Spikkestadveien 92B

Spikkestadveien 92B, 3440 RØYKEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 211, bruksnummer 15, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Andelsnummer 74, Røyken Sentrum 1 Borettslag, organisasjonsnummer 892209022

Totalt bruksareal BRA: 83 kvm

BRA-i:
2. etasje 76 kvm: Entre, bad, stue, kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod
2.etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 15 kvm: Balkong

Boligen disponerer 2 boder, 1 med inngang fra balkong og en i felles garasjeanlegg. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.08.2025 utført av Anticimex v/Sindre Anholt Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv på grunn av betong. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av betong og murkonstruksjoner. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har slett entredør med brannklasse B30. Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår. Balkongdør med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
- På bad: Sanitærutstyr, grunnet drenering fra innebygde sisterne ikke er registrert og noe svelleskader på servantskap. Overflater gulv, grunnet det ikke er benyttet elastisk fugemasse mellom gulv- og veggfliser. Membran, grunnet alderen.
- På kjøkken: Vannrør, grunnet kobling etter tidligere brannslange i kjøkkenskap bør blendes. Innredning, grunnet noe hakk/merker. Trengs en justering på skapdør ved stekeovn.
- Overflater gulv i øvrige rom, grunnet diverse riper/hakk.
- Skjevhetsmåling i etasjen.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen.
- Elektrisk anlegg, grunnet det ikke foreligger samsvarserklæring.
- Dører, grunnet slitasje og pakning på balkongdør er skadet.
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer), grunnet noe riss/sprekker i gulv og synlig avskåret armering. Noe vinglete rekkverk.
Se utfyllende tekst i rapporten. 

Selger opplyser om i egenerklæringsskjema at:
- Installert glassdører til dusjhjørnet og nye dører på kabinett.
- Borettslaget organiserte maling av fasade i 2023.
- Byttet ut ovn, platetopp og oppvaskmaskin i 2019.
- Underlaget på balkongen ble omgjort for med sement, for bedre drenering.
Se utfyllende tekst i egenerklæringsskjema.

Entré:
Pen og romslig entré med plass il garderobeskap og knagger for å henge fra seg ytterklær. Fra Entréen er det inngang til 2 av soverommene i leiligheten.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i en åpen planløsning med stue. Det er nisje for ovn, platetopp og oppvaskmaskin, som selger byttet ut i 2019 og følger med. Det er god plass til oppbevaring med både under- og overskap. Det er plass til frittstående kjøleskap på hjørnet av kjøkkenet.

Stue:
Pen og lys stue med store vindusflater som gir mye naturlig lys inn i leiligheten. Det er utgang til balkong fra stuen, som gir en hyggelig ute-inne atmosfære når åpnet. Stuen er svært romslig og har god plass til både sofagruppe, tv-seksjon og spisebord, så vell som annet møblement.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegg og har gulvvarme. Selger har installert glassdører/vegger til dusjhjørne og badet er ellers innredet med servantinnredning med speil over, gulvstående toalett og det er opplegg for vaskemaskin.

Soverom:
Leiligheten kommer med 3 soverom av god størrelse, hvorav 2 av dem er på hver sin side av entréen, når man kommer inn i leiligheten. Soverommene er av god størrelse og har plass til dobbeltseng og garderobeskap. Det ene soverommet kan også praktisk brukes som kontor / gjesterom. Hovedsoverommet har inngang fra kjøkkenet / stuen og har meget god plass til det du skulle behøve av møbler på rommet.

Uteområde:
Leiligheten har en balkong på ca. 15 kvm, med både plass til utemøbler og grill. Borrettslaget har fellesareal opparbeidet med plen og uteområder hvor man kan sitte.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet. Det er varmekabler på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 19.01.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.

Dagboknr 313293 tinglyst 18.04.2008, type heftelse: Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 2
Formål: Samleseksjon bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 5154/9178

Dette er et skille mellom næring og boligseksjoner i felles bygg

Dagboknr 506564 tinglyst 25.06.2012, typ heftelse: Bestemmelse om veg.
Eier av gnr 11. bnr. 9 har rett til å bruke del av gnr. 11 bnr. 15 som adkomst til sin parkering/eiendom.

