Kleiva 1B

Kleiva 1B, 1088 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 581

Totalt bruksareal BRA: 153 kvm

BRA-i:
1. etasje 148 kvm: Entré, bad, toalettrom, kott, bod, vaskerom, tre soverom, kjøkken, stue og garasje.

BRA-e:
Utebod 5 kvm: Utebod.

Åpent areal:
1. etasje 16 kvm: Terrasse.

Det har blitt satt inn en brannklassifisert entrédør mellom garasje og bod. Dette arealet er derfor lagt inn under boligens interne bruksareal (BRA-i).

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Dagens bad er opprinnelig byggemeldt som soverom.
- Ett av dagens soverom er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom.
- Deler av dagens kjøkken er opprinnelig byggemeldt som vaskerom og kott/boder.
Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldenede som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1966, og ble oppusset i perioden 2003–2004. Bygningen er fundamentert med betong til fjell og har ringmur av betong. Byggegrunnen består av fjell. Yttervegger er oppført med siporex (porebetong) og er utvendig kledd med stående tømmermannskledning. Etasjeskillere er av betong, med betongdekke over krypkjeller. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrekonstruksjon, tekket med asfalttakbelegg/folie. Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass fra 2005 og 2008, samt vinduer med 2-lags pressglass på badet. Hovedytterdøren er i teak, og det er ytterdører av tre ved boden. Terrassedøren har 2-lags pressglass. Innvendig er det glatte innerdører, hvorav en med glassfelt til stuen, og det er en brannklassifisert dør mellom garasje og bod. Det er en utvendig trapp i betong og en terrasse på ca. 16 m² i betongkonstruksjon. Boligen har en mursteinspipe og en klebersteinsovn i stuen. Pipen ble beslått med blikk i 2015.

Det er en utebod på eiendommen. Bygningen antas å være fundamentert med lettklinkerblokker til stedlige masser. Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon med liggende kledning. Taket er et skråtak med sperrer av tre, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie.

Det elektriske anlegget har automatsikringer med jordfeilautomater. Ifølge eier ble det utført en omfattende oppgradering av anlegget i 2004, med blant annet nytt ledningsnett og overspenningsvern. I 2011 ble sikringene skiftet og det ble etablert smarthusstyring, og i 2019 ble det montert elbillader. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Krypkjeller: Det er påvist synlig vann i krypkjeller eller synlige tegn på innsig av vann i krypkjeller. Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Dreneringen er utilstrekkelig og har idag begrenset effekt. Konstruksjonsmetode tilsier at det ikke er drenert rundt boligen. Plater og betong i stubbloft for å hindre kondens å trenge inn i konstruksjonen. Det vil alltid kunne oppdages vanninntrengning i krypkjeller og dette anses som en risikokonstruksjon. Jevnlig kontroll anses som nødvendig. Tilstandsgraden settes av hensyn til konstruksjonens klassifisering. Dette er en normal konstruksjon for eiendommer i områder med fjell i dagen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekking er snødekt, alder eller materiale er ukjent og derfor ikke nærmere vurdert. Taktekket har passert halvparten av forventet brukstid. Tilstandsgraden er satt med bakgrunn i alder. Det anbefales at taktekket kontrolleres hver vår og høst som et generelt vedlikeholdstiltak. Det oppstod vanninntrenging ved teglsteinspipe i 2015. Pipen ble i etterkant beslått/kledd med blikk av blikkenslager. Det er ifølge eier ikke registrert ytterligere lekkasjer etter utført tiltak.
- Veggkonstruksjon: Kledningen er visuelt befart, og det er utført stikktakninger på enkelte steder. Det observeres generelt kuvinger og tørkesprekker i kledningsbordene, noe som er normalt med tanke på alder. Det må påregnes utskiftninger på sikt. Tilstandsgraden er satt på bakgrunn av alder.
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er økt risiko for punktering av isolerglass som følge av alder, og utskiftninger må påregnes på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal levetid for trevinduer er 20-60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.
- Dører: Norskproduserte vinduer fra perioden 1965–1975 og utenlandsk produserte vinduer frem til 1979 kan inneholde miljøgifter og skal behandles som farlig avfall ved utskifting eller avhending. Ytterdører ved bod er vansklig å åpne/lukke.

1. etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.
- Overflater Gulv: Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er manglende tilkomst og ventilering under innmurt badekar.

1. etasje Vaskerom
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

1. etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmesentral: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Vannbåren varme: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Tomteforhold
- Grunnmur og fundamenter: Det er observert sprekkdannelser i Siporex i både bod og garasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann -/feievesen før bruk.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvann varmes opp av varmepumpe.

Tomteforhold
- Terrengforhold: Tomten er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.

1. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

1. etasje Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Rekkverk utvendige trapper
Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det lakk inn vann ved teglsteinspipen, og en blikkenslager kledde inn pipen. Det har ikke vært lekkasje siden. I 2009 ble det skiftet til bedre isolerte glass i alle vinduer, og det store glasset i stuen ble skiftet i 2005. Selger opplyser at det er noe fukt i krypkjelleren mot sør/øst ved mye nedbør. Det er også noe riss i muren i garasjen og tilstøtende bod. Den gamle gruepeisen er revet og en klebersteinsovn ble montert og godkjent i 2004. Alle vannrør ble byttet til rør-i-rør-system i 2004. Den utvendige hovedkranen ble byttet på grunn av lekkasje. Det ble utført radonmåling i 2014, og verdiene var godt under grenseverdiene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Montert elbillader og oppgradert til LED-belysning

2011:
- Sikringer skiftet til jordfeilautomater og etablert smarthusstyring

2009:
- Skiftet til bedre isolerte glass i alle vinduer (utført av Høybråten glasservice)

2007:
- Installert varmepumpe (utført av Morten Vangsøy VVS Teknikk)

2006:
- Boret energibrønn (utført av Universal Brønnboring AS)

2004:
- Bad rehabilitert (membranarbeider utført av Torgersen & Høgseth AS, rørleggerarbeider av Morten Vangsøy VVS Teknikk)
- Alle vannrør skiftet til rør-i-rør-system
- Etablert balansert ventilasjonsanlegg
- Omfattende oppgradering av det elektriske anlegget (utskifting av ledningsnett, jordfeilbryter, nye sikringer, overspenningsvern og downlights i tak)
- Gammel gruepeis revet og klebersteinsovn montert

2003:
- Installert vannbåren varme

En arkitekttegnet enebolig fra 1966 med alt på ett plan, fundamentert på fjell og oppgradert gjennomgående i perioden 2003–2004. Boligen har vannbåren gulvvarme i alle beboelsesrom, balansert ventilasjon med varmegjenvinning, og et varmesystem basert på jordvarme med energibrønn og varmepumpe. Klebersteinsovnen i stuen er godkjent og i bruk. Kjøkkeninnredningen er snekret av Brovold treskjærerverksted med fronter i bjørk og granittbenkeplate. Badet ble oppgradert i 2004 med marmorfliser på vegger og Otta-skifer på gulv. Smarthusstyring ble etablert i 2011, og LED-belysning med spotter og takbelysning er installert i alle rom bortsett fra WC og kott. Sentralstøvsuger med ekstra feieluke på kjøkkenet er montert. Tomten er på 909 m² med beplantet hage, frukttrær, bærbusker, nedgravd trampoline og skiferterrassering mot hagen.

Entré
Hovedytterdøren i teak med glassfelt ønsker deg inn i en entré med flislagt gulv og malt panelhimling. Langs veggen er det benk med skohyller under og knagger over, praktisk for av- og påkledning. En stor skyvedør med speilfront gir god garderobekapasitet rett ved inngangen. Fra entréen åpner det seg en gang som leder videre til soverommene på den ene siden og mot kjøkken og stue på den andre. Sentralstøvsugeruttaket i entréen gjør daglig renhold lettvint.

Stue
Stuen er boligens romsligste rom, med plass til store sofagrupper og et separat spisebord i den ene enden. Takhøyden er målt til 2,44 meter, og malt panelhimling med innfelte downlights gir et helhetlig uttrykk. Klebersteinsovnen i hjørnet er godkjent og tilknyttet mursteinspipe. To store vindusflater slipper inn rikelig dagslys, og det store vinduet mot hagen er selvvaskende. Fra stuen er det direkte utgang til balkong/terrasse gjennom balkongdør med 2-lags pressglass. En innerdør med glassfelt skiller stuen fra gangen mot kjøkkenet, og gir en naturlig overgang mellom sonene. Laminatgulv i stuen.

Kjøkken
Kjøkkenet er spesiallaget av Brovold Treskjærerverksted og fremstår som både funksjonelt og tidløst. Profilerte fronter i heltre bjørk og benkeplate av granitt med underlimt vask. Innredningen strekker seg langs tre vegger og inkluderer høye skap med glassfronter, brede benkeplater og god skuff- og skapdybde. Integrert platetopp, stekeovn, kompakt ovn og oppvaskmaskin følger med. Kjøkkenventilator over kokeplass sørger for avtrekk. Feieluke for sentralstøvsuger er plassert ved sokkelkanten. Profilerte fronter i heltre bjørk kombineres med slitesterke granittbenkeplater og godt med skap- og arbeidsplass. Integrerte hvitevarer gir et ryddig uttrykk, mens spiseplassen ved vinduet gjør kjøkkenet til et hyggelig sted for både morgenkaffen og familiens hverdagsmåltider. Praktisk adkomst til både garasje, bod og hage gjør hverdagen ekstra enkel.

