St. Jørgens vei 10

St. Jørgens vei 10, 0662 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 122, bruksnummer 148
Andelsnummer 209, Hovin Borettslag, organisasjonsnummer 950 142 898

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 54 kvm: Entré, bad, soverom, kontor, kjøkken, og stue

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: To stk kjellerboder

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Boligen disponerer også en loftsbod. Denne ble ikke besiktiget av bygningssakyndig.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er etablert et kontor i stue, samt åpnet opp mellom stue og kjøkken. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur/betong. Boligblokk bygget i 1954. Antas fundamentert med betong til stedlige masser. Gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger antas oppført med betong/mur, utvendig forblendet med teglstein. Takkonstruksjon av tre, valmtak takform, tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 - Alder, skader, slitasje
- Bad: Ikke tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Eldre membran.
- Kjøkkene og bad har kun kullvilterventilasjon og naturlig ventilasjon. Det er ikke tillatt ihht. vedtekter å etablere andre løsninger.
- Enkelte innerdører behøver justeringer.
- Vannledninger: Eventuelt lekkasjevann ledes ikke til sluk eller kompenserende løsning.
- Varmtvannstank har ikke tilfredsstillende el-tilkobling.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten.
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Leiligheten har blitt pusset opp i sin helhet i 2023, og krever ingen umiddelbare kostnader.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
- Badet er totaloppusset med moderne mikrosement på gulv og vegger for et sømløst og stilrent uttrykk.
- Taket er nymalt, og det er installert innfelte spotter, nytt lyspunkt over speil, ny termostat og egen stikkontakt til vaskemaskin. Alt VVS-utstyr er nytt og profesjonelt montert.
- Nytt parkettgulv er lagt i hele leiligheten, med varmefolie i gang, kjøkken, stue og hjemmekontor for økt komfort.
- Åpen stue-/kjøkkenløsning er etablert ved å rive veggen mellom kjøkken og stue. Eksisterende peis er fjernet, men det er mulighet for å sette inn ny peis ved behov.
- Alle vegger og tak er helsparklet og malt. Tidligere panel og strietapet er fjernet for et moderne og rent uttrykk.
- Nytt kjøkken med integrerte hvitevarer og ny varmtvannstank er montert.
- Det elektriske anlegget er oppgradert med nye kurser, flere strømuttak og moderne belysning.

Nyoppusset, moderne og gjennomført – med hjemmekontor og solrik balkong. Velkommen til en stilfull og gjennomført leilighet som kombinerer moderne komfort med smakfulle
detaljer. Hele boligen er nylig pusset opp i delikate og tidløse fargenyanser som skaper en harmonisk og lun atmosfære. Store vindusflater gir rikelig med naturlig lys og forsterker den åpne og luftige følelsen i rommene. Leiligheten har en svært god og praktisk planløsning med entré, romslig stue, åpen kjøkkenløsning, bad, soverom og et unikt hjemmekontor skjult bak en stilren, integrert dør. Det medfølger også boder for ekstra oppbevaring. Fra stuen er det direkte adkomst til en sydøstvendt balkong på 8 kvm med fredelig utsyn mot grønne fellesarealer.

Entré
Lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk. Her finner du et praktisk innebygd garderobeskap med god oppbevaringsplass til yttertøy og sko – både pent og funksjonelt.

Stue
Stuen er romslig og lett å møblere med plass til både sofagruppe og spisestue. De store vinduene slipper inn rikelig med dagslys og skaper en luftig atmosfære. Overflatene er nymalte i moderne, nøytrale farger, og gulvet er belagt med ny parkett av høy kvalitet – en gjennomgående detalj i hele leiligheten. Et av leilighetens mest unike elementer er det integrerte hjemmekontoret – ideelt for jobb, hobby eller studier. Rommet er diskret gjemt bak en stilren "hidden door", som sørger for at stuen fremstår helhetlig og elegant uten visuelle forstyrrelser.

Balkong
Den sydøstvendte balkongen på 8 kvm fungerer som et deilig ekstra rom i sommerhalvåret. Her er det god plass til sittegruppe, og utsynet mot borettslagets grønne fellesområder skaper en fredelig ramme rundt hverdag og helg.

Kjøkken
Kjøkkenet har en sosial, åpen løsning mot stuen – perfekt for både hverdag og selskap. Innredningen består av glatte fronter, benkeplate i laminat med nedfelt vask, rikelig med skapplass og en romslig kjøkkenøy. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Vannstoppsystem og komfyrvakt er også på plass.

