Alnagata 14

Alnagata 14, 0192 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 244, ideell andel 1/1
Andelsnummer 99, Borettslaget Baglerbyen , organisasjonsnummer 990 469 369

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
5. etasje 60 kvm: Hoveddel: Entré, bad/wc, soverom, kjøkken og stue. Hybeldel: Entré, bad/wc og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
5. etasje 5 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.07.2026 utført av Norsk Taksering AS v/Kim Edvard Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2007. Bygningen er fundamentert med betongkonstruksjoner til faste masser/grunn, med grunnmur og kjellergulv i betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger er i betong, mens øvrige yttervegger er i utfyllende bindingsverk. Fasadene er forblendet med teglstein og kledd med fasadeplater og trepanel. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med takpapp/takmembran. Taket er ikke besiktiget. Leiligheten har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2006, og en grå, glatt brann- og lydklassifisert entrédør fra byggeåret. Det er utgang til en sydøstvendt balkong på ca. 4,7 m² med dekke i betong.

Det elektriske anlegget har automatsikringer i felles sikringsskap. Anlegget har 400V TN-S systemspenning. I 2026 ble det installert nye kontaktpunkter i hele leiligheten, inkludert nye tilkoblingspunkter på kjøkken og bad, utført av faglært.

Boligen er utstyrt med røykvarslere/røykdetektor og brannslukningsapparat. Det er montert komfyrvakt på kjøkken.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad/wc 1
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Stedvis er det noe slitasje på overflater og fuger som følge av alder.
- Overflater gulv: Stedvis er det noe slitasje på overflater og fuger som følge av alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Prefabrikkerte våtrom / Baderomskabin er eldre enn 20 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Bad/wc 2
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Stedvis er det noe slitasje på overflater og fuger som følge av alder.
- Overflater gulv: Stedvis er det noe slitasje på overflater og fuger som følge av alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Prefabrikkerte våtrom / Baderomskabin er eldre enn 20 år. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad/wc 1
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Bad/wc 2
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Andre utvendige forhold: Taket er ikke besiktiget.

Varmesentral: Felles varmeanlegg faller utenfor takstmannens kompetanseområde og er ikke nærmere undersøkt.

Andre installasjoner: Tekniske anlegg som dørtelefon, TV- og bredbåndstilknytning er ikke funksjonstestet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er i 2026 utført arbeid på begge bad av faglærte, hvor det ble montert nye servanter, blandebatterier og tilhørende rør. Det ble også skiftet rør under servanter på kjøkken og montert Waterguard. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Pusset opp og malt overflater, samt slipt og overflatebehandlet parkettgulv i begge enheter.
- Ny kjøkkeninnredning fra IKEA med nye hvitevarer i begge enheter.
- Skiftet servantinnredning og servantarmatur i begge enheter, samt skiftet rør under servanter på kjøkken og bad og montert Waterguard. Arbeidene er utført av Rørleggersentralen og 24t Oslo Rør Service.
- Nye kontaktpunkter i hele leiligheten, samt nye kontakt- og tilkoblingspunkter på kjøkken og bad/wc. Arbeidet er utført av Bravida. Et kontaktpunkt pluss komfyrvakt er satt opp av Visjonel AS.

2009:
- Oppgradering og installasjon av det elektriske anlegget.

Vedlikeholdshistorikk Borettslaget Baglerbyen:

2025:
- Montering av hovedmåler for vann
- Gjennomføring av rens av ventilasjonsløp
- Utplassering av gift mot skadedyr i Alnagata 16
- Kontroll og bytte av batterier på brannvarslere

2017:
- Anskaffelse av ladestasjoner for el-bil
- Anskaffelse av felles vaskemaskin

2012:
- Arbeid og oppgradering på garasjeanlegg

Leiligheten ligger i byggets 5. etasje og er smart disponert med en fysisk adskilt hoveddel og en separat hybeldel – begge gjennomgående oppgradert i 2026. Resultatet er et moderne og helhetlig uttrykk, hvor lyse overflater, nyslipte eikeparkettgulv og nye kjøkken skaper en innbydende atmosfære. Begge badene har fått nye servantinnredninger, og hybeldelen er godkjent for beboelse, noe som gir en attraktiv mulighet for utleie. Selger opplyser at de har sett en tilsvarende utleieleilighetsannonse i Alnagata til 13.000,-. Bygget har heis.

Entré (hoveddel)
En romslig og innbydende entré med eikeparkett og systemhimling i takflaten. Den brede gangen gir en god velkomst, med direkte siktlinje mot stuen og balkongen som slipper dagslyset helt inn. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy. Entrédøren er brann- og lydklassifisert.

