Høgdaveien 28E

Høgdaveien 28E, 0680 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 160, bruksnummer 69, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm

BRA-i:
1. etasje 63 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken og stue.
2. etasje 63 kvm: Gang, tre soverom, stue, bod og bad.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 40 kvm: Terrasseplatting og fransk balkong.

Husene i hvit rekke har eget bodareal i kjeller som del av eget hus. Husene i svart rekke disponerer en bod hver i garasjeanlegget"

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er noe åpnet mellom entré og stue. Se pkt. om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et selveier rekkehus oppført i 2018. Bygningen er antatt fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag og gulv mot grunn er av betong. Taket er en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg eller folie. Boligen har vinduer og balkongdør med 3-lags glass fra 2018, samt en malt hovedytterdør med glassfelt. Det er en romslig terrasseplatting på ca. 39,5 m² og en nordøstvendt fransk balkong.

Sikringsskapet har automatsikringer. Det elektriske anlegget er ikke faglig vurdert av bygningssakkyndig, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Det er installert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om utført arbeid på det elektriske anlegget, inkludert bytte av dimmere og etablering av ny kurs for varmepumpe av faglært personell. Eier har selv byttet taklamper på soverom i andre etasje. I forbindelse med bytte av benkeplate på kjøkkenet har eier selv demontert og montert blandebatteri. Det er også utført arbeid på ventilasjonsanlegget med bytte av kulelager og en vifte. Arbeidet ble gjort av faglært profesjonell. Kulelager i den andre viften er byttet av ufaglært. Sameiet er tilknyttet en felles pumpekum for avløp. Det ble oppdaget skjeggkre i boligen i mars 2025, som ble behandlet av skadedyrfirma. Ifølge selger har det ikke kommet tilbake. Det er ikke påvist skjeggkre på fellesareal.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Installert luft-til-luft-varmepumpe i stuen, samt etablert ny kurs med utvendig stikkontakt utført av Elektro365

2023:
- Montert smarte dimmere på kjøkken, stue, gang og loftstue, utført av Mr. Elektro

Ukjent årstall:
- Montert komfyrvakt og waterguard på kjøkken
- Installert elbil-lader på tilhørende garasjeplass

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Byttet benkeplate på kjøkken og montert blandebatteri
- Byttet én vifte i det balanserte ventilasjonsanlegget, utført av Din Ventilasjon A/S

Rekkehuset på Abildsø er oppført i 2018 og fordelt over to etasjer med en gjennomtenkt planløsning: sosiale rom i første etasje, tre soverom og bad i andre. Byggestandarden fra 2018 merkes gjennom hele boligen. 3-lags vinduer, balansert ventilasjon med varmegjenvinning og elektrisk gulvvarme i hele første etasje gir et godt utgangspunkt for hverdagen. En luft-til-luft varmepumpe i stuen supplerer oppvarmingen. Utendørs er det nylig etablert en romslig terrasseplatting som knytter boligen til hagen.

Entré:
Entréen tar deg imot med flislagt gulv og elektrisk gulvvarme. Herfra er det adkomst til toalettrommet og videre inn til kjøkken og stue i åpen løsning. Malt hovedytterdør med glassfelt møter deg ved inngangen, og innvendige dører er formpressede med 3-speil.

Toalettrom:
Toalettrommet er praktisk plassert i første etasje, rett ved entréen. Det er innredet med vegghengt klosett og servant, og har elektrisk gulvvarme under flisene. Balansert ventilasjon er tilkoblet rommet. Vegger og himling er utført i malte plater.

Stue:
Stuen har store vindusflater og balkongdør med direkte utgang til terrassen. Rommet har god plass til sofagruppe og spisebord, og den åpne løsningen mot kjøkkenet gjør at de to rommene henger naturlig sammen. En luft-til-luft varmepumpe er montert på veggen. Smarte dimmere, installert i 2023, gir fleksibel belysningsstyring via app. Elektrisk gulvvarme ligger under gulvet i hele etasjen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med glatte fronter og benkeplate av stein med underlimt vask. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap er på plass. Kjøkkenventilator med avtrekk ut håndterer dampavtrekket. Waterguard under vask og komfyrvakt gir ekstra sikkerhet. Benkeplaten ble skiftet i 2025.

Terrasseplatting:
Fra stuen er det direkte utgang til en nordøst- og sydvestvendt terrasseplatting i trekonstruksjon. Plattingen er nylig etablert og har god plass til både spisebord og loungemøbler. Hagen strekker seg videre fra terrassen.

Gang 2. etasje:
Trappen i trekonstruksjon med åpne trinn og rekkverk i tre leder opp til andre etasje, der en gang fordeler adkomsten til de tre soverommene og badet. Smarte dimmere er installert også her.

Soverom:
De tre soverommene ligger samlet i andre etasje. Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og en skyvedørsgarderobe langs veggen. De to øvrige soverommene er godt dimensjonert for enkelt- eller dobbeltseng og egner seg like gjerne som barnerom eller hjemmekontor.

