Stensberggata 21B

Stensberggata 21B, 0170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 348, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 43 kvm

BRA-i:
3. etasje 39 kvm: Entré, soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1892. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av teglstein og yttervegger i tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er en saltakskonstruksjon i tre. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse 35dB, og innerdørene er profilerte.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader og stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Jeg har bodd i leiligheten siden 10.06.2025. Har vært utleid de andre årene.
En flis var sluppet fra gulv på badet da jeg kjøpte den i 2014. Et par løse fliser ved sluk på badet i 2025. Reparasjon av løse fliser/vannlekasje i dusjhjørnet på bad. Rev 2 dusjvegger og deler av gulv. Ny membran på vegger og overgang vegg/gulv i dusjhjørnet. Nytt fall på gulv i dusjhjørnet. Nye fliser på hele gulvet som er lagt ovenpå de gamle flisene. Gjort i 2025 av Tømrer Ole Støtt.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? "ja". ette ble oppført på egenerklæringsskjema av forrige eier av leiligheten. Jeg kjenner ikke til detaljene av dette arbeidet. Regner med at det var faglærte som utførte det. i 2005.

Fukt i kjeller. Det er satt inn et avfukter system.

Ved tilsyn av Hafslund i 2018 ble det meldt avvik om komfyrvakt og 2 stikkontakter som måtte flyttes da det ikke var enkel tilgang til disse. Utbedret avvik meldt fra Hafslund: Flyttet komfyrvakt og 2 stikkontakter fra hjørne som var kledd inn til bak skuff over stekeovn. Montert 2
koblingsbokser som skjøtepunkt på gammel plassering. Gjort i 2018 av Elektro-Sivert.

Feilsøk på steketopp som var kutt i kanal og kabel til steketopp. ( Kuttet under arbeid av ventilasjonsfirma). Skjøtet kabel og ble lagt ny tilførsel under overskap. Ny komfyrvakt. Lagt opp 2 nye stikkontakter rett bak kjøkkenbenk mot gangen og en rett over kjøkkenbenk. Skiftet defekt regulator for varmekabler på bad. Gjort i 2020 av Elektro-Sivert. Reklamasjon på defekt komfyrvakt. Denne ble byttet. I 2024.

Koblet opp oppvaskmaskin og vaskemaskin på kjøkkenet. Monterte enkel lekasjestopper under kjøkkenvasken. Gjort i 2025. Monterte nytt armatur og vask på kjøkkenet med røroppkobling gjort i 2022.

Kjøkkenet ble pusset opp i 2012 og luft i kjøkkenvifte gikk i kullfilter, ikke i det sentrale systemet. Det viste seg også at avtrekket fra badet var tettet igjen og ikke koblet på det sentrale anlegget. Det ble montert ny kjøkkenvifte som ble koblet til det sentrale anlegget med nye kanaler. På badet ble kanalen til det sentrale anlegget gjenopprettet. Samtidig ble det funnet 2 stoppekraner i taket på badet som hadde vært dekket til. Ny stålluke for tilgang til disse ble montert. Det ble montert ny kjøkkenvifte som ble koblet til det sentrale anlegget med nye kanaler. På badet ble kanalen til det sentrale anlegget gjenopprettet. Gjort i 2020.

Rotter i kjelleren. Var ikke mange. Det var i 2018. Det ble iverksatt tiltak med forebygging og tetting av rør utført av et firma som også skulle foreta flere kontroller i året. Har ikke sett noen selv.

Var en leilighet som hadde noe sopp etter vannlekkasje kort tid etter jeg kjøpte leiligheten, men min leilighet var ikke involvert.

Se selgers egenerklæring for mer informasjon.

Entré:
Velkommen inn! Dette er en romslig entré med plass til skap/kommode som gjør det lett å holde orden i hverdagen. Det er også muligheter for knagger og annen oppheng. Leiligheten har adkomst via felles trappeoppgang. Gjestene slippes inn via porttelefon.

Stue:
Leiligheten har et romslig og sosialt oppholdsrom som gjør rommet enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. Stor vindusflate sammen med den gode takhøyden gir rommet en lys og luftig atmosfære. På gulvet er det lagt parkett og veggene er malt i en nøytral nyanse. Her er det naturlig plass til et spisebord for å samle venner og familie.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken, oppgradert i 2012 med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate med nedfelt kjøkkenvask. Det er lys og stikkontakter over kjøkkenbenken. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser gir kjøkkenet et flott helhetsuttrykk. Vaskemaskinen er innfelt i kjøkkeninnredningen og medfølger salget. Ventilatoren er plassert i overskap over koketoppen. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er montert. I 2022 ble benkeplaten og armatur skiftet med ny røroppkobling.

Soverom:
Soverommet har plass til foretrukket seng og tilhørende nattbord. Det er også god plass til garderobeskap for ønsket oppbevaring. Rommet er malt i en behagelig nyanse - perfekt for soverommet. Stort vindu som gir rikelig med naturlig lys.

