Frysjaveien 5

Frysjaveien 5, 0883 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 59, bruksnummer 329, seksjonsnummer 175, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 35 kvm

BRA-i:
8. etasje 32 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken og alkove

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.
Boder utenfor leiligheten er fellesareal som sameiet kan omdisponere.

Åpent areal:
8. etasje 5 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1969 over 9 etasjer og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker i hovedsak av betong. Utvendige fasader kledd med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har slett entrédør fra Swedoor med brannklasse B30, lydklasse 35dB og kikkehull. Balkongdør med karmer/rammer av tre og to-lags glass fra 1997. Vindu i stue/kjøkken med karmer/rammer av tre og tre-lags glass fra ukjent årstall. Vindu med fastkarm og to-lags glass fra 2021 i stue/kjøkken. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Innredning: Benkeplate bærer preg av alder og slitasje. Noe slitasje på benkeskap. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Parkettgulv bærer preg av alder og slitasje. Noe knirk. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte vannrør av kobber i sjakter er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekraner mangler ballofix håndtak. Tiltak bør iverksettes.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,2 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift, grunnet balkonghøyde over 10 meter.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Adkomst til leiligheten via heis og felles trappegang. Entréen har skyvedørsgarderobe som gir gode oppbevaringsmuligheter. Vegger er malt strie, himling malt mur, og gulv er parkett.

Stue/Kjøkken:
Åpen og luftig stue- og kjøkkenløsning med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir rikelig naturlig lys, og det er utgang til vestvendt balkong. Kjøkkeninnredningen er fra 2008 med profilerte fronter, laminat benkeplate og nedfelt kum. Det er benkebelysning, overskap med vitrinedører og ventilator med kullfilter. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen.

Balkong:
Det er utgang til en vestvendt balkong på ca. 5 m². Balkongen vender ut mot vakre omgivelser og byr på ettermiddags- og kveldssol, samt by og fjordutsikt.

Bad:
Oppgradert i 2020 med flislagt gulv med varme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Dusjsone med innfellbare glassdører, regndusj, vegghengt toalett og servantskap med speilskap og belysning. Mekanisk avtrekksventil.

Sovealkove:
Praktisk alkove med plass til seng og nattbord, ideelt for en smart og arealeffektiv møblering.

Øvrig:
Leiligheten har en bod i 1. etasje (ca. 3 m²) samt en skapseksjon i fellesrom i kjeller. Det er også et felles vaskeri med vaskemaskiner og tørketromler som enkelt kan bookes via app. Det er også sykkelbod med el-sykkel-ladere og tilgang til selskapslokale i nabobygget, som kan leies ved behov. Lokalet er utstyrt med pizzaovner, storskjerm, langbord og hyggelige sofagrupper, med direkte utgang til hagen.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet vannbåren varme fra felles varmesentral. Elektrisk gulvvarme i bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Utover andel fellesgjeld, overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 24485-10 tinglyst 30.04.1985, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 18 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann og kloakk, bestemmelse om bebyggelse, erklæring/avtale vedr. kjellerrom, bestemmelse om vei m.m..

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til et attraktivt og fredelig boligområde på Frysja/Korsvoll – et sted hvor natur og byliv møtes. Her bor du med Akerselva og marka som nærmeste naboer, perfekt for deg som ønsker kort vei til både rekreasjon, urbane opplevelser og servicetilbud. Området ligger utenfor Ring 3, men siden veien går i tunnel fra Nydalen til Ullevaal, oppleves det likevel som tett på byen. Fra Bjølsen tar det kun fem minutter med buss opp bakken til holdeplassen ved sameiet (Skibakken).

Nært natur og aktivitet:
Fra sameiet fører Skibakketrappa deg rett ned til vakre turstier langs Akerselva, som leder til Nydalsdammen, Nydalen og videre ned mot sentrum. Du har også kort vei til både Grefsenkollen og Maridalen – og kun tre minutter med buss til Brekke, hvor løypenettet i Nordmarka starter. Området byr på flotte muligheter for turgåing, løping og skiturer. Skibakketrappa er i seg selv en populær destinasjon for intervall- og styrketrening i friluft.

For den aktive finnes det mange muligheter: Du kan sykle til sentrum på 15 minutter om morgenen, mens hjemturen kan gjøres til dagens treningsøkt – opp langs Akerselva, gjennom vakre by- og grøntområder, med mulighet for en forfriskende dukkert i Nydalsdammen, like nedenfor sameiet – eller ta buss 54 rett fra Jernbanetorget til Skibakken hvis du heller vil slappe av og la bussen gjøre jobben.

Fra leiligheten kan du starte søndagsturen ned langs elva, kanskje med et kaféstopp i Nydalen, før turen går videre gjennom Sagene og Grünerløkka – helt ned til sentrum. Eller du kan følge elva motsatt vei, opp mot idylliske Maridalen.

Sentral beliggenhet med kort vei til alt:
Boligen har gangavstand til BI i Nydalen og gode kollektivforbindelser. Nærmeste holdeplass er Skibakken, rett ved sameiet. Herfra går buss 25 (Lørenskog–Majorstuen), som blant annet stopper ved Blindern. I tillegg går buss 54 (Kjelsås–Kværnerbyen), med stoppesteder som Sagene, Alexander Kiellands plass og Jernbanetorget. Ruten har også døgnavganger i helgene, slik at du enkelt kommer deg hjem etter en kveld på byen. Buss 51 (Nydalen–Skar) tar deg raskt til Nydalen eller innover i Maridalen. Det er cirka 12 minutters gange til T-bane ved både Nydalen, Tåsen og Østhorn.

