Dynekilgata 15

Dynekilgata 15, 0569 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 226, bruksnummer 6, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3, Dynekilgata 15 Borettslag, organisasjonsnummer 948 859 211

Totalt bruksareal BRA: 53 kvm

BRA-i:
1. etasje 43 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom, omkledningsrom.

BRA-e:
1. etasje 1 kvm: Bod på balkong.

BRA-b:
1. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Boligen disponerer en bod på balkongen, samt et oppbevaringsskap i underetasjen.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.02.2026 utført av Christian Unum. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten har ingen TG3 og TGIU punkter fra tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 punkter:
- Vinduer: Enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Vindu på kjøkken subber i karm og bør justeres.
- Balkong: Rekkverkshøyden er lavere enn dagens krav.
- Innvendige overflater: Manglende avslutninger på gulv mot terskler og innredning. Forholdet har hovedsakelig estetisk betydning.
- Etasjeskiller: Det er målt høydeforskjeller i gulv (ca. 10–30 mm).
- Vann- og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Anlegget fungerer, men alder gir økt risiko for fremtidige skader.
- Kjøkken: Induksjonstopp er oppsprukket og kjøkkenet har kun kullfilter.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

- Badet ble renovert i 2024. Arbeidet er opplyst å være utført av faglærte (DLC AS). Selskapet er nå konkurs. Det foreligger dokumentasjon for arbeidet.

- Det er observert mindre sprekker nederst på vegg i gangen, ved listen.

- Selger opplyser om planlagt eller pågående utbygging av ny trikkeskinne på linje 17 i området.

Entrè:
Entreen er lyst malt og byr på en innbydende atmosfære med sitt flislagte gulv, som gjør det enkelt å håndtere sko og yttertøy gjennom våte og snørike sesonger. Her er det gode oppbevaringsmuligheter som bidrar til å holde rommet ryddig og oversiktlig, samtidig som porttelefonen gir praktisk og sikker tilgang for både beboere og besøkende.

Stue/kjøkken:
Den åpne stue- og kjøkkenløsningen fremstår som lys og luftig takket være store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Stuen er innredet med en praktisk TV-sone og en komfortabel sofasone, mens spisebordet fungerer som et naturlig skille mot kjøkkenet, som har enstavs gulv som binder rommene sammen.
Kjøkkenet, fra IKEA, tilbyr rikelig med skap- og benkeplass, integrerte hvitevarer og en slitesterk laminat benkeplate, i tillegg til waterguard som gir ekstra trygghet mot vannskader. Samlet skaper dette et funksjonelt og sosialt rom som er perfekt for både matlaging, middag og avslapning.

Balkong:
Balkongen er en romslig, innglasset plass på 9 kvm med syd-østvendt beliggenhet, som gir gode solforhold på morgen og formiddag. Her finnes også en praktisk bod på 1,5 kvm, perfekt for oppbevaring av utemøbler, sesongutstyr eller andre ting man ønsker lett tilgjengelig, samtidig som balkongen gir et lyst og skjermet uteområde året rundt.

Soverom:
Soverommet er lyst og behagelig, med plass til dobbeltseng og nødvendig møblement. Det praktiske omkledningsrommet gjør det enkelt å holde orden, samtidig som rommet gir en rolig og avslappende atmosfære som passer perfekt for hvile og avslapning.

Bad:
Badet ble renovert i 2024 og fremstår moderne og praktisk med flislagte vegger og gulv i rolige, nøytrale toner. Den åpne dusjsonen med glassvegger og takdusj gir en romslig og behagelig dusjopplevelse, mens servant med underskap gir god oppbevaringsplass i hverdagen. Badet har også opplegg og plass til vaskemaskin med praktisk hylleløsning over. Sorte detaljer på armaturer og dusj gir et stilrent preg, og innfelte spotter i taket sørger for god belysning og en lun atmosfære.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Nattbord på soverom og taklampe over spisebord medfølger ikke handelen.
Alt av hvitevarer medfølger.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Elektriske varmekabler i baderomsgulv.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som varer til og med januar 2027, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 04.09.1968.
Det ble satt opp boder på balkonger som det foreligger ferdigattest på datert 06.11.1995.
Borettslaget fikk satt inn innglasset balkonger i 2013 på bygningen og det foreligger ferdigattest for dette datert 19.01.2024.

