Karlsebakken 23

Karlsebakken 23, 3113 TØNSBERG
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 156, bruksnummer 40, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 235 kvm

BRA-i:
Kjeller 53 kvm: Bod, garasje.
1. etasje 101 kvm: Vindfang, hall m/trapp, toalettrom, gang, bad, kjøkken, vaskerom/grovkjøkken og to stuer.
2. etasje 36 kvm: Trapperom, bad, to soverom og alkove.

BRA-e:
1. etasje 45 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 16 kvm: Terrasse.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 67 kvm, men grunnet 14 kvm areal med lav himlingshøyde (ALH) er kun 53 kvm måleverdig som bruksareal. I 2. etasje er GUA 39 kvm, hvorav 3 kvm er ALH, noe som gir 36 kvm måleverdig bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2026 utført av Gulag Takst og Eiendom AS v/Gunnar Sverrisson. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger, se punkt ferdigattest for konsekvenser rundt dette.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1955, med tilbygg fra 1968. Grunnmuren er oppført i betongblokker. Ytterveggene er en bindingsverkskonstruksjon med stående bordkledning. Etasjeskillere er utført som trebjelkelag. Taket er et saltak med plassbygget sperrekonstruksjon, tekket med takstein. Boligen har malte trevinduer med 2-lags glass, i hovedsak av eldre dato. Hovedytterdør og balkongdør er malte tredører med 2-lags glass. Det er en sydvendt balkong på 2 m² og en terrasse på 16 m². Boligen har en mursteinspipe med vedovn tilkoblet.

Frittliggende garasje fundamentert med betongsåler på løsmasser. Yttervegger er av bindingsverk med utvendig trekledning. Taket er tekket med stål/aluminiums plater. Garasjen har vippeporter i malt utførelse.

Sikringsskapet er plassert i trappegangen i 2. etasje og er utstyrt med automatsikringer og jordfeilbryter. Det gjøres oppmerksom på at deler av anlegget er fra byggeåret, og det må påregnes oppgradering. En samsvarserklæring fra 2024 kommenterer at en stor del av anlegget i kjeller er i dårlig stand og bør skiftes ut.

Boligen er utstyrt med brann- og røykvarslere, samt brannslukningsapparat.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Ytterdører: Det er påvist råteskader i begge terrassedørene samt i porten inn til garasjen. I tillegg fremstår begge inngangsdørene som generelt slitte.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det er påvist mangelfull eller svekket innfesting mot vegg. I tillegg er balkongdekket slitt, og det er påbegynnende råte i rekkverket. Rekkverket på balkong har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.
- Terrasser og plattinger på terreng: Det er registrert bom og sprekker i store deler av terrassen, samt sprekker i teglsteinsveggen. Utettheter i terrassen har ført til avskallet betong og synlig armeringskorrosjon i garasje himlingen. Rekkverket på terrasse har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.

Våtrom - 1. Etasje Bad
- Generell: Vinduet er plassert i våtsone, og det er også registrert sprekker i fliser nederst på vegg. Det opprinnelige tettesjiktet har passert forventet levetid.

Våtrom - 1. Etasje Vaskerom/grov kjøkken
- Generell: Det er registrert utett overgang ved dør. I tillegg er gulvet tilnærmet uten fall mot sluk.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Taktekkingen er generelt slitt og noe mosegrodd. Det er i tillegg registrert påbegynnende råte i vindskiene.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
- Takkonstruksjon/Loft: Isolasjonen ut mot gesims og/eller i skråtak stenger enkelte steder for lufting av undertaket.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Enkelte av isolerglassene er punktert. Limte hjørnesammenføyninger på enkelte av vinduene har begynt å sprekke opp.
- Utvendige trapper: Det ble stedvis observert manglende eller noe utilfredsstillende kontakt ("bom") på noen av flisene samt skade i enkelte flis.

Innvendig
- Overflater - gulv: Boligen har innvendige overflater som bærer preg av alder og generell bruksslitasje.
- Overflater - vegger og himlinger: Boligen har for det meste eldre innvendige overflater som bærer preg av alder og bruksslitasje.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert skjevheter/retningsavvik på opp mot 30 mm i gulvet i stue.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist fuktskjolder og saltutslag på veggoverflater i hele kjelleren. I tillegg er det registrert fuktverdier over metningspunktet samt påbegynnende råte i treverk som er i kontakt med mur.
- Krypkjeller: Det er begrenset/ikke tilfredsstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Galvaniserte rør har en kjent svakhet ved at de kan gro igjen over tid. Forventet brukstid for galvaniserte rør anses som oppbrukt. Øvrige innvendige vannrør er fra byggeåret.
- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsbereder/tank: Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det er ikke registrert dokumentasjon eller synlige tegn til moderne fuktsikring. I tillegg er det registrert mye saltutslag i kjeller, noe som indikerer mangelfull drenering.
- Grunnmur og fundamenter: Det er registrert diverse riss og småsprekker i grunnmuren. Videre gjenstår det arbeid rundt kjellerdør inn til garasje.
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - 1. Etasje Vaskerom/grov kjøkken
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da skjult røropplegg er plassert på yttervegg.

