Bølerskogen 22

Bølerskogen 22, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 25, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, Hauktjern Borettslag, organisasjonsnummer 850056072

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
Høy 1. etasje 68 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
Høy 1. etasje 7 kvm: Balkong.

Bod på loft har et gulvareal (GUA) på ca. 8 kvm, men på grunn av skråtak er kun 3 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav takhøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.04.2026 utført av Rana Taksering AS v/Rana Noman Tariq. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1959 med bærende konstruksjon i betong innfelt med murverk. Grunnmuren er i betong og etasjeskillere er støpte betongdekker. Yttervegger er kledd med fasadeplater. Taket er en trekonstruksjon tekket med takstein. Vinduer og balkongdør med isolerglass er fra 2021. Leiligheten har en brann- og lydklassifisert entredør og hvite profilerte innvendige dører. Det er en balkong på ca. 7 m² med adkomst fra stuen.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i fellesareal. Anlegget virker underdimensjonert for dagens bruk, og selger opplyser at sikringer ofte løses ut ved bruk av flere apparater samtidig. Det anbefales en utvidet el-kontroll.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkongen har oppsprukne og vridde bord som er preget av værpåvirkning. Fasaden viser tilsvarende grad av værslitasje.

Innvendig
- Etasjeskille og overflater på innvendige gulv: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter samt svikt/knirk på gulvflatene. Parketten er lagt gjennomgående uten overgangslister mellom flere av rommene, og begrenser gulvets mulighet til å bevege seg fritt som en sammenhengende enhet.

Våtrom - Bad
- Overflater vegger og himling: Det er en stikkontakt som er plassert i våtsonen til venstre for servanten, men denne utsettes ikke for direkte vannsprut. Enkelte silikonfuger med svertesopp.
- Overflater Gulv: Det ble registrert bom (hulrom under flisene) på enkelte av gulvflisene. Enkelte silikonfuger med svertesopp.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Innredningen vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand, men med bruksslitasje. Vaskemaskin er plassert inne i benkeskap uten automatisk lekkasjestopper. Det opplyses at fryseren har begrenset effekt. Oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøl/frys ble ikke trukket frem ved befaring, og det er derfor ikke foretatt inspeksjon av tilstanden bak eller under disse enhetene. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke påvist unormale verdier i utsatte soner på befaringsdagen.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tekniske installasjoner
- Vannbåren varme: Radiatorer fra byggeperioden. Radiator har en forventet levetid på 30 - 50 år

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking mot våtsone er kun mulig fra enkelte mindre, begrensede felt i entréen. Det ble registrert flere strømførende ledninger og vannledninger i veggene. Etter en risikovurdering underveis, i forbindelse med boring av hull for fuktsøk i våtrom, har bygningssakkyndig valgt å ikke gjennomføre hulltaking. Dette på grunn av risikoen og konsekvensene ved å treffe vannrør, avløpsrør eller strømførende ledninger. Det presiseres at dette utgjør et avvik fra forskrift til avhendingslova (Tryggere bolighandel). Hulltaking mot dusjsonen er ikke utført, da dette ikke er praktisk eller fysisk mulig. Den ene siden vender mot naboseksjonen, og den tilstøtende veggen mot kjøkken består av mur- eller betongkonstruksjoner. Det ble foretatt stikkprøvekontroll med Protimeter MMS3. Målingene viste ingen utslag utenfor normale verdier. Målingene gir kun en indikasjon og må ikke oppfattes som en garanti for baderommet.

Helse, miljø og sikkerhet

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Etter er søk på adressen inne på hjemmesiden til Norges geologiske undersøkelse har undertegnede registrert dette resultatet: "Moderat til lav aktsomhet".

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Overflatebehandling av kjøkkenfronter.

2025:
- Maling av veggflater og lister.

2019:
- Oppgradert bad med rør-i-rør-anlegg for fordeling av forbruksvann til bad og kjøkken.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2015:
- Nedlegging av oljefyr og overgang til pelletsfyring.

Dette er en gjennomgående 3-roms leilighet i bygningens høye førsteetasje. Boligen er fra 1959, men har fått betydelige oppgraderinger de siste årene, inkludert et oppusset bad fra 2019 og nye vinduer i 2021. Planløsningen er gjort mer åpen ved at enkelte dører er fjernet, noe som gir en god flyt mellom rommene.

Entré:
Fra en felles trappeoppgang med terrassobelegg kommer du inn i leilighetens entré. Døren er brann- og lydklassifisert. Rommet fungerer som et bindeledd mellom alle rommene i boligen og har parkett på gulvet som løper videre inn i stue og soverom.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en innredning fra 2011 med hvite, profilerte fronter som er malt i nyere tid. Her er det godt med skap- og benkeplass, med laminatbenkeplate og fliser over benken. Kjøkkenet har integrerte hvitevarer og ventilator med kullfilter. Ved vinduet er det en naturlig plass for et lite frokostbord.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. Et stort vindu og balkongdør fra 2021 slipper inn rikelig med lys. Rommet er lett å møblere og gir en åpen forbindelse mot resten av leiligheten.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 m². Her er det gode solforhold på ettermiddagen. Balkongen har et vedlikeholdsbehov.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene har nye vinduer fra 2021.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2019 og har en gjennomført stil med store fliser på gulv og vegger. En spilehimling med innfelte lys gir rommet en lun karakter. Utstyret inkluderer vegghengt toalett, dusjnisje med glassvegg og en servantinnredning med skuffer og speilskap. Det er varmekabler i gulvet. Rommet har naturlig ventilasjon.

