Arnljot Gellines vei 19

Arnljot Gellines vei 19, 0657 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 2
Andelsnummer 10, Lodalen Borettslag, organisasjonsnummer 948152347

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 65 kvm: Entré/gang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 9 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1958. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, har kjeller og grunnmur i hovedsak av betong/murkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er av betong/murkonstruksjoner, utvendig kledd med liggende panel og synlig murverk. Takkonstruksjonen er et saltak av tre, tekket med takstein. Taket er ikke besiktiget av takstmannen. Vinduer og balkongdør er fra 2025 med tre-lags glass. Leiligheten har en glatt entrédør med brann- og lydklassifisering. Det er utgang fra stue til en balkong på 9 m² i betongkonstruksjon. Ifølge selger ble badet totalrenovert i 2010 i regi av borettslaget.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres riss/sprekker i veggflis nederst på utvendig hjørne på sjakt. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør: Vannrør til varmtvann er ikke plugget mot varerør.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør har ikke sikker avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Deler av røropplegg for radiatorer/vannbåren varme har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Det registreres blant annet stedvis manglende gulvflate, sprekker mellom skjøter på laminat, og ufagmessig utførelse på gulvlegging av laminatgulv.
- Innerdører: Dørvrider/lås på innerdør ved soverom 2 er defekt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. Fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Helhetsvurdering: Yttervegger har begrenset inspeksjonsmulighet og er kun besiktiget via balkong/bakkenivå. Det ble ikke registrert skader eller avvik av betydning tilknyttet leilighetens yttervegger.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Store deler av overflater på balkongen var tildekket av tepper og løsøre, noe som gjorde at forsvarlig inspeksjon ikke var mulig.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badene i borettslaget ble totalrenovert i 2010 av AF Byggfornyelse. I den forbindelse ble også rør på kjøkken og bad skiftet. Det ble utført arbeid på ventilasjonsanlegget i 2012. Selger opplyser at det er en nedgravd oljetank på eiendommen som ikke lenger er i bruk, men det er usikkert om den er fjernet eller fylt igjen. Det er uregelmessigheter i gulvet i stuen og på soverom 2, samt et hull i gulvet på et soverom som er fylt igjen med en masse. Det er også mangelfull gulvlegging i gangen og noen skader i himlingen på verandaen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Utskifting av vinduer og balkongdør til nye enheter med karmer av tre og tre-lags glass, utført av Palmgren AS.

2010:
- Oppgradering av baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og rør-i-rør-system, utført i regi av borettslaget av AF Byggfornyelse.
- Nye rør på kjøkken og bad i forbindelse med baderomsoppgraderingen, utført av AF Byggfornyelse.

Ukjent årstall:
- Periodevis oppgradering av det elektriske anlegget og installasjon av sikringsskap med automatsikringer.

Leiligheten er en klassisk og arealeffektiv 3-roms andelsleilighet med to gode soverom og en hyggelig balkong, beliggende i et veletablert borettslag i Lodalen. Bygget er oppført i 1958 med solide betong- og murkonstruksjoner som gir god lydisolasjon og en robust kvalitetsfølelse. I 2025 ble vinduer og balkongdør skiftet til moderne trelags glass med trekarm, noe som bidrar til økt bokomfort, bedre energieffektivitet og et behagelig innemiljø. Badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2010. Kjøkken og øvrige rom fremstår funksjonelle, men med enkelte overflater som bærer preg av normal bruksslitasje og hvor ny eier kan sette sitt eget preg. Leiligheten ligger i 1. etasje med adkomst via felles trappeoppgang og porttelefon.

Entré
Entréen ønsker deg velkommen inn med en lun og hjemmekoselig atmosfære. Den langstrakte gangen har malt brystningspanel som tilfører karakter og sjarm, mens laminatgulvet gir et praktisk uttrykk. Herfra er det naturlig adkomst til begge soverommene, badet og videre inn til leilighetens sosiale soner. Planløsningen oppleves gjennomtenkt og funksjonell, med private rom samlet på den ene siden og oppholdsrommene på den andre.