Bad
Lekkert og moderne bad med mikrosement på gulv og vegger, som gir et eksklusivt og sømløst uttrykk. Badet er utstyrt med vegghengt servantskap, nedfelt servant, speil, dusjhjørne med svingdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Gulvvarme sørger for ekstra komfort.

Soverom
Soverommet er romslig og lyst, med plass til dobbeltseng, nattbord og annet ønsket møblement. Et praktisk innebygd garderobeskap gir rikelig med lagringsplass og bidrar til et ryddig og harmonisk rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved bruk av elektrisitet. Det er varme i gulv på bad. Det er varmefolie under parketten i entré, kjøkken, stue og hjemmekontor. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958. Det foreligger ikke ferdigattest hos kommunens arkiver som henviser til at det ble gitt ferdigattest 19.12.1958. Dokumentet dokumenterer ikke byggets lovlighet, men er en indikasjon på at bygget er oppført lovlig.

I tillegg foreligger det ferdigattest for balkonger datert 22.10.1993, fasaderehabilitering datert 31.12.1997, fasadeendring 28.09.2016, nye rør datert 19.06.2020 samt ferdigattest for utskifting av sideskjermer på balkonger og utskifting av tak på bygningenes øverste balkonger datert 10.11.2022.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er etablert et kontor i stue, samt åpnet opp mellom stue og kjøkken. Tiltakene er i utgangspunktet ikke søknadspliktige. Det er ikke tatt stilling til om kontoret tilfredsstiller formelle krav til oppholdsrom.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/parkering, erklæring/avtale som omhandler trafostasjon/kiosk og sistnevnt en leieavtale på 10 år med et AS.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selgers beskrivelse av eiendommen:

Det mest positive ved eiendommen er kombinasjonen av en fantastisk beliggenhet og gjennomtenkte, moderne løsninger. Leiligheten ligger i et trygt og attraktivt område med nærhet til både utendørs- og innendørsaktiviteter, kjøpesenter, torg, skoler, barnehager og Oslo sentrum. Sameiet tilbyr gode fasiliteter som sykkelskur, sykkelbod, elbilladere, gate- og gjesteparkering samt grendehus – som gjør hverdagen enkel, trygg og sosial. Selve leiligheten er nylig totaloppusset med fokus på funksjonalitet, komfort og estetikk. Den er innredet i en moderne japandi-stil og føles både romslig og luksuriøs. Kjøkkenet er skapt for matelskere og sosiale sammenkomster, og den åpne planløsningen inviterer til hyggelige kvelder med familie og venner. Som en ekstra bonus har leiligheten et hemmelig rom som kan brukes som hjemmekontor, gamingrom eller kreativ sone. Leiligheten har også smarte løsninger som gulvvarme og digital adgangskontroll – perfekt for enkel nøkkeldeling. Dette er et hjem hvor alt er tilrettelagt for å kunne flytte rett inn og trives fra første dag, midt i en av Oslos mest populære bydeler.

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på spennende Hasle/Hovin. Boligen ligger i grønne omgivelser med hovedtur- og sykkelvei mot sentrum fra Groruddalen, Grefsenkollen og Østmarka som passerer rett utenfor. Store flotte grøntområder og rekreasjonsmuligheter med bl.a. Valle Hovin med andedammen, Hasleparken ved Hasle kirke, Tøyenparken med nye Tøyenbadet, Kampen Park og Botanisk hage. Gangavstand til Tøyen og Grünerløkka samt kort avstand med sykkel, bil eller offentlig kommunikasjon til Oslos parker, kaféer, restauranter, forretninger m.m.

Nærbutikk (Joker) midt i borettslaget som også har søndagsåpent. Andre fasiliteter i borettslaget er "Vaskeriet." Dette er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Vaskeriet er flittig brukt av beboerne til ulike anledninger, spesielt til feiringer av alle slag. Vaskeriet brukes også til åpne arrangementer for hele borettslaget, da er det gratis.

Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning. Grøntområdene og vannanlegget ligger som nærmeste nabo til borettslaget. Like ved finner du også Hovinbekken som vant Oslo bys arkitekturpris i oktober 2023. Tiedemannsparken på Ensjø (like i nærheten) ble videre også kåret til Norges beste uterom i 2023.

