Evjeveien 4

Evjeveien 4, 1338 SANDVIKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 84, bruksnummer 73, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 49 kvm: Entré, kjøkken med stue, soverom, bad og bod.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 3 kvm: Bod i garasje.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 41 kvm: Terrasse.

Boligen har enerett til en kjellerbod på 3 kvm iht. vedtektene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2025 utført av Bærum Takst og Eiendom As. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten boligblokk oppført i 2003. Gulvflater i garasjeanlegg og etasjeskillere i betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner i stål -/betongkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk. Utvendige fasader er forblendet med trepanel. Saltak, tekket med takpanner. Garasjeanlegg i kjeller. Heis over alle plan. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:

- Våtrom - Bad - Overflate vegger og himling
TG2 vurderes grunnet alder for baderommet. Det registreres noe slitasje for servantskapet og knekt flis på vegg under servant. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Overflate gulv
TG2: Gulv synes å oppfylle tiltenkt funksjon da badet ble bygget, men TG er gitt utifra alder, tilstand, gjenværende brukstid, ukjent underlag/oppbygging og manglende garantier. For mer informasjon se s. 8 i tilstandsrapporten.

- Våtrom - Bad - Membran, tettesjiktet og sluk
TG2: Tilstandsgrad vurderes da membranen har passert sin forventede levetid og ikke er dokumentert. For mer informasjon se s. 8 og 9 i tilstandsrapporten.

- Andre Rom
TG2 vurdere da det registreres noe knirk i gulvet ved entré. For mer informasjon se s. 9 i tilstandsrapporten.

- Balkonger, verandaer og lignende
TG2 vurderes da rekkverk ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

- VVS - WC og innvendige vann- og avløpsrør
TG2 vurderes da stengeventilene i fordelerskap er trege på befaringsdagen. For mer informasjon se s. 10 i tilstandsrapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja
Kommentar: Sameie har årlig kontroll av El-system.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Svar: Ja

TILLEGGSKOMMENTAR
Leiligheten har vært utleieleilighet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin.

Vannbåren gulvvarme (fjernvarme).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen med garasje datert 23.01.20212. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Megler har vært i kontakt med kommunen som ikke kan finne opprinnelige byggetegninger for etasjen. Kommunen opplyser pr telefon at leiligheten og etasjen likevel er godkjent. Megler kan derfor ikke si noe om opprinnelig planløsning. Det er derfor uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

- Dagboknr 13142, tinglyst 24.06.1981, type heftelse: Erklæring/avtale
Forklaring: Dette er en erklæring der grunneieren gir Bærum kommune rett til å anlegge og vedlikeholde en pumpekum med nødvendige rør og ledninger på eiendommen. Kommunen får tilgang til eiendommen i anleggsperioden og senere for drift og vedlikehold. Eieren forplikter seg til ikke å grave på en måte som kan skade anlegget. Tiltaket skal ikke hindre bruken av eiendommen til boligformål, og eventuelle skader dekkes av kommunen. Erklæringen tinglyses og kan ikke slettes uten kommunens samtykke.

- Dagboknr 18553, tinglyst 23.06.1986, type heftelse: Erklæring/avtale
Forklaring: Dette er en erklæring fra en grunneier i Bærum om at bygget deres er godkjent nærmere veien enn det veiloven normalt tillater. Grunneieren godtar at det ikke kan kreves ekstra erstatning ved for eksempel veiutvidelse eller brøyting, utover det som ville vært mulig om bygget hadde fulgt lovens avstandskrav. Erklæringen tinglyses og kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum bygningsråd.

- Dagboknr 33602, tinglyst 23.11.1984, type heftelse: Best. om vann/kloakkledn.
Forklaring: Dette er en avtale der eieren av gnr. 84 bnr. 73 gir eieren av gnr. 84 bnr. 177 tillatelse til å legge kloakk- og overvannsledninger over eiendommen. Tillatelsen gjelder et bestemt belte nær grensen. Det presiseres at eiere av 84/73 ikke skal ha noe ansvar eller risiko knyttet til ledningen. De får også rett til å koble seg på rørene ved behov, uten å betale vederlag. Andre kan ikke koble seg på uten godkjenning fra eier av 84/73. Etter legging skal området tilbakeføres til opprinnelig stand.

- Dagboknr 5724, tinglyst 14.12.1938, type heftelse: Skjøte
Forklaring: Et eldre servitutt som omhandler et skjøte.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Ved salg og fremleie skal styret skriftlig underrettes. Dersom en seksjonseier leier ut sin bolig skal hun/han påse at leietaker skriftlig forplikter seg til å følge sameiets vedtekter, vedtak av årsmøter og styret.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten har en herlig beliggenhet i Sandvika i grønne omgivelser, og samtidig i gangavstand fra alt Sandvika sentrum har å by på. I Sandvika finner du fasiliteter som favner alle. Kulturlivet et variert, med Bærum kulturhus i spissen. I tillegg har byen ODEON kino, et barneteater som regnes som et av Norges fremste i sitt slag, samt bibliotek. Sandvika har også mye bra å by på for den aktive. Det finnes flere treningssenter i området, deriblant Sats, Fresh Fitness og Barry's. Ellers er det kort vei til Kalvøya med fine strender. Kadettangen med stupebrygge, sandstrender, grøntområder og Tuftepark. Ellers byr Kalvøya på kyststi som vil ta deg med til herlige friområder, idylliske naturreservat og fine parker. Legg gjerne turen til vakre Veritasparken eller Høvikodden med Henie-Onstad Kunstsenter. Vestmarka grenser mot Sandvika, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter hele året. Ved Limtomta ved Sandvika VGS har du et flott rekreasjonsområde med inngjerdet hundeluftepark. Ønsker du å spille golf har Ballerud Golfklubb et intimt golfanlegg med høy kvalitet, der alle finner utfordringer på sitt nivå.

