Oskar Braatens gate 9

Oskar Braatens gate 9, 0474 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 391, seksjonsnummer 62, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 38 kvm

BRA-i:
5. etasje 35 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken med åpen løsning og stue.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.07.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1994. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Yttervegger er i tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein/takplater. Hele bygningens fasade og tak ble oppgradert i 2024. Boligens vinduer og balkongdør er fra 2021 og har karmer av tre. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db38. Fra stuen er det utgang til en fransk balkong med rekkverk i metall.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer.

Boligen har tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt på kjøkkenet. Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen som ikke er tettet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er en feil på sisternen på toalettet som gjør at den må dras opp manuelt for å fungere. Det har vært noe slitasje på fasaden før den ble oppgradert. Sameiet har hatt problemer med vannlekkasje inn i enkelte boder og i parkeringskjelleren, og det er planlagt utbedringsarbeid. Sikringen på kjøkkenet går når oppvaskmaskin og ovn står på samtidig. Det er noe ujevnhet på gulvet i gangen, et hull i flisene etter et gammelt dusjoppheng, og noe ujevne overflater på vegg i gang og stue.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nytt kjøkken med glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer
- Elektriske arbeider i leiligheten, herunder ny kurs, komfyrvakt og stikkontakter i forbindelse med kjøkkenfornyelse, utført av Montera Elektro og VVS AS
- Rørleggerarbeid og montering av ny 120-liters varmtvannsbereder under kjøkkenbenk, utført av Montera Elektro og VVS AS

2021:
- Utskifting av balkongdør i tre
- Utskifting av vindu med ramme av tre

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Oskar Braatens Gate 9:

2025:
- Ventilasjonsrens i alle leiligheter samt delvis oppgradering og reparasjon av ventilasjonsanlegg i fellesareal
- Nye dørpumper på dører i fellesareal
- Fjerning av busker og trær i bakgård
- Vedlikehold av porttelefon, herunder utskifting av display-enhet
- Vedlikehold av parkeringskjeller og garasje, herunder montering av magnetlås og utskifting av slitedeler
- Vedlikehold av dører og låser, herunder montering av dørlukkere, retting av hengsler og montering av beslag
- Vedlikehold av heis

2024:
- Vedlikehold og oppgradering av fasade og tak, utført av Malercompagniet Oslo AS
- Vedlikehold av felles elektrisk anlegg
- Vedlikehold av heis

2023:
- Omfattende rehabilitering av bygningsmassen

2020:
- Etablering av nye balkonger

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2022:
- Montering av ny dusjdør og langskap på baderom

En gjennomført og arealeffektiv 2-roms selveier i 5. etasje, med heis i bygget. Kjøkkenet ble oppgradert i 2025 med ny innredning, nye hvitevarer og automatisk vannstopper, og vinduene ble skiftet i 2021. Planløsningen er åpen mellom kjøkken og stue, med adkomst til fransk balkong fra stuen. Baderommet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov.

Entré:
Fra entrédøren med sikkerhetslås åpner leiligheten seg opp mot stuen og kjøkkenet. Entréen har plass til en garderobe langs veggen, og sikringsskapet er plassert her. Laminatgulvet løper videre inn i de øvrige rommene og binder planløsningen sammen.

Stue:
Stuen har store vindusflater mot den franske balkongen, og skyvedøren fra 2021 slipper inn godt med dagslys. Det er plass til sofagruppe og lite spisebord i rommet. Takhøyden er 2,38 meter. Fra stuen er det direkte adkomst til den franske balkongen med metallrekkverk.

Fransk balkong:
Fra stuen er det utgang til en fransk balkong med rekkverk av metall. Balkongen gir utsyn over nabolaget og slipper inn lys fra fasadesiden.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen er fra 2025 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur og laminerte plater mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Komfyrvakt er montert, og det er installert automatisk vannstopper med fuktsensor. Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2025 er plassert under kjøkkenbenken. Kjøkkenet er åpent mot stuen, og benken strekker seg ut som en halvøy mot spiseområdet.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og har vindu mot utsiden. En vegghengt garderobe med speilfront dekker hele den ene veggen og gir god oppbevaringsplass. Over sengen er det montert overskap med lyse fronter. Rommet har direkte tilgang til baderommet.

Baderom:
Baderommet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. Det er flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger, samt malt himling. Innredningen består av vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys og et vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørne med dør, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, entré og soverom. Fliser på baderom.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på baderom.
Himling: Malte flater i himling. Malt himling på baderom.

Lagring:
Leiligheten disponerer en ekstern bod i kjelleretasjen på ca. 3 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og steketopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Skapene i gang, både jakke og skoskap. Klesskap + tre skap over sengeområde på soverom og langskap og servantskap på bad. Tv benk er fastmontert i spilevegg. Tenderflame peis henger på veggen fastmontert.

