Skullerudveien 32

Skullerudveien 32, 1188 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 162, bruksnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 199 m².

BRA-i:
Kjelleretasje, 65 m²: Trappegang, gang, bad, vaskerom, kjellerstue og tre boder.
1. etasje, 69 m²: Entré, kjøkken, stue og soverom.
2. etasje, 48 m²: Gang, bad, toalettrom og to soverom.

BRA-e:
1. etasje, 17 m²: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje, 85 m²: Terrasse.

Arealet på hems i garasjen er målt til 9 m² (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at utgravingen og innredningen av kjelleren er omsøkt eller godkjent av kommunen. Se punktet «Ferdigattest».

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1968. Bygget har grunnmur i betong og støpt gulv mot grunn, samt kjeller og krypkjeller under deler av bygget. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med asfaltpapp fra 2012 og 2025.
Boligen har vinduer med trekarmer fra ukjent årstall, 1980 og 1981, samt vinduer med plastkarmer fra 1987. Entrédør med sikkerhetslås og terrassedør/skyvedør med karm og ramme av tre fra 1986.
Pipe i murkonstruksjon med pipetopp i skifer og skorstein fra byggeår, samt peisovn med glassdør i stue.
Fra kjøkken er det utgang til terrasse i trekonstruksjoner over flere nivåer på 85 m², med utebelysning og markise.

Garasje i fellesrekke oppført i 2023, merket med nr. 90. Garasjen har et bruksareal på 17 m² samt hems målt til 9 m² (ALH), som grunnet lav takhøyde ikke er måleverdig som bruksareal.

Radon:
Det er ikke utført radonmåling i boligen. Tilstandsrapporten opplyser at radonmåling vurderes som aktuelt på grunn av boligens nærhet til terrenget. Det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense. Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre radonforebyggende tiltak ble innført.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap er plassert i entré og bod i kjeller. Det elektriske anlegget har en kombinasjon av automat- og skrusikringer fra byggeår og ukjent årstall. Det er registrert manglende samsvarserklæring, opplysninger om arbeid utført av ufaglærte, ufullstendig kursfortegnelse, enkelte utilstrekkelig festede kabler, tegn til termiske skader på plugg/stikkontakt til varmtvannsbereder, samt både jordede og ujordede stikkontakter i kjellerstue. Det er også observert kabler beregnet for åpent anlegg i lukket veggkonstruksjon.
Det er derfor kritisk at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke strakstiltak som er nødvendige.

Brannsikkerhet:
Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon. Tilstandsrapporten påpeker imidlertid mangelfulle rømningsmuligheter fra kjelleretasjen. Det er registrert forhold som utgjør en klar fare for brann, liv og helse, og som krever umiddelbare tiltak. Det er derfor kritisk at det utføres en utvidet kontroll og kartlegging av boligens branntekniske forhold ved fagperson med brannfaglig spesialkompetanse.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad, 2. etasje (helhetsvurdering)
- Det er registrert sprekker i plateskjøter med enkelte tegn på svelleskader, omfattende bom og tegn til løse veggfliser, samt riss og bom i enkelte gulvfliser. Det er motfall rundt sluk og på gulvflater utenfor sluksonen. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulv- og veggflater, og overgangen mellom sluk og eventuelt tettesjikt er uoversiktlig. Kobberrør og avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder. Rommet har mekanisk avtrekksvifte som stenger avtrekkskanalen når den ikke er i drift. Utførelsen bærer generelt ikke preg av fagmessig god utførelse.

Våtrom - Bad, kjeller (helhetsvurdering)
- Baderomsplater er montert uten bunnlist i våtsone og er ikke ført tilstrekkelig inn bak hjørnelister. Lokalfallet i sluksonen og fallforhold utenfor sluksonen vurderes som utilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på gulvflaten. Membran er ikke ført under klemringen i sluket, og det er rust på skruene i klemringen. Avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder, og det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen.