Kadettangen, eller Sandvika Fjordpark, har siden 2014 gjennomgått en omfattende forvandling. 22 mål med ny badestrand. I tillegg har området fått et innbydende rekreasjonsområde med park, volleyballbaner, aktivitetsområde med kiosk, lekeplass og en ny festivalplass som skal benyttes til parkering utenom arrangementer.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved blant annet Bunnpris, Joker eller Extra. For ytterligere servicetilbud har du Sandvika Storsenter i nærområdet, og er et av Norges største kjøpesenter med nesten 200 butikker og spisesteder. Videre byr Sandvika sentrum på shopping og byliv i varierte omgivelser gjennom mange spennende butikker og serveringssteder.

I nærheten har du et godt tilbud på offentlig kommunikasjon. Nærmeste bussholdeplass ligger kun 150 meter unna boligen og har rutene 130 (Sandvika - Skøyen), 160 (Rykkinn - Oslo bussterminal), 210 (Bykrysset/Slalåmveien - Sandvika), 215 (Kolsås - Sandvika) og 220 (Bekkestua - Sandvika). Det er i underkant av 1 km til Sandvika stasjon hvor du har busstilbud til hele Bærum, mot Asker og Oslo. Her har du også togstasjon med linjer mot Drammen og Oslo, samt Flytoget. Her går togene hver 10 minutt i begge retninger og reisen til Oslo tar ca 15 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Epleskogen barnehage
- Espira avd. Nøtteskogen
- Helgerud Menighets barnehage

Barneskoler
- Evje skole
- Levre skole
- Jong skole

Ungdomsskoler
- Norges Realfagsungdomsskole Sandvika
- Gjettum skole

Videregående skoler
- Valler videregående skole
- Sandvika videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 429 kvm som tilhører sameiet, og tomten er fellesareal.

Det medfølger garasjeplass nr. 18 med el-lader iht. seksjoneringen.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse (5 384 kvm) og gang-/sykkelvei (45 kvm) i henhold til reguleringsplan Evjeveien 4-6, Gnr 84 Bnr 73, 110 M.FL, datert 20.03.2002 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplaner
Id: 202101
Navn: KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 21.06.2023

Delarealer: 5 429 m - Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende
Delareal: 1 002 m
KPAngittHensyn: Bevaring naturmiljø
KPHensynsonenavn: H540

Kommunedelplaner
Id: 200401
Navn: KOMMUNEDELPLAN SANDVIKA
Plantype: Kommunedelplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 27.10.2010

Delarealer: 5 430 m - Arealbruk Boligområde, Nåværende
Områdenavn: B5

Byggesaker under behandling:
- Evjeveien 18 - garasje
- Evjeveien 3 - tilbygg
- Gamle Solbergvei 37 - garasje og støttemur
- Thommessens vei 6 - enebolig med sekundærleilighet og garasje - støttemurer

Sandvika er under stadig utvikling. Området gjennomgår omfattende byutvikling med mål om å skape en levende, bærekraftig og attraktiv by for både innbyggere, næringsliv og besøkende. Store prosjekter som Helgerudkvartalet, utviklingen av Sandvika sentrum øst, ny sjøfront og et automatisk avfallssystem er i gang eller under planlegging. Fokuset er på gode byrom, miljøvennlige transportløsninger og styrking av Sandvika som regionalt knutepunkt. Gjennom denne utviklingen skal Sandvika bli et moderne sentrum med tydelig identitet og høy bokvalitet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 805,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann (A-konto), kabel-tv, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, bygningsforsikring, trappevask m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 996 167,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 984 667,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 8 520,- pr. 31.12.2024

Det er ingen lån registrert på sameiet.

3 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

96 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
107 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 957 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

OHM Eiendom AS

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Evjeveien 2 - 6, med sameiebrøk 49/2655.
Sameiet består av 45 leiligheter.
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag ABBL, tlf. 67 57 40 00. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Styrets arbeid
- Byttet TV og bredbånd fra Telenor til Telia
- Vi har byttet fra fastpris til markedspris på ladestasjonene i garasjen
- Byttet vaktmester og renholds firma

Utført vesentlig vedlikehold og innkjøp 2024
- Reparert hull utenfor garasje inngangen
- Vi har hatt befaring og utført arbeid på verandaene
- Smekklåsene har blitt reparert
- Årskontroll av EL-system har blitt gjennomført, manko har blitt utbredt

Planlagt vesentlig vedlikehold i 2025
- Fasadevask ble utført etter påske
- Heis nr. 6 har blitt reparert
- Varmtvann anlegget måtte ha ny motor

Kommende 5-års periode
- Ingenting er vedtatt enda.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring i henhold til vilkår og eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. Selgers egenerklæringsskjema følger som bilag til denne salgsoppgaven i tillegg til tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 35.000,- inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 11-0083/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandvika
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR11.2583

Sist oppdatert: 07. juni 2025 kl. 15:03