Fransk balkong 2. etasje:
Fra ett av soverommene i andre etasje er det en nordøstvendt fransk balkong med balkongdør i 3-lags pressglass.

Bad 2. etasje:
Badet i andre etasje er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning og speilskap med lys. Dusjhjørnet har svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin, og balansert ventilasjon er tilkoblet rommet. Elektrisk gulvvarme ligger under flisene.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett i stue, kjøkken og soverom (1. og 2. etasje). Fliser i entré og toalettrom (1. etasje) samt på bad (2. etasje).
Vegger: Malte plater i 1. og 2. etasje.
Himling: Malte plater i 1. og 2. etasje.

Lagring:
En kjellerbod på ca. 5 m² lokalisert i fellesareal i kjelleren, disponert av seksjonen. Bod i 2. etasje (tilleggsdel).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med elektrisk gulvvarme på bad, entré, stue/kjøkken og toalettrom. Det er installert luft til luft varmepumpe i stuen. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2017-2018. Det foreligger ferdigattest for oppføring av rekkehus og garasjekjeller - Hus 4-6 datert 24.10.2018. I ferdigattesten er det anført følgende under andre forhold: «Sort-hvitt husnummerskilt og eventuelt henvisningsskilt må monteres på et godt synlig sted. Sluttrapport for avfallshåndtering er behandlet og kravene til avfallshåndtering i byggteknisk forskrift (jf. TEK17 § 9-8 og 9-9) er oppfylt.» Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte byggetegninger datert 10.12.2017. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er noe åpnet mellom entré og stue.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, kloakkledning, gjerde, septiktank, anlegg og vedlikehold av ledninger og bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Høgdaveien 28E ligger i et stille og veletablert boligområde på Abildsø. Her kombineres en tilbaketrukket atmosfære med kort vei til naturen. Ikke langt unna finner du Østmarka for søndagsturer, løpeturer etter jobb eller skiturer om vinteren.

En kort spasertur unna ligger Østensjøvannet, et fredet naturreservat kjent for sitt rike fugleliv og den flotte turveien som går rundt vannet. Dette er et naturlig samlingspunkt for hele familien, enten det er for en rolig kveldstur eller en helgetur med stopp på lekeplassen. Området byr også på flere idrettsanlegg, inkludert Abildsøparken balløkke og treningssenter på Ryen.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til Abildsø skole og flere barnehager i nærområdet. Nærmeste bussholdeplass er Smedberg, og det er gode bussforbindelser som enkelt tar deg videre rundt i byen. For innkjøp er det kort vei til dagligvarebutikker, mens større handel kan gjøres på Bryn Senter eller Manglerud Senter, som begge nås med en kort kjøretur.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisinger.

Eiertomt på 1 965 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.  

Seksjonen disponerer en garasjeplass i et felles garasjeanlegg. Plassen er uten nummerering og medfører ingen separat leiekostnad. Garasjeplassene i sameiet fordeles etter egen liste.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen. Det er tinglyst en plikt til vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune.

Eiendommen er regulert til boligformål etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 201710560 - Reguleringssak. Sandstuveien 57 - Utarbeidelse av planforslag - Boliger. Nytt saksnummer: 2025/06852. Det planlegges etablering av opp til 220 nye leiligheter.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs (Norges vassdrags- og energidirektorat) aktsomhetskart. I den tilhørende områdeanalysen er risiko for skred på selve eiendommen vurdert som 'Ingen'.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnader pr. måned er kr 2 600,- og dekker drift av sameiet, kommunale avgifter, og felles forsikringer.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Forretningsfører har ment at felleskostnadene bør økes. Det er per nå lite egenkapital i sameiet. Det er vedtatt at felleskostnader vil øke i juli 2026, men det er ikke bestemt hvor mye.

Eiendomsskatten er ca. kr 5 000,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 500 kWh pr. år, som utgjør ca. kr 13 500,-.

Boligen er tilknyttet fiber fra Viken Fiber. Kostnad og abonnement må tegnes og betales av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 409 467,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 672,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 12 670,- pr. 28.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 87 000,- pr. 28.05.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4% rentesats
Restsaldo: 87 000,-
Nedbetalingsdato: 2026

10 700 000,00 Prisantydning
12 670,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 712 670,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

267 800,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
268 890,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
278 840,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 981 560,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 991 510,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tobias Moe Thorstensen og Kristin Seehusen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Hagdaveien 28 B-C-D-E-F-G.
- Sameiet består av 6 boligseksjoner.
- Sameiet skal ha en forretningsfører/regnskapsfører.

Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for sin seksjon, inkludert våtrom, vinduer og dører, og skal holde boligen fri for skadedyr.

Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Alle installasjoner på fellesarealer som parabolantenne, varmepumpe, utvendig markise/persienne og lignende krever forhåndssamtykke fra styret. Strøm til lading av el-bil må etableres fra egen måler etter godkjenning fra styret.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 37-0086/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2686

Sist oppdatert: 31. mai 2026 kl. 09:29