Midtoddveien 40

Midtoddveien 40, 0494 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 78, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 338 kvm

BRA-i:
Kjeller 75 kvm: Gang og fem boder.
1. etasje 135 kvm: Entré, vindfang, to ganger, bad, toalettrom, tre soverom, to stuer og kjøkken, samt kott.
2. etasje 99 kvm: Gang/entré, bad, to soverom, stue og kjøkken, samt kott.

BRA-e:
Kjeller 29 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 12 kvm: Terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 106 kvm, men på grunn av skråtak og lav takhøyde er kun 99 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.08.2026 utført av Anticimex AS v/Andre Nordli. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1901, med et tilbygg fra 1968. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn og kjeller med grunnmur av naturstein og betongkonstruksjoner. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av naturstein, betong/murkonstruksjoner og trekonstruksjoner, med etasjeskillere i tre. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Bygningen har et halvvalmtak i trekonstruksjon med takopplett, tekket med takstein. Vinduer har karmer og rammer av tre fra forskjellige årstall, inkludert takvinduer. Boligen har profilerte entrédører med glassfelt og en terrassedør i tre. Det er skorstein fra byggeår med peisovn i samtlige stuer. Utgang fra stue i 1. etasje til en terrasse på 12 m² i betongkonstruksjon.
Tilliggende garasje er oppført i betongkonstruksjoner med støpt gulv mot grunn, vegger av betong og garasjeport i tre.
1. og 2. etasje er adskilt med separate innganger fra bakkeplan.

Eiendommen er underlagt bevaringsbestemmelser gjennom hensynssone H570_3: Bevaring kulturmiljø. Bestemmelsene innebærer at eksisterende bygninger ikke tillates revet, fjernet eller flyttet. Bygningen skal bevares med eksteriør og bærende konstruksjoner. Ved søknad om tillatelse til tiltak som kan påvirke bygningens kulturhistoriske verdier, skal det innhentes uttalelse og godkjenning fra byantikvaren/kommunen eller fylket før igangsetting.

Det er sikringsskap plassert i entré i 1. etasje og i trappegang i 2. etasje. Anleggene er sikret med automatsikringer.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom – bad 2. etasje:
Betydelig slitasje og enkelte skader på himlingsflater. Baderomsplater er montert uten bunnlist og tettemasse i våtsone. Omfattende bom (hulromslyd) i gulvfliser. Sluk er ikke skiftet ved oppgradering og mangler mulighet for innfesting av klemring. Eksakt alder på vanntett sjikt på gulv er ukjent, og fremtidig funksjon er usikker. Åpning rundt avløpsrør til servant og tettesjikt i vegg. Støpejernsavløp har høy alder og usikker fremtidig funksjon. Manglende tilluftsspalte ved innerdør. Hulltaking har påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen. Ingen tilkomst til fordelerskap.

Loft – uinnredet/kaldt loft:
Misfarging/fuktmerker, soppdannelser og råteskader stedvis. Målt fuktinnhold i treverk er 12,2 vektprosent, under grensen for kritisk fuktinnhold.

Yttervegger inkl. fasader:
Begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledning. Ytterkledning viser tydelig elde og stedvise tegn til begynnende fuktskader. Stor slitasje/manglende vedlikehold på kledning og overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.

Vinduer og ytterdører:
Entrédør ved vindfang har begynnende slitasje i overflatebehandlingen. Vannbord/omramminger viser slitasje og begynnende skader. Takvinduer har alder og tilstand som tilsier passert levetid, med betydelig slitasje, skader og tegn til funksjonssvikt. Enkelte øvrige vinduer har også passert forventet levetid, med betydelig slitasje og råteskader.

Yttertak:
Taket er ikke fysisk inspisert av sikkerhetsmessige årsaker, kun besiktiget fra bakken. Delvis lukket takkonstruksjon vurderes som en fuktrisikokonstruksjon. Taktekkingen har høy alder og betydelig slitasje, med sprukne/knuste takstein og registrerte råteskader på kaldtloftet. Gesims viser tydelig slitasje/elde og stedvise råteskader. Takrenner, nedløp og beslag viser slitasje og elde.

Terrasse/platting – rekkverk og overflater:
Overflatematerialer på terrasse og rekkverk har betydelig slitasje og skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom – bad 1. etasje:
Bom i enkelte fliser. Lokalfall i sluksone er mindre enn anbefalt, og fallforhold utenfor sluksone er ikke tilstrekkelige. Nivåforskjell til dør er 9 mm. Vanntett sjikt har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Åpning rundt røropplegg under servant og uoversiktlig overgang mellom sluk og vanntett sjikt. Redusert avrenningshastighet i servantavløp. Manglende tilluftsspalte ved innerdør. Kun naturlig ventilasjon. Riss i servantporselen. Innredning med slitasje og mindre skader. Ingen forhøyet fuktnivå registrert ved hulltaking.