Overflater:

Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte overflater. Fliser på bad.
Himling: Malte overflater. Spilehimling på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på loftet på ca. 3 m² (gulvareal ca. 8 m²) og en bod i kjelleren på ca. 4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Boligen er oppvarmet med radiatorer, samt varmekabler i bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for nybygg av boligblokk datert 04.12.1963. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Melding om ferdig byggearbeid for ventilasjonsanlegg, datert 21.04.1961.
- Ferdigattest for kledning av gavler, datert 23.06.1978.
- Ferdigattest for ny fasadekledning med isolasjon, utskifting av vinduer og balkonger, datert 21.07.1989.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner (rehabilitering av bad og utskifting av røranlegg), datert 29.01.2005.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik mellom disse og dagens planløsning. Enkelte innvendige døråpninger er fjernet for å etablere en åpen planløsning, og baderommet er utvidet. Slike endringer kan være søknadspliktige. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse (vann-/kloakkledning, benyttelse, gjerde, vei m.fl. best.), erklæring/avtale (vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement), erklæring/avtale (bestemmelse om trafostasjon/kiosk), bestemmelse om garasje/parkering, og bestemmelse om adkomstrett (rettigheter/plikter til fellesareal m.fl. best.).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Bølerskogen 22 har en solrik og svært familievennlig beliggenhet i naturskjønne omgivelser på Bøler, der bebyggelsen består av småhus og lavblokker i et veletablert og populært boligområde. Her bor du rolig og tilbaketrukket, samtidig som både natur og byliv er lett tilgjengelig.

Leiligheten ligger i overgangen mellom Haraløkka og Østmarka, med skogen som nærmeste nabo og kort vei til idylliske Nøklevann. Området er kjent for sine store, luftige grøntarealer og et hyggelig bomiljø med engasjerte beboere. I borettslaget finnes blant annet parsellhager og sosiale aktiviteter som bidrar til et inkluderende og levende nærmiljø.

For den aktive byr nærområdet på et rikt tilbud året rundt. Fra dørstokken har du direkte tilgang til turstier, lysløyper og rekreasjonsområder i Østmarka. Her kan du starte dagen med en løpetur rundt Nøklevann, ta en skitur på vinteren eller nyte late sommerdager ved badeplassene ved Nøklevann og Ulsrudvann. I tillegg er Østensjøvannet innen gangavstand – et unikt naturreservat med rikt fugleliv og flotte turmuligheter.

Området er ideelt for barnefamilier, med kort vei til flere barnehager og skoler. Nøklevann skole ligger kun noen få minutters gange unna. Det er også et bredt utvalg av fritidsaktiviteter i nærheten, med blant annet Haraløkka idrettsanlegg, Bøler flerbrukshall, treningssentre og Oslo Klatresenter på Skullerud.

Daglige gjøremål er enkle å gjennomføre, med nærbutikker som REMA 1000 og KIWI Bølerlia like i nærheten. Bøler Senter ligger i gangavstand og tilbyr et godt utvalg av butikker, servicetilbud og treningssenter. For et enda større tilbud finnes flere kjøpesentre som Tveita, Bryn, Manglerud og Alna innen kort avstand.

Kollektivtilbudet er godt, med ca. 10 minutters gange til Bøler T-banestasjon. Herfra går linje 3 som tar deg til sentrum på rundt 20 minutter, i tillegg til flere bussforbindelser i området.

Dette er kort sagt et område som kombinerer det beste av to verdener – rolige, grønne omgivelser og nærhet til byens fasiliteter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølerskogen 22 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn), og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Utmarkveien barnehage, Nøklevann barnehage og Bøler Sentrum barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 023 kvm. som tilhører borettslaget. Fellesområder er pent opparbeidet med asfalterte internveier, sittebenker, sykkelparkering, lekeapparater, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning.

Ingen garasje/parkeringsplass tilhører leiligheten. Det er mulighet for disponering av parkering/garasje etter avtale med styret, med ventelisteordning. Lading av elbil er ikke tillatt uten skriftlig godkjenning fra styret, og kapasiteten er begrenset.

Borettslaget har 14 parkeringsplasser og 53 garasjer for utleie/kjøp.

Bare andelseiere i borettslaget kan kjøpe garasje og leie parkeringsplass. Hver andelseier kan kun disponere én garasje- eller parkeringsplass.
Bruksrett til garasjene selges til fastpris satt av styret. Tilbudet går til den som står øverst på ventelisten.

Kort vei til Haraløkka utfartsparkering med ladestasjoner for elbil.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, felt L-1, i henhold til reguleringsplan V110357, vedtatt 11.03.1957, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er en endring av bebyggelsesplanen for området.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015, vedtatt 23.09.2015. I kommuneplanen er arealet avsatt til bebyggelse og anlegg (nåværende).

