Dælenenggata 28A

Dælenenggata 28A, 0567 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 227, bruksnummer 107, ideell andel 1/1
Andelsnummer 9, Borettslag Dælenengg 28, organisasjonsnummer 961 966 337

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
4. etasje 47 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Loft 3 kvm: Bod.
Kjeller 10 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje 3 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en bygård oppført i 1899. Boligen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet. Nåværende eier overtok boligen i 2019 og har siden den gang gjort oppgraderinger som inkluderer ny parkett i hele leiligheten (2019), oppusset kjøkken (2020), og oppusset bad i regi av borettslaget (2021). Bygningen antas fundamentert med naturstein/granitt til stedlige masser, og grunnmuren antas å være av naturstein/teglstein. Yttervegger er oppført i murverk med utvendig pusset fasade, trekninger og ornamenter. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Boligen har vinduer med 2-lags glass, produsert i 1982. Entrédøren er brannklassifisert med 3-speil, og det er en tofløyet balkongdør med 2-lags glass, skiftet i 2012. Innerdører er med 3-speil.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er fare for punktering av isolerglass som følge av alder, og påregnelig med utskiftninger på sikt.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt i stuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillat med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke ble vurdert hensiktsmessig som følge av alder og at det ville vært symptomer i bygningskroppen om det skulle vært noen lekkasjer e.l.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverkshøyden ble målt til 1,10 m. Dagens krav ved fallhøyde over 10 meter er 1,20 m. Det er ikke krav om utbedring nå, men kan bli aktuelt ved fremtidig rehabilitering eller myndighetspålegg.

Det ble ved én hendelse rapportert om én mus i kjeller av en beboer. Styret iverksatte tiltak. Det er ikke rapportert om andre
skadedyr.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2021:
- Oppgradert bad, inkludert nytt røropplegg (avløp) og nye vannrør, utført av Robko AS. Samsvarserklæring foreligger.
- Elarbeid på bad, utført av Elektroinnovasjon AS. Samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Oppgradert kjøkken.

2019:
- Lagt ny parkett i hele leiligheten.
- Elarbeid på kjøkken, utført av Helset Elektro. Samsvarserklæring foreligger.

Denne leiligheten i en klassisk bygård fra 1899 har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene, med nytt parkettgulv i 2019, et modernisert kjøkken i 2020 og et pusset opp bad i 2021 i regi av borettslaget. Boligen byr på en funksjonell og innbydende atmosfære, med klassiske detaljer som stukkatur og god takhøyde. Overflatene fremstår velholdt i stilrene og tidløse nyanser. Her kan du flytte rett inn!

Nærmere innhold:

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en praktisk entré som leder deg videre inn i leiligheten. Her er det lagt vekt på funksjonalitet og god utnyttelse av plassen.

Stue og kjøkken:
Den romslige stuen, med en takhøyde på 2,72 m, danner en åpen og sosial løsning med kjøkkenet. Rommet har god plass til en sofagruppe med tilhørende salongbord og annet ønskelig møblement. Den gode planløsningen gjør det også enkelt å innrede med en spisegruppe der venner og familie kan inviteres på middager. Stuen har også en vedovn fra 2017 som gir ekstra varme og hygge.

Det moderne kjøkkenet, pusset opp i 2020, har glatte fronter, laminat benkeplate med nedfelt vaskekum, overskap og finerplater over benkeplaten. Hvitevarene er sømløst integrert i innredningen og består av kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Sikkerhetsfunksjoner som komfyrvakt og vannstoppsystem er på plass. Ventilasjon skjer via en kullfilterventilator over kokeplassen.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er rikelig med oppbevaringsplass i to romslige garderobeskap. Her er det lagt til rette for en komfortabel natts søvn.

Balkong:
Fra soverommet er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 3 m², perfekt for å nyte ettermiddagssolen. Fra balkongen er det en flott utsikt over byens tak og en frodig bakgård.

Bad:
Det nyere badet, pusset opp i 2021 i regi av borettslaget, er utstyrt med innfelte downlights i himlingen og flislagte vegger og gulv. Her er det komfortabel elektrisk gulvvarme. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og et dusjhjørne med svingbare foldedører. Det er også opplegg for vaskemaskin og en elektrisk styrt vifte for ventilasjon.