Hasle Torg er like ved, med blant annet Coop Mega, Baker Hansen, Vitus Apotek, Vinmonopolet, Nille, Jernia, Floriss blomster, treningssenterkjeden SATS m.m. Det er også Kiwi dagligvarehandel og Rema1000 i nærområdet samt servicetilbud for øvrig. Gangavstand til hyggelige spisesteder på forholdvis nyåpnede Vinslottet; Vinmonopolets tidligere tapperi- og produksjonsanlegg. Anlegget er gjort om til leiligheter, restauranter, dagligvareforretning og spennende butikker i første etasje som blant annet Spar dagligvareforretning, Sterk Helse, W.B. Samson, Synsam, Jysk, frisører, 8 Fish Sushi og Hasle Linie Gastropub. Det er heller ikke langt ned til servicetilbud på Ensjø og Ensjø Torg.

Kun en kort spasertur unna er Hasle T-bane (linje 5) med kort vei til knutepunktene Carl Berner og Majorstuen, samt gangavstand til Ensjø og Tøyen T-bane (linje 1-4). Det er også gangavstand til flere bussruter samt flybuss.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt, men likevel litt utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Teglverket skole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 61 436 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med store og åpne plenarealer, beplantning, lekeplass, sykkelparkering og asfalterte gangveier.

Hovin Borettslag har 216 p-plasser som leies ut til beboere. Ventetid på opptil to år må påregnes. Det vil ved inngåelse av leieforhold tilkomme et administrasjonsgebyr fra OBOS. Leieforholdet opphører ved salg, overførsel eller fremleie.

Ladeanlegg for elbil er etablert. Det er egen venteliste for parkering med el-bil lader. Kostnadene for elbilparkering er kr 500,-/mnd. for plassen + strømforbruk og nettleie som Movel administrerer.

Øvrige priser:
- P-plass uten strøm: 300,–
- P-plass med motorvarmer: 400,-

Borettslaget har for øvrig to oppstillingsplasser for Bilkollektivet. Dette er plass 145 og 146. Bilkollektivet er en bildelingsordning for folk som har behov for bil, men som ikke vil kjøpe. Det finnes gjesteparkeringsplasser i borettslaget hvor gjester kan korttids-parkere i maks 3 dager. Beboere kan parkere på gjesteparkeringen fra 21:00-08:00.

Kommunen har bygget 6 ladestasjoner (EL) i den kommunale veien oppe ved blokkene i 20-24 og 32.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.1986 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015. Eiendommen inngår i "planprogram og veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin", "veiledende plan for offentlig rom - Ensjø" og "strategisk plan for Hovinbyen".

Ensjøbyen er under utbygging og det vil bygges parkanlegg, boliger og lagt til rette for en rekke servicefasiliteter i årene som kommer.

Området er i vekst og en del av den spennende Hovinbyen. Hasle er utpekt som byutviklingsområde i Kommuneplan 2015 – «Oslo mot 2030». I veiledende plan for offentlig rom på Hasle er det blant annet skrevet om utbedring/ombygging av Økernveien (regulert), med prioritering av sammenhengende løsninger for gående og syklende på hver side av veien. Grenseveien er også regulert med bl.a. midtrabatt som opparbeides i disse dager. Se også https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

- Saksnummer: 201916403 - Reguleringssak. Selma Ellefsens vei 2 - 6 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Bestilling av oppstartsmøte for tiltaket ble bestilt 29.09.2019. Tiltaket det ble søkt om gjelder riving av noe eksisterende bebyggelse og ombygging av deler av eksisterende bebyggelse. Det er søkt om å bygge maksimalt 10 etasjer over terreng og det er planlagt for 139 boenheter. Planforslaget ble planlagt lagt ut for offentlig høring 10.06.2024, men et p.t (27.02.2025) fortsatt under behandling.

- Saksnummer 202460006 - Reguleringssak - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte: Planarbeidet følger opp intensjonene i Oslo kommunes plan for sykkelveinettet, hvor Grenseveien er angitt med eget sykkelanlegg. Det er p.t (27.02.2025) ingen tilrettelegging for sykkel på strekningen, med unntak om strekket mellom Hovinveien og Økernveien nord i planområdet. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdseslsarealer for myke trafikanter.