Kjøkken – 1. etasje:
Himling har stedvise riss. Veggflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Kobbervannrør og støpejernsavløp har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Kjøkken – 2. etasje:
Svelleskader på veggoverflate over kjøkkenarmatur.

Toalettrom:
Kobbervannrør og støpejernsavløp har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Gulvstående innredning over toalett har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg:
Boligens kobbervannrør og avløpsrør har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder. Varmtvannsbereder i bod 5 har alder som tilsier usikker fremtidig funksjon.

Andre rom – 1. og 2. etasje:
Enkelte himlingsflater har betydelig slitasje og skader. Fuktmerker ved skorstein og takgjennomføring i 2. etasje. Råteskader på flere vinduer tilsier sannsynlighet for skjulte, bakenforliggende konstruksjonsskader. Veggflater har aldersrelatert slitasje og mindre skader, og tapet har stedvis manglende vedheft. Riss/sprekker i vegg- og himlingsflater. Fuktmerker ved lufteventil og under vindu, samt sopp/muggdannelser på vegg i 1. etasje. Knirk i deler av gulvet og slitte gulvoverflater. Enkelte dører kommer i kontakt med karm. Ventilasjonskanaler er observert og vurderes å kunne være asbestholdige.

Rom under terreng – kjeller:
Riss/sprekker i betonggulv samt slitasje/avskallinger på overflater. «Kjellerlukt», stedvise salt-/kalkutslag og dårlig ventilasjon. Forhøyede fuktverdier registrert ved overflatesøk.

Ildsteder og skorsteiner:
Riss i skorstein i 1. etasje og kjeller.

Innvendige trapper:
Aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Terrasse/platting – konstruksjon og fundamenter:
Avskalling av betong i overflaten på betongdekke, med stedvis eksponert underliggende armering.

Grunnmur og fundament:
Stedvise riss og enkelte sprekker i grunnmurens overflate, samt avskalling av maling/murpuss.

Drenering:
Ukjent alder. Tegn til fuktgjennomslag som tyder på funksjonssvikt. Stedvis lite terrengfall fra grunnmur. Grunnmuren vurderes ikke å være beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket ledes ikke tilstrekkelig bort fra bygningen.

Forstøtningsmur av betong:
Stedvis avskalling av maling/murpuss.

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vann- og avløpsledninger har ukjent alder, og fremtidig funksjon er usikker.

Tilliggende garasje:
Salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Betonggulv med alders- og bruksslitasje, sprekker og avskallinger. Porten har slitasje og begynnende skader/nedsatt funksjon.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper – rekkverk og håndløper:
Manglende håndløper på begge sider. Rekkverksåpninger over 0,10 m. Trapp til kjeller har stedvis fri ganghøyde under 2,0 m. Trappene oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Terrasse/platting – rekkverk:
Rekkverkshøyde under 1,0 m og horisontale åpninger over 5 cm. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Forstøtningsmur av naturstein – rekkverk:
Horisontale åpninger over 5 cm og utforming som ikke hindrer klatring. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Forstøtningsmur av betong – rekkverk:
Horisontale åpninger over 5 cm og utforming som ikke hindrer klatring. Oppfyller ikke dagens sikkerhetskrav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det var en mindre lekkasje i boligen i 2020, som ble utbedret av Oslo Byggentreprenør. I 2023 ble en løs takstein festet av Håndverkerne AS.

Frittliggende enebolig oppført i 1901 med tilbygg fra 1968, beliggende på en tomt på 1 227 m². Boligen er oppført over tre plan og har en innholdsrik planløsning med to stuer, to kjøkken, to bad, toalettrom og fem soverom totalt. Boligen har en eldre standard der oppgraderinger og modernisering må påregnes for å tilfredsstille dagens krav.

Entré og gang:
Inngangspartiet leder via et vindfang inn til entré og gang med adkomst til etasjens øvrige rom. Her er det plass til klesoppheng og skooppbevaring. Rommet har malte veggflater og brystningspanel, og trappeløpet i tre fører opp til andre etasje samt ned til kjelleren.

Stue 1:
Stuen har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, og direkte utgang til terrassen. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn med glassdør tilknyttet skorstein gir lun oppvarming på kjølige dager. Rommet har laminat på gulv, panel på vegger og malte himlingsflater.

