang 2. etasje:
Trapperommet leder opp til en gang i andre etasje med panelkledde vegger og teppebelegg på gulv. Gangen fordeler adkomsten til etasjens tre soverom og baderommet, og har takluke med stige opp til kaldtloftet.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har heltre tregulv, malte flater og god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Rommet er utstyrt med garderobeskap for klesoppbevaring. Fra soverommet er det utgang via tofløyet dør til en balkong i trekonstruksjon med flott fjordutsikt.

Soverom 2:
Soverommet har vinylbelegg på gulv og malte veggflater. Rommet har vindu mot grønne omgivelser, garderobeskap og plass til seng og skrivebord.

Soverom 3:
Det tredje soverommet har heltre tregulv, malte flater og en mønstret fondvegg. Rommet er innredet med garderobeskap og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Bad:
Baderommet i andre etasje ble rehabilitert i 2013 og har Fibotrespo våtromsplater på veggene og flislagt gulv med elektriske varmekabler. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende servant med ettgrepsarmatur og speilskap med integrert belysning og stikkontakt. Videre er rommet utstyrt med dusjkabinett med hånddusj, vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin, vindu som gir naturlig dagslys, samt manuelt styrt avtrekksvifte i himlingen.

Loft:
Kaldtloftet er uinnredet og har adkomst via takluke og stige fra gangen i andre etasje. Rommet har synlige taksperrer og delvis panelbord på gulvet, og gir rikelig med ekstra lagringsplass.

Vaskekjeller:
Vaskekjelleren har malt betonggulv, malte vegger og panelbord i himlingen. Rommet er utstyrt med en gulvstående utslagsvask og naturlig avtrekksventil på vegg. Rommet har et oppgraderingsbehov.

Hobbyrom:
Hobbyrommet i underetasjen har overflater av synlig betong og heltre på gulv, malte betongvegger samt ubehandlet trepanel og malte plater i himling. Rommet har en takhøyde på 2,20 meter og gir fleksible bruksmuligheter.

Uteområde:
Utearealene tilhørende seksjonen og naboeiendommen skal oppgraderes. Arbeidene omfatter tilføring av matjord, såing av plen samt planting av mindre trær og busker for skjerming i grenseområdet mellom seksjon 1 og seksjon 3 (salgsobjektet), tilsvarende slik det er vist på illustrasjonen. Arbeidene bekostes av selger og er planlagt utført våren/sommeren 2026.

Overflater:
Gulv: Heltre tregulv i stue og samtlige soverom. Laminatfliser i entré, gang og kjøkken. Fliser med gulvvarme på bad. Synlig betong og heltre gulv i underetasjen.
Vegger: Malte slette flater, malt panel, mønstret tapet og malt tapet. Fliser på baderom. Malt betong i underetasjen.
Himling: Malte slette flater. Malt flate på bad. Ubehandlet trepanel og malte plater i underetasjen.

Lagring:
Boligen har garderobeskap på alle tre soverom i andre etasje. I første etasje finnes et kott tilknyttet entré og gang. Underetasjen har to boder, og det er i tillegg god lagringsplass på uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Kamin i stue og elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1951. Det foreligger ferdigattest for nybygg av våningshus datert 30.12.1967. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger i tillegg et ferdig attestert arkivkort for forstøtningsmur, datert 03.01.1968
Det foreligger godkjente byggetegninger for tomannsboligen, herunder plan- og snittegninger stemplet mottatt 02.05.1949, fasadetegninger stemplet mottatt 23.08.1950, konstruksjonstegning for verandagulv godkjent 01.08.1951, samt endringstegning for kjeller stemplet 06.10.1956. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning i 1. etasje. Vegg mellom stue og opprinnelig separat kjøkken er fjernet slik at det er etablert en åpen stue-/kjøkkenløsning. Eier opplyser at det er utført arbeid på bærende konstruksjoner av fagkyndige, men det foreligger ikke dokumentasjon på godkjenning av arbeidet fra kommunen. Inngrep i bærende konstruksjoner er normalt et søknadspliktig tiltak. Risikoen ved en evt. søknad vil kunne være at tiltaket må tilbakestilles. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Velkommen til Peder Holters vei på Ljan, en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du i et veletablert og grønt villastrøk, tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men samtidig med enkel tilgang til alt Oslo har å by på. Området er preget av nærhet til fjorden, frodige hager og et trygt og godt naboskap. Dette er et sted hvor hverdagslogistikken for en aktiv familie går opp.

På sommeren lokker badeplasser som Nordstrand Bad, Katten og Hvervenbukta. Ljansbadet med eget badehus og badebrygge følger med for Ljan Vels medlemmer.

For dagligvarehandelen finnes Joker Ljan i nærheten, mens Sæter Torg og Holmlia Senter er en kort kjøretur unna for et bredere utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek og vinmonopol.

