Hystadveien 86

Hystadveien 86, 3212 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 118, bruksnummer 46, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 154 kvm

BRA-i:
Kjeller 41 kvm: Bod.
1. etasje 54 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken og soverom.
2. etasje 38 kvm: Gang, to soverom og bad.

BRA-e:
Garasje 15 kvm: Garasje.
Bod 6 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Ageria Takst AS v/Atle Solberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TG2 / TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad, og bygningsdeler som ikke er undersøkt (TG IU). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført på grunnmur av betong, veggkonstruksjoner av tre/reisverk med utvendig stående kledning og etasjeskillere av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak tekket med betongtakstein. Vinduer er av forskjellig type og alder. Ytterdør og balkongdør er fra ukjent årstall. Det er en teglsteinspipe fra byggeåret. Sikringsskap er plassert i gangen i 2. etasje. Det er observert synlige defekter på kabler, og det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er behov for kontroll av anlegget av en elektrofaglig person. Boligen mangler røykvarslere, og håndslukkerutstyret har mangler, blant annet grunnet alder.

Garasje med ukjent byggeår. Bygget har gjennomgående lav standard, bærer preg av manglende vedlikehold og er ikke tilstandsvurdert. Bod med ukjent byggeår. Bygget har gjennomgående lav standard, bærer preg av manglende vedlikehold og er ikke tilstandsvurdert. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
- Taktekking: Påvist store deformasjoner i beslag, renner, nedløp og innfestningsdetaljer. Det er påvist at taktekkingen er tæret, noe skadet eller deformert.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere, men dette mangler.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Påvist spredte og betydelige råteskader i bordkledningen.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Påvist store skader på vinduer. Påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmer er slitte og det er sprekker i trevirket.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Påvist svekkelser i tettesjikt og oppkanter. Påvist større skader, deformasjoner, nedbøyning og tegn på svak konstruksjon.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Påvist store nedbøyninger eller skjevheter som kan skyldes svikt i konstruksjonen. Det er foretatt endringer i bæresystemet for boligen etter opprinnelig ferdigstillelse.
- Grunnmur og fundamenter: Påvist setningsskader/ store riss/ sprekkdannelser i grunnmuren.
- Kjøkken - overflater og innredning: Påvist omfattende skader.
- Kjøkken - avtrekk: Manglende eller defekt avtrekk.
- Bad -Det er gitt 6 TG3 på bad og renovering må påregnes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Takkonstruksjon/Loft: Påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Begrenset/dårlig ventilering.
- Ytterdører: Påvist utetthet/åpning mellom dørblad og -karm.
- Overflater - vegger og himlinger: Slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke.
- Rom under terreng: Indikasjoner på fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur.
- Innvendige dører: Dører har en del slitasje.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Påvist inntrekksveier for gnagere.
- Innvendige vannledninger: Usikker fremtidig funksjon.
- Innvendige avløpsrør: Ufagmessig utførelse. Påvist elde og slitasje.
- Ventilasjon: Mangelfull ventilasjon.
- Fuktsikring og drenering: Mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren.
- Bad - dokumentasjon for våtrom: Foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Overflater gulv: Fallforhold. Påvist symptomer på sopp eller misfarging. Bom i noen fliser. Ventilasjon: Manglende ventilasjon.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Risiko for helse, miljø og sikkerhet på grunn av manglende branntilsyn.
- Det er ikke kjent om sikringer ofte løses ut, om det har vært brann/varmgang i el-anlegget, eller om det finnes kursfortegnelse.
- Det er synlig defekter på kabler eller de er ikke tilstrekkelig festet.
- Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av el-anlegget.
- Det er behov for kontroll av det elektriske anlegget av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Boligen mangler brannvarslingsanlegg (røykvarslere).
- Det er påvist mangler ved håndslukkerutstyr.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble byttet to knuste takstein. I kjelleren kan det merkes fuktighet. Utvendig avløpsrør ble byttet og koblet til kommunalt nett i 2025 av faglærte, og dokumentasjon foreligger. Det er sprekker i grunnmuren i kjelleren. Det er bruksforbud på ildstedet grunnet alder. Det har vært rotter, men tiltak er iverksatt av et firma. Det er observert svarte prikker/mugg på ett soverom ved et garderobeskap.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nytt utvendig vann- og avløpsanlegg lagt og tilkoblet kommunalt nett, utført av Skalleberg Gravemaskin AS