Stue 2:
Boligens andre stue i første etasje ligger i tilknytning til stue 1 og gir fleksible innredningsmuligheter for sittegruppe eller tv-stue. Rommet er utstyrt med egen peisovn med glassdør. Overflatene har laminat på gulv, brystningspanel på vegger og malte himlingsplater.

Terrasse:
Fra stuen er det direkte utgang til terrasse i betongkonstruksjoner, belagt med tre-tremmer og innrammet med rekkverk i tre og metall. Uteplassen har plass til utemøbler og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Kjøkken 1. etasje:
Kjøkkenet i første etasje har innredning med hvite, profilerte fronter, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter over benk. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og ventilator montert i overskap. Rommet har spiseplass ved vinduet, laminat på gulv og malte flater på vegger og himling.

Soverom 1. etasje:
Første etasje inneholder tre soverom med plass til seng, nattbord og oppbevaring. Hovedsoverommet har garderobeskap, mens de to øvrige soverommene ligger samlet i tilbygget med adkomst fra egen gang. Rommene har laminat på gulv og malte veggflater.

Bad 1. etasje:
Baderommet i første etasje har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himling. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speil med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur samt opplegg for vaskemaskin. Ventilering skjer via naturlig avtrekksventil.

Toalettrom:
Separat toalettrom i første etasje med flislagt gulv med varme, malte vegger og malt himlingsflate. Rommet er utstyrt med gulvstående toalett, gulvstående innredning over toalett og naturlig avtrekksventil.

Stue 2. etasje:
Stuen i andre etasje har god takhøyde og åpen atmosfære under delvis skråtak. Rommet er utstyrt med peisovn med glassdør og har god plass til sofagruppe og spisebord. Overflatene består av tregulv/laminat og panelte vegger og himling.

Kjøkken 2. etasje:
Kjøkkenet i andre etasje har innredning med glatte hvite fronter, laminert benkeplate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Kjøkkenet har benkeskapsbelysning, stikkontakter over benk, frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøkkenventilator i overskap med kullfilter, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor. Gulvet er belagt med laminat, veggene har plater og himlingen har panelbord.

Soverom 2. etasje:
Andre etasje inneholder to soverom under skråtaket med plass til seng, nattbord og garderobeskap. Rommene har laminat på gulv og malte samt panelte overflater.

Bad 2. etasje:
Baderommet i andre etasje har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og malt himlingsflate under skråtak. Rommet er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, vegghengt speil, stikkontakt over servant, vegghengt høyskap, dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett samt en varmtvannsbereder på 198 liter. Badet har et oppgraderingsbehov.

Kjeller:
Kjelleretasjen fungerer som uinnredet grovkjeller og består av gang og fem boder. Rommene har støpt betonggulv og vegger av synlig naturstein og murverk. Kjelleren har et oppgraderingsbehov og gir rikelig med lagringsplass.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg, fliser, laminat og parkett.
Vegger: Malte plater, brystningspanel og malte flater/malt tapet.
Himling: Malte flater, himlingsplater og panel.

Lagring:
Garderobeskap på soverom 1 i første etasje. Kott i første etasje og kott i andre etasje. Grovkjeller med gang og fem boder. Tilliggende garasje på 29 m² i betongkonstruksjoner med støpt gulv mot grunn, betongvegger, belysning, stikkontakt og garasjeport i tre.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner, gulvvarme på begge bad og toalettrom, samt peisovn med glassdør i samtlige stuer.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1901. Det foreligger ferdigattest (for mindre arbeider) for tilbygg og forandring av våningshus
datert 24.01.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ekspedisjonsdokument for terrasse samt innsetning av dør, datert 18.07.1947.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 28.10.1968. Dagens planløsning er endret i forhold
til disse. I 2. etasje er et opprinnelig wc og bad slått sammen til ett stort baderom, og kjelleren har en annen
rominndeling med fem boder der tegningene viser tre kjellerrom, kott og vaskerom.
Slike omgjøringer innenfor samme romkategori er normalt ikke søknadspliktige. Videre beskriver tilstandsrapporten at arealer i 2. etasje er fysisk adskilt med egen inngang fra bakkeplan, og har vært benyttet som kontorer for nåværende eier under Covid.
I tillegg er trapperommet blendet i første etasje, noe som ikke er endringssøkt hos Oslo
kommune. Konsekvensen ved en evt. søknad kan være at blendingen av trapperommet ikke godkjennes og
da evt. må endres/fjernes. Kommunen kan uavhengig av en søknad starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og
bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.
Opprinnelige tegninger viser at boligen, opprinnelig ble brukt som enebolig. Tegninger kan fås ved henvendelse
til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Følgende erklæring vil bli tinglyst på eiendommen, kjøper kan ikke nekte erklæringen tinglyst.