Våtrom - 2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking kunne ikke utføres i aktuell våtsone da denne vender mot yttervegg.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverket på balkong har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.
- Rekkverket på terrasse har lavere høyde enn det som kreves etter dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger.
- Sotluk og feieluke er defekt. Pipe med ildsteder ble kontrollert av feiervesenet i 2022 med diverse anmerkninger som ikke er utbedret iflg. selger.
- Det er nivåforskjell på mer enn 0,5 meter uten sikring med rekkverk eller lignende.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på det elektriske anleggets samlede tilstand.
- Brannslukningsapparatet er over 10 år gammelt.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Bygget er satt opp på 50-tallet etter datidens standard, med påbygg fra midten av 70-tallet. Huset har vært jevnlig vedlikeholdt, men holder ikke dagens standard.

Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor væ re feil og
mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en sæ rlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne
med bistand av teknisk sakkyndig.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Elektriske arbeider utført av Alt installasjon

2021:
- Installert luft-til-luft varmepumpe i stuen

En enebolig fra 1955, tilbygd i 1968, over tre plan med kjeller, 1. etasje og 2. etasje. Huset har vært i samme families eie siden midten av 1950-tallet. Våtrom og overflater innvendig har et oppgraderingsbehov. Det er likevel et solid og romslig hus med en opprinnelig god standard, to stuer i tilknytning til hverandre, vedovn tilkoblet mursteinspipe, luft-til-luft varmepumpe fra 2021 og en sydvendt terrasse.
Den som kjøper dette huset får en enebolig med plass, potensial og en flott tomt!

Vindfang og hall:
Inngangen med vindfanget har flis på gulvet og panel på veggene. Derfra åpner hallen seg opp med tregulv og en hvitmalt tretrapp til 2. etasje. Veggene i hallen har brystnings panel og skipperstuetapeten fra den lokale nedlagte tapetfabrikken på Vallø. Fra hallen er det tilkomst til separat toalett og bad og videre inn til stuene.

Stuene:
Fra hallen leder en åpning inn til den opprinnelige stuen fra 1955, et romslig rom med parkett og peisovn. Det er utgang til terrasse fra denne stuen. Det skyvedører i glass inn til den andre stuen som har tilkomst til kjøkkenet. Stuen er lys og hyggelig, her er også varmepumpen plassert. Denne sørger for lun og god varme til begge stuene.

Terrasse:
Terrassen på 16 m² ligger på bakkeplan og er belagt med fliser, med rekkverk av teglstein. Den er sydvendt og har gode solforhold gjennom store deler av dagen. Det er en hyggelig utepeis på terrassen. Uteplassen har et oppgraderingsbehov.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i tilbygget fra 1968. Det er Ikea kjøkken fra senere tid med malte fronter, benkeplater av massivt tre og rustfri oppvaskbenk med kummer. Det er takhøye skaper. Det er plass til spisebord i rommet. Integrerte hvitevarer inkluderer stekeovn og keramisk platetopp. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Fra kjøkkenet er det direkte adkomst til vaskerom/grovkjøkken.

Vaskerom/grovkjøkken:
Vaskerom/grovkjøkken i 1. etasje er etablert som del av tilbygget fra 1968. Rommet har skyllekum av stål og opplegg for vaskemaskin. Gulvet har vinylbelegg og veggene er kledd med malte plater. Rommet har et oppgraderingsbehov. Praktisk med utgang til hagen.

Bad 1. etasje:
Badet i 1. etasje har flislagte gulv og vegger, dusjkabinett og servant i baderomsinnredning. Det er varmekabler på gulvet. Badet har et oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje er innredet med servant og toalett.

Soverom 2. etasje:
I 2. etasje er det to soverom under saltak med skråtak på sidene. Begge rommene har tregulv og tapetserte vegger. Det ene soverommet har utgang til den sydvendte balkongen via dør. Det andre soverommet er noe mindre. Rommene har kott-arealer under skråtaket på begge sider av etasjen for ekstra oppbevaring. I tillegg til de to soverommene er det en alkove i 2. etasje.