Våtrom - Vaskerom (helhetsvurdering)
- Det er registrert påbegynnende avskalling i betongflater, sprekker i plateskjøter og manglende avslutning mot hjørner. Baderomsplater har synlige utettheter, og det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på gulvet. Rørgjennomføringer i våtsonene har utilstrekkelig tetthet, overgangen mellom sluk og tettesjikt er uoversiktlig, og det er rust på skruer i klemringen. Kobberrør og avløpsrør har usikker fremtidig funksjon grunnet alder. Rommet har kun naturlig ventilasjon, og det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteinen har ikke fire frie sider for inspeksjon av ytterflatene.

Yttertak
- Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader.

Drenering
- Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, enkelte områder har fall inn mot grunnmuren og det er observert vannansamling i lysgrav for kjellervindu, hvor selger har etablert lensepumpe.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Slitasje, enkelte skader og knirk i større deler av gulvet.
- Ventilasjon vurdert som utilstrekkelig.

Toalettrom
- Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Varmtvannsberederen er plassert i rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring og har usikker fremtidig funksjon grunnet alder.

Andre rom
- Slitasje, enkelte skader og stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger på parkett- og heltregulv.
- Enkelte innerdører har preg av skader og slitasje.

Rom under terreng
- Enkelte innerdører har preg av skader og slitasje.
- Ventilasjon vurdert som utilstrekkelig.
- Observert fuktsperre beregnet for utvendig bruk i veggkonstruksjonen.

Innvendig trapp
- Trappen bærer preg av aldersrelatert slitasje, enkelte skader og skjevheter.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. etasje: Målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm i gang og 10 mm på soverom 2.

Yttervegger inkl. fasader
- Stedvis slitasje med malingsbobler, avflassing og svertesopp.
- Tydelige tegn til elde og stedvise symptomer på begynnende råteskader på ytterkledning.
- Begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.

Vinduer og ytterdører
- Begynnende slitasje på overflatebehandling og liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vindu.
- Begynnende tegn til utvendig slitasje på terrassedør.

Yttertak
- Lukket takkonstruksjon med risiko for skjulte feil og skader.
- Begynnende tegn til slitasje og elde på takrenner og nedløp, samt mindre skader på utvendige nedløpsrør.

Drenering
- Drenering har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.
- Vann fra yttertaket er ikke ledet tilstrekkelig vekk fra bygningen/grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttertak
- Ventilasjonen av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges eller undersøkes fra innsiden. Det er derfor usikkerhet om hvordan eller hvorvidt ventilasjonen er ivaretatt.

Terrasse / platting
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelse på grunn av terrassens utforming.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendig trapp
- Trappen har ikke håndløper på begge sider, åpninger i rekkverket og trappen på mer enn 0,10 meter, samt stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 meter.

