Sandvegen 118

Sandvegen 118, 2166 OPPAKER
Kommunenummer 3228, gårdsnummer 139, bruksnummer 35

Totalt bruksareal BRA: 235 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller: 87 kvm: Vaskerom, uinnredet kjellerrom og 3 boder.
1. etasje 95 kvm: Entré, gang, kjøkken, stue, spisestue, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 53 kvm: Garasjerom og bod.

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 33 kvm: Terrasser.

Kommentar til areal:
- Terrasse i 1. etasje oppmålt til 26 kvm (TBA)
- Terrasse i 1. etasje oppmålt til 7 kvm (TBA)
- Eneboligen inneholder 138 m2 P-ROM og 44 m2 S-ROM. Sekundærrom omfatter innvendige boder.
- Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjenning for oppføring av frittstående garasje og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om garasjen er godkjent. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt under ferdigattest for garasje og terrasse.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 1.etasje :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av slitasjegrad og alder. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet og røropplegg har en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Det er manglende tilkomst for inspeksjon av sluk og overgang mellom sluk og membran. Konsekvens er at utførelse ikke kan verifiseres å være fullgod/lekkasjesikker. Stedvis motfall på gulv, medfører risiko for vannansamlinger. Motfall på deler av gulv mot dør påvirker badets lekkasjesikkerhet. Kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, medfører økt fuktbelastning i rommet/boligen. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 21,3 %, temperatur 20,3 grader C og duggpunkt -2,4 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes for å gjøre rommet fukt-/lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør: Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller :
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det ble registrert symptomer på fuktproblematikk på gulvoverflate. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, og det ble registrert forhøyede verdier. Skjulte eller bakenforliggende skader kan være oppstått. Eksakt årsak er ukjent, men det vurderes til å ha sammenheng med manglende dampsperre mot grunn. Tiltak må påregnes.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Etasjen har vegger under bakkenivå. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Det er observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Hulltaking er ikke utført fordi vegger av lettklinkerblokker. Det er utført overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument og det er registrert forhøyede fuktverdier. Konsekvens er forhøyede fuktverdier i gulv og vegg konstruksjonen. Det er observert stedvis omfattende saltutslag i gulv mot grunn.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen er slitt/aldringspreget, men forholdet vurderes å være av estetisk karakter.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Hovedstoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Panel er stedvis råteskadet i bunn av panel. Råteskader utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er usikkert om panelet er montert med lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak - Hovedtak :
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr ikke etablert. Tiltak anbefales.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur i vaskerom. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate må påregnes.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tiltak anbefales.
- Oljetanker: Selger opplyser om at han selv har fjernet utvendig oljetank. Det foreligger ikke dokumentasjon på sanering av denne. Ingen dokumentasjon fremvist vedr. kontroll og godkjenning.

Frittstående byggverk - Frittstående garasje :
- Helhetsvurdering: Garasje. Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad og alder på enkelte konstruksjoner som foreksempel takkonstruksjonen med undertak, taktekking og utvendige overflatebehandling som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Konsekvens: Høy alder på takkonstruksjonen med undertak og taktekking fører til økt fare for lekkasje. Høy alder på overflatebehandling at utvendige veggflater gir økt fare for sopp og råteskader. Oppgraderinger/tiltak bør på påregnes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Vaskerom kjeller :
- Helhetsvurdering: TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det kan ikke verifiseres at våtrommet har tettesjikt hverken på gulv eller vegger. Konsekvens økt risiko for lekkasjer med påfølgende skader. Røropplegg har en alder som tilsier usikker tilstand og restlevetid. Høy slitasjegrad på overflater som vegger og gulv. + Evt skader/sprekker på overflater kan indikere bakenforliggende skader. Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk, medfører økt fuktbelastning i rommet/boligen. Økt fare for kostbare reparasjoner. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering og vegger av murkonstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes for å gjøre rommet fukt-/lekkasjesikkerhet. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Selger informerer videre iht. egenerklæringsskjema:
Egenerklæringen er fylt ut av gjenlevende eier.
- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Elektrisk, støping, flislegging. Årstall 2000.
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Årstall 2022. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
- Er det utført arbeid med drenering? Ja. Årstall 2019. Firma: E. Johansen AS. Årstall 2019.
- Beskriv tilstanden og om tanken er tømt/sanert eller fylt igjen? Sanert 1999.
- Er det utført radonmåling? Ja. 2022 måleverdi 17/21.

- Opparbeidet hage.
- Ny terrasse.
- Nytt tak.
- Nyere varmepumpe i garasje.
- Etterisolert loft.
- Fjernet parafintank.
- Dobbelgarasje med elektrisk port og vedbod (ikke godkjent hos kommunen).
- Kjøkkenfronter er skiftet ut. I tillegg er det lagt nytt gulv.
- Varmtvannsbereder.
- Montert snøfanger over terrasse og inngang.

For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Kun de hvitevarene som er spesifikt nevnt nedenfor følger med handelen: Oppvaskmaskin

Følgende hvitevarer følger ikke handelen: Kjøleskap og komfyr.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt og brukt, kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Følgende vil følge handelen: robotklipper med ladehus, fryseboks i kjeller, kjøkkeninnredning i kjelleren.

Følgende løsøre vil ikke følge handelen: garderobeskap på ett soverom.