Soverom
Boligen har tre soverom, alle med vannbåren gulvvarme og individuelle termostater. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en stor skyvedørsgarderobe med speilfront langs hele veggen. Vinduet vender mot hagen og slipper inn godt dagslys. De to øvrige soverommene er av ulik størrelse: det ene har plass til dobbeltseng og et lite skrivebord, det andre er et mindre rom med plass til enkeltseng og sittemøbel. Alle tre soverom har laminatgulv og malt panelhimling med spotbelysning. Soverommene ligger samlet i den private delen av boligen, adskilt fra de sosiale rommene via gangen.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2004 og har eksklusive materialvalg med marmor på veggene og Otta-skifer på gulvet. Rommet er innredet med spesiallaget baderomsinnredning i bjørk, innmurt badekar, dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Vannbåren gulvvarme og håndkletørker bidrar til god komfort. Badet har et moderniseringsbehov.

Toalettrom:
Eget toalettrom med vegghengt klosett og servant. Flislagt gulv med vannbåren gulvvarme. Balansert ventilasjon. Innredningen er fra Brovold treskjærerverksted i samme utførelse som badet.

Vaskerom:
Vaskerommet ligger i tilknytning til bad og toalettrom. Flislagt gulv med vannbåren gulvvarme installert i 2003. Opplegg for vaskemaskin. Balansert ventilasjon etablert i 2004. Malt panelhimling.

Hage og uteplasser:
Eiendommen byr på en sjelden kombinasjon av privatliv, solforhold og frodig beplantning. Fra stuen er det direkte utgang til en romslig terrasse på ca. 16 m² i betongkonstruksjon og skiferplatting med god plass til spisegruppe og solsenger. Hagen er usjenert og opparbeidet med frukttrær, bærbusker og grønne soner som inviterer til både lek og avslapning. Den nedgravde trampolinen og flere oppholdsplasser gjør uteområdet til et naturlig samlingspunkt for hele familien gjennom store deler av året.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og soverom. Fliser i kjøkken, gang, entré, bad, toalettrom og vaskerom. Otta-skifer på bad.
Vegger: Siporex (porebetong). Marmorfliser på bad.
Himling: Malt panel.

Lagring:
Innvendig: Kott, bod og integrert garasje med direkte adkomst fra boligen via brannklassifisert dør. Bod er klargjort for gulvvarme med tanke på omgjøring til f.eks. kontor. Skyvedørsgarderobe med speilfront i entré. Skyvedørsgarderobe med speilfront i hovedsoverom. Utvendig: Frittstående utebod på ca. 5 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med jordvarme via en væske-til-vann varmepumpe. Varmen distribueres via vannbåren gulvvarme, som er installert i alle rom. Varmtvann produseres av varmepumpen. Som supplerende oppvarming er det peis og klebersteinsovn i stuen. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1966. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.08.1966 for nybygg av enebolig med garasje. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger datert 01.03.1965 og dagens planløsning. Deler av dagens kjøkken (tidligere vaskerom, kott og boder) er opprinnelig byggemeldt som tilleggsdel jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Videre er et tidligere soverom omgjort til bad. Innredning av arealene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at arealene ikke godkjennes som varig opphold og at de da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring/tilbakeføres til sin opprinnelig byggemeldte beskrivelse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Videre er det er etablert et teknisk rom mellom stue og kjøkken i opprinnelig hoveddel.

På eiendommen finnes det en frittstående utebod (5 m² BRA-i). Byggeår for boden er ikke kjent.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1963/7025-1/105 11.06.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Erklæringen etablerer bindende regler for eiendommen i henhold til Oslo kommunes vann- og kloakkreglement. Eieren forplikter seg til å melde fra før arbeid, tillate inspeksjon, og koble til offentlig kloakk ved pålegg. Eier er ansvarlig for skader ved ureglementert utslipp. Kommunen fraskriver seg ansvar for visse skader, med mindre det skyldes uaktsomhet. Heftelsen kan ikke avlyses uten samtykke fra vann- og kloakkvesenet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Kleiva 1B på Høybråten, et attraktivt, veletablert og familievennlig boligområde i Bydel Alna. Dette er et område preget av veletablerte boligstrøk med eneboliger og hager, hvor mange har bodd i generasjoner. Herfra er det kort vei til det meste en aktiv hverdag krever, med skoler, barnehager og kollektivtransport innen gangavstand.

For barnefamilier er beliggenheten svært praktisk. Høybråten skole ligger i trygg gangavstand fra boligen, og i nærområdet finnes flere barnehager samt gode fritids- og aktivitetstilbud for barn og unge. For ungdomstrinnet er både Stasjonsfjellet skole og Granstangen skole lett tilgjengelige. Området har også et aktivt idrettsmiljø med fotballbaner, idrettsanlegg og aktivitetsområder i nærheten.

