Oberst Rodes vei 70D

Oberst Rodes vei 70D, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 274, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt BRA-i: 163 kvm

BRA-i:
Kjeller 52 kvm:
Trappegang, vaskerom, entré, bad og rom innredet som soverom og kjellerstue med kjøkken.

1. etasje 65 kvm:
Entré, toalett, gang, kjøkken, spisestue og stue med tv-stue del.

2. etasje 50 kvm:
Trappegang, bad og 2 soverom.
(Adkomst fra et soverom til hems som ikke er målbar).

2 markterrasser i hagen på hhv. 39 kvm og 30 kvm.
2 uteboder i hagen på 4 kvm hver.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 02.07.2025 utført av Takstkonsulent1 ved Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjellerstue og soverom i kjelleretasjen er ikke byggemeldt/godkjent for varig opphold.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig over 3 etasjer, oppført i ca 1924 og senere tilbygget i ca 1931 og ca 1933.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med naturstein og betong på stedlige masser. Drenering er fra byggeår og grunnmur er i naturstein/betong som er gitt TG2 grunnet alder.
Etasjeskillere er av trebjelkelag. Det er gitt TG2 pga. noe skjevheter i 2.etasje.
Yttervegger er oppført med stående laft som utvendig er etterisolert og kledd med stående tømmermannskledning. Det antas at hovedkonstruksjonen inne i ytterveggene er fra byggeår og dette er gitt TG2 pga. alder.
Taket har saltaksform med sperrer av tre som utvendig er tekket med takstein. Taket er gitt TG2 grunnet alder.

Vinduer med 2-lags energiglass fra 2012 i hele 1. og 2. etasje. 2-lags vinduer fra 2005 i kjelleretasjen..
Boligen har entrédør med glassfelt og Yale Doorman dørlås. 2-fløyet balkongdør med 2-lags energiglass. Entrédør med glassfelt til kjeller.

Utvendig trapp til yttedør i 1. etasje og utvendig trapp til kjeller er gitt TG2 da det mangler rekkverk. På innvendig trapp er det også gitt TG2 for at det mangler håndløper på den ene siden.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oberst Rodes vei 70D er en pen og sjarmerende villa med en solrik og skjermet beliggenhet. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til Nordstrand Arena («Niffen»), samt at bussholdeplassen ligger rett ved som tar deg raskt og enkelt ned til sentrum. Det er heller ikke langt til ytterligere kollektivtransport som T-bane og trikk, samt at det er kort vei til skoler og et rikt servicetilbud på både Sæter og Lambertseter.

Klassisk villa med en romslig planløsning og gode takhøyder. En meget pen bolig der overflater og innredning hovedsakelig er holdt i en lys og klassisk stil som passer huset godt.

Villaen er oppført i ca 1924, og er senere tilbygget i ca 1931 og 1933.
Boligen fremstår som lys og pen, med standard fra noe varierende årstall. Nåværende eier overtok boligen i 2011 og har utført diverse vedlikehold og oppgraderinger som i hovedtrekk har bestått av:
2011:
- Elkontroll og tilhørende utbedringer utført av Bravida.
2012:
- Alle vinduer og dører i 1. og 2. etasje ble byttet.
- Byttet kledning på gavlveggene (nord/sør), samt isolert veggene med 10 cm isolasjon.
2015:
- Installerte balansert ventilasjon med varmegjenvinning oppholdsrom i kjeller for bedre utlufting.
2017:
- Pusset opp 1. etasje. Revet ned til stenderverket og bygget opp vegger, tak og
gulv på ny. Lagt ytterligere 5 cm isolasjon på innvendige vegger, bortsett fra veggen med
kjøkkeninnredning. Lagt nytt skjult elektrisk anlegg i etasjen.
- Montert nytt kjøkken.
- Lagt ny 1-stavs parkettgulv med gulvvarme i stuer og kjøkken. Det ble også lagt et ekstra lag i med plater mot «hybeldelen» i kjelleren for bedre lydisolering.
- Montert nye utelamper
- Montert nytt sikringsskap
- Pusset opp toalettrommet i 1. etasje.
- Lagt ny ytterkledning mot øst og vest, samt lagt ny 10 cm isolasjon på yttervegger. utvendig. (Lagt 15 cm på toalettet i 1. etasje).
2020:
- Bygget frittstående markterrasse i hagen med levegg i vedlikeholdsfritt treverk.
- Etablert lys og stikkontakter på plattingen-
- Gravde bort jord fra husveggen mot syd og nord, ca 1 meter ned og lagt drenslange og grus slik at vann ledes vekk.
2022:
- Installert ny varmepumpe.
2024:
- Installert ny Smart varmtvannsbereder fra OSO med mulighet for kobling mot
strømpris.
2024/2025:
- Ny baderomsinnredning og nytt dusjkabinett på badet i 2. etasje.
2025:
- Utvidet kjøkken med nye skap for innebygd kjøl/frys og mikrobølgeovn.
- Installert noen nye termostater til gulvvarmen i huset.
- Utført vedlikehold på pipa. Gått over teglestein/fuger, fornyet tettemasse langs tak/pipebeslaget og byttet noen takstein som var skadet. Det ble også lagt nytt på blikk på vindskiene.
- Malt ytterveggene på inngangspartiet og på husveggen mot øst.
- Installert elbillader (med egen kurs) på parkeringsplassen. Laderen er satt opp med lastbalansering (Futurehome) for å utnytte ledig kapasitet i huset.