Bad 2. etasje:
Badet i 2. etasje har gulv av betong med epoksymaling og vegger kledd med malte plater samt fliser. Rommet er innredet med badekar og servant. Badet har oppgraderingsbehov.

Balkong:
Balkongen på 2 m² er sydvendt og nås via dør fra soverommet. Dekket er av tre med rekkverk av tre. Balkongen har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Keramiske fliser i vindfang. Parkett eller lakkerte tregulv i øvrige rom i 1. etasje og 2. etasje. Vinylbelegg i vaskerom/grovkjøkken. Betong med epoksymaling på gulv i bad 2. etasje.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad 1. etasje og delvis på bad 2. etasje. Malte plater i vaskerom/grovkjøkken.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Kjelleren inneholder bod og garasje. I tillegg er det en frittliggende garasje på ca. 45 m² med vippeporter i malt utførelse. Det er kott-arealer under skråtaket på begge sider av 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Stekeovn og platetopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Luft-til-luft-varmepumpe fra 2021 plassert i stue, samt vedovn tilkoblet mursteinspipe. For øvrig elektrisk oppvarming.

Det foreligger registrerte avvik og anmerkninger fra brann- og feievesenet (Vestfold Interkommunale brannvesen) som ifølge tilstandsrapporten ikke er utbedret:
- Skorstein er feil dimensjonert i forhold til ildsted/innfyrt effekt.
- Elektrisk ledning i 2. etasje har for kort avstand til røykløp (under 23 cm).
- Defekt sotluke og utett feieluke på loft.
- Manglende friskluftventil i stue for forbrenningsluft til ildsted.
- Anmerkning om at ildsted (Jøtul) bør feies.

Kjøper overtar ansvar og risiko for disse forhold.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1955. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger datert 31.05.1955 og 26.11.1968. Dagens planløsning er endret i forhold til disse. På hovedplanet ble tidligere kjøkken avdelt til bad og gang, til det nye kjøkkenet i nybygget. Tegningene ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for tilbygg, datert 26.06.1970.
- Byggemelding for uthus/lekestue (ca. 15 m²), godkjent i 1966.

Det er oppført en frittliggende garasje på eiendommen med et registrert bruksareal på 45 m². Det foreligger ikke tegninger på garasjen. Det er ikke avklart om dette er et søknadspliktig tiltak. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 500810
Tinglysningsdato: 05.04.1954
Servitutten omhandler: Skjøtet fra 1954 fastsetter at bebyggelsen skal være åpen og villamessig, med oppføring av inntil ett våningshus med maksimalt 130 kvm grunnflate og inntil to leiligheter, samt uthus/garasje. Kjøper plikter å delta i kostnader til opprettelse og vedlikehold av vannverk, vei og kloakk inntil kommunal overtagelse. Husdyrhold og ervervsmessig virksomhet er ikke tillatt. Tomten skal ved bebyggelse innhegnes med gjerde inntil 1 meter høyt.

2023/1440207-1/200 28.12.2023 JORDSKIFTE
Sak: 21-122439REN-JVES NES NORDRE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Rettsforlik fra Vestfold jordskifterett som gir andelseierne i Nes Nordre Småbåthavn AL bruksrett på deler av gnr. 156 bnr. 1, gnr. 156 bnr. 1 fnr. 1 og gnr. 156 bnr. 108. Bruksretten omfatter rett til bryggeanlegg med inntil 134 båtplasser, båtopplag, parkering, ferdsel og bading. Båtforeningen har ansvar for drift og vedlikehold. Grunneier har rett til fri opphold, bading og parkering på området.

Eiendommens rettigheter:

1954/500810-2/91 05.04.1954 BEST. OM BÅT/BRYGGEPLASS
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 156 BNR: 1
Bestemmelse om strand/fellesstrand/strandlinje
Skjøtet fra 1954 gir eiendommen strand- og bryggerett på fellesareal på hovedbølet, gnr. 156 bnr. 1.

1966/504380-2/91 24.10.1966 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 156 BNR: 51
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 156 BNR: 270
Rett til å bygge inntil felles grense i en avstand på 1 m
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Naboerklæring fra 1966 gir eier av gnr. 156 bnr. 40 tillatelse til å oppføre garasje 1 meter fra felles grense mot naboeiendommen gnr. 156 bnr. 51.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.

