Langangsvegen 233

Langangsvegen 233, 3947 LANGANGEN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 19, bruksnummer 22, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 19, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 19, bruksnummer 28, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 19, bruksnummer 29, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 288 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 30 kvm: Bod og vaskekjeller
1. etasje 79 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken, spisestue og ett soverom
2. etasje 59 kvm: Loftstue og tre soverom

BRA-e:
Båthus:
1. etasje 44 kvm: Båthus

Garasje:
1. etasje 76 kvm: Garasje/verksted

Terrasse- og balkongareal:
1. etasje 54 kvm: Inngangsparti (6 kvm) og terrasse (48 kvm)
2. etasje 11 kvm: Østvendt balkong (6 kvm) og vestvendt balkong (5 kvm)

2. etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 68 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 59 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene
av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 kvm.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 42 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 30 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene
av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 kvm.
Krypekjeller har ikke fast gangbart gulv og er derfor ikke målverdig areal.

Garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 79 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 76 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene
av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.
Arealet på lagringsloft i garasjen måles til 48 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Naust er oppmålt til 44 kvm (BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at arealet er oppmålt ved vannoverflaten på befaringsdagen kl. 17:00 ved normalvannstand. Avvik kan forekomme. Fast- og flytebrygger, samt tilliggende terrasse er tilsammen oppmålt til 120 kvm (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Denne eiendommen har ingen registrerte bygningsdeler med TG3 jfr. tilstandsrapport.

Følgende forhold er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) i rapporten:

Innvendige forhold:
Badet har TG2 grunnet alder og slitasje, samt usikkerhet rundt tettesjiktets tilstand og lekkasjesikkerhet for gulvflater/veggflater. Det er registrert bomlyd i enkelte gulvfliser, og sluket er plassert under badekar og ikke inspisert. Vurdering tilsier behov for oppgradering. Kjøkkenet har TG2 på grunn av kun kullfilterventilasjon uten separat avtrekk, samt slitasje på gulvoverflater. Himling på ett av soverommene har behov for utbedring. Gulvflater i flere rom har knirke lyd og høy slitasjegrad. Innerdører henger og har behov for justering. Innvendige trapper tilfredsstiller ikke dagens krav til rekkverkshøyde, håndløpere og ganghøyde.

Kjeller og underetasje:
Vaskekjelleren har ikke etablert sluk eller tettesjikt, og oppfyller ikke krav til våtrom. Det er påvist kalkutslag, bomlyd i enkelte gulvfliser, og dårlig ventilasjon i krypekjeller. Fuktsperre mangler, og det er behov for bedre ventilering. Krypekjeller vurderes som en risikokonstruksjon med fuktrisiko.

Loft og konstruksjoner:
På kaldtloftet er det observert svertesopp og fuktmerker i undertaket. Skjulte skader kan ikke utelukkes, og videre undersøkelser anbefales. Det er også registrert spor etter gnagere i takkonstruksjonen. Deler av takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Bygningsteknisk:
Etasjeskiller og gulv har merkbare skjevheter som overstiger normalt nivå, men det er ikke observert aktive setninger. Ytterkledningen har sprekker og råteskader, og enkelte steder er avslutningen for nærme terreng. Grunnmuren har riss/sprekker og pussavskaling, eksempelvis ved terrasse. Drenering er usikker da det ikke er verifisert utvendig fuktsperre. Oljetanken er ikke dokumentert, og videre undersøkelser anbefales. I garasjen er det sprekker i murvegger, slitasje og råteskader i kledningen. Naustet har høy slitasjegrad, skjevheter og stedvise råteskader.

Teknisk anlegg:
Avløpsrør av støpejern har usikker restlevetid og er eldre enn anbefalt brukstid. Varmepumper fra 2014 og en fra ukjent år har usikker funksjon og levetid. Det er ikke gjennomført radonmåling i boligen, og verdiene er dermed ukjente. Elektrisk anlegg er visuelt vurdert uten avvik, men det anbefales utvidet kontroll grunnet manglende el-tilsyn.