Den daglige logistikken er enkel med gode kollektivforbindelser. Nærmeste bussholdeplass ligger kun få minutters gange fra boligen, mens Høybråten stasjon nås på under ti minutter til fots. Herfra tar toget deg til Oslo S på rundt 15–20 minutter. Området har også gode bussforbindelser til Furuset, Stovner og øvrige deler av byen, samtidig som det er enkel adkomst til E6 for deg som pendler med bil.

Daglige innkjøp gjøres enkelt ved lokale dagligvarebutikker på Høybråten, mens Furuset Senter ligger en kort kjøretur unna med et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, caféer, apotek og øvrige handelsfasiliteter. I tillegg er det kort vei til større handelsområder på Alna og Lørenskog, med blant annet kjøpesentre, spesialforretninger og IKEA Furuset.

Området byr på svært gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Høybråtenparken er en hyggelig møteplass for både store og små, med lekeområder og aktivitetsmuligheter. I tillegg finnes flere grønne friområder, blant annet Furuset kulturpark og Verdensparken. For den aktive er det kort vei til treningssentre, idrettshaller og ulike fritidstilbud.

Fra boligen er det også kort vei til Østmarka, som byr på et omfattende nettverk av turstier og skiløyper. Her kan man nyte flotte naturopplevelser gjennom hele året, med muligheter for turer, sykling, jogging, bading, fiske og skigåing. Kun en kort kjøretur unna ligger også SNØ på Lørenskog – den populære helårsarenaen for ski, snowboard og vinteraktiviteter.

Kleiva 1B kombinerer det beste av to verdener – en fredelig og barnevennlig beliggenhet i etablerte omgivelser, samtidig som både byens tilbud, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder er lett tilgjengelig.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

BARNEHAGER
- Øvre Høybråten barnehage (1-5 år) 0 km
- Bjørnheim barnehage (1-5 år) ca. 14 min gange
- Christiania Barnehave Høybråten ca.16 min gange

SKOLER
- Høybråten skole (1-7 kl.) ca. 4 min gange
- Stasjonsfjellet skole (8-10 kl.) ca. 12 min gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 909 kvm. Tomten har svært gode solforhold og er pent opparbeidet med plen, beplantning og hellelagte uteplasser. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Oslo kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en integrert garasje med intern adkomst til bod, samt flere biloppstillingsplasser på egen tomt. Eier beskriver at det er minimalt med snømåking i oppkjørselen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av eldre reguleringsplaner for veigrunn:
- S-338 "Regulering av Høybråtenveien mellom Solbakken allé og Myrbakkveien", datert 14.07.1948.
- S-137GA "Veiregulering på Høybråten. Vardeheimveien m.fl.", datert 03.02.1937.
- 455549 "Regulering av Kleiva (vei nr. 1445) langs tomt nr. 2, 4 og 7", datert 01.11.1949.
Disse planene har formål offentlig kjørebane/veigrunn og har ingen egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. I planen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg. Planen angir også at området ligger i gul sone for luftkvalitet (nitrogendioksid og svevestøv).

Eiendommen berøres av gul støysone for vei (Høybråtenveien), i henhold til kommuneplanens § 7.1. Ved tiltak i gul støysone gjelder krav til dokumentasjon av tilfredsstillende støynivå innendørs.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs kartlegging. Risiko for skred på eiendommen er vurdert som lav, med mindre alvorlig konsekvens.

Det pågår en plansak i nærområdet for Høybråtenveien 79 (saksnummer 202111374). Planforslaget gjelder omregulering av naboeiendommene 107/45, 107/932 og 107/65 fra bolig til kombinert bolig og næring. Forslaget innebærer riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av tomannsboliger, leilighetsbygg og næringsbygg. Saken er under behandling.
Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 545,30 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kWh pr. år, som har utgjort en kostnad på ca. kr 11 000,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til utgangen av 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i If som koster kr 8 116,- pr. år.

Boligen er tilknyttet internett fra Telia (5G, 100Mbps) som koster kr 849,- pr. mnd. Det er lagt inn fiber fra to ulike leverandører. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 771 346 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

242 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
243 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
263 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 943 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 963 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gunnar Furuseth og Annett Furuseth

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; Fotopakke og stylist  kr -17 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2 visninger)  kr 2 000,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon Ambita  kr 2 002,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 175,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 850,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (5,71 promille av salgssum = 57 100,00)  kr 0,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Fotopakke og stylistveiledning inkl.   kr 17 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 19 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - oppdatering av rapport  kr 2 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0548/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25548

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 12:57