Sponhoggveien 41B

Sponhoggveien 41B, 0284 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 10, bruksnummer 839, seksjonsnummer 33

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
2. etasje 105 kvm: Entré, to soverom, kjøkken, stue, toalettrom, vaskerom og bad.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
2. etasje 1 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 7 kvm: Balkong.
2. etasje 23 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av We Consult AS v/Simen Thorp. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg oppført i 1983. Bygningen er oppført med grunnmur i betong, og yttervegger i betong og trekonstruksjon. Takkonstruksjonen er et flatt oppforet yttertak, tekket med takpapp. Leiligheten har vinduer med 3-lags isolerglass fra byggeåret. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, uten datomerking. Balkongdørene har 3-lags isolerglass fra 1982. Det er utgang fra stue til en sydvestvendt balkong på ca. 23 m² og fra kjøkken til en nordøstvendt balkong på ca. 7 m², begge i betongkonstruksjon. Det er peis i stuen. Himlingshøyden er målt til ca. 2,39 meter i stue og soverom, og 2,22 meter på badet.

Det elektriske anlegget består hovedsakelig av et skjult anlegg med automatsikringer. Sikringsskapet er plassert i felles gang.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Vinduer
- Vinduer: Vinduene har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og etter hvert utskifting.

Dører
- Dører: Isolerglassene har nådd en alder hvor det må påregnes økt vedlikeholdsbehov og etter hvert utskifting. Balkongdøren fra kjøkken treffer karmen ved åpning/lukking, samt slår ut av seg selv ved åpning.

Bad - 2. etasje
- Overflater: Det er registrert bom under enkelte fliser.
- Sanitærutstyr: Det er ikke etablert tilstrekkelig lufting under det inn flisede badekaret. Avløpet har treg avrenning ved testing. Det registreres tydelige trykkslag (slaglyder) i vannrørene ved bruk. Det er observert krakelering i overflaten på servanten.

Vaskerom - 2. etasje
- Overflater: Fallet mot sluket er ikke tilfredsstillende. Det er målt 20 mm fra topp flis ved døråpning og til topp sluk. Det anbefales 25 mm.

Kjøkken
- Gulv, vann- og avløpsrør: Vannrørene har en alder hvor slitasje og materialtretthet normalt begynner å øke.

Vannledninger
- Vannledninger: Vannrørene av kobber er av eldre dato og har nådd en alder hvor vedlikeholdsbehov og risiko for utettheter og lekkasjer øker.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverk og håndløper
Balkong: Rekkverket er lavere enn dagens krav, men det er ikke krav om tilpasning til dagens regler.

Skred- eller flomfare
Boligen ligger innenfor aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt aktsomhetskart for kvikkleireskred.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad i 2024 av Røa Rør AS og Elmann AS, hvor det ble installert vegghengt toalett, byttet vask, byttet belysning, installert stikkontakt og flislagt. I 2023 ble det lagt opp ny kurs på kjøkkenet av Elektrofagmannen. I 2024 ble det tilrettelagt for vegghengt sisterne på separat toalett av Røa Rør AS. Ny peisovn ble montert i 2025. I 2021 ble det lagt fiskebeinparkett i alle rom unntatt våtrom, alle overflater ble malt, og de fleste innvendige dører ble skiftet. Stikkontakter og brytere utenfor våtrom ble også oppgradert i 2021. Dokumentasjon på faglært arbeid foreligger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Elektrisk tilkobling av markiser på balkongen.

2022:
- Ny kjøkkeninnredning.
- Omfattende elektrisk arbeid utført, samsvarserklæring foreligger.

2019:
- Pusset opp bad.
- Pusset opp vaskerom.
- Byttet deksler på stikkontakter.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2025:
- Oppgradert fellesområder (fjerning av vegetasjon, felling av døde trær, etablering av blomsterbed).
- Anskaffet nytt lekehus.
- Oppmerket parkeringsplasser.
- Pusset opp trimrom i 41 B.
- Montert nye brannslukkere i oppganger.
- Gjennomført el-kontroll og termografering av elektrisk anlegg, avvik utbedret.
- Oppgradert nettverket i garasjen for elbillading.

