Myrdalskogen 261F

Myrdalskogen 261F, 5117 ULSET
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 188, bruksnummer 445, ideell andel 1/1
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 188, bruksnummer 446, ideell andel 1/11

Totalt bruksareal BRA: 185 kvm

BRA-i:
Boligen:
1. etasje 100 kvm: Entré, gang med allrom, stue og spisestue, kjøkken, bad/wc, vaskerom og bod.
2. etasje 77 kvm: Gang/loftstue, bod, 3 soverom og bad/wc.

BRA-e:
Boligen:
Kjeller: 8 kvm: Bod.

Åpent areal:
Boligen:
Kjeller: 2 kvm: Balkong.
1. etasje 28 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Anticimex Bergen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig er tegnet av arkitektene Hjalmar Styve og Sondof Rabbe, og oppført i 1989. Grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom vaskerom - helhetsvurdering
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
Med bakgrunn i at våtrommets vegger er mot yttervegg er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Kjøkken
- Overflate gulv. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom 1. etasje
- Ventilasjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft innredet
- Overflate himling. Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Konstruksjonsoppbygging. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som
fuktrisikokonstruksjoner.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Loftsetasje. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 18 mm. På gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning. Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Gnagersikring.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming. Det registreres følgende avvik på balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er noe treg og henger.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet. Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
- Tekking (med tilhørende beslag). Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke
registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Snøfangere. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.

Balkong med tilkomst fra soverom
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer. Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Drenering
- Alder. Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Bortledning av takvann. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom bad 1. etasje - helhetsvurdering
- Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte gulvfliser.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluket er isolert inne i dusjsonen.
- Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er mot yttervegger er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Våtrom bad loftsetasje - helhetsvurdering
- Det observeres omfattende tegn på riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen som tyder på utettheter i våtrommets tettesjikt.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000).
- Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, som vurderes å være som følge av slukets og skruenes alder.
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 8,3 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

År 2020:
- Skiftet enkelte vindu, terassedør, altandører, noe kledningsbord.

År 2025:
- El-tilsyn i oktober 2025 avdekket jordstrømfeil. Feil lokalisert til termostat bad 2 etg. Feil utbedret av Nevy Elektro AS. Sak lukket. Ifm utbedring ble det i tillegg installert overspenningsvern i sikringsskap.

- Utgang fra stue til markterrasse på 28 kvm
- Utgang fra 2 soverom i loftsetasjen til balkong på 2 kvm
- Kjøkkeninnredning fra byggeår som er oppgradert med nye fronter og benkeplater i 2015. Profilerte fronter og benkeplate av laminat
- Baderom 1. etasje fra byggeår med fliser på gulv, fliser på vegger, vegghengt servantinnredning, dusjhjørne med forheng og gulvstående toalett
- Baderom 2. etasje fra byggeår med fliser på gulv, fliser på vegger, vegghengt servantinnredning, dusjhjørne med forheng og gulvstående toalett
- Vaskerom fra byggeår med gulvbelegg, malte veggflater, vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin
- Varmtvannsbereder (fra byggeår) plassert på vaskerom
- Peisovn med glassdør i stue
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré - anlegget er sikret med overspenningsvern

Ingen hvitevarer medfølger (hvitevarer kan medfølge etter nærmere avtale).
Lampe over spisestue medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og ved. Peisovn med glassdør i stue. Varme i gulv på begge bad, på vaskerom og i gang.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg og carport, datert 28.11.91 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
4601/188/445:
12.04.1988 - Dokumentnr: 12603 - Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser
Eiendommen med flere som er utskilt fra gnr. 88, bnr. 104 har innbyrdes rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger for vann, kloakk, elektrisk anlegg mm på eiendommen. Adkomstrett til stakekummer, stakeluker, ventiler kraner mm på eiendommen. Gjerdeplikt med tilstøtende parseller. Eiendommen har bruksrett til veianlegg over bnr. 104 mot vedlikeholdsplikt.

07.11.1989 - Dokumentnr: 38516 - Erklæring/avtale
Eiendommen har fellesareal, id. 1/11-del av nr. 446.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Beliggende i attraktive og veletablerte Myrdalskogen i Åsane, et rolig og familievennlig boligområde med gode oppvekstvilkår. Her bor man tilbaketrukket uten gjennomgangstrafikk, men samtidig sentralt med kort avstand til det meste.

Det er gangavstand til dagligvarebutikk, Haukedalen barneskole, Blokkhaugen ungdomsskole, Åsane videregående skole samt til flere barnehager. Åsane Idrettspark og Vestlandshallen ligger også innenfor gangavstand. Videre er det ballplass i nærområdet og ved Haukedalen skole er det bygget en flott aktivitetspark for barn og ungdom. Ellers er det bussholdeplass like oppe i veien hvor linje 32 tar deg til Åsane terminal. Åsane Storsenter og Horisont kjøpesenter med alle dets fasiliteter ligger en kort kjøretur unna. Kjøretur til Bergen sentrum tar ca 10-15 minutter.

For de turglade er det flott turterreng i umiddelbar nærhet med Geitanuken og Ulsetvarden som de mest populære turmålene.

Fra Bergen sentrum følges motorveien til Åsane. Ta av ved Thon senter Åsane og følg Hesthaugveien mot Åsane brannstasjon hvor man tar av til høyre inn Myrdalskogen. Følg skilting fra Krogsveen ved fellesvisning. For nærmere veibeskrivelse se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Myrdal barnehage (0-5 år)
Espira Ulsetskogen (0-6 år)
Haukedalen barnehage (1-6 år)
Blokkhaugen barnehage (1-5 år

Haukedalen skole (1-7 kl.)
Blokkhaugen skole (8-10 kl.)
Åstveit skole (8-10 kl.)

Tertnes videregående skole
Åsane videregående skole

Eiertomt på 510 kvm. Pent opparbeidet og lettstelt hage med gruset innkjørsel til carport samt grusgang rundt huset. Stor treterrasse på terreng, plenareal og diverse beplantning med bed, busker og frukttrær. Usjenert og solrik hage.

Carport og biloppstillingsplass til 1 bil foran carport. Strømuttak i carporten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Åsane gnr. 188 haukedal-Morvik felt A-1, endring vei datert 02.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 227,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 19 107 kwh. pr. år (2025). 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 500,-.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (fiber) og har avgift på kr 348 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 31.12.26, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 476 136,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 904 544,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 850,- pr år.

6 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

169 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
170 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
190 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 960 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 980 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Paal Anthony Duley og Rita Synnøve Fosseng Duley

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Skinstø Øst Velforening. Årlig medlemskontingent på ca kr 5.000,- som inkluderer vedlikehold og brøyting av felles privat vei.

Velforening er tilskrevet for informasjon om regnskap m.m. Svar ikke mottatt pr. 16.06.2026.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Fotopakke  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Kampanje  kr 19 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger (alle visninger inkludert)  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (selveier)  kr 3 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige - regnes av prisantydning  kr 38 770,90

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 74-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Åsane
Åsane Senter 42, 5116, ULSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR74.2649

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 15:11