Husebyveien 1I

Husebyveien 1I, 0377 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 691, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 125, ideell andel 1/7

Totalt bruksareal BRA: 195 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 59 kvm: Gang, bad, badstue, bod og rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje 61 kvm: Entré, gang, toalettrom, soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 60 kvm: Gang, bad, bod og fire soverom.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod.
Garasjerekke 10 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 22 kvm: Terrasse.
2. etasje 4 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus oppført i 1983. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Ytterveggene er i en kombinasjon av tre- og tegl/murverk, med ytterkledning av liggende og stående trekledning samt synlig murverk. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med asfaltpapp. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår, 1990 og 2007. Entrédøren har glassfelt, og det er terrassedør og balkongdør i tre. Det er utgang fra stue til en terrasse på 22 m² og fra soverom til en balkong på 4 m². Boligen har skorstein fra byggeår og en peisovn med glassdør i stuen.

Boligen har en felles garasjerekke i trekonstruksjon. Fasaden er kledd med stående trekledning og er ifølge selger malt i 2026. Bygningen har et uisolert pulttak i trekonstruksjon, tekket med metallplater.

Sikringsskapet er plassert i entré. Anlegget er sikret med en kombinasjon av skrusikringer og automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad, kjelleretasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Det observeres tydelige riss/sprekker i veggfliser. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Sluket er isolert ved dusjkabinett. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet, og de deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad, 2. etasje
- Helhetsvurdering: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen, det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, og det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det vurderes at vannrørene er montert uten bruk av varerør. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør).

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Koblinger for vannrør har ikke avrenning til rom med sluk. I fordelerskapet observeres korrosjon på endeplugger til rør-i-rør systemets fordelere.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Varmepumper: På bakgrunnen av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom
- Overflate vegg: Det ble observert uferdige gipsvegger i stuen.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Innerdører: Dørbladet ved entre og soverom kommer i kontakt med karmen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende tilluftsventil i stue.

Loft
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det er observert at ventilasjonsrør på loft ikke er sammenkoblet.

Spesialrom
- Konstruksjonsoppbygging: Rommets vegger er en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som fuktrisikokonstruksjoner.
- Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstueovn med mer): På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: På soverom1 er det målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. På soverom2 er det målt lokale høydeforskjeller opptil 7 mm.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør og terrassedør viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Ved entrédør og boddør får dørbladet kontakt med dørterskelen.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan. Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er registrert mye mose på taket til utvendig bod. Takets tilhørende bygningsdeler som vannbord, vindskier og takutstikk viser tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er observert svikt i terrassebordene.
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene til terrassen bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket viser begynnende tegn til slitasje og elde, og taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Andre rom
- Annet: Deler av arealene i 2. etasje (soverom3) er ikke tilgjengelig for vurdering grunnet manglende tilkomst.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av utvendig platekledning.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var en vannlekkasje på badet i 2. etasje som følge av feil gjort av tidligere eier. Dette ble en forsikringssak, og skader ble utbedret. Vannet gikk ned i veggen mellom kjøkken og stue i 1. etasje, og dette ble også utbedret. I 2023 ble det lagt nytt gulv med varmekabel og fliser på badet i 2. etasje, og fliser i dusj og på vegger ble skiftet. I 2026 ble det utført utvendig vask og maling av yttervegger, og balkonger ble vasket og beiset.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utvendig vask og maling av ytterkledning på bolig, boder og felles garasjerekke, samt beising av balkong og terrasse

2022:
- Montering av ny varmtvannsbereder på 200 liter på bad i kjelleretasjen

2013:
- Diverse arbeider på det elektriske anlegget

2011:
- Montering av varmepumpe plassert i første og andre etasje

2007:
- Utskiftning av enkelte trevinduer og karmer (2007

2006:
- Delvis oppgradering av baderom i andre etasje

2002:
- Etablering av vindu i rom benyttet som kjellerstue.

Rekkehuset er oppført i 1983 med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og tegl/murverk med liggende og stående trekledning. Ytterkledningen ble malt to strøk i 2026. Saltak i trekonstruksjoner med uinnredet kaldt loft. Yttertak belagt med asfaltpapp. Renner og nedløp i metall.

Oppvarming skjer via en kombinasjon av panelovner (elektrisk), peisovn med glassdør i stuen tilknyttet skorstein fra byggeår, gulvvarme/varmekabler i bad i kjelleretasje og bad i 2. etasje, samt varmepumpe montert i 2011 med innedeler på soverom i 1. etasje og to soverom i 2. etasje. Elektrisk badstueovn i kjelleretasjen.

Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Bad i kjelleretasje har mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Bad i 2. etasje og toalettrom har naturlige avtrekksventiler i himling. Kjøkken har ventilator i overskap. Det er registrert manglende tilluftsventil i stuen.

Vannrør er en kombinasjon av rør-i-rør og kobberrør. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2022 er plassert på bad i kjelleretasje. Synlige avløpsrør av plast. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra byggeår. Drenering er fra byggeår.