Utvendig trapp
- Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
-Ved innflytting i 1995 oppdaget selger lekkasje i dusjhjørne og sluk i badet i 2.etg. Med egeninnsats ble dusjhjørnet fjernet og dusjkabinett satt inn. Gjorde ikke noe med sluket.
-Satte opp baderomsplater og monterte dusjkabinett i 1997 i badet i underetasjen. La nye fliser og smøremembran. Varmekabler ble installert av tidligere eier. Det ble ikke gjort endringer på varmekabler. Det er et område under dusjkabinett som mangler varmekabler. Egeninnsats/ufaglært.
- Lekkasje på avløp i kjøkkenbenk. Problemet skyldtes at søppelstativ berørte avløpsrør. Flyttet søppelstativ fram og strammet rørkoblinger. Synlige flekker i taket i gangen i kjeller.
- Vanninntak byttet i 1995. Utført av fagfolk, finner ikke doumentasjon.
- Elektrisk installasjon endret i.f.b.m flytting av kjøkken fra kjeller til 1. etg. Det er mangelfull dokumemtasjon på arbeider gjort i forbindelse flytting av kjøkken. Kurser er flyttet fra kjeller til 1. etg. det er derfor kurser i kjeller som tilhører 1. etg. og vice versa. Det hender derfor at sikringer går, spesielt kurs mellom skap i kjeller og skap i 1. etg. Ufagmessig utført, med egeninnsats.
- Parafintank er sanert og plombert, utført av Nortank, ingen dokumentasjon. Nedgravd i hagen.
- I 2020: Parafinovn fjernet og vedovn installert. Godkjent av feievesen, men takstmann har bemerket at muren rundt pipeløp skal ha fire frie sider for inspeksjon og takstmann anbefaler å sette inn stålpipe i eksisterende pipeløp.
- Montert varmefolie i kjøkkengulv i 1997, utført med egeninnsats.
- Det er litt svai i gulv 2. etg.
- Takrenner og nedløp ble byttet i.f.b.m legging av nytt tak i 2025 på begge sider av lavt bygg. Takrenne på høybygg på side mot vei lekker litt i skjøt. Tak på høybygg bytter i 2012. Omlegging av lavt tak i 2025 ble utført av Steddy. Kvittering foreligger.
- Vinduer er gamle og noen er trege i rammen. Vindu i gang 2. etg. dugger litt.
- Det har vært et tilfelle av vanninntrenging i kjeller med konsekvens av bytte av gulv (forsikringssak) Det har vært problemer med overvann ved store mengder nedbør som gjør at vann kommer inn vinduet. Det er anskaffet pumpe med nivåbryter som settes i lyskasse ved vindu. Vannet kommer inn i vindu i kjeller. Gravd ned slange for bortføring av overvann ender foran mur ved vei.
Montert pumpe ufagmessig utført med egeninnsat. Pumpen er ikke fast installert med settes opp ved behov.
- I mai 2019 oppdaget rotte i kjeller. Tiltak: Skummet mellomrom mellom innervegg og betongvegg i bod hvor
varmtvannsbereder står. Skadedyrfirmaet fant ikke ut hvor evt rotten hadde kommet inn.
- Endringer/innredninger/ombygginger etc: etter byggeår:
Kjøkken ble flyttet fra opprinnelig plassering i 1. etg. til kjeller og senere flyttet opp til 1.etg i nåværende plassering. Flytting av kjøkken til 1. etg ble gjort i 1997. Kjøkken ble plassert i det som opprinnelig var bod /vaskerom.
Bad i 2. etg er utvidet.
2 soverom i 2. etg er slått sammen til ett. Inngang til det ene soverommet er nå inkludert i bad. Det ble gjort av forrige eier.
Opprinnelig terrassedør i stue kledt igjen.
Skyvedør i kjøkken er satt inn istedenfor boddør.
- Det er ikke søkt om brukstillatelse for kjeller, kjøkken og fasadeendring, stue og kjøkken.
- Støyskjerm mot Skullerudveien trenger å renoveres/byttes innen 4-5 år.
- I SLT (Søndre Langerud Tomteselskap) er det generelt et problem med drenering.
- Noen beboere har begjært gransking av boligselskapet SLT i.f.b.m kostnadefordeling av vedlikehold av vann/avløpsrør.
- Selger påpeker vedr. kjøkkenventilasjon: ventil sørvegg og i skap nordvegg + egen ventil til kjøkkenvifte.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Omlegging av takpapp på lavt tak.
2012 - Ny takpapp på yttertak.
2007 - Ny varmtvannsbereder (287 liter).
2000 - Montering av vedovn.
Ca. 2000 - Ny kjøkkeninnredning.

Rekkehus over tre plan med en innholdsrik planløsning, beliggende i et etablert og familievennlig boligområde. Boligen har en romslig stue med vedovn, separat kjøkken med spiseplass og direkte utgang til en stor, solrik terrasse over flere nivåer. Boligen har totalt tre soverom, hvorav to i andre etasje i tillegg til bad og separat toalettrom, samt flere innredede rom og gode oppbevaringsmuligheter i kjelleren. Boligen disponerer også egen garasje med hems i felles garasjerekke. Standarden er hovedsakelig av eldre dato, og det må påregnes modernisering og oppgradering, særlig av våtrommene.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Entré med laminatfliser på gulv og trepanel på vegger og i himling. Rommet har plass til oppbevaring av yttertøy og sko, med hattehylle og knaggrekker. Fra entréen er det adkomst videre til boligens oppholdsrom og soverom i første etasje.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en hvit, profilert IKEA-innredning fra ca. 2000, med benkeplate i heltre og fliser over benk. Innredningen har både over- og underskap, nedfelt oppvaskkum med armatur og belysning under overskapene. Rommet har heltre gulv og god plass til spisebord ved vinduet. Store vindusflater gir godt med dagslys, og en skyvedør gir direkte utgang til den store terrassen. Kjøkkenet har en åpen forbindelse til stuen gjennom en buegang.