Erklæring /Adkomstrett:
Gnr./bnr. 78/1 har adkomstrett til sin eiendom over gnr./bnr. 78/11, som vist med rødt på
kartskissen på side 2. Gnr./bnr. 78/1 har ansvar for vintervedlikehold av adkomsten.
Eier av gnr./bnr. 78/11 må ikke foreta bygging eller beplantning som kan skade rettigheten, eller hindre vedlikeholdet eller ferdselen.
Rettigheten er vederlagsfri og er bindende for nåværende og senere eiere, og skal hvile på eiendommen som en varig heftelse.
Denne erklæringen tinglyses på gnr./bnr. 78/11 og kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune, org. nr. 958 935 420.
Se vedlegget i prospektet

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 24317, tinglyst 21.04.1986:
Erklæringen omhandler en dispensasjon fra bygningsloven for Midtodtveien, som godkjennes i sin daværende bredde inntil videre. Dispensasjonen kan trekkes tilbake, med plikt for eier til å opparbeide vei i 6 meters bredde. Forpliktelsene er en grunnbyrde på eiendommen.

Dagboknr. 66600, tinglyst 22.10.1986:
Avtalen gir gnr. 78 bnr. 10 rett til å legge og vedlikeholde stikkledninger for vann og avløp over gnr. 78 bnr. 1. Grunneier kan ikke utføre arbeid som skader ledningene. Avtalen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo vann- og avløpsverk.

Dagboknr. 74780, tinglyst 29.11.2001:
Forskriften verner Maridalen som landskapsvernområde for å bevare natur- og kulturlandskapet. Alle inngrep som vesentlig kan endre landskapets karakter er forbudt, inkludert byggetiltak, terrenginngrep og endringer i vegetasjon. Byggetiltak krever særskilt tillatelse.

Dagboknr. 559618, tinglyst 11.07.2007:
Rettsbok for Akershus og Oslo jordskifterett. Rettsboken fastsetter grensene for Maridalen landskapsvernområde og sammenfallende eiendomsgrenser for berørte eiendommer, inkludert gnr. 78 bnr. 1. Grensene er koordinatfestet og bindende.

Dagboknr. 877400, tinglyst 12.06.2018:
Avtalen gir netteier (Elvia AS) en varig rett til å bygge, drifte og vedlikeholde et høyspent kabelanlegg over eiendommen. Dette inkluderer rett til adkomst og transport. Det er forbudt å bygge, plante eller fylle opp masser som kan skade anlegget eller hindre vedlikehold.

Det er forsøkt innhentet fire servitutter fra perioden 1900–1947. Servituttene er ikke funnet i Statens kartverks digitalarkiv, men hefter fortsatt i eiendommen. I henhold til grunnboken omhandler servituttene bestemmelser om vannledning, bebyggelse, kloakkledning samt vann- og kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eier av eiendommen og gjennomføring av salgsprosess:
Oslo kommune v/Eiendoms- og byfornyelsesetaten er selger av eiendommen.

Ved salget skal salgskontrakt utarbeidet av selger benyttes. Utkast til salgskontrakt er vedlagt salgsoppgaven. Selger vil ikke akseptere bud med forbehold.

Salg av eiendommen må godkjennes av kompetent myndighet i Oslo kommune. Dette innebærer at selger vil utarbeide en administrativ aksept på bud med forbehold om etterfølgende godkjenning fra kompetent myndighet. Saksbehandlingstiden for etterfølgende godkjenning avhenger av hvilket nivå i Oslo kommune som er kompetent myndighet i denne saken. Det må påregnes saksbehandlingstid på inntil 9 måneder. Saksbehandlingstiden kan bli vesentlig kortere enn dette. Oppgjør og overtakelse gjennomføres innen 30 dager etter vedtak av kompetent myndighet.

Eiendommen overtas i den stand den var på visningstidspunktet. Det vil ikke bli foretatt noen form for opprydding eller utvask fra selgers side.

Eiendommen ligger høyt og fritt til på Kjelsås, med utsikt mot Maridalsvannet og de skogkledde åsene i bakkant. Beliggenheten gir umiddelbar nærhet til innfallsporter til både Nordmarka og Lillomarka. Rett utenfor døren har du tilgang til et omfattende nettverk av turveier, skiløyper og sykkelstier innover i Maridalen, samt den populære turveien langs Akerselva helt ned til fjorden. Sommerstid byr nærområdet på populære badeplasser som Brekkedammen på Frysja lenger ned i elveløpet.