Iflg. selger ble følgende oppgraderinger utført av tidligere eier:
2005:
- Lagt ny takpapp og takstein, samt at 2. etasje og taket ble etterisolert.
- Mye av det elektriske i 2. etasje ble byttet ut og det ble lagt skjult elektrisk i etasjen.
- Byttet alle vannrør til rør-i-rør system.
- Lagt nye innvendige avløpsrør.
- Montert nye vinduer i kjelleretasjen.

Kjeller:

Kjelleretasjen inneholder trappegang og vaskerom, samt entré, bad og rom benyttet som soverom og rom benyttet som kjellerstue med kjøkken.

Trappegang med gulvfliser og plass til noe oppbevaring.

Eget praktisk vaskerom med gulvfliser med gulvvarme og malte murvegger. Rommet er innredet med laminat benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum med ett-greps armatur, samt dusjhjørne med dusjarmatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2024 er plassert i rommet. I tilstandsrapporten er det gitt TG3 for at det er dusjes direkte på overflater og at det ikke er påvist tegn til membran. Det er kun betong/naturstein i vegger og flislagt betongplate på gulv så skadeomfanget er begrenset. Nåværende eier har ikke brukt dusjen, kun benyttet rommet som vaskerom. Det er iflg. tilstandsrapporten ikke målt fukt. Se supplerende tekst i rapporten.

Entré med gulvfliser med gulvvarme og plass til yttertøy etc.

Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med servantinnredning med nedfelt servant med ett-greps armatur, dusjkabinett og wc. Opplegg for vaskemaskin på badet. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 på fallforhold gulv, skader på innredning og på membran og overflater pga. alder. Se supplerende tekst i rapporten.

Rom benyttet som soverom (ikke byggemeldt for varig opphold) med gulvfliser med gulvvarme.

Rom benyttet som kjellerstue (ikke byggemeldt for varig opphold) med kjøkken. Fliser på gulv med gulvvarme.
Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, med heltre og laminat benkeplate. Fliser og belysning over benkeplaten. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Komfyr og kjøleskap med fryser, som begge følger boligen. Ventilator med kullfilter (TG2).

1. etasje:

Hovedetasjen inneholder entré, toalett, gang, kjøkken, spisestue og stue med tv-stue.
Etasjen har en åpen og praktisk planløsning med romslige rom og takhøyder på opptil 2,69 meter.

Entré med håndlagde Ulfven-gulvfliser med gulvvarme og god plass til oppbevaring. Ytterdør med kodelås fra Yale Doorman.

I praktisk tilknytning til entréen ligger toalettet.
Rommet ble pusset opp i 2017 og er innredet med servantinnredning med nedfelt servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Toalettrommet er utstyrt med kvernpumpe. Samme håndlagde Ulfven-gulvfliser som i entréen, med gulvvarme. Manglende mekanisk avtrekk gir TG2.

Trappegang med 1-stavs parkett.

Kjøkken med ny innredning i 2017 fra Ikea. 1-stavs parkett på gulvet med gulvvarme. Hyggelig sittebenk ved vinduet.
Innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate. Takhøye overskap med glassfelter og belysning i enkelte skap. Vask og skyllekum med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, mikro, oppvaskmaskin og kjøl/frys. Ventilator med avtrekk ut. Hvitevarene følger boligen. Det er montert komfyrvakt og waterguard.