Følgende hvitevarer medfølger: integrert stekeovn, platetopp og mikrobølgeovn. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Det er registrert avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens kjøkkenløsning. Endringen er ikke dokumentert omsøkt eller godkjent av kommunen. For mer info se under "offentlige forhold".

Terrasse:
Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en stor, sydvestvendt terrasse på 85 m², oppført i trekonstruksjoner og fordelt over flere nivåer. Terrassen byr på rikelig med plass til både spisegruppe, loungemøbler og grill, med gode muligheter for å innrede flere separate oppholdssoner. Uteplassen har markise, utebelysning og levegger mot naboene. Terrassens størrelse og utforming gir gode rammer for både avslapning og sosiale sammenkomster.

Stue:
Romslig stue med parkett og panel i himling. Store vindusflater vender mot utearealene og slipper inn godt med dagslys. En vedovn med glassdør, plassert mot en hvitmalt teglsteinsmur, utgjør et naturlig blikkfang og gir ekstra varme på kjølige dager. Rommets størrelse gir gode møbleringsmuligheter, med plass til både sofagruppe og spisebord. En åpen buegang leder direkte inn til kjøkkenet og skaper en naturlig sammenheng mellom oppholdsrommene.

Soverom:
Soverom med laminatgulv og panel på vegger og i himling. Rommet har vindu som gir naturlig dagslys, og plass til både seng og skrivebord. Det egner seg også godt som gjesterom eller hjemmekontor.

ANDRE ETASJE

Bad:
Bad med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og takplater i himling. Rommet har vegghengt servantinnredning med to ovenpåliggende servanter, speil med overlys og stikkontakt, samt vegghengt sideskap. Videre er badet utstyrt med dusjkabinett med dusjarmatur, badekar med vegghengt armatur, gulvstående bidé og mekanisk avtrekk.
Badet er utvidet noe ved å ta i bruk areal fra det tilstøtende soverommet.

Toalettrom:
Separat toalettrom med adkomst fra gangen. Rommet har flislagt gulv, tapetserte vegger og panel i himling, og er utstyrt med gulvstående toalett og naturlig avtrekksventil.

To soverom:
Etasjen inneholder to romslige soverom med tregulv og panel i himling. Begge rommene har plass til dobbeltseng og gode møbleringsmuligheter. Det ene soverommet består av to opprinnelige soverom som er slått sammen til ett, og har god plass til både seng, skrivepult og oppbevaringsmøbler. Det andre soverommet har en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter og frostede fronter.

KJELLERETASJE

Rom innredet som bad:
Rommet har flislagt gulv, baderomsplater på vegger og takplater i himling. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant, speil med belysning og stikkontakt, dusjkabinett og gulvstående toalett. Rommet har mekanisk avtrekk.

Rom innredet som vaskerom:
Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og synlige porebetongelementer i himling. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur, opplegg for vaskemaskin og naturlig avtrekksventil.

Rom innredet som kjellerstue:
Rommet har parkett på gulv, gulvvarme, panelte og tapetserte vegger samt downlights i himling. Rommet har en åpen gulvflate og benyttes i dag som et ekstra oppholdsrom. Kjellerstuen er ikke godkjent for varig opphold.

Tre boder:
Kjelleretasjen har i tillegg tre boder med gode oppbevaringsmuligheter. Én av bodene har gulvvarme.

Kjelleren er ikke vist som utgravd på de opprinnelige byggetegningene, og dagens innredning er ikke dokumentert omsøkt eller godkjent av kommunen. For mer info se under "offentlige forhold".

LOFT

Isolert og innredet lagringsloft over gangen i andre etasje.

OVERFLATER

Gulv: Parkett, heltre gulv, laminat og fliser, samt deler av kjeller med synlig støpt gulv.

Vegger: Tapetserte og malte veggflater, bygningsplater, murverk, fliser på kjøkken og bad i andre etasje, baderomsplater på bad og vaskerom i kjeller, samt deler av kjeller med synlig grunnmur.

Himling: Trepanel, takplater, malte flater og synlige porebetongelementer på vaskerom.