Velkommen til Hystadveien 86 - en enebolig fra 1922 hvor stuen og balkongen vender rett mot fjorden!
Tomten på drøyt 500 m² ligger i skrånende terreng med skog i ryggen. tomten er plensatt og delvis inngjerdet. Naturlig vegetasjon. Her kan man nyte en flott utsikt til indre havn og sentrum.

Boligen er fordelt over tre plan med stue, kjøkken og soverom i 1. etasje, to soverom og bad i 2. etasje samt boder i kjeller. Det er utvendig og innvendig adkomst til kjelleren.

Badet er av eldre dato og innredet med toalett, servant i innredning og dusjnisje. Flislagt med varmekabler i gulv. Kjøkkenet er innredet med hvitprofilerte fronter og avsatt plass til frittstående hvitevarer. Kjøkkenet er av eldre dato.
Stuen har en flott utsikt til sjøen og med utgang til hage og veranda. Varmepumpe er montert i stuen samt vedovn for kjøligere sesonger.
Det er innredet med 3 soverom, hvorav ett i hovedetasjen. Dette er delt av i senere tid og var opprinnelig del av stuen.

Det er innredet med lysmalte overflater og laminat på gulv. Eiendommen har behov for oppgraderinger/moderniseringer.

Eiendommen har en flott beliggenhet med nærhet til sjøen og sentrum. Her får du en fantastisk mulighet til å få et hjem, akkurat slik du ønsker!

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring.
Fastmonterte panelovner og elektriske varmekabler som primæroppvarming, supplert med en luft-luft-varmepumpe montert i stuen (denne fungerer ikke p.t. iflg. selger). I tillegg er det en vedovn i stuen i første etasje tilknyttet teglsteinspipe fra byggeår.

Sandefjord kommune opplyser om følgende avvik fra feieren:
- Gulvplaten under og foran vedovnen i stuen i første etasje er feilmontert og må utbedres.
- Mangler ubrennbar plate på gulv under feieluke.
- Slukkeapparat i 2. etasje er utgått på dato.

Kjøper overtar ansvar og risiko for de ovenfor nevnte forhold. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1922. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger heller ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dette er før bygningsloven trådte i kraft, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for denne tiden.

Det er ifølge tilstandsrapporten foretatt endringer i bæresystemet for boligen etter opprinnelig ferdigstillelse. Inngrep i bærende konstruksjoner kan være søknadspliktig. Det foreligger ikke dokumentasjon i kommunens arkiv på at dette arbeidet er byggemeldt.

Eiendommen har et tilbygg integrert som veranda med underliggende bod (11,4 m²). Byggeår for tilbygget er ikke kjent. Det foreligger ikke dokumentasjon på at tilbygget er byggemeldt.

Det foreligger tegninger (fasadeskisse) for oppføring av garasje fra 1975, merket anmeldelse nr. 6021/75. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket i kommunens arkiv.

Det foreligger et orienteringsbrev fra kommunen, datert 12.03.2026, vedrørende en pågående byggesak for riving av eksisterende bolig og oppføring av ny enebolig med integrert garasje samt oppføring av støyskjerm. Søknaden er i brevet vurdert som foreløpig mangelfull av kommunen. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med alle de ovenfor nevnte forhold.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dnr. 5565, Tgl. 02.09.1975 - Erklæring/avtale
Gjelder vilkår for dispensasjon fra veglovens byggegrense. Eier fraskriver seg krav på erstatning for skader som følge av at bygningen ligger innenfor byggegrensene. Eier er forpliktet til å holde området mellom bygning og vei ryddig for å sikre sikt, og kan ikke bruke det til opplagsplass. Bygningen kan ikke brukes til annet formål enn forutsatt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Hystadveien 86!
Meget sentralt beliggende enebolig, med tusleavstand til bryggeområdet, sentrum av Sandefjord og med flott utsikt til havnebassenget. Herfra går du raskt til bykjernen, hvor du finner Hvaltorvet kjøpesenter, restauranter og et levende byliv.