Spisestue med plass til langbord. 1-stavs parkett på gulvet med gulvvarme. Peisovn i rommet for ekstra varme og hygge.
Fra spisestuen er det via doble terrassedører direkte utgang til vestvendt markterrasse på ca 30 kvm og videre til den flotte hagen.

Stue med 1-stavs parkettgulv med gulvvarme. Varmepumpe i rommet som også kan benyttes til kjøling.

I tilknytning til stuen ligger tv-stue delen som evt. kan lukkes og benyttes som et ekstra soverom. 1-stavs parkett med gulvvarme også her.

2. etasje:

I 2. etasje ligger trappegang, bad og 2 soverom.
Etasjen har skråtak med takhøyde på opptil 4,57 meter.

Romslig flislagt bad med gulvvarme, pusset opp i 2006. Badet er innredet med servantinnredning med nedfelt servant med ett-greps armatur, frittstående badekar, dusjkabinett og toalett. I 2024/25 ble det montert ny servantinnredning og dusjkabinett. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for krakelering på veggfliser mot pipeløp i dusjsonen, riss/sprekker i flisfuger, fallforhold gulv og på membran pga. alder.

2 store soverom, der det ene rommet har adkomst til spennende hems.

I hagen er 2 uteboder på 4 kvm hver. Det er også noe lagringsmulighet under inngangspartiet.
Solrik hage som er flott opparbeidet med plenareal og beplantning, inngjerdet og skjermet. I tillegg til markterrassen ved spisestuen, er det en stor frittstående markterrasse i hagen på ca 39 kvm med utebelysning og stikkontakt.

På felles gårdsplass disponerer boligen 2 parkeringsplasser ved siden av hverandre. I 2025 ble det montert elbillader ved plassene.

Se tilstandsrapport datert 02.07.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i hele kjelleretasjen (ikke i trappegangen), i hele 1. etasje og på badet i 2. etasje.
Varmepumpe (luft til luft) i stuen som også kan benyttes til kjøling.
Peisovn i spisestuen.
Balansert ventilasjon varmegjenvinning i "hybeldelen" i kjelleretasjen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 16.02.1924, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.
Det foreligger uattestert ekspedisjonsdokument fra 1931 for innbygging av veranda og oppføring av ny veranda, samt uattestert ekspedisjonsdokument fra 1933 for oppføring av tilbygg mot øst. Da dokumentene ikke er attestert, foreligger ikke endelig ferdigattest på tiltakene, men det gjøres oppmerksom på at det uansett ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.
Det foreligger ferdigattest for innredning av toalett i kjelleretasjen datert 19.11.1971.

Kjellerstue og soverom i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som boder og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. Utvendig kjellertrapp med ytterdør, samt lekehus og utebod i hagen er ikke byggemeldt.  
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Boligen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 993317, tinglyst 21.03.1924 og dagboknr 993318, tinglyst 12.09.1924. Servituttene er håndskrevne og vanskelige å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr 11038, tinglyst 10.09.1960.
Best om garasje/parkering. Det er gitt midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om avstand til vei, i anledning oppføring av garasje for en bil. Dersom kommunen krever det skal eier fjerne dette uten erstatning og for egen regning.
Dagboknr 2764, tinglyst 12.02.1971.
Erklæring/avtale. Eiendommen er forpliktet til å knytte seg til offentlig vann- og kloakknett når kommunen måtte forlange det. Eier har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr 3444, tinglyst 22.02.1971.
Erklæring/avtale. Eiere av gnr/bnr. 181/274 (Oberst Rodes vei 70A-D) forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsledning til offentlig overvannsledning når som helst kommunen måtte forlange det. Eiere av gnr/bnr. 181/274 (Oberst Rodes vei 70A-D) forplikter seg til å innbetale gebyr for tilknytning til offentlig overvannsledning når denne blir tilkoblet.
Dagboknr 86844, tinglyst 15.12.2004.
Erklæring/avtale. Oberst Rodes vei er midlertidig godkjent i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei til regulert bredde vil eiendommen måtte vederlagsfritt avstå nødvendig regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei langs eiendommens grense for egen regning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele boligen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.
Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som en hybel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen.
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Oberst Rodes vei 70D ligger solrikt til sentralt på Nordstrand, i umiddelbar nærhet til bl.a. bussholdeplass og Nordstrand Arena ("Niffen"). Det er også kort vei til barnehager og skoler, og et rikt servicetilbud.