Stue
Stuen er leilighetens naturlige samlingspunkt – et lyst og innbydende rom med god plass til både sofagruppe og spisebord. Det store vestvendte vinduet slipper inn rikelig med dagslys gjennom ettermiddagen, mens balkongdøren skaper en fin forbindelse mellom inne- og uterom. Den generøse takhøyden på opptil 2,51 meter bidrar til en luftig romfølelse, og de vannbårne radiatorene sørger for jevn og behagelig oppvarming året rundt.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en hyggelig og romslig balkong med utsyn mot grønne fellesområder og den frodige åsen i bakgrunnen. Her kan du nyte ettermiddags- og kveldssolen fra omtrent klokken 14 og utover dagen. Balkongen har god plass til sittegruppe og beplantning, og fungerer som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger praktisk til i tilknytning til stuen og har en åpen og tilgjengelig plassering i boligen. Innredningen har glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Her finnes god arbeidsflate, benkebelysning og oppbevaringsmuligheter. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov, men representerer samtidig en spennende mulighet for den som ønsker å skape sitt eget drømmekjøkken tilpasset moderne behov og personlig stil.

Soverom 1
Hovedsoverommet vender mot grønne og rolige omgivelser. Store vindusflater slipper inn behagelig dagslys, mens trærne utenfor danner en frodig og skjermende ramme rundt rommet. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, og den gode takhøyden bidrar til en luftig og harmonisk atmosfære.

Soverom 2
Det andre soverommet er et lyst og fleksibelt rom som passer perfekt som barnerom, hjemmekontor eller gjesterom. Også her er utsynet grønt og fredelig, noe som gir rommet en rolig og behagelig karakter.

Bad
Badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2010 og har flislagte vegger og gulv med behagelig gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med belysning, dusjhjørne med glassdører og vegghengt toalett. Badet fremstår funksjonelt, men enkelte overflater og innredningsdetaljer bærer preg av normal alder og bruk.

Overflater
Leiligheten har gjennomgående overflater bestående av laminat og malte flater som skaper et lyst og nøytralt uttrykk. Badet har flislagte gulv og vegger, mens kjøkkenet har malte fliser mellom benk og overskap. Flere av overflatene bærer preg av normal bruksslitasje og gir mulighet for oppgradering etter eget ønske.

Lagring
Leiligheten disponerer to praktiske boder – én på loftet og én i kjelleren, begge på ca. 4 m². I tillegg har borettslaget felles sykkelbod, som gjør det enkelt å oppbevare sykler og sportsutstyr.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen vises det til punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Løsøre som ikke medfølger salget: veggmontert hylle i gang, persienner, bambus innsynsskjerm på balkong og frittstående baderomsskap. Frittstående garderobeskap medfølger heller ikke da det skal kastes grunnet dårlig stand. Frittstående oppvaskmaskin kan medfølge om kjøper ønsker det.

Boligen varmes opp med fjernvarme via radiatorer og vannbåren varme. I tillegg benyttes elektrisk oppvarming, herunder elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligblokken er oppført i 1958. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 21.01.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger approbasjon for nye balkonger og tilleggsisolering på boligblokk datert 15.12.1989.

Det foreligger også tilleggsapprobasjon for tak over balkonger i fjerde etasje datert 24.04.1995.

Det foreligger ikke ferdigattest for disse tiltakene. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10.

Videre foreligger det ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner datert 20.12.2010, og ferdigattest for boring av energibrønner datert 08.11.2023.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, approbert 31.05.1956, som samsvarer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1958/409517-3/105 25.06.1958 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 200
FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
1959/510291-1/105 29.06.1959 ** NYE VILKÅR

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 11 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledning, elektriske kraftlinjer, skjønn, bestemmelse om veg, kloakkledning, gjerde, trafostasjon/kiosk, vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelse om vann/kloakkledning, erklæring/avtale og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke bebodd eiendommen nylig og har derfor ikke inngående kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i Lodalen, på grensen mot Etterstad og Kværnerbyen. Dette er et rolig område som kombinerer nærhet til grønne lunger med kort vei til byens pulserende liv. Herfra har du umiddelbar tilgang til Svartdalsparken, som ligger rett ved eiendommen og byr på flotte turstier langs Alnaelva – perfekt for rekreasjon rett utenfor døren.