Elektrisitet. Det er elektriske varmekabler i baderomsgulvet, og for øvrig skjer oppvarmingen i hovedsak med elektriske ovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1994. Det foreligger ferdigattest for nybygg bolig/garasje datert 06.06.1994. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring (oppføring av balkonger) datert 26.03.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 12.12.1992, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1994/9942-1/105 18.02.1994 ERKLÆRING/AVTALE
Best om evt å mure igjen vinduer i garasjeanlegg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Eiendommens rettigheter:

2001/77709-1/105 12.12.2001 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 160
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 161
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 162
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 164
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 165
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 166
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 225 BNR: 167
Bruksrett til anlegg og vedlikehold av ledn.m.v.
Best.om vedlikehold.
Best.om utbedring.
Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/direktøren for Eiendoms-og byfornyelsesetaten.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en rolig, sentral og meget attraktiv beliggenhet på Torshov i Oslo, og har gangavstand til det meste du har behov for i hverdagen. Her er det nærhet til et godt kollektivtilbud, flere kafeer og spisesteder.

Leiligheten ligger rett ved flotte park- og friområder som blant annet Lilleborgbanen, Torshovparken og Torshovdalen. På få minutter når du også blant annet Storo Storsenter, BI i Nydalen, Grünerløkka med populære Sofienbergparken, Olaf Ryes Plass, Markveien og Mathallen

Lilleborgbanen kan by på fotballbane, lekeplass, skøytebane om vinteren, lovlig graffitivegg, sandvolleyball, bordtennisbord, og minigolf. Rett ovenfor ligger idylliske Torshovparken som er perfekt for grilling om sommeren.

Torshovdalen byr på gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter, sammen med flott utsikt over byen. Det er også få minutter å gå til Akerselva, hvor det er bilfri gang- og sykkelvei helt fra sentrum opp til marka og Maridalsvannet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 690 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Sameiet har en garasjeseksjon. Seksjonseiere har forkjøpsrett på parkeringsplasser.

Det er etablert en felles ladestruktur i garasjen, hvor eiere av parkeringsplasser kan kjøpe ladeboks og tilknytte seg. Eier dekker selv kostnad for ladeboks, tilknytning og strømforbruk. Årsberetningen for 2025 nevner at det er inngått avtale om Norgespris på sameiets fellesanlegg for strøm og for elbilladere i garasje.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Bestemmelsene er endret ved plan S-2937, datert 01.10.1987.

Av reguleringsbestemmelsene fremgår det at det må foreligge en detaljert bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis (jf. § 3), og at bruksendring av eksisterende bolig ikke tillates (jf. § 4).

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015, vedtatt 23.09.2015. Der bestemmelsene i reguleringsplanen er i strid med kommuneplanen, vil kommuneplanen ha forrang.

I henhold til reguleringsbestemmelsene (§ 7 i S-2937) er det ikke tatt stilling til bevaringsspørsmålet i planen. Ved søknad om rive- eller byggetillatelse der eksisterende bebyggelse forutsettes revet, skal bevaringsspørsmålet alltid vurderes. Det anbefales å kontakte kommunen for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før prosjektering.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2026/02745 - Byggesak. Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3 - rehabilitering av fasader. Det ble den 09.03.2026 sendt søknad om rammetillatelse til rehabilitering av fasader. Tiltaket gjelder på adressene Oskar Braatens gate 18-30, Anna Sethnes gate 2-4 og Presidentgata 3.

Saksnummer 2025/09941 - Byggesak. Torshovgata 9 - rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole. Søknaden omfatter rehabilitering av bygg 01, 02, 03 og 04, inkl. leskur mellom bygg 02 og 04, oppgradering av utomhusanlegget, flytte eksisterende avkjørsel i Rosenlundgata, etablere ny adkomst for gående og syklende, etablere ny renovasjonsløsning og flytte eksisterende trafo. Tiltaket er lokalisert i bydel Sagene. Det ble gitt igangsettingstillatelse den 10.11.2025.

Rosenlundgata 6 A-B - forhåndskonferanse - Oppføring av balkonger. Saksnummer 2025/07239 - Byggesak. Tiltakshaver ønsker å bestille en forhåndskonferanse for å avklare mulighetene for etablering av balkonger mot gate i Rosenlundgata 6 A-B. Tiltaket vil etter tiltakshavers vurdering tilføre bygget økt kvalitet, gjøre fasaden mer levende og åpen, og gi beboerne sårt tiltrengte uteområder. 19.08.2025 ble det sendt bestilling av forhåndskonferanse. Saken er under behandling.

Saksnummer 202315257. Vogts gate - Toftes gate - Utarbeidelse av planforslag - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten foreslår å omregulere det cirka 1,2 km lange gateløpet Vogts gate-Toftes gate med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk. I tillegg skal tiltaket bedre forholdene for gående, overvannshåndtering og byliv. Strekningen planforslaget gjelder for er fra Vogts gate ved Åsengata/Sandakerveien på Torshov til Toftes gate ved Birkelunden/Schleppegrells gate på Grünerløkka. I Vogts gate og Toftes gate er en tung kollektivtrasé for tre trikkelinjer, og en viktig gangtrasé mellom Torshov og Grünerløkka. Planforslag ble sendt 01.04.2025 og saken er under behandling.

