Vesthellinga 56

Vesthellinga 56, 1526 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 194, bruksnummer 250, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Utsikten Borettslag A/l, organisasjonsnummer 848588482

BRA (totalt bruksareal): 85 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
2. etasje:
82 kvm: Entré, gang, kjøkken, bad, stue, 2 soverom og bod.

BRA-e (eksternt bruksareal)
2. etasje:
3 kvm: Bod på balkong.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje:
22 kvm: 2 balkonger.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning samt utvendige fasader forblendet med teglstein. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Boligen har entrédør med glassfelter og sikkerhetslås. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre fra 2021, 2-lags glass. Utvendig kledd med metallplater. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 1985, 3-lags glass og 2021, 2-lags glass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Ifølge opplysninger fra eier er det smurt membran på hele baderomsgulvet frem til sluket, men det er ikke etablert ny slukmansjett i overgang sluk.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder.
- Vannrør: Vannrør og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Rommets lekkasjesikkerhet er derfor i praksis avhengig av det underliggende eldre vanntette sjiktet. Dette vanntette sjiktet har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør og avløpsrør samt tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Misfarging observeres stedvis på undertaksplater, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Materialet er ikke egnet for fuktmåling, så overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført i stedet (stikkprøveprinsippet er benyttet). Det ble ikke registrert indikasjoner på forhøyede fuktnivåer. Undertaksplater har stedvise hull/utettheter ved gjennomføring av ventilasjon og lufting kloakk.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Taket har nylig blitt vasket og impregnert via sameiet, hvilke eventuelle forlenging av levetid dette gir er ikke kjent.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Snøfangere: Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttertak
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.).

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Balkonger - Nordøstvendt balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger - Sydvestvendt balkong
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Varmekabler på bad fungerer ikke. Det finnes ikke et direkte krav om at man må skifte ut gamle skrusikringer i boliger, men likevel gjøres det oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder. Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Nåværende eier overtok leiligheten i 2018 og bekostet samme år oppussing i samtlige rom, inkludert nye overflater på både gulv og vegger. Resultatet er helhetlig og gjennomført.

Under oppussing er selve romløsningen videreført uten større endringer, siden den allerede er hensiktsmessig utformet og helt i tråd med nåtidens bruksmønster.

De aktive rommene stuen og kjøkkenet er orientert i hver sin retning; stuen mot vest, kjøkkenet mot øst. Stuen har ca. 25 kvm. gulvflate som kan utnyttes med både sofahjørne og spisegruppe. Verdt å fremheve er det ikke minst også at stuen nyter godt av et ekstra vindu i sørveggen som gir bedre lysforhold enn i tilsvarende leiligheter midt i bygget.

Kjøkkenet ble i 2018 oppgradert med både nye overflater og ny innredning fra IKEA som i dag er velholdt. Alle hvitevarer er integrert og medfølger. På kjøkkenet har også et mindre spisebord sin naturlige plass.

Badet ble i 2018 pusset opp med nye overflater samt nye innredninger og utstyr. Moderne møbler ble installert, i tillegg til nytt klosett og dusjhjørne avskjermet med glassdører. I rommet er det også montert skyvedører som skjuler blant annet hyllesystem og vaskemaskin som medfølger. I gulvet er det varmekabler, disse er imidlertid defekt og ute av drift.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers laminat.
Innervegger: Våtromsplater på bad, ellers MDF-plater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Laminerte hvite benkeplater. Plater på vegger over benker. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Skyvedørssgarderobe med hyllesystem og rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøleskap.

Taklampe over spisebord medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Boligen er basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det er gulvvarme på bad, iflg. selger er varmekablene defekt.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av 20 boliger i toetg. rekkehus og frittliggende sportsbod/søppelbod datert 22.10.1985. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 13.11.1984.

Det er etablert et takoverbygg over leilighetens balkong. Det vites ikke om dette er søkt om til kommunen. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på borettslagets eiendom.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

På Kallum bor du med nærhet både til de fleste hverdagslige fasiliteter og til det vakre Ryggelandet med en rekke turmuligheter. Kort vei er det også til Festestranda som har fin utsikt over fjorden og er et deilig sted for bading i fjorden.

Hverdagslige innkjøp kan du enkelt gjennomføre ved nærbutikken som er innenfor gangavstand. Flere shoppingmuligheter finner du ved handelsområdet i området rundt Varnaveien og Høyda, både i kjøpesenter og en rekke store varehus. I samme område eksisterer i tillegg et bredt tilbud av helserelaterte tjenester.

Skal du til byen, kan du ta bussen som passerer i Ekholtveien og kjører til sentrum på ca. 10 minutter. Bussen passerer også forbi togstasjonen som har hyppige avganger mot hovedstaden. Reisetiden videre med toget til Oslo S er kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ekholt barnehage (0,7 km), Gubbeskogen Fus barnehage (1,2 km).