Hverdagen er enkel med nærhet til det meste. Flere skoler, som Ranvik ungdomsskole og Byskolen samt barnehager, ligger innenfor en spasertur. Busstopp er kun et par minutter unna, med hyppige avganger i flere retninger, som gjør det enkelt å komme seg rundt i byen og ut av byen. For dagligvarehandel finnes flere butikker i nærheten.

For de som liker friluftsliv og rekreasjonsområder er mulighetene mange. Like ved eiendommen ligger Hjertnesskogen med sine turstier, perfekt for gå- og løpeturer. Om sommeren er det kort vei ned til Badeparken og området rundt som er opparbeidet med flott badeanlegg for et friskende bad, soling eller man kan ta en runde minigolf. Beliggenheten kombinerer det beste fra to verdener: byens fulle tilbud og umiddelbar tilgang til grønne lunger og fjordlandskap.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Eiendommen vil merkes med Krogsveen "Til salgs"-skilt.

Byskolen og Ranvik ungdomsskole. Skoletilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 537,9 kvm.
Tomten er skrånende og boligen ligger på det høyeste nivå slik at man er tilbaketrukket fra veien og med en flott utsikt til indre havn og sentrum.
Lettstelt, skrånende tomt med gruset innkjørsel. Opparbeidet med plensatt hage og naturlig vegetasjon.
Garasjen, som tilhører eiendommen, krysser grenselinjen i det sørøstre hjørnet av eiendommen, og den sørlige delen av bygget ligger på naboeiendommen. Kjøper overtar ansvaret og risikoen for dette forholdet.

En mindre garasje syd på eiendommen. I tillegg er det parkering på egen tomt ved inngangspartiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan 19960007-"Vestbyen, 165/138, m.fl.", datert 19.12.1996 med tilhørende bestemmelser. Før øvrig er eiendommen avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel. I henhold til kommuneplanens bestemmelser (§ 1.2) gjelder denne foran den eldre reguleringsplanen ved motstrid. Unntak gjelder for bevaringshensyn i eldre planer, som gis forrang.

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen ligger innenfor følgende bestemmelsesområder:
- Fortettingssone: Eiendommen ligger i fortettingssonen i Sandefjord. I henhold til kommuneplanen gjelder særskilte krav for blant annet byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav ved eventuell fortetting. Langs Hystadveien (Fv 303) gjelder en byggegrense på 15 meter fra senterlinje vei.
- #SB1: Eiendommen ligger innenfor området for strøksbevaring (Hystad SB#5). I henhold til kommuneplanen er det som hovedregel ikke lov å fradele nye tomter, rive eksisterende bygninger, eller etablere mer enn to boenheter per eiendom. Ved endring og tilbygg på eksisterende bygninger er det også krav om å tilpasse dette til områdets eksisterende tomte- og bebyggelsesstruktur.

Sandefjord kommune opplyser at eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- H210: Arealet ligger innenfor rød støysone. I rød sone kan ny støyfølsom bebyggelse kun vurderes i sentrumsnære områder og andre fortettingsområder, og det er sannsynlig at kommunen krever at støyreduserende tiltak kan dokumenteres.
- H220: Arealet ligger innenfor gul støysone. I gul sone kan det kun oppføres ny, eller gis tillatelse til utvidelse av eksisterende bebyggelse, dersom det er gjort en støyfaglig utredning og støyreduserende tiltak kan dokumenteres.
- H310: Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller ligger i et kjent fareområde for kvikkleire. For alle tiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger, og for nye boenheter må det utarbeides reguleringsplan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Årsprognose for kommunale avgifter er kr 14 072,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et estimert strømforbruk som tilsvarer ca. 5 000 kwh. pr. år.
Boligen er forsikret i Gjensidige, og har en årlig premie på kr 14 157,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 899 571,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

80 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
81 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
100 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 281 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 300 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Luli Eiendom AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger - Alle inkl  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandefjord - Norkart   kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0187/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26187

Sist oppdatert: 17. juni 2026 kl. 14:21