2024:
- Gjennomgang og utbedring av felles elektrisk anlegg.
- Utskifting av tilkoblinger til røykvifter på pipene.
- Byttet fjærer til garasjeporten.
- Montert nytt skilt ved innkjørselen til øvre parkeringsplass.
- Utbedret rekkverk foran oppgangen til nr. 37a.
- Montert brannslukkere i nr. 37 og 39.
- Gjennomført rassikringstiltak i skråningen ved nedre parkeringsplass.

2023:
- Anskaffet avfukter til kjellerbodene i nr. 39 B.
- Byttet vannklosett i tilknytning til treningsrommet i nr. 41B.
- Fjernet døde trær i skråningen mot Bærumsveien.

2021:
- Betongrehabilitering i garasje, rehabilitering av 5 balkonger og utskifting av takbeslag.

2016:
- Malt gavlvegger.

2008:
- Ny membran på taket.

2004:
- Gjennomført vedlikeholdstiltak på balkongene.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Montert ny peisovn.

2024:
- Installert vegghengt toalett, byttet vask, byttet belysning, installert stikkontakt og flislagt. Utført av Røa Rør AS og Elmann AS, dokumentasjon foreligger.
- Tilrettelagt for vegghengt sisterne på separat toalett. Utført av Røa Rør AS, dokumentasjon foreligger.

2023:
- Lagt opp ny kurs i forbindelse med oppussing av kjøkken. Utført av Elektrofagmannen, dokumentasjon foreligger.

2021:
- Lagt fiskebeinparkett i samtlige rom (unntatt bad, toalett og vaskerom).
- Malt alle overflater.
- Skiftet alle innvendige dører (unntatt én).
- Oppgradert alle stikkontakter og brytere (unntatt bad og våtrom).

Dette er en gjennomgående og betydelig oppgradert 3-roms leilighet i 2. etasje, med en effektiv planløsning og uteplasser på begge sider av bygget. Leiligheten har gjennomgått store forbedringer de siste årene, inkludert et nytt kjøkken fra Drømmekjøkkenet, oppgraderte våtrom og nye overflater med fiskebeinparkett i de fleste rom. En stor, vestvendt terrasse og en ekstra balkong mot øst gir gode solforhold gjennom dagen.

Entré:
Den brann- og lydklassifiserte entrédøren åpner inn til en romslig gang med plass til garderobeløsning. Herfra er det direkte tilgang til de fleste av leilighetens rom, og overgangen fra entréens gulv til fiskebeinparketten i resten av leiligheten markerer skillet mellom det praktiske og det sosiale.

Stue:
Stuen er leilighetens sentrale rom, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Fiskebeinparketten gir en elegant base, og en peis installert i 2025 tilfører varme. Store vindusflater og utgang til den vestvendte terrassen slipper inn rikelig med lys.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Drømmekjøkkenet ble installert i 2022 og har en funksjonell U-form med gode arbeidsflater på en benkeplate i laminat. Innredningen har glatte, beige fronter og integrerte hvitevarer, inkludert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin, mikro, kjøleskap og et vinskap. Fryser er separat. En praktisk barløsning gir en uformell spiseplass. Fra kjøkkenet er det utgang til en egen balkong.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2019 med flislagte overflater og varmekabler i gulvet. Rommet er innredet med et vegghengt møbel med servant, speilskap, vegghengt toalett og et innbygget badekar med dusj. Rør-i-rør-system er installert.

Toalettrom:
Et separat toalettrom ble oppgradert i 2024. Rommet har fliser, vegghengt toalett og servant.

Vaskerom:
Vaskerommet er et eget, praktisk rom oppgradert i 2019. Det har flislagte overflater, innredning med utslagsvask, og opplegg for vaskemaskin. Varmekabler i gulvet gir ekstra komfort.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med fiskebeinparkett. Opprinnelig var leiligheten bygd med 3 soverom hvor dagens planløsning gjør det enkelt å etablere det tredje soverommet. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet er også av god størrelse og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Uteplasser:
Fra stuen er det utgang til en stor, sydvestvendt terrasse på ca. 23 m². Her er det god plass til både sittegruppe og spisebord. En markise gir skjerming for solen. Fra kjøkkenet er det utgang til en nordøstvendt balkong på ca. 7 m², som også har tilgang til en praktisk utebod.