Overflater:
Gulvoverflater: Ny parkett i hele leiligheten (lagt 2019).
Vegger: Malte plater.
Himling: Malte plater, med stukkatur i stue og kjøkken. Takhøyden i stuen ble målt til 2,72 m.

Eiendommen disponerer en loftsbod med gulvflate på ca. 3 m² og en kjellerbod på ca. 10 m². Disse eksterne bodene ligger på fellesareal, men disponeres eksklusivt av leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Taklampe over spisebord og TV medfølger ikke.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk varme. Det er elektrisk gulvvarme på bad og vedovn i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1899.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 31.08.1899, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger videre ferdigattest for rehabilitering bygård datert 25.05.1992, ferdigattest for balkonger datert 09.12.2014 og ferdigattest for utskifting av vannledninger gjennom etasjer med riving og gjenoppbygging av bad datert 08.03.2022.

Disse dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom som omhandler rettigheter til adkomst, vedlikehold, plikt til utbedring etc.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomstrett, vedlikeholdsplikt mv.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Med adresse i Dælenenggata 28A bor du sentralt på Rodeløkka, et område som kombinerer rolig byhygge med umiddelbar nærhet til Grünerløkkas pulserende liv. Herfra har du et perfekt utgangspunkt for å nyte alt det beste fra to av byens mest attraktive bydeler. Du befinner deg i et trygt og veletablert nabolag, samtidig som du kun er en kort spasertur unna alt du trenger i hverdagen og et rikt kulturliv. Populære Hot Shop ligger et steinkast unna, samt Art bar, Evviva Bar, Kaffe Lykke og Carls.

Den daglige logistikken er usedvanlig enkel. De nærmeste dagligvarebutikkene, Kiwi, Spar og Joker, ligger bare noen minutter unna til fots. For et bredere utvalg av butikker og tjenester er det en kort spasertur til Carl Berner, hvor du finner både Carl Berner Torg, apotek og vinmonopol. Området har også et svært godt kollektivtilbud. Fra Københavngata, tre minutter fra leiligheten, går det en rekke busslinjer, og fra Carl Berners plass har du tilgang til både T-bane og trikk som effektivt tar deg videre rundt i byen.

Fritiden kan fylles med et mangfold av opplevelser rett utenfor døren. Langs Akerselva finner du flotte turstier for gå- og løpeturer, mens parker som Sofienbergparken og Birkelunden er populære samlingssteder for piknik og rekreasjon. Grünerløkka er kjent for sin unike atmosfære med nisjebutikker, markeder og et yrende gateliv. Her kan du starte dagen med kaffe fra anerkjente Tim Wendelboe, utforske det store utvalget av restauranter som Delicatessen og Villa Paradiso, eller oppleve kulturlivet på steder som Blå.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningssentre, som Fresh Fitness og SATS på Carl Berner og Ringnes Park. Området har også flere barnehager og skoler i gangavstand, inkludert Grünerløkka skole. Med sin blanding av urbane bekvemmeligheter, grønne lunger og et rikt sosialt liv, er dette et område som passer utmerket for studenter, etablerere og alle som ønsker en aktiv og enkel bytilværelse.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 418 kvm som tilhører borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp. Alle eiendommer som er tilknyttet offentlig vann og avløp har private stikkledninger, som vedlikeholdes for eiers egen regning. For ytterligere opplysninger om de private stikkledningene tar man kontakt med kommunen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for industri med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-172GO datert 04.06.1942.

Utdrag av planer iht. saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 201901778 - Reguleringssak - Oppføring av omsorgsboliger i Dælenenggata. Det foreslås å omregulere dagens parkområde ved Dælenenggata og en del av Dælenenggata, for å legge til rette for 12 omsorgsboliger for personer med kognitiv svikt, sikre dagens parkområde med gangvei og å oppgradere deler av Dælenenggata til gatetun. Forslaget åpner for et nytt bygg med 6 etasjer i forlengelse av Fagerheimgata 11. Grøntarealet mellom Ring 2 og Dælenenggata reguleres til park, og mellom Fagerheimgata og Københavngata reguleres Dælenenggata til gatetun. Det forventes at oppdatert planforslag mottas innen 15.03.2025.