Utvendige konstruksjoner:
Balkonger og terrasse har rekkverk som ikke tilfredsstiller dagens krav til høyde. Balkongen over innvendige rom har ikke inspiserbart tettesjikt, og dette vurderes som fuktutsatt konstruksjon. Skjevheter er observert i terrassefundament. Det er observert sprekker i betongdekket på bryggene og slitasje på terrassebord og trekonstruksjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er enkelte forhold som ikke er undersøkt på grunn av manglende tilkomst eller skjulte konstruksjoner. Dette gjelder blant annet takgjennomføringer og skorsteiner over tak, som ikke ble inspisert grunnet begrenset tilkomst. Tettesjikt under balkong er ikke inspisert. I tillegg er det ikke foretatt radonmålinger i boligen. Disse forholdene er gitt tilstandsgrad TGIU (ikke undersøkt).

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om om ovennevnte forhold.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med
mur og stående trekledning. Halvvalmet tak tekket med tegltakstein. Vinduer, balkong- og terrassedører med tre-lags glass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med glassfelt.

Garasje er iht. tilstandsrapport oppført på støpt betong mot grunn. Yttervegger i tre og betongkonstruksjoner. Fasader med stående og liggende trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Elektrisk leddport, belysning og stikkontakter (230 og 400V), samt luft/luft varmepumpe. Det er opplyst fra tidligere eier at det er etablert slynger for vannbåren gulvvarme i det støpte dekket. Lagringsloft platet med gulvspon i 2025.

Naust er iht. tilstandsrapport oppført på grunnmur i naturstein, lettklinker og støpt betong. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning.
Saltak tekket med betongtakstein. Belysning.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Nytt sikringsskap installert ved kjøp + betydelig oppgraderinger av el.anlegg

Vinduer/dører:
Hus - Alle vinduer og dører er byttet. (med unntak av 3 små kjellervinduer)
Alle vinduer er 3 lag med aluminiumsbeslag utvending (innebygd sol/lyd demping)
Hoveddør med sidefag, ny gangdør kjeller (isolert inngangsdør)
Ny isolert gangdør i garasje.

Varmepumpe i stue/kjøkken, kjeller og garasje

2 store bryggeanlegg med betydelig bruk av moringer (utført av kranbåt)

Vann:
Veranda er er bygget ut og oppgradert med Royal rillet bord
Montert glassrekkverk på alle verandaer (herdet glass og alustendere/håndlister)
Generell stor oppgradering utvendig og på av garasje og båthus

Huset er i to etasjer med kjeller. I første etasje kommer man inn en romslig hall med svingtrapp som fører opp til 2. etasje og ned til kjelleren. I tillegg inneholder første etasje, soverom, bad og kjøkkenet som ligger inntil hallen, noe som gir rom for å sette seg ned og få en kopp te eller kaffe når man kommer inn. Kjøkkenet åpner seg mot spiseplass og sofakrok i stua. På gulvet i hallen er det lagt grå flis, og veggene er malt i en gråblå farge som passer perfekt til gulvflisene. I stue og kjøkken er det eikegulv og på soverommet er det laminatgulv. Fra hallen opp til annen etasje går man opp den originale trappen med buet vange. Fra trappen kommer man rett inn i en gang som også fungerer som et oppholdsrom og møteplass med sofa og bord. Herfra er det adkomst til de tre soverommene. TiIbake til stue og kjøkken, her er det store vindusflater og dør som fører direkte ut til terrassen, og utsikten, den er upåklagelig. Samlet til et godt måltid rund spisebordet og med åpen terrassedør får man nærmest følelsen av å sitte ute. På terrassen kommer solen tidlig på morgenen, og der inntas morgenkaffen med deilig utsikt til sjøen. Når det gjelder innredningen er den stram og enkel, men uten krav til å følge noen innredningsnormer. På kjøkkenet er det valgt en hvit stram innredning med benkeplater i eik, en kjøkkenøy, også denne med eikeplate vender ut mot spisestuen. Innredningen er utstyrt med integrert komfyr, ekstra bred koketopp med ventilator og belysning over. Oppvaskmaskin og vinskap. Planløsningen er åpen, lys og velfungerende, samtidig som den bidrar til et sosialt allrom hvor det er godt å leve og godt å ta imot mange gjester. Badet er flislagt og inneholder wc, servant med skap og badekar med dusj. Vaskemaskinen er plassert i et stort vaskerom kjelleren med benk og vaskekum. Kjelleren har også "vinrom" og og et lagerrom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn i kjellerbod og moderne peisovn i stua. Varmepumpe i vaskerom og på kjøkkenet. Varmekabler på badet. Ellers elektrisk oppvarming. Det er også montert varmepumpe i garasjen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1940.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det foreligger tegninger fra 2017 på utvidelse av veranda, samt dokumentasjon på etablering av støttemur ved siden av båthuset. Det foreligger også tillatelse fra Porsgrunn kommune på tiltakene, datert 24.10.2017.