Overflater:
Gulv: Fiskebeinparkett. Selvklebende fliser i entré. Fliser på bad, vaskerom og toalettrom.
Vegger: Sparklede og malte overflater. Fliser på bad, vaskerom og toalettrom.
Himling: Sparklede og malte overflater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, en bod på den nordøstvendte balkongen (ca. 1 m²) og en bod i felles kjeller (ca. 4 m²). I tillegg medfølger en garasjeplass med elbillader.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: Ingen fastmontert løsøre og tilbehør er holdt utenfor handelen.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Elektrisk oppvarming. Det er varmekabler på badet. Det er peis i stuen fra 2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har en avtale om Norgespris på strøm som er bundet frem til 31. desember 2026. Norgespris er en statlig finansieringsordning som garanterer en fast strømpris på 40 øre/kWh ekskl. mva (50 øre/kWh inkl. mva). I tillegg til denne prisen betaler forbrukeren nettleie, elavgift, Enova-avgift og eventuelt påslag fra kraftleverandøren. Avtalen er knyttet til målepunktet og overføres automatisk til ny eier ved eierskifte. Ordningen har et månedlig forbrukstak på 5 000 kWh for boliger; forbruk utover dette taket faktureres til markedspris.

Leilighetsbygget er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest for 'Nybygg boligblokk' datert 09.01.1987. Attesten kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
- Det var opprinnelig enda et soverom i stuen.
- Deler av badet var opprinnelig ett kott og denne delen er ikke godkjent til varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet vilkår ved utskillelse/bebyggelse, panterett til sameiet, trafostasjon/kiosk og støttemur/støyskjerm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sponhoggveien 41B ligger i et rolig og tilbaketrukket område, og ikke minst barnevennlig, med umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon, servicetilbud og flotte tur- og rekreasjonsmuligheter.

Flotte turområder langs Lysakerelven, tursti fra Lysaker helt opp til Bogstad og videre inn i marka, og Mærradalen med preparerte skiløyper til Sørkedalen og videre inn. På
sommerstid er det fine bademuligheter i Lysakerelven eller på Sollerudstranda. Ullern idrettsplass ligger kort vei unna med fotballbane hvor det er skøyteis om vinteren.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved Coop Extra ca. 3 minutter gåavstand fra leiligheten. I tillegg til Jarhuset med Meny, apotek, bakeri og frisør. Det er gåavstand til Handlesenteret CC Vest har et bredt utvalg av forretninger som bl.a. matbutikker, klesbutikker, vinmonopol, apotek, restauranter, kafeer mm. Hyggelig nærmiljø på Lilleaker med kafeer, restauranter og treningssenter.

Offentlig kommunikasjon like i nærheten med kort gåavstand Bjørnsletta T-banestasjon (linje 3) som tar deg effektivt inn til Oslo sentrum på ca. 12 minutter, eller utover mot Bærum. Trikk- og bussforbindelser ved Lilleaker. Trikken skal gjenopptas fra Øraker trikkestopp (1 min gange) i starten av 2027 ifølge Sporveien. Et par kilometer fra leiligheten er Lysaker stasjon med hyppige avganger av buss og tog med lokaltog, regiontog og flytog.

Det er et godt tilbud av barnehager og skoler for alle trinn i nærområdet. Bjørnsletta barne- og ungdomsskole, Lilleaker barneskole, Øraker ungdomsskole og Ullern VGS ligger ikke langt unna.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen skilter under fellesvisninger.

Barnehager:
- Lilleaker barnehage
- Øraker barnehage
- Ullern barnehage

Barneskoler:
- Lilleaker skole
- Montessoriskolen Lyse (1-10 kl.)
- Bjørnsletta skole (1-10 kl.)