Området er godt tilrettelagt for en aktiv og praktisk hverdag. Flere treningssentre, som FitnessRoom i Kværnerbyen og Mudo Gym på Etterstad, er innen gangavstand. Det finnes også SATS Kampen og EVO Vålerenga i nærheten. For barnefamilier finnes det flere barnehager i umiddelbar nærhet, inkludert Eitillstad Fus barnehage kun tre minutter unna. Skoler på alle trinn, som Vålerenga skole og Etterstad videregående skole, er også lett tilgjengelige.

Servicetilbudene er mange og varierte. De daglige innkjøpene kan enkelt gjøres på Rema 1000 Etterstad eller Kiwi i Kværnerbyen. For et bredere utvalg ligger Fyrstikktorget, Bryn Senter og Vålerengas sjarmerende gater innen rekkevidde. Området byr også på spennende matopplevelser, fra anerkjent pizza hos ZZ Pizza til kvalitetskaffe hos Fuglen på Galgeberg. Like i nærheten ligger også Kruttverket, et unikt og kreativt samlingspunkt med konserter, kafé, utstillinger og badstu langs elva. Dette gir området et ekstra særpreg og gjør det enkelt å finne på noe hyggelig i hverdagen.

Kollektivtilbudet er svært godt og gjør det enkelt å reise i alle retninger. Bussholdeplassen Etterstad vest er kun en kort spasertur unna, hvor blant annet busslinje 37 har hyppige avganger døgnet rundt. Det er også gangavstand til Helsfyr T-banestasjon, som gir rask tilgang til byens øvrige linjenett. For den som foretrekker bil, er det kort vei til Ring 3 og Oslo S, som nås på under ti minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Vålerenga skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 12830 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med grøntanlegg, plener, beplantning, internstier, sykkelstativer og sittebenker. Festeavgiften er en del av felleskostnadene og er ikke spesifisert her. Tomtearealet er hentet fra eldre målebrev, og avvik kan forekomme.

Festeavgiften kan reguleres ved fornyelse av festetiden. Festeavtalen utløper 01.10.2055

Selger leier i dag en parkeringsplass privat. Borettslaget tildeler parkerings- og garasjeplasser etter venteliste. Ventelistene for enkelte parkeringsplasser er korte, og det er gode muligheter for å få tildelt plass innen kort tid.

Pris for parkeringsleie: kr 313,- pr. mnd.
Pris for garasje: kr 438,- pr. mnd.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Borettslaget er i dialog om montering av ladepunkt for elbil. Nærmeste ladepunkt er i Arnljot Gellines vei, ca. 50 meter unna.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig i henhold til reguleringsplan S-4426, "Reguleringsplan med reg.best. for Arnljot Gellines vei 5-27", datert 28.01.2009, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Reguleringsbestemmelsenes § 7 stiller krav knyttet til støy og vibrasjoner: "Miljøverndepartementets skriv T-1442 eller de til enhver tid gjeldende retningslinjer for utendørs støy skal tilfredsstilles. Til grunn for avbøtende tiltak skal det foreligge en støyfaglig utredning som skal ligge ved søknad om rammetillatelse. Denne skal også redegjøre for sikring mot eventuelle vibrasjoner fra jernbanen."

Eiendommen omfattes også av kommunedelplan KDP-17, "Kommunedelplan for torg og møteplasser", datert 22.04.2009, og kommunedelplan KDP-18, "Kommunedelplan for Alna miljøpark", datert 15.05.2013.

Eiendommen berøres av støysoner. Iht. områdeanalyse er eiendommen i gul støysone for vei og rød støysone for jernbane.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 111,- pr. mnd. og inkluderer: forsikring, drift og vedlikehold, strøm til felles fyringsanlegg, renovasjon, vann og avløp, betjening av fellesgjeld og internett.