Stue (hoveddel)
En lys og trivelig stue med store vindusflater mot sydøst som gir rikelig med naturlig lys gjennom dagen. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, og den åpne forbindelsen til kjøkkenet skaper et sosialt oppholdsrom. Skyvedøren mot soverommet gjør det enkelt å tilpasse planløsningen etter behov. Gulvet består av eikeparkett som ble slipt og overflatebehandlet i 2026, mens veggene er malt i en varm og tidsriktig fargetone.

Balkong (hoveddel)
Fra stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong med betongdekke og rekkverk i aluminium og stål. Den høye beliggenheten gir et åpent utsyn over nærområdet, og balkongen har plass til et lite cafésett – perfekt for morgenkaffen eller rolige sommerkvelder.

Kjøkken (hoveddel)
Stilrent IKEA-kjøkken fra 2026 med sandfargede, glatte fronter og laminert benkeplate i steinimitasjon. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i stål, ettgreps kjøkkenarmatur, laminert veggplate over benk, LED-belysning under overskap og to doble stikkontakter. Integrerte hvitevarer består av kjøle-/fryseskap, smal oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk er tilkoblet byggets sentrale avtrekksanlegg. Komfyrvakt og Waterguard er montert.

Soverom (hoveddel)
Soverommet ligger skjermet til bak skyvedøren fra stuen og har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Vinduet gir utsyn mot nærområdet, og langs den ene veggen er det en praktisk, innebygget skyvedørsgarderobe med malte, glatte fronter.

Bad/wc (hoveddel)
Prefabrikkert våtromskabin med flislagt gulv, varmekabler, flislagte vegger og himling av PVC-belagte stålplater. Badet er utstyrt med vegghengt toalett, overskap og servantinnredning med hvite høyglanslaminerte fronter, heldekkende servant, ettgreps servantarmatur, innfliset speil og belysning. Servantinnredning, armatur og speil ble fornyet i 2026. Dusjhjørne med stang og dusjforheng, dusjbatteri og hånddusj. Opplegg og plass for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk.

Hybeldel
Den separate hybeldelen har egen inngang, bad og et kombinert stue- og kjøkkenrom. Enheten er godkjent for beboelse og fremstår som et attraktivt alternativ for utleie, gjester eller familiemedlemmer. Entréen har eikeparkett og hvit innvendig dør, med direkte adkomst til oppholdsrom og bad.

Stue/kjøkken (hybeldel)
Et lyst og arealeffektivt oppholdsrom med eikeparkett og gode møbleringsmuligheter for både sofagruppe og spiseplass. Vinduene sørger for godt dagslys, mens det nye IKEA-kjøkkenet fra 2026 har sandfargede, glatte fronter og laminert benkeplate i steinimitasjon. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i stål, ettgreps kjøkkenarmatur, malt vegg over benk, LED-belysning under overskap og dobbel stikkontakt. Integrert stekeovn og induksjonstopp er installert, og det er avsatt plass til frittstående kjøle-/fryseskap. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk er tilkoblet byggets sentrale avtrekksanlegg. Komfyrvakt og Waterguard er montert.

Bad/wc (hybeldel)
Prefabrikkert våtromskabin med flislagt gulv, varmekabler, flislagte vegger og himling av PVC-belagte stålplater. Badet er innredet med vegghengt toalett, servantinnredning med hvite høyglanslaminerte fronter, heldekkende servant, ettgreps servantarmatur, innfliset speil og belysning. Servantinnredning, servantarmatur og speil ble skiftet i 2026. Dusjhjørne med stang og dusjforheng, dusjbatteri og hånddusj. Mekanisk avtrekk.

Overflater
Det er eikeparkett i entré, stue, kjøkken og soverom i hoveddelen, samt i entré og stue/kjøkken i hybeldelen. Samtlige parkettgulv ble slipt og overflatebehandlet i 2026. Begge bad har flislagte gulv. Veggene består hovedsakelig av malte, slette flater som ble pusset opp og malt i 2026, mens badene har flislagte vegger. Himlingene består av malte betongelementer, med systemhimling i entréen i hoveddelen. Også himlingene ble pusset opp og malt i 2026. Badene har himling av PVC-belagte stålplater.