Fra eiendommen er det kort vei til både Sæter og Lambertseter med gode servicetilbud. Sæter har et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m. På Lambertseter senter er det et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino. Holtet er heller ikke langt unna og her ligger bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs.

Bussholdeplassen ligger rett ved og her går bl.a. rute 74 som tar deg enkelt ned til byen (endestasjon på Oslo Bussterminal). Det er også få minutters gange til T-banestasjonen på Munkelia. Gangavstand til trikkeholdeplass på hhv. Sæter og Bråten.
(Se Ruter for mer informasjon).

Det er et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til fjorden og Østmarka. I marka er det flotte turmuligheter sommer som vinter. Lokal lysløype ligger også rett i nærheten. I retning sentrum finner du Ekebergsletta med tilknyttet lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturpark og restauranter m.m.

Området har også et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand Idrettsforening («Niffen») som ligger rett på andre siden av veien. Her er det stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) har uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Lambertseter idrettsforening med friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall.
Området har også en lokal alpinbakke, Sloreåsen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Sats på Lambertseter og Karlsrud, Evo på Sæter og Lambertseter, samt BestHelse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Oberst Rodes vei. Oberst Rodes vei strekker seg fra Raschs vei ved Karlsrud, krysser Lambertseterveien og fortsetter videre mot Nordstrandveien. Oberst Rodes vei 70D ligger i strekket mellom Freidigveien og Munkelia, vis a vis Nordstrand Idrettsforening ("Nifffen").

Flere barnehager i nærmiljøet.
Boligen sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 535 kvm felles for sameiet. Boligen har tinglyst eksklusiv bruksrett til eget hageareal i naturlig tilknytning til huset. Den åpne, flate hagen byr på rikelig med plass til både frukttrær, lek og sosiale sammenkomster. Her kan du sommerstid nyte morgensolen med en kopp kaffe på trappen allerede klokken 06.30, og avslutte dagen med kveldssol på plattingen helt til klokken 21.30. Skiferlagte gangsoner i hagen, samt 2 uteboder. Hagen er inngjerdet og skjermet.
Felles asfaltert gårdsplass, samt felles hagedel.

Boligen disponerer 2 parkeringsplasser på felles gårdsplass (de to plassene nærmest veien). En tilhørende elbillader ved plassene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Felles privat gårdsplass med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for felles private stikkledninger, mens hver seksjon har egen vedlikeholdsplikt fra og med forgreningspunktet og inn til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda grunnet innsigelser fra Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer omfattet av småhusplanen har derfor et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med visse unntak. Søknader som er omfattet av unntakene i MFT tas fortsatt til behandling. Konferer megler for ytterligere informasjon.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Byggesaker:
Oberst Rodes vei 74 -Det foreligger en søknad for riving av garasje og dukkehus og oppføring av 3 eneboliger og garasje. Det er pt. ikke gitt noen tillatelse fra kommunen den 25.06.2025. Se saken på kommunens hjemmeside: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202305941&wfl=N&Dateparam=06/23/2025&sti=

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 370,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten utgjør kr 7 846 for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 30 000 kwh. pr. år, inkludert leieboer i kjelleretasjen. 
Boligen er tilknyttet Vikenfiber/Altibox som leverandør av fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure som leverandør av alarm som koster kr 3 120,- pr. år. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

12 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

312 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
323 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 823 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Juul og Linda Christin Faugli

Eiendommen er seksjonert og boligen er tilknyttet et sameie bestående av 4 seksjoner, med sameiebrøk 1/4.
Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Det betales ingen faste felleskostnader til sameiet. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt iht. nærmere bestemmelser i vedtektene.
Sameiet har felles snøfreser.
Seksjonene i sameiet disponerer 2 parkeringsplasser hver på felles gårdsplass, uten at det er særskilt bruksrett til dette gjennom seksjoneringsbegjæring og/eller sameieavtale.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag:0,9% av salgssummen
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.500,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av kommunale avgifter kr 265,- , innhenting av reguleringskart med bestemmelser kr 1 045,- , tinglysing sikring kr 545,- , boligselgerforsikring 66.800,-, tilstandsrapport kr 20.000,- , foto kr 10.800,-.

Oppdragsnummer 44-0154/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25154

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 17:29