- Saksnummer 201618936 - Reguleringssak - Selma Ellefsens vei 15 - Planforslag til politisk behandling. Planens hensikt er å legge til rette for utvikling av et nytt sentrumsområde på Økern. Byggeområdene reguleres til sentrumsformål med hovedvekt på kontor, boligbebyggelse,
forretning, bevertning, tjenesteyting og hotell/overnatting. Oppstartsmøte for planforslag ble bestilt 14.14.2016 og venter per dags dato(04.03.2025) på informasjon om oppdatert planforslag.

- Saksnummer: 201609079 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Hjørnetomta i krysset Økernveien/ Grenseveien. Hensikten med planen er å etablere boliger, utadrettet virksomhet og hotell rundt et nytt offentlig torg ved Hasle T-bane. Maksimal høyde på bebyggelsen er 48,5 meter, tilsvarende 14 etasjer. Plan- og bygningsetaten mener at grepet med et nytt torg med bebyggelse rundt er godt, men at bebyggelsen er for høy og massiv til å danne en god ramme rundt det nye torget, spesielt mot T-banen og Teglverket skole. Oppdatert planforslag til politisk behandling 09.02.2025.

- Saksnummer 202461139 - Reguleringssak - Økernveien 75-81 - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger. Plan- og bygningsetaten har besluttet at arbeidet med denne reguleringsplanen stoppes for videre behandling. Forslagsstiller har oversendt krav om at planinitiativet oversendes til bystyret for behandling i hht PBL §12-8.

- Saksnummer: 201801786 - Reguleringssak - Det er foreslått å omregulere Økernveien 97-99, «Hasle Stasjon» fra kontor/forretning (Bilforretning) til boliger med næringslokaler i de nederste etasjene mot Økernveien og T-baneperrongen, nye gater og torg. Det foreslås 21 000 m2 over terreng hvorav 17 100 m2 til boliger. Det tilsvarer ca. 215 boliger og høyder på 3 -12 etasjer, tilsvarende ca. 15 - 44 meter. Forslaget innebærer en ny gang- og sykkelbro fra Haslevangen og over T-banesporet og et torg. Oppdatert planforslag mottatt 09.08.2024.

- Saksnummer 202453643 - Reguleringssak - Økernveien med sidegater - Bestilling av oppstartsmøte - Gateopprustning - Grønn mobilitet. Hovedgrepet er å omforme deler av Økernveien med større fokus på myke trafikanter og grønt, til fordel for kjørefelt for bil.

- Saksnummer 202460842 - Reguleringssak - Hovinveien 43 A (tomten hvor det i dag er en Rema1000-forretning) - Bestilling av oppstartsmøte - Boliger.

- Saksnummer: 202214130 - Reguleringssak: Grenseveien 65 - Dialogfase før offentlig ettersyn - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte gjennomført 15.02.2023. Det planlegges at plansaken skal legges ut for offentlig ettersyn innen 31.03.2024.

- Saksnummer: 201906491: Reguleringssak - På tomten hvor det i dag er "City Self-Storage" planlegges det boliger, med innslag av eventuell bevertning/utsalg i første etasje av produksjonshallen, som nylig er satt på gul liste. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024.

- Saksnummer: 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - Regulering til barneskole, barnehage og park.

- Saksnummer: 201617440 - Gjelder hele kvartalet Haslevollen/Haslevangen/Økernveien/Grenseveien, adresse Økernveien 94 med flere. På motsatt side av Økernveien. Detaljregulering (bolig og næring, reguleringsplan S-5145) ble egengodkjent av bystyret 23.03.2022. Det er foreslått varierte byggehøyder på 4-10 etasjer. Formålet med planen er å legge til rette for en bymessig utvikling av et flerfunksjonelt kvartal med boliger, en 6 avdelings barnehage og ulike typer næring. Den sikrer to offentlige byrom; et torg og en nabolagspark som er knyttet sammen av en indre gate, og et sentralt torg. Det legges opp til utadrettet virksomhet i 1. etasjene langs det offentlige torget og den indre gangpassasjen, og på sikt mot Økernveien. Planen legger til rette for grønn mobilitet og dekker barnehagebehov for et større område.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 624,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, felles bygningsforsikring, nedbetaling andel fellesgjeld, forretningsførsel, div. drift og vedlikehold m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.03.2025 med en økning på 4%. Det tas forbehold om at felleskostnader kan økes som følge av renteendringer.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000 kwh. pr. år.