Det foreligger også tegninger fra 1996 på endring av fasade og et administrativt vedtak, datert 11.06.1996.

Det foreligger ingen dokumentasjon på båthus og garasje i kommunens arkiver, men iht. historiske bilder har byggene stått der siden 60-tallet.

På bakgrunn av at fremlagte byggetegninger ikke viser rominndeling/bruk, er bruken av arealene i boligen ikke kontrollert opp mot de sist godkjente tegningene. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det finnes ingen dokumentasjon på flytebryggene på eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 900257, tinglyst 23.06.1926, type heftelse: Bestemmelse om veg, vei til kommunebrygga må ikke stenges.

12.07.1976 - Dokumentnr: 9572 - Erklæring/avtale om at Skiensfjorden kommunale kraftselskap har rett til å sette opp transformatorkiosk på eiendommen. Det opplyses at denne aldri har blitt satt opp.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en fredelig og landlig beliggenhet i vakre Langangen, samtidig som den ligger sentralt plassert med enkel tilgang til E-18, Porsgrunn og Larvik. Her får du nærhet til byens fasiliteter – som butikker, skoler og kollektivtilbud – uten å gi slipp på roen og naturen rundt deg. Det er fine turområder i skog og mark, langs kyststien eller med båt eller kajakk i skjærgården eller inn i Ønna, en elv eller vann videre innover. Det er også kort avstand til dagligvarebutikk ved avkjøringen fra E-18.

Fra E18 tar du av mot Langangen i avkjøring nr. 48. Følg veien mot Langangen. Ca. 1,5 km etter rundkjøringa kjører du over en liten bro og etter den går det en vei ned til venstre mot sjøen og boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er ca. 1,5 km til Langangen skole, som er er en fin barneskole med et trygt og godt oppvekstmiljø. I tilknytning til skolen finner du også barnehage. Tveten ungdomsskole ligger litt over 9 km. unna. Porsgrunn videregående skole ligger litt over 11 km unna. Flere barnehager og fritidstilbud finnes i nærliggende områder som Eidanger og Oklungen. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør. Vi gjør oppmerksom på at skolekretsgrenser kan endres av kommunen fra år til år. Dersom skole- og barnehagetilbud er viktig for ditt bolig valg, anbefales det å ta direkte kontakt med Porsgrunn kommune for oppdatert og korrekt informasjon.

Eiet tomt på 2 949 kvm, fordelt på 4 bruksnumre. Eiendommen har lang strandlinje, to brygger og stor gresslette- en plass med usedvanlig flott utsikt og gode solforhold. Huset ligger på en kolle og oppfyller alle ønsker om sjøutsikt og naturskjønne omgivelser der det ligger helt for seg selv. Oppkjørsel og gårdsplass har asfaltert dekke og det er gruset parkering ved garasjen. Ut for stua er det stor terrasse med tredekke og nedenfor ved sjøen er det også anlagt en uteplass med plass til spisegruppe og grill. På eiendommen er det to flytebrygger, den ene med utriggere.

Stor garasje med leddport med elektrisk åpner og varmepumpe. Det er også rikelig med parkering på tomten. Det er er lagt ny 40A strømkurs til garasje. Det er tilgang på 32A kurs i garasje + div 16A.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanen datert 13.06.2019, avsatt til: Boligbebyggelse, bevaring av kulturmiljø, flomfare og gul støysone.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.596,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 27.655- pr. år. / 16.250 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.764,-.
Boligen er tilknyttet Telenorsom leverandør av fiber/kabel-tv, avgift avhenger avtalen. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 9.840,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 720 949,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 883 797,-/2 883 796,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

250 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
270 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 270 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tommy Hansen og Hilde Evensen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 3,125% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0073/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2373

Sist oppdatert: 28. april 2025 kl. 08:52