For barnefamilier er hverdagen praktisk tilrettelagt med trygge rammer og nærhet til hverdagens gjøremål. Kjelsås skole for 1. til 7. trinn og Kjelsås skole barnehage ligger begge en kort gåtur unna boligen. I nærområdet finnes også Engebråten ungdomsskole samt flere andre barnehager som Myrer Kanvas-barnehage. Idrettslivet står sterkt gjennom Kjelsås IL, med fotballbaner på Myrerfeltet og lysløyper ved Langsetløkka. Vinterstid går det preparerte skiløyper like ved, og det er en kort kjøretur til alpinbakkene ved Trollvann og Oslo Skisenter.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt i nabolaget med både Coop Prix og Spar i gangavstand. I tillegg har nærområdet et hyggelig utvalg av lokale spisesteder og kaféer, deriblant Åpent Bakeri ved Teknisk Museum. For et mer omfattende handels- og servicetilbud er det en kort kjøretur til Storo Storsenter. Kollektivtilbudet fra Kjelsås er meget godt. Kjelsås stasjon ligger en kort gåtur unna, hvor lokaltoget bruker rundt tolv minutter inn til Oslo S. Trikkelinjene 11 og 12 samt lokalbuss har også holdeplass i gangavstand og gir hyppige avganger mot sentrum.

Eiendommen sogner til Kjelsås skole.

Barnehager:
Kjelsås skole barnehage: 7 min. gange
Myrer Kanvas-barnehage: 10 min. gange
Haugensjordet barnehage: 10 min. gange

Idrett og fritid:
Langsetløkka: 6 min. gange
Stadion Fysio/Treningssenter: 12 min. gange
EVO Frysja: 16 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1227 kvm. Svakt skrånende tomt opparbeidet med asfaltert innkjørsel, biloppstillingsplass, terrasse, heller, plenarealer og diverse beplantning. Det er forstøtningsmur av naturstein og betong ved garasje.

Parkering i tilliggende garasje med treport, belysning og stikkontakt, samt på asfaltert innkjørsel og biloppstillingsplass på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-4940, "Oset vannbehandlingsanl", datert 11.05.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 1227 m² er regulert til boligbebyggelse med feltnavn BFS1, BFS2 og BFS3.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Eiendommen er underlagt bevaringsbestemmelser gjennom hensynssone H570_3: Bevaring kulturmiljø. Bestemmelsene innebærer at eksisterende bygninger ikke tillates revet, fjernet eller flyttet. Bygningen skal bevares med eksteriør og bærende konstruksjoner. Ved søknad om tillatelse til tiltak som kan påvirke bygningens kulturhistoriske verdier, skal det innhentes uttalelse og godkjenning fra byantikvaren/kommunen eller fylket før igangsetting.

Eiendommen berøres av hensynssoner for nedslagsfelt drikkevann (H110_1 og H110_2). Sonen inngår i Maridalsvannets nedslagsfelt, og tiltak med fare for forurensing av drikkevannskilden er ikke tillatt.

Byggesaker i området:
Fjellknattveien 6 - riving av bolig og garasje, oppføring av tomannsbolig.
Fjellknattveien 5 A - oppføring av enebolig - Hus 1 (tiltaket er snart ferdigstilt).
Fjellknattveien 9 - oppføring av tomannsbolig.
Fjellknattveien 7 - riving av eksisterende bolig og oppføring av tomannsbolig.
Lachmanns vei 80 B - påbygg og fasadeendringer

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgiftene for 2026 er estimert til ca. kr 25-30 000,-. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har bygningsforsikring i Oslo Forsikring AS.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 12 390 706,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Ettersom eiendommen er i kommunens eie, har eiendommen vært fritatt for eiendomsskatt iht. eiendomsskatteloven § 5. Basert på eiendommens boligverdi for 2025, må ny eier påregne at denne eiendommen vil få eiendomsskatt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

15 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

375 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
376 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
395 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 376 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 395 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oslo kommune

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Etter at salget er vedtatt av bystyret kan det bli gitt innsyn i budjournalen (jf. Lov om rett til innsyn i dokument for offentleg verksemd § 3). Dersom du som budgiver ønsker unntak fra dette må det begrunnes skriftlig
ved inngivelse av første bud. Oslo kommune vil imidlertid ikke kunne garantere for at dette vil bli tatt hensyn til da offentlige virksomheter er forpliktet til å foreta egen vurdering av hvorvidt det finnes grunnlag for å unnta et dokument fra innsyn.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Det er inngått en rammeavtale med Oslo Kommune på salg av flere eiendommer for Oslo Kommune.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2671

Sist oppdatert: 17. september 2026 kl. 19:37