Eiendomsskatt kreves inn via felleskostnader i månedene mai, juni, september og november for de leilighetene det gjelder. P.t. faller det ikke skatt på denne leiligheten.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke oppgitt årlig strømforbruk.

Boligen er tilknyttet fibernett via avtale med Obos Open Net. Fellesavtalen for nett er inkludert i felleskostnadene. Trådløs ruter medfølger. Andelseiere holder og tegner egen eventuell tv-pakkeavtale.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 543 089 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 51 558,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 373 795,24 pr. 28.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 27 202 905,- pr. 28.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207367192
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 28.05.2026: kr 10 550 707,-
Andel av saldo: kr 144 968,12
Innfrielsesdato: 30.06.2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208639269
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 28.05.2026: kr 16 652 198,-
Andel av saldo: kr 228 827,12
Innfrielsesdato: 30.08.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 500 000,00 Prisantydning
373 795,24 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 873 795,24 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 708,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 891 503,24 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aisah Blom Nyan

Leiligheten er tilknyttet Lodalen Borettslag.

- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 90024816.
- Styret og OBOS Eiendomsforvaltning kommuniserer med eierne elektronisk via Vibbo, e-post og SMS, med mindre eieren har reservert seg mot dette.
Dugnad må påregnes.
Det er ikke spesifisert egne regler for dyrehold, men det henvises til selskapets husordensregler.
Tilgang til fellesvaskeri med tilhørende månedlig kostnad videreføres til ny eier, med mindre avtalen sies opp direkte til styret.
Enkelte leiligheter er ilagt eiendomsskatt, som kreves inn via felleskostnadene i mai, juni, september og november.

Styret informerer om at de har en sak pågående angående bygging av en høyblokk i nærheten av tomten - Arnljot Gellines vei 29. Dette er en pågående sak, som kan følges hos saksinnsyn hos PBE. En eventuell bygging vil medføre at de sannsynligvis må rive garasjer, og vurdere muligheter for å opprettholde antallet parkeringsplasser.

Styret har tidligere vedtatt følgende saker av betydning:
- Vedlikeholdsarbeid av terrasser, inngangsparti og nye vinduer i alle leilighetene samt loft og kjeller er gjennomført høsten 2025.
- Branndører i fellesarealer er skiftet i 2024.
- På generalforsamling i 2016 ble det vedtatt å skifte vinduer som er punkterte eller ikke kan lukkes. Styret skulle kartlegge omfanget.
- På generalforsamling i 2015 ble det vedtatt at endeleiligheter i 4. etasje skal få mulighet til å kjøpe tilstøtende fellesareal (tidligere tørkeloft). Dette avventer at styret får på plass nødvendige kontrakter og prinsipper.
- På ekstraordinær generalforsamling i 2018 ble det vedtatt å gå over fra fyrkjele til bergvarme. Prosjektet ble finansiert med et lån på kr 4 400 000, som er fordelt på andelene.
- Felleskostnadene økte med 14 % fra 1. januar 2025. Leie for parkering og bod økte med 5 % fra samme dato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning er gitt. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget, og kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å kjøpe og eie boligen. Dersom flere skal eie sammen, må alle være medlemmer.

Det er forkjøpsrett for andelseiere i borettslaget og øvrige OBOS-medlemmer. Andelseiere i laget har normalt prioritet foran andre OBOS-medlemmer. Forkjøpsretten avklares av OBOS etter at selger har akseptert bud. Gebyr for avklaring av forkjøpsrett er kr 8 406,-.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Ordningen garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og innebærer at OBOS overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kunderabatt SELGER; Boligstylist/rådgivning  kr -2 250,00
Kunderabatt SELGER; Maikampanje  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (betaler kun for 2)  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 150,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00
Boligstyling/rådgivning  kr 1 950,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0206/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26206

Sist oppdatert: 05. juni 2026 kl. 09:59