Skoler: Ekholt barneskole (1,1 km) og Rygge ungdomsskole (2,8 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (1,8 km) og Kirkeparken videregående skole (3,2 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 4 909 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Felles parkering på borettslagets tomt.

Borettslaget leier ut parkeringsplasser i felles carportanlegg til kr 1.000,- pr. år og sykkelplasser til kr 200,- pr. år, hvis det er ledig plass. Konferer med megler for mer informasjon.

Det er montert 2 ladepunkter i carport, til lading av inntil 12 el-biler. Kostnader for forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt andelseier.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning, balkong/uteplass (ved inngangsparti) og boder er etablert i borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene, balkongene/uteplassene (ved inngangsparti) samt bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/balkongen/boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål samt liten del (16 kvm) jord- og skogbruk, i henhold til reguleringsplan for Kallum Søndre vedtatt 06.09.1984. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan Høyden vedtatt 16.12.2025 med arealer avsatt til boligbebyggelse og delareal (99 kvm) bevaring kulturmiljø. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er innenfor en sone som er båndlagt i påvente av regulering etter plan- og bygningsloven. Når et område er båndlagt vil det være en del begrensninger når det gjelder oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg innenfor dette området.

Naboeiendommen gnr. 193/bnr. 289 (kommunaleid), er per dags dato ubebygd og består av grøntareal og parkeringsområde. Iht. kommuneplanen datert 24.03.2021 er området avsatt til boligbebyggelse. Selger har ikke mottatt nabovarsel eller kjenner til eventuelle utbyggingsplaner for eiendommen.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Faste felleskostnader kr 4.390,-
Renter/avdrag lån kr 1.296,-

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 6.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 684 739,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 738 954,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 18 805,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 204 516,- pr. 04.05.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4.025.475,- pr. 04.05.2026 og lånevilkårene er:
Handelsbanken - Lånenr. 95377057180
Annuitetslån
Beregnet innfridd: 31.12.2051
Rente pr. 04.05.2026: 5,94%
Flytende rente

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av fellesgjeld.

3 700 000,00 Prisantydning
204 516,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 904 516,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 913 249,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 923 199,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Torgunn Sundell

Leiligheten er tilknyttet Utsikten Borettslag A/l.
Borettslaget består av 20 leiligheter, fordelt på 2 bygninger.
Forretningsfører er Vansjø BBL.
Borettslagets årsregnskap for 2025 viser et underskudd på kr -27.729,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 kr 370.142,-.
Dugnader tilknyttet borettslaget må påregnes.
Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men styret kan samtykke etter søknad dersom gode grunner taler for det samt dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Lagt ny asfalt mellom carport og søppelbod.
- Det har blitt satt opp nytt gjerde mot nabo (delt kostnad) på venstre side av carporten.
- Det har blitt lagt klikkfliser på terrassen foran Stua (delvis overskudd av det som ble lagt på Svalgangen).
- Det er montert 2-to ladepunkter i carport, til lading av inntil 12-tolv el-biler.
- Gartner1 har renset alle takrenner inkl. carport, og fjernet mye løvfall på plener og parkeringsområder i vår.
- Det er montert antisklimatter på klikkfliser på Svalgangen og foran heis v/trappeoppgang 2. etasje.

Vedlikehold som skal/bør gjennomføres i Utsikten Borettslag i 2026:
- Løpende klipping/trimming av plener og hekker etc.
- Klipping av 2-to store bøketrær ved inngangen til Borettslaget vil bli vurdert til våren.

Det er foreslått følgende til årsmøte for 2025 (avholdes 26.05.2026):
- Inntekt av carport og sykkelparkering legges til i husleien med virkning fra 1. april 2026.
- Forslag om redusering av årlig avgift til bil- og sykkelplass. Styret foreslår at årlige avgifter for parkering av bil og sykkel forblir uendret.
- Forslag om at aldersgrense for kjøp av leilighet senkes fra 60 år til 50 år, med virkning fra 1. april 2026. Styret foreslår at aldersgrensen beholdes på nåværende 60 år.
- Forslag om gjenopprettelse av valgkomité. Styret foreslår at det ikke vedtas at borettslaget oppretter valgkomité.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Bare andelseiere i boligbyggelaget, som er over 60 år, pensjonister og bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Moss Kommune kan tegne og eie inntil 10% av andelene.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslagets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA, polisenr.: 82408643.

Dokumenter vedrørende borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst, konferer med megler for mer informasjon. I henhold til burettslagslova tar dette 5 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget ved forhåndsutlysning. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart (forkjøpsretten er forhåndsutlyst), samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -4 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje kr 8 742,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0086/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2686

Sist oppdatert: 13. mai 2026 kl. 14:26