Gjelder denne registerenheten med flere

Dagboknr 900170 tinglyst 13.09.1932, typ heftelse: Erklæring/avtale.
Bestemmelse om generende virksomhet Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3203 Gnr:211 Bnr:15 Gjelder denne registerenheten med flere
Merk at dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i borettslagets eiendom.
Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Moderne leilighet beliggende midt i Røyken sentrum, med nærhet til det meste du skulle trenge til hverdagen. I Røyken sentrum finner du det du trenger av servicetilbud, som togstasjon, kjøpesenter, matbutikk, restaurant og mer.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Det er bare ca 10 minutter gange Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Midtbygda barneskole og Spikkestad ungdomsskole samt Røyken videregående. Kort vei til flere private og offentlige barnehager.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv undersøke dette med kommunen.

Felles tomt for borettslaget. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og asfalterte/steinlagte internveier. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg og heis.

Leiligheten har parkering i felles garasjeanlegg merket med #04. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget/Sameiet/Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 7 834kvm framtidig sentrumsformål, 55kvm flomfare og 761kvm bevaring naturmiljø i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 584kvm felles lekeareal, 4 521kvm bolig/forretning/kontor, 130kvm gang-/-sykkelvei og 2 599kvm felles parkeringsplass i henhold til reguleringsplan Nye Røyken Sentrum datert 24.11.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.04.2005.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 468,-  pr. mnd. og inkluderer:
Bygningsforsikring, renovasjon, a-konto vann/avløp, renhold og vedlikehold av fellesareal (snørydding, plenklipp, rengjøring trappeoppganger mm.) av vaktmester, grunnpakke kabel tv og internett, forretningsførsel og strøm i fellesarealer.

Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1.581,-
Avdrag kr 1.395,-
Grunnkostnad: kr 3.949,-
Ákonto vann- og avløp: kr 944,-
Kabel-TV og Bredbånd: kr 599,-
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

 
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- pr. år. / 4.500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 933 731,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 734 924,-/3 734 924,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21 054,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 317 277,- pr. 11.08.2025

Lånenummer: 67143842528, Nordea Bank ASA
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 11.08.2025: 5.84% pa.
Antall terminer til innfrielse: 26
Saldo per 11.08.2025: 20 338 543
Andel av saldo: 317 378
Første termin/første avdrag: 30.06.2017 ( siste termin 30.06.2038 )
Opprinnelig innfrielse lån (IN): 980 000
Nedkvittert saldo innfrielse per d.d. (IN): 893 760
NIBOR + margin

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

3 890 000,00 Prisantydning
317 277,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 207 277,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - benyttet
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 226 529,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Angeline Therese Stelling

Leiligheten er tilknyttet Røyken Sentrum 1 Borettslag.
Borettslaget består av 77 leiligheter.
Forretningsfører er Nedre Buskerud Boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter borettslaget regler.

Saker som er under arbeid:
• Vanlig vedlikehold
• Skilting av gjesteparkering
• Vurdering av utbedring av avskallet murpuss

Større vedlikehold som er gjennomført siste 5 årene:
2024: Skiftet vinduer med skyvedør på de 6 øverste leilighetene i nr 92. Lagt vanntett belegg på verandagulvene. (Årsak: Lekkasje i flere av leilighetene i etasjen under)
2023: Akrylbelegg på svalganger, trapper og balkonger (øverst).
2023: Maling av fasader og inngangsdører
2022: Buskerud blikk har renovert trappehuset som var råteskadet
2022: Frode Stenberg har montert glass i mellomganger for å hindre inntrenging av nedbør
2022: Hjertestarter er montert og den er plassert ved nedgangen til garasjene

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning - 3 inkl etter 1.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Eierskiftegebyr: kr 6.570,-
Innhenting av informasjon fra kommunen: kr 4.171,-
Innhenting av informasjon forretningsfører: kr 4.947,-
Legal pant: kr 644,-
Tilstandsrapport: Kommer i tillegg
Boligselgerforsikring: Kommer i tillegg

Oppdragsnummer 16-0078/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2578

Sist oppdatert: 26. august 2025 kl. 20:04