Ungdomsskoler:
- Øraker skole (8-10 kl.)
- Sollerudstranda skole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 635 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er pent opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger en garasjeplass (nummer 33) som tilleggsdel. Plassen er utstyrt med ferdigmontert elbillader.

Sameiet eier også gjesteparkering på både øvre og nedre side av boligen, totalt ca 20 plasser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2490 datert 16.10.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er også regulert til friområde, gang- og sykkelvei og trafikkområde

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Saksnummer 202505814 – Byggesak – Søknaden gjelder oppføring av et teknisk bygg ved Bjørnsletta T-banestasjon. Bygget skal
inneholde et teknisk rom for signalanlegg for T-banenettet. Det er gitt tillatelse til tiltak.

- Saksnummer 202507167 – Byggesak - Vestveien 17 – Oppføring av enebolig. Det er gitt ingensettelsetillatelse for grunnarbeider og betong 18.02.2026.

- Saksnummer 202602512 – Byggesak - Øraker holdeplass - Sporveien - Etablering av VA-anlegg. Det er gitt tillatelse til etablering av stikkledninger for vann og spillvann i Øraker holdeplass i felles grøft.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 881,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, vask av fellesarealer, snømåking, generelt vedlikehold av sameiet, samt internett.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 653,- pr. år. / 8 858 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox / Viken Fiber som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 161 639,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 646 555,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1959,- pr år.

Andel formue er kr 141 277,- pr. 31.12.2025.

Sameiet har ingen lån per dags dato.

9 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

235 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
236 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
246 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 636 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 646 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Magnus Kjelsaas og Mari Holsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Øraker Boligsameie.

- Sameiet består av 43 seksjoner.
- Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring Nuf, med polisenummer 1507064.

Dugnad må påregnes. Sameiet har fellesrom, badstue, treningsrom, lekeplass og sykkelparkering. Hver seksjon disponerer en kjellerbod. Selskapet har avtale med OBOS Nøkkel for digital adgangskontroll.

Beboerne har ansvar for å holde avløp på terrassene åpne, rydde snø fra balkongene og rense takrenner utenfor egen terrasse i øverste etasje. All støyende aktivitet må unngås mellom kl. 22:00 og 07:00. Ved bytte av markiseduk skal fargen være diskré og avstemt med sameiets øvrige fargebruk. Bruk av vannslange til rengjøring av terrasser er forbudt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2023: Delvis rehabilitering av balkonger.
- 2024: Gjennomgang og utbedring av det elektriske anlegget, samt diverse utbedringer av fellesarealer.
- 2025: Oppgradering av fellesområder, oppussing av trimrom og utbedring av elbillading-nettverk.

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet 29.04.2026 fikk styret fullmakt til å innhente tilbud for et større rehabiliteringsprosjekt basert på en vedlikeholdsplan fra mars 2026. Et forslag skal fremlegges for årsmøtet innen oktober 2026.
- Prosjektet omfatter ferdigstillelse av balkongrehabilitering, fasademaling og installasjon av brannalarm, med en estimert totalkostnad på ca. 10,55 millioner kroner.
- For å finansiere dette, vil det være behov for en tilleggsfinansiering på ca. 4,66 millioner kroner, noe som tilsvarer en estimert ekstrakostnad på ca. 108 000 kr per seksjon. Det er ikke avklart hvordan det resterende beløpet skal finansieres, om det blir lån eller innbetaling.

Overdragelse av eierseksjoner skal meddeles styret for registrering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet fra Zovenfra AS  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel/eierskap, heftelser og rettigheter  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (Finn, Hjem, Krogsveen, sosiale medier og Smartannonsering)  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger kr 2 900,- pr stk. utover 2 inkluderte visninger  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr til forretningsfører OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS - Kun meglerpakke 2  kr 3 150,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune (Har fra tidligere salg)   kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige seksjonert leilighet - makspris  kr 40 000,00
Tilstandsrapport inkl. plantegning fra takstmann - Leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00

Oppdragsnummer 10-0184/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26184

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 17:21