Dronningens gate 4C

Dronningens gate 4C, 1606 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 300, bruksnummer 369, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
1. etasje 83 kvm: Entré, bad, toalettrom, soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod, kjellerbod 2

Boligen disponerer to boder i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen ble bygget i 1940. Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2006/07. Boligen fremstår med moderniseringsbehov.
Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og utvendig kledd med plater e.l. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget).

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Vinduer- Det registreres noe malingsavflass på enkelte vinduer, samt noe vanskelig å lukke et av vinduene i stuen. Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

Innvendige overflater- Overflater i boligen fremstår som slitte med bruksmerker, samt enkelte sår i gulvoverflaten.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner- Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm gjennom stuerommet.

Innvendige dører- Innvendige dører bærer preg av alder med slitasjemerker, samt bobling av laminering på døren til badet.

Bad- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det registreres sprekker i flisfuger, samt bom (hulrom) under veggfliser på badet. Våtrommet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Det registreres grunne fuger, sprekker i gulvfliser samt bom (hulrom) under fliser. Våtrommet vurderes å ha kort gjenværende brukstid basert på alder, og det må påregnes behov for oppgraderinger eller fullstendig oppussing på sikt. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken- Kjøkkeninnredningen fremstår som eldre med enkelte bruksmerker og noe avflassing på overflater. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Toalettrom- Det er naturlig ventilering fra toalettrom ut i fra forskriftskrav

Innvendige vannledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige vannledningene. Det er registrert irr på kobberrørene.

Innvendige avløpsrør- Mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen

Vannbåren varme (radiator) -Anlegget har nådd en alder som medfører usikker fremtidig funksjon

TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt):
Det er ikke opplyst om skadedyr, og det ble ikke registrert skadedyr på befaringsdagen.

Bad- tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten har et generelt behov for oppgradering og modernisering. Potensialet er imidlertid stort. Utskiftninger og fornying av blant annet overflater bør påregnes. Dagens tilstand er dermed et spennende utgangspunkt for deg som vil pusse opp og en naturlig anledning til å sette eget preg på leilighetens funksjonalistiske indre.

Både stuen, kjøkkenet og soverommet er av gode størrelser til sine formål. Stuen med sin lange og rektangulære form lar seg lett utnytte med større sittegrupper.

Kjøkkenet er i dag tilrettelagt for et frokostbord foran vinduet, i tillegg til sin rent praktiske funksjon. Selve kjøkkeninnredningen er fra ukjent årstall og funksjonell, men brukspreget og naturlig gjenstand for utskiftning.

Soverommet i helhet er oppmålt til nesten 14 kvm. og inkluderer et utskilt rom tiltenkt som walk-in closet. Sistnevnte er imidlertid ikke utstyrt med innredning.

Badet er fra ukjent årstall og funksjonelt. Fornying er likevel påregnelig. I gulvet er det varmekabler. Utstyret inkluderer dusjkabinett som begrenser vannpåkjenning på overflatene. Klosett finnes i separat toalettrom, vegg i vegg.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Tapet, malt tapet og fliser.
Himlinger: Malt betong.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter og glasskap. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1938.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang den ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det er mottatt godkjente byggetegninger fra 1938 som viser fasader og etasjeskisser.

Det er mottatt godkjente byggetegninger som viser tilbygg(sidebyggning) fra 1957
Det er mottatt godkjente bygningsstegninger som viser fasadeendring og rehabilitering med balkonger datert 13.3.1990
Omsøkte tiltak ovenfor, har verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest.
Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 585, tinglyst 17.02.1976, type heftelse: panterett til sameiet i forbindelse med seksjonering.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom fra 1940. Disse omhandler blant annet at en bestemmelse om gjenmuring av vindu i leilighet i øverste etasje og avståelse av areal

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Omgivelsene på Cicignon oppleves som svært rolige og har en helt egen atmosfære. I de nærmeste kvartalene finnes noen av byens eldste boliger, oppført allerede da byen skulle utvides fra Gamlebyen til vestsiden av Glomma. I nærmiljøet finnes også noen av byens vakreste parkområder, samt en idyllisk elvepromenade med utsikt til blant annet Isegran og ærverdige Gamlebyen.

På Cicignon bor du like fullt svært sentralt og nyter godt av nærhet til alle tjenester og tilbud som finnes i eller omkring byen. Sentrumskjernen har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og fått en generell revitalisering, blant annet av den gode gamle gågaten. I byen kan du velge i et bredt utvalg av shoppingmuligheter, små og store spisesteder samt ulike kulturtilbud.