Borettslaget har en kollektiv avtale på internett via GlobalConnect, hvor alle leiligheter får 1000/1000 MBPS linje. Ønsker man tv-pakke eller raskere internett, kan dette bestilles og betales av hver enkelt beboer. Dekoder/trådløs ruter medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 051 409,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 205 634,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 14 041,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 263 000,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 150 562 615,- pr. 13.05.2025 og lånevilkårene er:
#1
Lånenummer: OBBK01-98207575976
Restsaldo: 24.197.524,-
Andel restsaldo: 42.260,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 21 år 10 md.

#2
Lånenummer: OBOS02-98207933333
Restsaldo: 6.821.014,-
Andel restsaldo: 11.914,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 2 år 7 md.

#3
Lånenummer: OBOS03-98207933325
Restsaldo: 103.744.722,-
Andel restsaldo: 181.195,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 26 år 10 md.

#4
Lånenummer: OBOS04-98208025872
Restsaldo: 15.799.355,-
Andel restsaldo: 27.592,-
Rentebetingelser: 5,28% Flytende
Lånets løpetid: 27 år 5 md.

4 950 000,00 Prisantydning
263 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 213 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 232 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Charlotte Aschim

Leiligheten er tilknyttet Hovin Borettslag.
- Borettslaget består av 540 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er sjenanse for de øvrige beboerne. Tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Borettslagets hjemmeside er https://vibbo.no/hovin/om.
- Styret kan kontaktes på e-post: hovin.borettslag@gmail.com.
- Vaskeriet er Hovin borettslags kultur- og forsamlingshus. Borettslagets beboere kan leie vaskeriet til private arrangementer.
- Borettslaget står for utdeling av plantekasser for neste sesong. Har du grønne fingre og ønsker å dyrke grønnsaker eller blomster? Kontakt styret for mer informasjon.
- Moderne, nybygde sykkelskur med ca. 100 plasser som leies ut etter søknad på liknende måte som parkeringsplassene for bil.

Styret har, gjennom OBOS og vaktmester, fått utarbeidet en detaljert plan for vedlikehold som må/bør gjøres de nærmeste årene.

Nærmere informasjon om borettslagets planlagte påkostninger:
- Planer i borettslaget for øvrig gjelder blant annet rens av ventilasjonsanlegg, oppgradering av hovedtavler (elektro) og etablering av nødlysanlegg i oppganger og kjeller som står på planen for utredning. Iht. borettslagets rådgiver i OBOS vil dette trolig kunne tas over driftsbudsjettet, men det er ikke fastsatt en tidsplan for sakene. Oppgradering av belysningsanlegg i fellesarealene gjøres fortløpende.
- Styret informerer pr. 26.02.2025 at det ikke foreligger planlagte påkostninger som vil medføre økte felleskostnader eller fellesgjeld.

Utdrag av foretatte påkostninger:
2020-2022: Rehabilitering av tak, balkonger og piper.
2022: Sykkelskur ble bygget i regi av sameiet.
2020: Alle blokker har fått nye rør samt utvendige og innvendige stoppekraner.
2019: Utbedring av ventilasjon våtrom.
2018: Borettslaget har utbedret mangelfull branntetting på alle bad.
2017: Vindu- og balkongdør-utskifting.
2016: Takbryggene på ytterpunktene av bygningene i St. Jørgens vei 1-7, 9-13, 15-21, 23-29, 31-37, 41-47 og 49-55 hadde ikke tilstrekkelig sikring. Disse fikk nye takbrygger med rekkverk. Oppgangene i St. Jørgens vei 9, 10, 11, 12, 13, 14, 23, 25, 27 og 29 manglet takutspring, disse ble ferdigstilt februar 2016.
2015: Utskiftning av alle avfallsbrønnene i borettslaget
2014: Utbygging av fibernett.
2013: Tilstandsvurdering av tak.
2012: Utskiftning av inngangsdører til leilighetene. Oppgradering av flaggstangplass og lekeplass. Utvikling av vedlikeholdsrapport.
2011: Ombygging av vaskeriet til forsamlingshus. Brannsikring, nye røykvarslere og brannslukningsapparat til alle leilighetene, redningsliner til leiligheter over 12 meter.
2010: Bytte av porttelefoner.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Det ble vedtatt på årsmøtet 2024 at borettslaget går til oppsigelse av sikringsfond gjennom Obos Factoring AS. Borettslag er dermed ikke tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 14.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 37-0246/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.25246

Sist oppdatert: 18. mai 2025 kl. 17:21