TEKNISK INFORMASJON

- Sikringsskap er plassert i entré og kjellerbod.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør.
- Ekstern stoppekran utvendig ved vegg til venstre for inngang.
- Stakeluke og varmtvannsbereder på 287 liter (fra 2007) er plassert i kjellerbod.

For nærmere informasjon om boligens konstruksjon, tekniske installasjoner og tilstand vises det til punktet «Byggemåte» og vedlagte tilstandsrapport.

Når ikke annet er avtalt, overdras eiendommen med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med, jf. avhendingsloven. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen. Loven inneholder ingen detaljert oversikt over hva som omfattes av «innredning og utstyr», og over hva som skal regnes som «fastmontert eller særskilt tilpasset». Partene kan fritt avtale hva som skal følge eiendommen ved salg. Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller annen måte er inngått. Er ikke annet avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhendingsloven og bransjens tilbehørsliste inntatt i salgsoppgaven. Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektriske panelovner, peisovn med glassdør i stue og gulvvarme på bad i 2. etasje, samt på vaskerom, i trappegang, kjellerstue og bod 2 i kjelleren.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes, spyles og plomberes/fylles med sand/grus. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Selger opplyser at tanken er sanert og fylt igjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på nybygg (del av rekkehus), datert 04.03.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Ferdigattesten omfatter ikke kjelleren.

Det foreligger ferdigattest for støyskjerm i Skullerudveien 10-32D, datert 26.08.1987.

Det foreligger også ferdigattest på oppføring av garasjeanlegg i Løvsetfaret, datert 22.12.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 02.03.1967. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
Det er flere avvik mellom de godkjente byggetegningene og dagens planløsning:

Kjeller
De opprinnelige byggetegningene viser grunnmursplan for ikke utgravet kjeller. Kjelleren er i dag utgravd og innredet med kjellerstue, bad, vaskerom, gang og boder, med et samlet bruksareal på 65 m². Det foreligger ikke dokumentasjon på at utgravingen og innredningen av kjelleren er omsøkt eller godkjent av kommunen. For at kjelleretasjen skal kunne anses som lovlig oppført etter plan- og bygningsloven, må det påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosess og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke søkes om, eller ikke gis etter søknad, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32.

Første etasje
Opprinnelig kjøkken er i dag innredet som soverom/kontor. Tidligere sportsbod er gjort om til trapp/trapperom til kjeller. Dagens kjøkken er etablert i areal som opprinnelig var byggemeldt som boder og vaskerom. Innredning av kjøkkenet og etablering av trapperom til bruk for varig opphold, er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. I tillegg er det satt inn skyvedører fra kjøkkenet og ut til platting og hage. Dette er fasadeendring som krever melding evt. også søknad til kommunen.
I forbindelse med innredningen av kjøkkenet, ble veggen delvis åpnet opp mellom stue og kjøkken. Søknad/melding om åpning av veggen til plan-og bygningsetaten er ikke sendt inn og er ikke godkjent. Uvisst om dette er en bærende vegg eller ikke.
Opprinnelig terrassedør i stuen er fjernet og blendet. Dette er fasadeendring som krever melding evt. også søknad til kommunen.

Andre etasje
Det var opprinnelig tre soverom i andre etasje. To opprinnelige soverom ved siden av hverandre ble slått sammen til ett.
Badet ble utvidet ved å ta i bruk noe areal fra det ene soverommet.

Terrasse
Dagens terrasseanlegg på til sammen 85 m², fordelt over flere nivåer, fremgår ikke av de opprinnelige byggetegningene. Deler av terrassen kan være søknadspliktig pga. størrelse og avstand til nabotomt. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på eventuell kommunal godkjenning. Det er ikke avklart om deler av terrasseanlegget, herunder eventuelle terrengendringer og støttemur, er søknadspliktige.