Alt du trenger i nærområdet:
Frysjaparken rett ved tilbyr et bredt spekter av servicetilbud, som søndagsåpen Joker, en stor og moderne Meny-butikk, Grains (Bakeri & Pizzeria), treningssentre, frisør, blomsterbutikk og sushi. I tillegg finner du Rema 1000 på både Korsvoll og Stillatorvet, hvor det også finnes apotek og interiørbutikk. For større handleturer er Storo Storsenter et naturlig valg – med over 130 butikker, serveringssteder og ODEON, Norges største kinosenter med IMAX.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Visning er satt til 29.09 kl 17.30.

Leiligheten sokner til Korsvoll skole (1. til 7. klasse) og Nordberg eller Engebråten ungdomsskole (8. til 10. klasse).
Det er flere kommunale og private barnehager i området, som for eksempel Hakkebakkeskogen familiebarnehage, Korsvolltoppen barnehage og Engebråten barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 21.015 kvm. Fellesarealer er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning. Lekeområde og parkeringsplasser.

Bruksrett til parkeringsplass i eller utenfor garasje kan kjøpes og selges kun mellom seksjonseiere etter godkjenning fra styret. Det er til enhver tid maksimalt tillatt å eie bruksrett til én parkeringsplass per seksjon. Det er i tillegg anledning til privat utleie av parkeringsplass mellom seksjoner. Utleie av parkeringsplasser skal meldes styret.

Sameiet har ca. 8 gjesteparkeringsplasser.
Ellers gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Frysjaveien) og privat vei (vei ned til blokkene) med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1058 datert 10.06.1963 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Plan -og byggesaker i området:
Maridalsveien fra Carl Kjelsens vei til Brekke - Detaljregulering - Etablering av sykkelfelt og fortau.
Frysjaveien 31 - Detaljregulering - Skole. Planen er å oppføre en skole (ca. 840 elever) m/ flerbrukshall.
Frysjaveien 29 - Dialogfase, før offentlig ettersyn - Boliger og næring. Hensikten med prosjektet er å legge til rette for utbygging av boliger på eiendommen, med utadrettet næringsareal ut mot Frysjaveien.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 037,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming og varmtvann, internett, trappevask, vaktmestertjenester, snørydding, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel, kommunal avgifter og betjening av fellesgjeld. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger opplyser om at gjennomsnittlig strømregning det siste året er i underkant av kr 350,- pr. måned
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett, og internett er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 926 825,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 707 300,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 60 854,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 174 009,- pr. 03.09.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 48 643 898 pr. 03.09.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,40%
Lånets innfrielsesdato: 01.05.2055

3 500 000,00 Prisantydning
174 009,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 674 009,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

91 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
102 890,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 776 899,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ida Nessimo

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Frysjaveien 1-3-5 sameie, med sameiebrøk 42/11957.
Sameiet består av 188 leiligheter og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Fellesvaskeri i kjeller med store vaskemaskiner, tørketromler og tørkerom.
Felles stor grill i tilknytning til bakgård/hagen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024: Rørfornying. I forbindelse med dette ble det tatt opp et lån på 16.000.000,-
2020: Ytre rehabilitering av garasjeanlegget og etablering av ladere for el-bil
2020: Nytt betalingssystem for fellesvaskeri
2019: Hekk mot bussholdeplass plantet. Bygget om oljebrennerne til biobrensel. Utetrappa mellom nr 1 og 3 fornyet (dugnad). Ny tilstandsvurdering garasjeanlegg. Planlegge tilrettelegging for elbil-lading. Elektroniske låser på alle felles dører, brikkelesere utenfor garasjene
2016/2017: Oppgradering av varmeanlegg, solenergi og varmegjenvinning på taket, varmepumper
2016/2017: Montering av solfangere på tak, samt legging av nye takbelegg og beslag
2008/2009: Fasaderehabilitering med yttervegger, balkonger og felles vinduer

Planlagte påkostninger:
2025/2026:
- Pusse opp kjellere og gulv i alle tre blokkene.
- Pusse opp vaskeriene i F1 og F3 (Frysjaveien 5 er allerede pusset opp)
- Pusse og beise alle innvendige dører i sameiets fellesrom
2026:
- Skifte lysrør i garasjene til LED
- Bygge støyskjerm ved Frysjaveien 1 mot Maridalsveien
- Utskifting av ståldørene mot hagen
- Vedlikehold av hagemøbler med olje eller beis
- Male garasjene innvendig
- Rengjøring av luftekanalene
- Vaske søppelhusene og beise dem
- Sette opp ny port i hagen med utgang mot Frysjaveien 3
- Pusse og lakke inngangspartiene F5 ( Hvis nødvendig)

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr (kan komme i tillegg)   kr 0,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra takstmann - leilighet   kr 9 700,00

Oppdragsnummer 44-0212/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25212

Sist oppdatert: 21. september 2025 kl. 11:44