Vinduer med karmer/rammer av tre fra byggeår, 1990 og 2007. Innvendig tretrapp med rekkverk av trekonstruksjoner. Trappen har håndløper på én side.

Sikringsskap er plassert i entréen og er sikret med skrusikringer og automatsikringer. Det elektriske anlegget har høy alder. Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget.

Kjelleretasjen er innredet, men det er registrert avvik mellom fremlagte byggetegninger og dagens bruk av arealene, gjeldende rom benyttet som kjellerstue, bad og badstue samt vindu i kjellerstuen. Det er ikke dokumentert at bruksendringen har nødvendig godkjenning. Kjøper overtar risikoen for forholdet.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter og benkeplate av tre. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflate belagt med parkett. Innredningen og gulvoverflaten bærer preg av slitasje.

BAD 2. ETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører. Vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av type rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Naturlige avtrekksventiler i himling. Takhøyde 2,27 meter.

BAD KJELLERETASJE:
Flislagt gulv med gulvvarme (varmekabler). Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning. Speilskap med overlys. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2022. Synlige forkrommede rør og kobberrør for vann. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Takhøyde 2,05 meter. Badet har et betydelig oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i oppholdsrom, stue, kjøkken og soverom. Fliser på bad, toalettrom og i kjelleretasjen.
Vegger: Tapetserte vegger i oppholdsrom og kjøkken. Panel i kjellerrom. Uferdige gipsvegger i deler av stuen. Flislagte vegger på våtrom.
Himling: Panelbord på bad i 2. etasje, toalettrom, badstue og rom under terreng. Takplater på bad i kjelleretasje. Malte flater i stue og kjøkken.

Lagring:
Boligen har tre boder: én utvendig bod på ca. 5 m² med adkomst fra entréen i 1. etasje, én bod i kjelleretasjen og én bod i 2. etasje. I tillegg er det et kryploft i 2. etasje med stige for ekstra lagring. Boligen disponerer én garasjeplass i felles garasjerekke på ca. 10 m². Garasjerekken er en uisolert trekonstruksjon med stående trekledning, malt to strøk i 2026.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarer på kjøkken overtas av kjøper. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Fastmonterte panelovner i diverse rom. Luft-til-luft-varmepumpe montert i 2011, med innedeler plassert på soverom i første etasje samt to soverom i andre etasje. Peisovn med glassdør i stuen tilknyttet skorstein. Elektriske varmekabler i de flislagte gulvene på badet i kjelleretasjen og badet i andre etasje. Det er montert en elektrisk badstueovn i badstuen i kjelleretasjen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1983. Det foreligger ferdigattest for nybygg av rekkehus datert 17.08.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.08.1982.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Kjellerstue, bad og badstue i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som uinnredet kjeller jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Det er i tillegg oppført et soverom i deler av stuen i første etasje og et soverom i det som er omtalt som arbeidsrom i andre etasje.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1983/25152-2/105 05.09.1983 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 90 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 6,000
LEIEN KAN REGULERES
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
KONTRAKTEN KAN OVERDRAS/FRAMLEIES UTEN SAMTYKKE FRA HJEMMELSHAVER/UTLEIER
Festekontrakten gjelder for gnr. 29 bnr. 691, samt 1/7-del av fellesarealet gnr. 29 bnr. 125. Festetiden er 90 år og utløper 01.06.2072. Festeren har fortrinnsrett til fornyelse. Det er forbud mot virksomhet som kan sjenere naboer eller grunneier. Festeren plikter å koble seg til offentlig vann og kloakk, og må tåle at det legges ledninger over tomten uten erstatning. Alt vedlikehold av veier, gjerder og fellesarealer påhviler festeren.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 29, BNR 691:

Heftelser på realsameiet (GNR 29, BNR 125):

1957/9506-1/105 20.08.1957 VILKÅR I KJØPEKONTRAKT
Bestemmelse om bebyggelse

1958/9861-1/105 30.08.1958 VILKÅR I KJØPEKONTRAKT
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om vann/kloakkledning

1958/13144-1/105 06.11.1958 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
BESTEMMELSE OM ANLEGG OG VEDLIKEHOLD AV LEDNINGER M.V.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Med flere bestemmelser

1959/6763-1/105 09.06.1959 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde

1960/6720-1/105 07.06.1960 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde

1962/14124-1/105 07.11.1962 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1962/14285-1/105 09.11.1962 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
BESTEMMELSE OM ANLEGG OG VEDLIKEHOLD AV LEDNINGER M.V.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1963/5030-1/105 27.04.1963 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om vann/kloakkledning
BESTEMMELSE OM ANLEGG OG VEDLIKEHOLD AV LEDNINGER M.V.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

1963/675-1/105 21.06.1963 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1963/7674-1/105 21.06.1963 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

1963/8491-1/105 08.07.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1963/14564-1/105 05.11.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk

1963/17115-1/105 23.12.1963 BEST. OM ADKOMSTRETT
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser

1965/17040-1/105 01.12.1965 ELEKTRISKE KRAFTLINJER

1978/21332-1/105 04.10.1978 BEST. OM ADKOMSTRETT
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1982/9093-1/105 01.04.1982 BESTEMMELSE OM VEG
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom

1982/9126-1/105 01.04.1982 BEST. OM ADKOMSTRETT
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

1983/3624-1/105 04.02.1983 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Eiendommens rettigheter:

912234-1/105 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I:
KNR: 0301 GNR: 29 BNR: 125 IDEELL: 1/7

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen er ikke tilknyttet strømavtalen Norgespris.