Byggesaker i området:
Bølerlia 73 B - riving av bygg med forretning, parkeringsanlegg og boder. Saksnr. 2026/02390.
Bølerlia 73 B - oppføring av boligblokk med dagligvarebutikk. Saksnr. 2026/01412.
Bølerlia 73 - riving av barnehage. Saksnr. 2026/00554.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 209,44 pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kabel-TV og internett, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5 066,59
- Kabel-tv: kr 489,-
- Lån nr: 9820736596; IN lån 1 - Akonto renter: kr 130,51
- Lån nr: 9820736596; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 523,35

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger, men må omregistreres på ny eier.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 302 049,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 18 964,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 124 663,73 pr. 23.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 14 570 145,43 pr. 23.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207365963
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.03.2026: kr 3 364 341,43
Andel av saldo: kr 29 109,25
Innfrielsesdato: 30.05.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207624020
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.03.2026: kr 3 417 563,00
Andel av saldo: kr 29 128,66
Innfrielsesdato: 30.11.2042
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207624039
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.03.2026: kr 1 144 588,00
Andel av saldo: kr 9 765,23
Innfrielsesdato: 30.08.2029
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207940402
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.03.2026: kr 6 643 653,00
Andel av saldo: kr 56 660,59
Innfrielsesdato: 30.09.2051
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Borettslaget har en avtale om individuell nedbetaling på lånet i OBOS Boligkreditt AS (lånenummer 98207365963).

4 850 000,00 Prisantydning
124 663,73 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 974 663,73 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 983 965,73 Totalpris inkl. omkostninger
4 993 915,73 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stein Morten Lier

Leiligheten er tilknyttet Hauktjern Borettslag.
Borettslaget består av 118 andelsleiligheter.
Borettslaget er sameier i Oppsal Vaktmestersentral, og får sine vaktmestertjenester utført fra sentralen.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, dersom de ikke er til vesentlig ulempe for andre beboere. Husdyr skal registreres hos styret.
Det er fellesvaskeri i Nøkleveien 18 og Bølerskogen 18.
Borettslagets hjemmeside; https://vibbo.no/hauktjern/om

Foretatte påkostninger og større vedlikehold de senere år:
2024/2025 - Ordinært driftsår uten store prosjekter. OPAK har vært på befaringer i borettslaget og utarbeidet forslag til en tiårig vedlikeholdsplan. OBOS Prosjekt har foretatt en energikartlegging i løpet av vinteren. Plantegruppa har etablert seg på plenene mellom blokkene, og hatt prøvedrift i 2 år. De har fått tilskudd fra kommunen for å drifte i 2024, og også vunnet pris.
2023 - Spyling av avløpsrør fra leiligheter og bunnledning. Takvask med mosefjerning og impregnering. Fasadevask. Malt søppelkontainer, og renset en kjellerdør for tagging. Etablert faste «velkomstbed» ved hver inngang.
2022 - Inspeksjon av utvendige stoppekraner. Bytte av innvendige stoppekraner. Montering av partikkelfilter Kamerainspeksjon, bunnledninger.
2021 - Utskifting av vinduer og balkongdører. Nye pulverapparater i leilighetene.
2020 - Rens av ventilasjonskanaler. Oppgradert uteområde Bølerlia 52. Reparert nødvendige råteskader på garasjer. Rengjort og inspisert oljetank ved fyrhuset.
2018 - Drenering rundt samtlige blokker. Nye brannmeldere i fellesområder (10 års batteritid).
2017 - Nye branndører loft og kjeller i samtlige oppganger. Nye brannmeldere i samtlige leiligheter (10 år batteritid). Fasadevask.
2016 - Utskifting av elektrisk anlegg; nye porttelefoner og utelys, nye LED lamper, nye sikringsskap med automat og jordfeilvarsler (økt inntak fra 20A til 40A ), nye stigekabler, nye hovedtavler og forsterket nettstasjon. Nye ventilasjonsvifter i alle blokker.
2014 - Totalrenovering av fyrhuset. Overgang fra olje til pellets.
2011 - Oppgradering av inngangspartier.
2010 - Bytte av 3 tversgående rør i Nøkleveien 10-18 pga. brudd.
2009 - Installert termostat og ventiler på samtlige radiatorer.
2008 - Skiftet varmerør fra fyrhuset inn til blokkene.
2007 - Skiftet varmtvannsberedere i alle 4 blokkene.
2004 - Rehabilitering av VVS anlegg. Nye baderom og nye rør innvendig.

Planlagte påkostninger:
Det må forventes at felleskostnadene øker med minst indeksregulering hvert år. Det er utarbeidet forslag til 10 års vedlikeholdsplan, for å få forutsigbarhet. Fra generalforsamling 2024 ble det tatt opp at det må planlegges å bytte/rehabilitere rørene på sikt, og det er planlagt en gjennomgang og utbedring av ventilasjon i samtlige blokker.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringkart  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 500,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2616

Sist oppdatert: 10. april 2026 kl. 14:59