Til togstasjonen er det kun få meter å gå og reisetiden videre med tog til Oslo S er ca. 60 minutter. I gatene omkring passerer i tillegg en hel rekke busslinjer som gjør det enkelt å reise kollektivt i hverdagen. Et stort kollektivt pluss er ikke minst også fergene på elven, et gratis tilbud som gjør det enkelt å forflytte seg både internt i sentrum, over til Østsiden og Gamlebyen, eller helt ut til Gressvik. Fergene har hyppige avganger dagen gjennom.

Med utgangspunkt i Cicignon er det i tillegg kort vei til friområder rundt byen, deriblant Fredrikstadmarka som er like velegnet for utflukter som for treningsøkter. Marka har lysløype og kilometervis av preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen over elven til Kråkerøy, opplever du straks både skjærgårdsliv og mer landlige omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Speiderfjellet barnehage (1-5 år) 1.1 km
Kiæråsen barnehage (1-5 år) 1.2 km
Roselia barnehage (1-5 år) 0,9 km

Skoler:
Cicignon skole (1-10 kl.) 0.4 km
Trara skole (1-7 kl.) 1.6 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.5 km
Childrens International School Fredrikstad (1-10 kl.) 3 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 1.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 0.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs 0.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 369 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomt opparbeidet med asfaltert adkomstvei, gressplen og diverse beplantning.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser. Sameiet har noen parkeringsplasser i bakgården som tildeles etter venteliste, og mot betaling.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 220 Cicignon datert 13.03.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035 datert 15.06.2023 med formål/hensynssone: Ras- og skredfare, hensyn kulturmiljø, samt bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Pågående byggesaker i område:
- St.Croix forretning og næring. - Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for etablering av dagligvareforretning, minilager, vaskehall og ladestasjoner på St. Croix. Planområdet ligger i et sentralt trafikknutepunkt ved innfartsåren til Fredrikstad sentrum, og er i dag en åpen, gruset plass etter at tidligere bebyggelse ble revet i 2022.

- Detaljregulering for Badehusveien -Hensikten med reguleringsplanen for Badehusveien er å legge til rette for bygging av boliger med tilhørende anlegg på gbnr. 300/1228. Tomta har tidligere væ rt tett bebygget, jf. utsnitt fra historisk kart (1930) s. 10. Det planlegges nå bygging av ca. 22 mindre leiligheter. Det antas at boligene vil ha særlig appell til unge / enslige / førstegangs-etablerere.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 048,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, a-konto varmtvann og oppvarming, kommunale avgifter, felles strøm, matteleie, forretningsfører, revisor, vedlikehold, kabel-tv, eiendomsskatt, felles bygningsforsikring.

Kostnader for varmtvann og varme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 087 252,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 4 349 009,- når boligen benyttes som sekundærbolig

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 080,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 129 457,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 117 146,- og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 9%
Lånets løpetid: Mars 2041

2 590 000,00 Prisantydning
129 457,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 719 457,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

67 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
69 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
79 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 788 517,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 798 467,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Laila Oddveig Krøtøe

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Dronningens gate 4, med sameiebrøk 84/2797
Sameiet består av 30 seksjoner.
Forretningsfører er Abakus Regnskap & Rådgivning B. Solbrækken, tlf. 934 23 010.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men styret skal informeres/uttale seg om dyreholdet før kjæledyret flytter inn. Eksotiske kjæledyr tillates ikke. Se §9 i husordensreglene for utfyllende informasjon.
Sameiet har felles vaskeri

Foretatt påkostninger de senere år:
2020 - vedlikehold og utbedringer. Rehabilitering av veggen i bakgården.

Sakset fra årsmøte
Vedlikehold og utbedringer i 2025.
I 2025 er det skiftet varmekabler i nedløp da disse ikke kunne re-monteres på grunn av alder. Det er satt inn ny varmtvannsbereder i for deler av D-oppgangen, pusset pipe og skiftet feierluker i B-oppgangen og fyrrom samt løpende mindre vedlikeholdskostnader
Det er oppdaget og kartlagt et antall skjeggkre i bygget og Anticimex har anbefalt at sameiet kartlegger ytterligere. Det oppfordres til at samtlige setter opp limfeller på 5-6 uker og rapporterer til styret som allerede har en rapport som kan bygges videre på

Styreleder informerer:
Felleskostnader blir gjenstand for en økning ift. årligbudsjett hver år - fom januar.
Det er ikke planlagt noe større vedlikeholdsoppgaver som medfører større økninger foreløpig, men det er et gammelt bygg og det vil være forløpende vedlikehold på bygningssmassen som - maling av oppgangene, maling av vinduer utvendig, bytte enkelte vinduer etter behov, bytte av kraner på rørsystemene til radiator og vann. Portåpner og låsesystemet må også vurderes utskiftet.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon; tidligere ansatt: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke premium (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 000,- pr. stk. (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsførerer   kr 3 750,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet  kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0136/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26136

Sist oppdatert: 20. august 2026 kl. 08:36