Kommunen kan kreve at søknadspliktige tiltak omsøkes i ettertid, at det foretas bygningsmessige tilpasninger eller at forholdene tilbakeføres til tidligere godkjent utførelse. Det kan påløpe kostnader, og det er ikke gitt at dagens løsning vil kunne godkjennes.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst én servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet plikt til å holde tomten i orden, vedlikehold av gjerder og tilstøtende veier, samt kommunens rett til å ha og vedlikeholde ledninger og tekniske installasjoner på eiendommen. Eier må ikke hindre tilkomst til slike anlegg og plikter å avstå nødvendig grunn til blant annet veiutvidelse, atkomst for nabotomt, nettstasjon og fellesanlegg. Servitutten regulerer også vegetasjon langs offentlig vei og eiers ansvar for private vann- og avløpsledninger.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilhørende garasje kan fremleies. Utleie til personer utenfor Søndre Langerud Tomteselskap AS krever styrets godkjenning. Utleie til næringsvirksomhet er ikke tillatt. Fremleie fritar ikke eier fra forpliktelsene overfor selskapet.

Eiendommen er tilknyttet Søndre Langerud Tomteselskap AS, som består av 102 selveide boliger. Tomteselskapets formål er drift og vedlikehold av aksjonærenes fellesarealer og felles infrastruktur, herunder garasjeanlegg, lekeplasser, ballplass, avfallsanlegg og øvrige fellesområder.
- Forretningsfører er Solibo AS.
- Montering av egne antenner på husvegg eller tak er ikke tillatt.
- Tomteselskapet arrangerer normalt vår- og høstdugnad.
- Selskapet har felles bygningsforsikring for garasjene gjennom Tryg Forsikring. Den enkelte boligeier må selv sørge for bygningsforsikring av egen bolig samt innboforsikring.
- Tomteselskapets hjemmeside: https://home.solibo.no/companies/sondrelangerud/news

Hver bolig er tilknyttet 10 aksjer i Søndre Langerud Tomteselskap AS. Ved salg av boligen skal aksjene overdras til ny eier. I henhold til selskapets vedtekter kan kun fysiske personer være aksjeeiere, og ingen kan eie flere aksjer enn det som gir rettigheter knyttet til to boliger. Det praktiseres styregodkjenning.

Felleskostnadene fordeles likt per aksje og fastsettes av styret. Felleskostnadene kan endres med én måneds varsel. Se punktet «Info. kommunale avgifter».

Utførte tiltak og vedlikeholdsarbeider i 2025:
- Utskifting av vannledninger på deler av strekningen Skullerudveien 10-20.
- Utbedring av skader på garasjetak etter påkjørsler, samt etablering av fysiske sperringer på deler av det nordre feltet.
- Gjennomført service på garasjeporter i felles garasjeanlegg.
- Inngått utvidet avtale om brøyting og vedlikehold av grøntarealer, herunder gressklipping, luking og hekkeklipping.

Planlagte og aktuelle tiltak:
- I årsrapporten for 2025 er det opplyst om planlagt reetablering av hekker og eventuelle lave støttemurer etter gravearbeidene i Skullerudveien.
- Utredning av nytt huskestativ på den store lekeplassen. Styret fikk fullmakt til å undersøke behov, kostnader og aktuelle løsninger på generalforsamlingen 04.05.2026.

Begjæring om gransking:
Det er fremmet begjæring om gransking av Søndre Langerud Tomteselskap AS for Oslo tingrett etter aksjeloven §§ 5-25 og 5-26. Saken gjelder uenighet om ansvar for vedlikehold av vannledninger i området, herunder bruk av selskapets midler og fordeling av kostnader mellom aksjeeierne. Styret bestrider grunnlaget for gransking. Det foreligger ikke opplysninger i de mottatte dokumentene om at tingretten har tatt stilling til begjæringen. Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Skullerudveien 32 - familievennlig og naturnært med Østmarka like ved
Rekkehuset har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligområde på Skullerud, omgitt av rekkehusbebyggelse, grønne fellesarealer og lekeplasser. Her bor du i et rolig og barnevennlig bomiljø med kort vei til både skole, barnehager, dagligvarebutikker og kollektivtransport. Samtidig ligger Østmarka like i nærheten, med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter gjennom hele året.