Disse ferdigattestene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).
Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, vann - og kloakk, grensegang og bruksrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rosenhoff er et populært og sjarmerende boligområde i bydelen Grünerløkka. Her bor du i frodige, stille omgivelser skjermet fra gjennomgangstrafikk, samtidig som byens tilbud er lett tilgjengelige. Området oppleves som en rolig lomme mellom Torshov, Sinsen og Rodeløkka, med kort avstand til både parker, parsellhager og urbane opplevelser.

Kollektivtilbudet er svært godt, med hyppige avganger med trikk og buss fra Rosenhoff holdeplass, samt nærhet til knutepunktene Carl Berners plass og Sinsen T-banestasjon. Herfra er det enkelt å komme seg raskt til sentrum, Nydalen, BI Norwegian Business School og andre deler av byen.

I nærområdet finnes alle nødvendige servicetilbud. Rundt Carl Berner ligger flere dagligvarebutikker, apotek, serveringssteder og ulike tjenester, mens både Torshov og Grünerløkka tilbyr et bredt spekter av kafeer, restauranter, bakerier og spesialbutikker. Ønsker du shopping eller kino, ligger Storo Storsenter og Ringen kino innen kort gangavstand.

Området byr også på gode muligheter for friluftsliv og avkobling. I nærheten finner du grønne områder som Torshovdalen, Sofienbergparken og Botanisk hage. Ideelle steder for en løpetur, piknik eller en avslappende stund ute.

Samlet sett gir Rosenhoff en sjelden kombinasjon av rolige, grønne omgivelser og umiddelbar nærhet til byliv, kulturtilbud og alt man trenger i det daglige.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Festetomt på 4 799 kvm som tilhører borettslaget.   

Dynekilgata 15 borettslag betaler en årlig festeavgift på kr. 154 404,-
Festeavgiften betales etterskuddsvis med en halvpart henholdsvis 2. Januar og 1. Juli.

Grunneier er Oslo kommune. Festetiden er 90 år regnet fra 01.03.1966. Festeavgiften ble sist regulert den 1. Mars 2021. Festeavgiften reguleres hvert 10 år. Festeregulering vil da således være i år 1. Mars 2031.

Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.
Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslaget tilbyr 56 utendørs parkeringsplasser med lademulighet og 14 garasjeplasser, som tildeles av styret etter venteliste til en månedspris på henholdsvis 495 kr og 715 kr for andelseiere. Besøkende kan benytte gjesteparkering i inntil 24 timer, men må registrere seg digitalt innen 10 minutter etter ankomst for å unngå kontrollsanksjoner fra P-Service.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser, med endret reguleringsbestemmelser til S-2937, datert 01.10.1987. 

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Pågående byggesaker og plansaker i nærområdet:

Saksnummer: 202514189. Trondheimsveien 137 - forhåndskonferanse - Bruksendring av kontor til kompaktboliger. Det foreligger planer om å bruksendre eiendommen fra kontor til boligformål. Prosjektet innebærer etablering av mindre boenheter (ett- og toromsleiligheter) i byggets 2.–5. etasje, tilpasset kommunalt boligbehov, mens næringsvirksomhet i 1. etasje er forutsatt videreført. Tiltaket er avhengig av videre offentlig behandling og nødvendige godkjenninger.