Snøfreser og gressklipper medfølger ikke.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et veletablert boligstrøk i Karlsebakken. Tomten grenser direkte mot skog og frodige grøntarealer i bakkant, noe som gir en fin ramme rundt boligen. Her har du umiddelbar tilgang til fine turområder og skogsstier like ved huset. Kyststien går gjennom nærområdet og følger den flotte kystlinjen langs sjøsiden, og i sommerhalvåret er det kun en kort gåtur eller sykkeltur til badeplasser, svaberg og småbåthavn med egen båtplass.

Nabolaget er godt tilrettelagt for familier i ulike livsfaser, med trygge omgivelser for barn og unge. Råelåsen barnehage ligger en kort gåtur unna, og det finnes flere andre barnehager i nærområdet, deriblant Regnbuen og Slagen barnehage. For skolebarna ligger Husvik barneskole innenfor gangavstand, mens de eldre elevene har Presterød ungdomsskole en kort sykkeltur unna. Fritids- og idrettsmiljøet er aktivt, med mange tilbud i nærområdet, noe som gir varierte aktiviteter hele året.

De daglige innkjøpene ordnes enkelt hos Kiwi på Råel eller hos Joker på Jarlsø. Ønsker du et mer flere servicetilbud, ligger både Olsrød senter og Tolvsrød Senter en kort kjøretur unna med bla. apotek, vinmonopol, serveringsteder og et godt utvalg av butikker. Bussholdeplassen ligger rett i nærheten, så det er enkelt å ta bussen til Tønsberg sentrum. Kjøreturen inn til Tønsberg stasjon tar rundt ti minutter, med gode togforbindelser langs Vestfoldbanen mot Oslo, og Sandefjord lufthavn Torp ligger under en halvtimes biltur unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Husvik skole og Presterød ungdomsskole. Det er barnehager i nærheten.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 2180,7 kvm. Tomten er solrik og barnevennlig. Tomten ligger grensende til et LNFR område og er lett skrånende. Eiendommen er koselig beplantet med gressplen, stor grønnsakshage, diverse eldre frukttrær mm. Det er belegningsstein i innkjørselen og på gårdsplassen.

Selger informerer om at skillet/gjerdet mellom Karlsebakken 23 og 25A sammenfaller ikke med målebrevet. I tomtens hjørne mot sørøst står gjerdet omtrent 3 meter inn på naboens eiendom. Sørøstre og sørvestre hjørne av tomta burde antagelig markeres ved måling.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens ca. grenser, se vedlagt kartutsnitt og matrikkelkart for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket. 

Eiendommen har både frittliggende garasje og garasje i kjeller. I tillegg er det belegningsstein i innkjørselen.

Det er mulighet for montering av ladeboks i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Ny stikkledning og bypass av septiktank ble lagt i mai 2019. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023 - 2035 datert 03.04.2024 avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av hensynssone H310: Ras- og skredfare. Det er ikke tillatt med tiltak innenfor områder angitt som faresone H310 uten at den aktuelle faren er vurdert og sikkerheten ivaretatt. Ved arealplanlegging og søknad om tiltak innenfor områder angitt som faresoner skal det foretas undersøkelse av den aktuelle faren og redegjøres for nødvendige sikringstiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 624,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, standard renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det betales pt. ikke renovasjonsgebyr for boligen.

Det er ikke eiendomsskatt i Tønsberg kommune.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 9 187 kWh pr. år.

Nåværende eier har hus- og innboforsikring i Gjensidige som koster kr 17 127,- pr. år.

Boligen har antenne for TV. Det er ikke privat veiavgift eller private kostnader til brøyting for eiendommen. Eiendommen er tilknyttet Husvik og Nes Vel, hvor medlemskap er frivillig.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Som andelshaver i Nes båthavn er det en årlig avgift i båtforeningen så lenge plassen er i bruk. Den er litt avhengig av båtens størrelse. Dersom plassen ikke benyttes, leies den ut via båtforeningen. Da betaler man ikke avgift for plassen. For mer info. se www.nnsbh.no

Formuesverdi for 2025 var kr 1 505 709,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 022 836,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det ikke innført eiendomsskatt på boliger.

5 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

125 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
126 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
145 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 126 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 145 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Gullik Dokken, Harald Dokken, Jon Fridthjof Dokken og Svein Dokken

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Husvik og Nes Vel. Medlemskapet er frivillig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke, stor inkl. Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 2 500,- pr stk / Overtagelse 1 stk. er inkluder.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning, se vedlegg.
Fotopakke 30 bilder, inkl 3 plantegninger og dronefoto Fotofinish  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - egne priser takstmann faktura til megler, ca 20 000,-.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0126/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26126

Sist oppdatert: 03. september 2026 kl. 16:24