Nærhet til natur og friluftsliv
Skullerud er en av de naturlige innfallsportene til Østmarka, med et omfattende nettverk av turstier, skogsveier, lysløyper og sykkelruter. Her ligger alt til rette for både korte hverdagsturer og lengre utflukter, med populære turmål som Skullerudstua, Rustadsaga, Østmarkseteren og Mariholtet. Nøklevann og Ulsrudvann byr på fine badeplasser sommerstid, mens marka vinterstid frister med preparerte skiløyper. Ved Skullerud skiarena finnes også kunstsnøanlegg, som bidrar til gode skimuligheter gjennom vintersesongen.
For den aktive finnes et bredt tilbud i nærområdet. Rustadfeltet har fotballbaner og idrettsaktiviteter, og Rustad IL har et aktivt miljø innen blant annet langrenn. I tillegg ligger Skullerud Sport Senter og Oslo Klatresenter innen gangavstand. Bøler bad og Østensjøvannet naturreservat er også populære utfartsmål, enten du ønsker svømming, en rolig spasertur eller naturopplevelser.

Et godt oppvekstmiljø
Beliggenheten passer spesielt godt for barnefamilier, med lekeplasser og fellesarealer i boligområdet og flere skoler og barnehager i kort gangavstand. Rustad skole (1.-7. trinn) ligger ca. 6 minutters gange unna, mens Skullerud skole (8.-10. trinn) ligger ca. 13 minutter unna. Det er også kort vei til Lopperud og Bakkehavn barnehager, begge ca. 4 minutters gange fra boligen, samt Skullerudhøgda barnehage.
Området byr på gode muligheter for lek, idrett og friluftsaktiviteter, med balløkker, idrettsanlegg og marka innen rekkevidde. Dette gir gode rammer for en aktiv hverdag for både store og små.

Daglige gjøremål og servicetilbud
Dagligvarehandelen er enkel med både Coop Extra Skullerud og Rema 1000 Skullerud innen ca. 6-7 minutters gange. Søndagsåpne Nærbutikken Rustad er også et alternativ i nærområdet. For ytterligere servicetilbud ligger nærsenteret Bogerud Senter i nærheten, med blant annet dagligvarebutikk, apotek og andre forretninger.
Et bredere utvalg finner du på Bøler Senter og Lambertseter Senter, med butikker, spisesteder, apotek og vinmonopol. Også Bryn Senter og Oppsal Senter er lett tilgjengelige med bil.

Gode kollektivforbindelser
Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplassen Langerudhjemmet ca. 2 minutters gange fra boligen. Herfra går blant annet busslinje 70 og 79, samt flybuss. Skullerud T-banestasjon ligger ca. 10 minutters gange unna og gir enkel forbindelse til Oslo sentrum og videre gjennom T-banenettet.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Lopperud barnehage: 4 min. gange
Bakkehavn barnehage: 4 min. gange
Skullerudhøgda barnehage: 7 min. gange

Skoler:
Rustad skole (1.-7. trinn): 6 min. gange
Skullerud skole (8.-10. trinn): 13 min. gange
Lambertseter videregående skole: ca. 2 min. gange + 5 min. med buss fra Langerudhjemmet + ca. 5 min. gange
Ulsrud videregående skole: ca. 2 min. gange + 7 min. med buss fra Langerudhjemmet + ca. 4 min. gange

Idrett og fritid:
Rustadfeltet: 8 min. gange
Avstikkern balløkke: 10 min. gange
Skullerud Sport Senter: 12 min. gange
SATS Lambertseter: 21 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 228 m². Tomten er opparbeidet med blant annet terrasse på terreng og asfalterte arealer. Det er forstøtningsmur i betong mot vest.

Boligen har eksklusiv bruksrett til garasje nr. 90 med elektrisk port og mesanin i felles garasjerekke.

Garasjene ble revet og det ble satt opp nye i 2022.
Man kan fritt fremleie sin garasje, men dersom garasjen leies ut utenfor Søndre Langerud Tomteselskap skal dette godkjennes av styret.