Saksnummer: 202451391. Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11 - bolig og næring. Det foreligger planer om å transformere dagens industri- og næringsområde til et nytt bolig- og næringsprosjekt, med hovedvekt på boliger og noe næring. Prosjektet innebærer ombruk av store deler av eksisterende bygningsmasse, nye påbygg og et nytt boligbygg, samt etablering av torg, grønne utearealer og nye gangforbindelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3 327,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, varmtvann, kommunale gebyrer, felles bygningsforsikring, festeavgift, forretningsfører, nedbetaling av fellesgjeld, drift og vedlikehold mm.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Internett kr. 213,-
Felleskostnader kr. 3 114,-

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo Kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 500,- pr. år. / 5 000 kwh. pr. år.
Borettslaget har i dag en fiberløsning som gir alle leiligheter fiber med hastighet opptil 1000/1000 Mbit/s direkte fra fibermodemet. Internett inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 148 813,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 595 252,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 14 048,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 99 983,- pr. 20.02.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 15 938 626,- pr. 20.02.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1: OBOS Boligkreditt AS
Type lån: Annuitetslån
Type rente: flyt 5.25% pa.
Restsaldo: 15 938 626,-
Andel saldo: 99 983,-
Siste termin 30.12.2041

4 400 000,00 Prisantydning
99 983,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 499 983,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 519 235,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Rosseland

Leiligheten er tilknyttet Dynekilgata 15 Borettslag. Borettslaget består av 160 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Det er tillatt å holde hund eller katt i borettslaget, men dette forutsetter at det sendes skriftlig melding til styret på forhånd. Dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre beboere, og det er krav om båndtvang samt umiddelbar fjerning av ekskrementer på borettslagets område, ref. Ordensreglene.
Felles vaskeri for andelseiere. Vaskeriet drives som abonnementsordning.
Borettslagets nettside: https://www.dynekilgata15.no

Foretatt påkostninger de senere år: 
Borettslaget har de siste årene gjennomført betydelige oppgraderinger for å sikre moderne standard og energieffektiv drift. I 2022 ble det installert et helt nytt heisanlegg fra Schindler etter et rettsforlik med tidligere leverandør, og anlegget har siden fungert stabilt. Samme år ble det byttet nettleverandør til OBOS OpenNet. Et stort miljøtiltak ble ferdigstilt i mars 2023, da det ble installert et varmepumpeanlegg som kobler ventilasjonen til oppvarming av varmtvann. Dette har redusert strømforbruket til varmtvann med opptil 70 % og ble i hovedsak finansiert av erstatningsmidler.

I perioden 2024–2025 er det lagt vekt på sikkerhet og langsiktig forvaltning. Alle brannslukkingsapparater ble skiftet ut i november 2024, og det er etablert en ny HMS-plan med ukentlige kontroller. I februar 2025 ble det utarbeidet en ny vedlikeholdsplan som har lagt grunnlaget for årets største prosjekt: en full rehabilitering av taket med planlagt oppstart i mai 2025. Dette prosjektet er budsjettert til én million kroner og finansieres over driftsbudsjettet. For å sikre løpende vedlikehold av fellesarealene er det også inngått ny vaktmesteravtale med BK Drift fra 2025.

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget er i gang med oppussing av korridorene. Arbeidene er planlagt finansiert med oppsparte midler, men styret opplyser at det kan bli aktuelt å ta opp lån dersom det skulle oppstå behov for ytterligere finansiering. Eventuelle endringer i felleskostnadene vil i så fall bli varslet til andelseierne.

Styret arbeider også med planlegging av et større vedlikeholdsprosjekt knyttet til byggets betongkonstruksjoner, basert på anbefalinger i en betongrapport fra 2025. Det innhentes for tiden tilbud på prosjektledelse, og arbeidene er foreløpig anslått å kunne starte sommeren 2026. Kostnaden er foreløpig estimert til rundt kr 20 millioner, men endelig kostnadsnivå og eventuell påvirkning på felleskostnadene vil først bli avklart når tilbud er innhentet og prosjektet er nærmere fastsatt. Styret opplyser at mer informasjon om fremdrift og kostnader forventes i løpet av våren/sommeren og vil bli kommunisert til andelseierne via Vibbo.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og megler avholder parallellvisning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ta kontakt med megler for å høre om meldefristen.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 836,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0087/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2587

Sist oppdatert: 17. mars 2026 kl. 12:36