Saksnummer: 202205720 - Byggesak - Marstrandgata 9 - 11 - Stockholmgata 18 - 20 - Oppføring av boligbygg på seks etasjer og riving av eksisterende bygninger. Igangsettelsestillatelse gitt 21.01.2025. Nytt saksnummer 2025/14380. Det ble gitt igangsettingstillatelse 190.8.2025. Tiltaket omfatter riving av eksisterende bygninger på eiendommene og oppføring av et kombinert bolig- og næringsbygg på 6 etasjer på hjørnet mot Marstrandgata og Stockholmgata. Det etableres felles utearealer i bakgården og på takterrasser.

Saksnummer 202318725 - Byggesak - Marstrandgata 10 - Oppføring av bolig og næringsbygg. Rammetillatelse gitt 10.01.2025. Tiltaket omfatter oppføring av et nytt bolig- og næringsbygg. Det vil etableres 15 leiligheter, samt næringslokaler i 1. etasje ut mot gate. Bygningen plasserer seg som en infill mellom eksisterende bygningsmasse. Kvartalet har originalt vært en del av Bergene Chokoladefabrikk, men består i dag av både nyere og eldre bebyggelse.

Saksnummer 202458063 - Byggesak - Stockholmgata 25 - Gøteborggata 42 - 44 - Bruksendring av næringsbygg til studentboliger og oppføring av bygg med seks leiligheter - Campus Grünerløkka. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 28.01.2026, noe arbeider kan gjenstå. Nytt saksnummer: 2025/10235.

Saksnummer 2025/07830 - Byggesak. Stockholmgata 23 - bruksendring av lokale i 1. etasje fra næring til bolig. Saken ble satt i bero 02.12.2025.

Saksnummer 202552040 - Byggesak - Gøteborggata 38 - Bruksendring og utvidelse av boliger og fasadeendringer. Det ble søkt om rammetillatelse 05.03.2025.

Saksnummer 202551933 og 202551898 vedrørende oppføring av balkonger i Dælenenggata 31 og 33. Det ble gitt tillatelse til tiltak 19.03.2025 vedrørende oppføringen i nr. 33. Nr. 31 fikk avslag 29.08.2025.

Eiendommen er verneverdig. Den er kommunalt listeført av Byantikvaren i Oslo som bygningslokalitet og enkeltminne bygning. Dette kan medføre at endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 132,-  pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, varmtvann, trappevask, matteleie, forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring mv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er mottatt varsel om justering av forsikringspremie som kan medføre en økning i felleskostnader. Dette vil trolig ikke bli vedtatt før neste generalforsamling.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 370,- pr. år. / 8 456 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet HomeNet som leverandør av internett, der avgiften er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.272.060,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 929,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 479 091,- pr. 02.02.1936

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 4 177 984,- pr. 02.02.2026 og lånevilkårene er:
#1
Bank: Handelsbanken
Saldo: 830 194,-
Rentebetingelser: 6,15% nominell
Lånets løpetid: 01.11.2038
Lånet har IN-ordning

#2
Bank: Handelsbanken
Saldo: 3 347 790,-
Rentebetingelser: 6,15% nominell
Lånets løpetid: 01.09.2046
Lånet har ikke IN-ordning

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) på lån #1. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 155 375,- av fellesgjelden kan innbetales. Dette medfører en reduksjon i felleskostnadene på ca. 1466,-.

4 990 000,00 Prisantydning
479 091,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 469 091,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 480 131,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sindre Kind Monsson og Mia Sædberg Hansen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Dælenenggata 28. Borettslaget består av 12 leiligheter.
Forretningsfører er Jonas Sundet, e-post regnskap@d28.no
Selskapets revisor er Nordstrand Revisjon AS
Dugnad må påregnes.
Øvrige vaktmester-tjenester utføres av beboere. Intern vaktmesterordning går på rundgang der hver andel er "ukehavende" hver 12. uke. Typiske oppgaver vil være snømåking, strøing, gressklipp etc.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere og krever godkjennelse fra styret.
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Skade på fasade utbedret.
- Installert nytt callinganlegg.
- Håndtert og tilrettelagt for gravearbeid og oppkobling til nytt fiberanlegg etter brudd på tidligere ledningsnett.
- Installert nytt låssystem.

Planlagte påkostninger:
- Ingen planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk - 2 stk gratis   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 15 064,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0025/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2625

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 21:15