Saksnummer 2026/03603 - Byggesak. Østgaards gate 14 A - tilbygg og fasadeendring. Søknaden gjelder etablering av tilbygg som carport og altan i Østgaards gate 14A. Carporten bygges over godkjent parkeringsplass og endrer ikke situasjon med adkomst og snuareal. Snuplass bekreftes ivaretatt på egen tomt. Tillatelse til tiltak ble gitt 20.05.2026.

Saksnummer 2025/07389 - Byggesak. Østgaards gate 23 - oppføring av 12 balkonger. Tiltaket omhandler etablering av seks nye balkonger på et funksjonalistisk lamellbygg fra 1938. Eiendommen ligger i bydel Sagene. I tillegg til nye balkonger vil det etableres ny håndlist på de eksisterende ni balkongene.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Ifølge områdeanalysen fra Ambita/Geodata er det vurdert at det ikke er risiko for skred på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 769,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, renhold, vaktmester, forretningsførsel, forsikring, lånehonorar m.m.

Fellesutgiftene består av:
- Felleskostnader: kr 2 279,- pr. mnd.
- Renter og avdrag Rehabilitering: kr 1 490,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for seksjonen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt utbedring av fukttendenser i kjelleren med oppstart høsten 2026, finansiert via nytt låneopptak. Ifølge eiers egenerklæring vil fellesutgiftene øke med kr 500,- pr. mnd., med mulighet for kontant engangsinnbetaling.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 016,- pr. år. / 669 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er tilknyttet fiber via Globalconnect. Trådløs ruter og modem kan medfølge, men avtalen må tegnes på nytt av kjøper som selv kan velge hastighet og månedskostnad. Nåværende avtale er Globalconnect med 100 Mbps til kr 399,- pr. mnd.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 113 926 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 34 368,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 185 254,- pr. 30.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 9 534 436,- pr. 30.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 1 055 222,-
Innfrielsesdato: 30.10.2043
Type Rente: Flytende
Rente: 6,30 %

Bank: Handelsbanken
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 30.06.2026: kr 8 479 214,-
Andel av saldo: kr 185 254,-
Innfrielsesdato: 30.10.2043
Type Rente: Flytende
Rente: 6,30 %
Merknad: Balkonglån
IN-ordning: JA

4 390 000,00 Prisantydning
185 254,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 575 254,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

114 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
115 460,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
125 410,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 690 714,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 700 664,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Jørgensen og Sofie Bjånes

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet EIERSEKSJONSSAMEIE OSKAR BRAATENS GATE 9.

- Sameiet består av 42 seksjoner ifølge forretningsfører, mens vedtektene oppgir 43 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon.
- Forretningsfører er PHM Forvaltning AS.
- Bygningen er forsikret i Profinans/Protector med polisenummer 2878565.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Det er båndtvang på sameiets eiendom hele året, og eier må fjerne ekskrementer umiddelbart.

Det er ikke tillatt å røyke i fellesarealer. Det skal være stille mellom kl. 22:00 og 07:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 08:00 i helgene. Oppussing er begrenset til hverdager 08:00-20:00 og lørdager 10:00-18:00. På balkonger er kun gass- og elektrisk grill tillatt. Montering av markiser, parabolantenner og lignende på fasaden krever styrets godkjennelse.

Sameiet har felles bakgård og søppelrom. Sykler kan inntil videre settes langs gjerdet i bakgården.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet, inkludert innvendige flater, rør, ledninger, sluk og våtrom. Plikten omfatter også å holde balkonger og terrasser fri for snø.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Ny heis, 2020
- Balkonger på baksiden av bygget, 2020/21
- Utskiftning av gammelt låsesystem -> nøkkelbrikke system, 2020
- Ny garasjeport, 2021
- Nytt calling anlegg (er nå digitalt og app på mobil), 2020
- Radonmåling, 2023
- Nye balkongdører og vinduer, 2022
- Totalrenovering av tak og fasade, 2024
- Nye led lamper i alle fellesareal, 2024
- Vedlikehold av fasade og elektrisk anlegg (2024)
- Ventilasjonsrens i alle leiligheter, samt vedlikehold av porttelefon, heis, dører og garasje (2025)

Planlagte påkostninger:
- Utbedring av fuktproblemer i kjelleren er vedtatt lånefinansiert og planlagt gjennomført i september 2026. Dette kan medføre endringer i felleskostnadene. Det skal graves opp i bakgården og legges ny membran over garasje etter sommeren 2026. Det ble vedtatt fra årsmøtet at dette skal lånefinansieres ifølge styreleder. Låneopptaket vil medføre en økning i felleskostnader tilsvarende renter og avdrag på lånet. Det vil bli mulig å betale sin andel i cash.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 166 819,-. Sameiets disponible midler var kr 1 344 661,- per 31.12.2025. Sameiet hadde negativ egenkapital på kr -8 340 115,- per 31.12.2025 som følge av lånefinansierte rehabiliteringsprosjekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4500,- 2 stk gratis  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 750,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 20 610,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0272/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26272

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 12:17