Selger kjenner ikke til det årlige strømforbruket eller kostnadene, da boligen har vært utleid og forbruket forvaltes og betales av leieboerne.

Rekkehuset ligger i Øvre Hoff i bydel Ullern, i et etablert boligstrøk med grønn vegetasjon tett innpå. Bebyggelsen rundt er variert, og tomten er skjermet av hekker og beplantning som gir god avstand til naboene. Området ligger langs Ullernchausséen, men selve rekkehuset er trukket inn fra hovedveien med en rolig intern vei foran inngangen.

Bussholdeplassen Husebyveien med linjene 23, 24 og 28 er rett utenfor, bare et par minutters gange. Derfra er det gode forbindelser videre inn mot byen. Smestad, med trikkelinjene 2 og 3, nås på rundt ti minutter til fots. Dagligvarehandelen er unnagjort i samme område, med Joker Smestad og Smestad dagligvarehandel begge innen ti til tolv minutters gange. Apotek finner du også på Smestad.

Smestad skole, som tar elever fra 1. til 7. trinn, ligger under en kilometer unna. Linden Steinerbarnehage er også i nærheten, rundt fem til seks minutters gange. For de litt eldre barna er Ullern videregående skole omtrent like nær som barneskolen. Det er en god balanse mellom det praktiske og det grønne her: Smestadbanen kunstgress og en balløkke ved Smestad brannstasjon er begge innen gangavstand, og marka er ikke langt unna for den som vil ut på tur.

Terrassen og hagen bak huset er godt skjermet av vegetasjon og gjerde, noe som gir et privat uterom midt i et tett boligstrøk. Skøyen, med tog og et bredt kollektivtilbud, nås med bil på få minutter eller med buss fra holdeplassen like ved.

Barnehager:
Linden Steinerbarnehage: 6 min. gange
Dokka barnehage: 13 min. gange
Smestad barnehage: 15 min. gange

Idrett og fritid:
Smestad brannstasjon balløkke: 6 min. gange
Smestadbanen kunstgress: 11 min. gange
SATS Njårdhallen: 15 min. gange
SATS Hoff: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Fint opparbeidet tomt med en liten forhage og skjermet hage på baksiden av huset. Direkte adkomst gjennom port fra hage ut til garasjerekker. Med eiendommen følger det festerett til 1/7 av en ubebygget eiendom Gnr:29 Bnr:125 på 1763m². Deler av denne eiendommen har tidligere vært i bruk som felles grillplass.

Festeavgiften er kr 17.000 pr. år. Festetiden er 90 år utløper 01/06-2072.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år. Den nye festeavgiften skal ihht. tillegg til festekontrakt signert 29.08.2024 reguleres etter KPI med i konsumprisindeksen 1 januar 2024.

Siste regulering av festeavgift: 2024

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boligen disponerer én garasjeplass i felles garasjerekke. Denne medfølger salget og det betales ikke separat leie for plassen.

I tillegg er det i følge selger mulighet for å parkere biler på forsiden av boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan S-1171 (vedtatt 1964). På kommunens reguleringskart fremgår en illustrert byggegrense. Deler av bebyggelsen/carport ligger visuelt utover denne stiplede linjen på kartet.

Bebyggelsen er imidlertid søkt, godkjent og oppført i henhold til byggetillatelse hos Oslo Bygningskontroll (sak 81/3147). Det foreligger midlertidig brukstillatelse av 20.07.1983 og endelig ferdigattest utstedt 17.08.1984. Bygningenes plassering er dermed formelt godkjent av kommunen.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsbestemmelsene og godkjente bygningstegninger. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Aktuelle reguleringssaker i området:
Saksnummer : 202457627-Ring 3 mellom Monolitveien og Radiumhospitalet - Det utredes bygging av sykkelvei med fortau og kollektivtiltak langs Ring 3 - Planforslaget ble sendt på høring 16.01.2026 og Saken fortsetter i 2025/06737

Kommunale avgifter er kr 27 420,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 1 709,- for 2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det betales en årlig festeavgift til Lille Huseby Kvaalens stiftelse på kr 17 000,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 649 036 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

9 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

225 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
226 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
245 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 226 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 245 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Theresa Brynildsen og Nicolai Brynildsen

Etter avtale med selger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 51 390,00
Foto  kr 5 500,00
Reguleringsbestemmelser (har)  kr 0,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0025/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2625

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 10:49