Det er mulighet for elbillading gjennom tomteselskapets felles ladeløsning med Elaway. Ladestasjon kan leies eller kjøpes, og kostnader til ladestasjon og strømforbruk kommer i tillegg.
For mer info. se; https://home.solibo.no/hp/sondrelangerud/praktisk-info/326

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen, mens Søndre Langerud Tomteselskap AS har vedlikeholdsansvaret for felles stikkledninger.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til disposisjonsplan S-1204 «Disposisjonsplan for Langerud - Skullerud, Nordstrand», vedtatt 12.04.1965, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt I, som er regulert til småhus- og rekkebebyggelse.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 35866 «Vedtatt bebyggelsesplan for Langerud - Skullerud gnr. 162 bnr. 1 + 2 m.fl.», vedtatt 27.07.1966, med tilleggsbestemmelser for felt I.

I henhold til Oslo komuneplan 2015-2030 er det registrert hensynssone for steinsprang (H310_2) i tilgrensede friareal. Eiendommen ligger utenfor selve hensynssonen, som angir et område med potensiell fare for steinsprang.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Paal Bergs vei 30: detaljregulering for utvidelse av Rustad skole, saksnr. 2025/06775. Saken er under behandling. Innsyn PBE Oslo Kommune
- Enebakkveien 310 m.fl.: detaljregulering for driftsbase for Sporveien, saksnr. 2025/06514. Saken er under behandling. Innsyn PBE Oslo Kommune

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Skullerudstubben 4: bruksendring av kjeller, saksnr. 2025/03915.
- Løvsetfaret 11: mulig ulovlighet - underbygging og inngrep i bærende konstruksjoner, saksnr. 2025/06634. Innsyn PBE Oslo Kommune
- Løvsetfaret 15: mulig ulovlighet - underbygging og inngrep i bærende konstruksjoner, saksnr. 2025/06633.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i Planinnsyn på Oslo kommunes hjemmesider.

Utvikling i nærområdet:
Det pågår planarbeid for utvikling av området rundt Skullerud T-banestasjon og eksisterende næringsområder. Opsahl Gruppen planlegger ca. 1 500 nye boliger, samt næringsarealer, servicetilbud, møteplasser og grøntområder. Utbyggingen er planlagt gjennomført etappevis over flere år. Endelig omfang, utforming og gjennomføring er ikke avklart.
Mer informasjon: https://www.skullerudbyen.no/prosjektet

Reguleringskart med tilhørende reguleringsbestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 267,80 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og feiing/tilsyn.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Felleskostnadene er kr 4 466,- pr. mnd. og inkluderer blant annet: garasje, herunder vedlikehold og felles bygningsforsikring for garasjene (Tryg Forsikring, polisenr. 8296951), TV/bredbånd, renovasjonsgebyr, brøyting, drift og vedlikehold av fellesarealer, herunder grøntområder, lekeplasser, veier og veibelysning, forretningsførsel og styrehonorar, samt betjening av fellesgjeld.
Felleskostnadene ble sist økt med 10 % fra 01.01.2026.

Andel formue er kr 2 049,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 205 829,- pr. 01.09.2026.

Total fellesgjeld for Søndre Langerud Tomteselskap AS er kr 20 994 532,- pr. 01.09.2026, og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.73.11642
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr. år: 12
Rentebetingelser: Nominell (flytende), 6,70 %
Innfrielsesår: 2043
IN-ordning: Nei

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år / 25 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 347,- (Gjensidige Forsikring, polisenr. 85895371).

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV/bredbånd. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Eventuelle tilleggstjenester og oppgraderinger bekostes av den enkelte boligeier. TV-tuner/dekoder medfølger ikke. Kabelmodem medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 918 981,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 916,- pr. 2026.

7 900 000,00 Prisantydning
205 829,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 105 829,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

197 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
198 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
218 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 304 419,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 324 319,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Boligens andel av tomteselskapets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Terje Audun Nilsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 48 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 4 500,-
Markedsføringspakke: kr 30 900,-
Oppgjør: kr 8 900,-
Tilrettelegging: kr 19 900,-
Visning x2: kr 7 000,-

Utlegg:
Innhenting av servitutt fra grunnboken: kr 290,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 5 250,-
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommune: kr 1 282,50
Tinglysing sikring: kr 545,-
Eierskifte-/transportgebyr forretningsfører: kr 8 400,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig: kr 17 500,-
Boligens visittkort: kr 900,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning: kr 39 399,-
Foto: kr 6 700,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 45-0073/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2673

Sist oppdatert: 18. oktober 2026 kl. 21:44