Boligen er oppvarmet elektrisk via panelovner og varmepumpe i stue og garasje. Vedfyring i stue. Bad har varmekabler i gulv.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 06.04.1973.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- List påsatt kjøkkenbenk mot vegg mot vannsig,
- Taknedløp tilknyttet avløpsledning for overvann,
- Grunnmur av Leca pusset ut- og innvendig,
- Dører i kjeller innsatt i vaskerom, matbod, hobbyrom og bod,
- Lecapipe pusset over tak, pappshingel laget,
- Vinylbelegg på gulv i w.c.
- Sveiset rundt soilrør.

Flere av punktene er utført, men det er usikkert om alt er i orden i henhold til overnevnt liste. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Det foreligger byggetegninger datert 08.07.1971 for eiendommen som samsvarer med dagens rominndelingen. Baderom og toalettrom er nå blitt til ett stort bad, endringen er ikke søknadspliktig.

Det foreligger byggetegninger for uisolert enkelgarasje på eiendommen datert 18.09.1974 (byggetillatelse). Det er i dag en isolert dobbelgarasje på eiendommen, hvorav uten ferdigattest. Dette betyr at garasjen ikke er lovlig tatt i bruk. Konsekvens ved søknad kan være at garasjen ikke godkjennes og må tilbakestilles/ fjernes.

Det foreligger ikke tegninger av terrasse på 26 kvm. Det er usikkert om denne er godkjent i henhold til Nes kommunes retningslinjer. I Nes kommune er terrasse/platting inntil 0,5 meter over terreng vanligvis ikke søknadspliktig. Dersom terrassen er inntil 1,0 meter høy, forbundet med boligen, ikke overbygd, og maks 4 meter fra husveggen, er den også unntatt søknadsplikt. Avstand til nabogrense må være minst 1,0 meter for unntatte tiltak. Kjøper overtar ansvaret for dette.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknr 4747, tinglyst 23.09.1971, type heftelse: Erklæring/avtale. Forbud mot næringsvirksomhet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen i Sandvegen 118 har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et rolig, trafikkstille og barnevennlig boligområde. Området fremstår som veletablert og familiepreget, med en god sammensetning av aldersgrupper og høy andel barnefamilier. Dette bidrar til et trygt og sosialt nærmiljø med stabile boforhold og lang botid blant beboerne.

Boligen har en god intern plassering i feltet og ligger solrikt til, med flotte uteplasser som gir gode solforhold både morgen og kveld. Det er kort vei til det meste man trenger i hverdagen, og området kombinerer landlige og rolige omgivelser med nærhet til sentrale funksjoner. I umiddelbar nærhet ligger Glomma hvor du har en flott sandstrand, hvor du kan bade og gå turer.

Det er gode kollektivforbindelser i området. Bussholdeplass ved Funnefoss nås på ca. 9 minutters gange, og Årnes stasjon ligger ca. 10 minutters kjøretur unna med togforbindelser mot blant annet Oslo. Togreisen til Oslo tar ca. 45–48 minutter, med hyppige avganger og ekstra tilbud i rushtid. Oslo lufthavn Gardermoen nås på ca. 34 minutters kjøretur, noe som gjør beliggenheten godt egnet også for pendlere.

Nærområdet byr på et bredt og godt utbygd tilbud innen skole og barnehage. Det finnes flere barneskoler i kort kjøreavstand, samt både Runni og Vormsund ungdomsskole innen 7–8 minutters kjøring. Videregående skoletilbud på Nes og Hvam nås på henholdsvis ca. 8 og 17 minutter. Barnehagetilbudet er godt, med flere alternativer innen kort avstand, blant annet Runni idrettsbarnehage og Årnes kulturbarnehage.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Årnes med blant annet Bunnpris og Coop Mega, ca. 9 minutters kjøretur unna. Vormsund og Årnes byr i tillegg på øvrige servicetilbud som kulturhus, kino, bibliotek, helsetjenester og vinmonopol.

Området gir svært gode muligheter for en aktiv fritid, med flotte tur- og friluftsområder året rundt. Funnefoss stadion med idrettsplass og klubbhus ligger i gangavstand, og det er kort vei til idrettshaller, treningssentre og øvrige aktivitetstilbud. Sommerstid benyttes nærliggende turområder og strandområder langs Glomma, mens vinteren byr på skiløyper og fine uteområder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Velkommen!

Barneskole
- Skogbygda skole (1.–7. trinn)

For ungdomstrinnet ligger
- Runni ungdomsskole ca. 7 minutters kjøretur
- Vormsund ungdomsskole ca. 8 minutter

Videregående skoler
- Nes og Hvam nås på henholdsvis ca. 8 og 17 minutter med bil.

Barnehage
- Runni idrettsbarnehage
- Årnes kulturbarnehage nås på ca. 8 minutters kjøretur
- Espira Opaker barnehage ligger ca. 17 minutter unna.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 088,8 kvm (Beregnet areal fra matrikkelen) opparbeidet med biloppstillingsplasser, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning.

Parkering i dobbelgarasje og på gårdsplass.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann. Det er ikke montert vannmåler i eiendommen.
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløp.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 19.03.2024 er avsatt til: Boligbebyggelse, nåværende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29.998,69,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17.600,- pr. år. / 15.200 kwh. pr. år. (gjelder for 10 måneder i 2025)
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett. Boligen har i tillegg parabolantenne. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Kabel for Fiber ligger klart ved veien, men er ikke koblet på.
Boligen er ikke tilknyttet til alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 672 540,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 690 160,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 608 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Leif-Arild Barikmo

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 48 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger - Nes kommune   kr 4 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 20 556,00
Foto  kr 4 500,00
Tilstandsrapport m/ plantegninger for enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 24-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årnes
Rådhusgata 26, 2150, ÅRNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR24.263

Sist oppdatert: 18. februar 2026 kl. 20:44