Lagring
Hoveddelen har en praktisk skyvedørsgarderobe på soverommet med malte, glatte fronter. I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod på ca. 5 m² (bod nr. 99), beliggende på fellesareal i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen vises det til punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Helt nye stekeovner i begge boenheter, samt helt nytt frys/kjøleskap og oppvaskmaskin i hovedleiligheten. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Felles varmeanlegg og elektrisitet. Det er installert elektriske varmekabler i gulvet på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokk/bygård/terrassehus datert 17.10.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 31.05.2005, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 34 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, deleforbud, gjerde, vann/kloakkledning, generende virksomhet, midlertidig dispensasjon fra bygningsloven, utvidelse av kranbane, manglende frostfri fundamentering, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, adkomstrett, sikring mot utglidning og vibrasjonsstøy, fellesareal, bruksrett til grunn for reparasjon og vedlikehold, garasje/parkering, utbyggingsavtale, vilkår etter forurensningsloven, felles uteoppholdsareal og bruksrett.

Eiendommens rettigheter:

2005/14455-7/105 04.03.2005 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighet hefter i KNR: 0301 GNR: 233 BNR: 518 FNR: 0 SNR: 1-45.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune v/Plan- og bygningsetaten
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2005/26890-2/105 28.04.2005 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 533 BNR: 2
Bestemmelse om adkomstrett

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Den del av boligens 5. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke registrert som separat boenhet. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Gamlebyen – et av Oslos mest spennende boligområder, der historiske omgivelser møter moderne byutvikling. Her bor du i rolige omgivelser ved foten av Ekebergåsen, med et grønt og bilfritt gårdstun som skaper et hyggelig bomiljø, samtidig som byens puls kun er en kort spasertur unna.

Boligen ligger i prisbelønte Baglerbyen, et område oppkalt etter baglerne som holdt til her mot slutten av 1100-tallet. Bebyggelsen ble i 2008 trukket frem som et av Oslos mest vellykkede nybyggprosjekter, blant annet for sin karakteristiske arkitektur og grønne profil. Området har siden utviklet seg til et attraktivt boligområde hvor historien fortsatt er en naturlig del av hverdagen.

Fra boligen er det kort vei til noen av hovedstadens mest særpregede kultur- og rekreasjonsområder. Middelalderparken, Minneparken og Ruinparken ligger like i nærheten og utgjør Nordens største sammenhengende bevarte ruinområde. Her vandrer du bokstavelig talt gjennom Oslos middelalderhistorie. Samtidig ligger Bjørvika med Operaen, MUNCH, Deichman og den nye fjordbyen bare en kort spasertur unna – et område som fortsatt er i utvikling og byr på et stadig voksende tilbud av restauranter, kultur og opplevelser.

For den aktive er Ekebergparken et naturlig utfartsmål, med skulpturpark, utsiktspunkter, turstier og store friområder. Turstien starter nærmest rett utenfor døren og leder opp til Ekebergsletta, hvor du finner lysløyper, idrettsanlegg, ridesenter og flotte rekreasjonsområder året rundt. På varme sommerdager er det kort vei til Sørenga sjøbad med badebrygger, restauranter og et levende havnemiljø.

Hverdagen er enkel med gode kollektivforbindelser. Lodalen bussholdeplass ligger bare noen minutters gange fra boligen, mens trikken fra Oslo Hospital og T-banen på Grønland gir raske forbindelser til resten av byen. Dagligvarebutikker, barnehager og skoler ligger i nærområdet, og både Grønland, Barcode og Bjørvika er innen komfortabel gangavstand med et rikt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud.

Dette er et område som kombinerer historisk identitet, grønne omgivelser og moderne byliv på en måte få andre steder i Oslo kan tilby.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Gamlebyen barneskole og Jordal ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5280,2 kvm som tilhører borettslaget.

Tomten er opparbeidet med grøntområder, sittegrupper, beplantning, blomsterbed, prydbusker og trær. Adkomst og interne veier er asfalterte. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer én garasjeplass (nr. 37) i kjeller, plassert rett innenfor porten i det første parkeringsrommet.

Det betales ikke separat leie for garasjeplassen.

Garasjeanlegget er utstyrt med ladestasjoner for elbil, med mulighet for montering av egen ladeboks ved parkeringsplassen. Forbruk avregnes individuelt via pulsmålere og belastes felleskostnadene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-3226 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 4003, «Konows gate 20 M.Fl. Bebyggelsesplan og mindre vesetlig endring», datert 05.02.2003. Dette er en detaljert plan underordnet S-3226. I tillegg berøres nærområdet av den eldre reguleringsplanen S-2255, datert 28.07.1977, som er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015.