Fritiden byr på et vell av muligheter rett utenfor døren. På sommeren lokker badeplasser som Hvervenbukta, Fiskevollbukta og og Katten. Ljan Tennisklubb er et sosialt samlingspunkt, og for de skiglade er Ljanskollen alpinsenter og lysløypene på Ekeberg og Hauketo/Prinsdalen lett tilgjengelige om vinteren. Området har også et rikt foreningsliv med Nordstrand Idrettsforening som en sentral aktør, og turstier i skog og mark finner du i nærområdet.

Fra eiendommen er det gode forbindelser med offentlig transport. Nærmeste bussholdeplass er Fiskevollen og Gladvollveien i sone 1. Ljan stasjon gir deg en effektiv togreise til Oslo S på rundt 15 minutter. For bilpendleren er det enkel adkomst til E6, som tar deg raskt både nordover mot sentrum og sørover.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ljan skole er kun et par minutters gange unna, med kort og trygg skolevei.

Barnehager:
Store Ljan barnehage: 6 min. gange
Ljan Kirkes barnehage: 6 min. gange
Fiskevollen musikkbarnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Ljan Tennisklubb: 4 min. gange
Holmlia Bad: 5 min. kjøring
Fresh Fitness Hauketo: 5 min. kjøring
I nærområdet ligger Nordstrand Idrettsforening, med to fotballbaner og et aktivt tilbud for barn og ungdom. Her finner man også en av Oslos inngjerdede hundejorder.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 1531 kvm som tilhører sameiet. Tomten er opparbeidet med plenarealer, terrasse på terreng, steinheller, grus og variert beplantning. I henhold til seksjoneringen har seksjon 3 rett til bruk av et eksklusivt tilleggsareal (se seksjoneringskart). Adkomstareal og tomtens nordlige del mot Peder Holters vei er avsatt som fellesareal for sameiet.

Festeavgiften er kr 4.829,- per år. Festetiden er 90 år fra 01.01.1950. Avtalen kan reguleres i henhold til gjeldende prisforskrifter. Grunneier er Oslo kommune og har opplyst at festeavtalen kan fornyes ved utløpet av avtalen i 2040.

Parkering på eiendommen, med to biloppstillingsplasser i kolonne på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via en felles avkjørsel fra Peder Holters vei, som normalt innebærer at vedlikeholdsansvaret er privat og deles mellom eiendommene som benytter avkjørselen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-5180 datert 14.06.2023, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende. Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen gjelder foran kommuneplanen ved motstrid. Gjeldende kommunedelplan for området er KDP-17.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø
Hensynssonen omfatter østre del av eiendommen med hage og eksisterende boligbebyggelse. Eksisterende bygning på eiendommen er på reguleringsplankartet markert med symbolet «Bygg, kulturminner m.m. som skal bevares» og tillates ikke revet eller fjernet (§ 6.1.1). Bygningens eksteriør og bærekonstruksjoner skal bevares uendret eller føres tilbake til opprinnelig/eldre utførelse i tråd med dokumentasjon og kulturminnefaglig anbefaling. Endringer kan tillates etter søknad dersom tiltaket ikke går på bekostning av byggets kulturminneverdier eller estetiske verdier. Hager og uteområder skal bevares med sine opprinnelige kvaliteter, og eldre hageelementer og større trær skal bevares (§ 6.1.2). Alle søknadspliktige tiltak som berører kulturminneverdier på bygninger eller uteområder skal forelegges Byantikvaren for uttalelse før vedtak fattes.

Byggesaker i området:
Peder Holters vei 15 - oppføring av enebolig og etablering av naturdam (den planlagte etableringen av naturdammen vil ikke bli gjennomført). Dette er på denne eiendommen mot vest, og det må påregnes anleggsaktivitet og konsekvenser for blant annet lys og solforhold. Komplette tegninger for dette tiltaket kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca. kr 17 414,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatten er ca. kr. 1 100,- for inneværende år.

Eiendommen er nylig seksjonert og det er igangsatt bygging av en ny enebolig. Det må derfor påregnes en endring i de offentlige avgiftene når sameiet er etablert med 3 boenheter.

Nåværende eier har et gjennomsnittlig strømforbruk på ca. kr 2.000,- pr måned. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Velavgift er kr 500,- pr. år.
Det er lagt fiber i Peder Holters vei. Basispakke for leiligheten koster kr 399,- pr måned.
Boligen er tilknyttet alarmselskap for brann- og skallsikring med utrykning som koster kr 399,- pr med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 579 777,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

6 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

173 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
174 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
197 830,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 124 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 147 830,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann Carina Holandsli og Per Gunnar Gulstuen

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 3 seksjoner, med sameiebrøk 1/3. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dugnad/vedlikehold av fellesarealer må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 34 350,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0192/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26192

Sist oppdatert: 15. november 2026 kl. 11:04