Det er registrert kulturminnelokaliteter og enkeltminner i området. Eldre reguleringsplan S-2255, som delvis gjelder for nærområdet, har en bestemmelse (§ 7, endret i S-2937) om at bevaringsspørsmålet alltid skal vurderes ved søknad om riving eller byggetillatelse. Kjøper oppfordres til å kontakte berørte kommunale myndigheter for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før eventuell prosjektering.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risikoen for skred på eiendommen er vurdert som middels, med svært alvorlig konsekvens.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for jord- og flomskred, og befinner seg i et potensielt utløpsområde.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Gjentaksintervallet for flom på stedet er vurdert til 'nesten aldri'.

Eiendommen er registrert med 'akseptabel forurensning' i Miljødirektoratets database for forurenset grunn.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 941,97 pr. mnd. og inkluderer: kapitalkostnader lån, felleskostnader (driftskostnader), TV/Internett og avsetning til vedlikeholdsfond.

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
- Lån leiligheter (kapitalkostnad): kr 5 690,31
- Felleskostnader (driftskostnader): kr 3 508,-
- TV/Internett: kr 497,-
- Vedlikeholdsfond: kr 246,66

Borettslaget har inngått avtale med EcoGuard om månedlig energiavregning. Strøm samt faktisk forbruk av oppvarming og varmtvann måles og faktureres månedlig pr. eierandel som et separat tillegg via felleskostnadene. Disse kostnadene inngår ikke i de ordinære felleskostnadene oppgitt av forretningsfører over, men selger informerer om at det ca. blir 11 640,- i måneden.

Det medfølger en garasje-/parkeringsplass (nr. 37) i kjelleren. Det betales ikke separat leie for plassen, men det kreves et administrasjonsgebyr til forretningsfører ved eventuell overdragelse.

Avdragsfriheten på felleslånet utløper i desember 2026. Fra og med januar 2027 starter avdragsbetalingen, og månedlige felleskostnader vil da øke. I eldre beregningsdokumenter er den potensielle månedlige økningen ved opphør av avdragsfrihet estimert til ca. kr 2 300,- for leilighet nr. 99.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

TV og internett leveres av Telia og er inkludert i felleskostnadene, der dekoder medfølger salget. Boligen er ikke tilknyttet alarm. Strømforbruket er oppgitt som ukjent da boligen har vært utleid de siste tre årene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 610 224 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 82 071,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 379 724,- pr. 22.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 150 600 000,- pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Abp, Filial I Norge
Lånenummer: 67144070430
Type: Serielån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 150 600 000,-
Andel av saldo: kr 1 379 724,-
Innfrielsesdato: 30.03.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,00 %
Merknad: Borettslaget har refinansiert felleslånet i Nordea i 2026. Dette er et SWAP-lån med korte kontrakter (1 år) der lånet skal innfris eller videreføres/refinansieres ved kontraktens slutt. Lånet løper for tiden avdragsfritt og har vært løpende avdragsfritt helt siden borettslaget var nytt, med avdragsfrihet til og med desember 2026.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 100 000,00 Prisantydning
1 379 724,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 479 724,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 480 814,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 490 764,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bård Gunnar Moe og Åslaug Birgitte Græsvold

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Baglerbyen.
- Borettslaget består av 110 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6650112.
- Borettslagets hjemmeside er www.baglerbyen.net.

Borettslaget har fellesvaskeri, porttelefon og nøkkelbrikker. Beboere plikter å gi leverandører tilgang til leilighetene ved felles vedlikeholdstiltak.

På årsmøtet i mai 2026 ble det vedtatt å fastsette styrets honorar til kr 360 000,-. Felleskostnadene ble økt med 5 % fra 1. januar 2026. Avdragsfriheten for borettslagets felleslån utløper i desember 2026, og kapitalkostnadene vil øke fra januar 2027 når avdragsbetalingen starter.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rens av ventilasjonsløp (2025)
- Skadedyrbekjempelse i Alnagata 16 (2025)
- Bytte av batterier i brannvarslere (2025)
- Montering av hovedmåler for vann (2025)
- Oppgradering av ladeanlegg med pulsmålere (2025)

Planlagte påkostninger:
- Etablering av ny søppelbod. Prosjektet er nær byggestart og avventer avklaring om brannmur.
- Vurdering av luft-til-vann varmepumper i forbindelse med fremtidig utbedring av varmtvannsberedere.

Styret opplyser i epost av 29.06.26 at det ikke er planlagt noen økninger av felleskostnader annet enn de normale justeringene i januar.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 828 029,-. Borettslagets disponible midler var kr 7 381 883,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 3.000,- (2 stk og alle privatvisninger kostnadsfrie)   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0225/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26225

Sist oppdatert: 27. juli 2026 kl. 12:26