Bad:
Lyst, flislagt baderom med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med gulvstående servantinnredning med ovenpåliggende vask. Over vasken er det speil og lys. Det er også et gulvstående høyskap på badet som bidrar til ekstra oppbevaring. Videre er det gulvstående toalett og egen dusjsone med glassdør med armatur som er tilkoblet både hånd- og regndusj. Enkelte elementer på badet er gitt tg2 - vennligst se tilstandsrapporten.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater. Malte flater på bad.
Takhøyde: Baderom ca: 2,59 m. Øvrige rom ca 2,85 m.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, stekeplate, kjøkkenvifte, oppvaskmaskin og vaskemaskin medfølger salget.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet ved bruk av panelovner og elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1892. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygningens opprinnelige oppføring. Det finnes av den grunn ikke komplett dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for påbygg, datert 10.09.1998.
- Ekspedisjons-dokument for innredning av w.c., attestert 18.11.1952.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Sammenlignet med byggetegninger for påbygg og seksjoneringen samsvarer disse med dagens løsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 53501, tinglyst 28.09.1995, type heftelse: Pantsettelseserklæring til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 1 servitutter på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet utvidelse av snr. 29 og at tidligere deler av fellesarealer gjøres om til tilleggsdeler til de enkelte seksjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Stensberggata 21 ligger i et attraktivt, rolig og sentralt boligområde på St. Hanshaugen/Bislett. Området kombinerer urban bylivsstil med nærhet til handlegater, restauranter, uteliv og god offentlig kommunikasjon.

Boligen er kun 3 minutters gange fra St. Hanshaugen, hvor du finner et bredt utvalg av servicefasiliteter som Kaffebrenneriet, Kiwi, Pascal, Java, apotek og spesialbutikker som "Gutta på Haugen". I nærheten finnes også flere kvalitetsrike spisesteder og dagligvarebutikker som Coop Prix, Coop Mega, Kiwi og Bunnpris som ligger 1 min unna.

Fra boligen har du gangavstand til sentrale områder som Karl Johan, Nationaltheatret, Slottet, Bogstadveien, Grünerløkka og Bislett. Området har et rolig bomiljø med flere barnehager i Pilestredet Park og barneskoler i nærheten.

Offentlig kommunikasjon er godt utbygd, med busstopp for linjene 21 og 37 kun minutter unna, som gir direkte tilgang til sentrum, Nydalen, Grünerløkka, Frogner, Aker Brygge og Helsfyr. Trikkestoppet på Holbergs Plass ligger 2-3 minutters gange unna, og det er kun 10 minutters gange til Nationaltheatret og T-banen. Flybuss går hvert 20. minutt fra Radisson Blu, ca. 5 minutters gange fra boligen.

Boligen har også gangavstand til OsloMet og Tannlegehøyskolen, samt kort vei og gode transportmuligheter til Universitetet på Blindern, BI og andre utdanningsinstitusjoner. T-banestasjoner på Majorstuen og Nationaltheatret ligger i nærheten, noe som gjør området svært godt tilknyttet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 425 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, sittegrupper og forskjellige beplantninger. Sameiet har en bakgård med oppstilte plasser for sykler.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.
Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Plansak: Saken gjelder: Detaljregulering - Holbergs plass med tilstøtende gater. Saksnr 202603152
- Byggesak: Stensberggata 17 B - Ombygging. Saksnummer 202515469
- Byggesak: Dovregata 3 A - Etablering av takterrasse og utskifting av taktekking. Det ble gitt rammetillatelse 03.10.2025. Saksnummer 202507769.
- Stensberggata 11 - Bruksendring av eksisterende garasjebygg til vinbar. Det ble gitt igangsettingstillatelse 12.06.2026. Saksnummer 202517243.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 414,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fibernett, drift og vedlikehold, vaktmestertjeneste, trappevask, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel og diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert sommeren 2024.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 000,- pr. år. / 4 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet som leverandør av fiber og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 252 167,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12 199,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 83 869,- pr. 23.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 568 513,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207834114
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 23.06.2026: kr 2 568 513,-
Andel av saldo: kr 83 869,33
Innfrielsesdato: 29.01.2037
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,05 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 450 000,00 Prisantydning
83 869,33 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 533 869,33 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

113 320,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
114 410,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
124 360,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 648 279,33 Totalpris inkl. omkostninger
4 658 229,33 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Dorthe Marianne Debes Barrett

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Stensberggata 21, med sameiebrøk 40/1225.
- Sameiet består av 32 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 78459927.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er ikke lov til å lufte dyr i bakgården.
Utskiftning av vinduer, dører, oppsetting av markiser, parabolantenner eller lignende skal godkjennes av styret. Bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes styret.
Heisen skal ikke benyttes til flytting.
Sameiet har felles vaskekjeller med vaskemaskin og felles sykkelparkering

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av trappeoppganger og utskifting av to vinduer (2025).
- Utskifting av vinduer i bakgård og takvindu over port (2024).
- Installasjon og reparasjon av utelys (2024).
- Utbedring av elektrisk anlegg i kjeller etter pålegg fra eltilsynet (2024).
- Utbedring av tak i kjeller etter lekkasje (2024).

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 29.06.2026 er det pt. ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil øke fellesgjelden. Løpende vedlikehold vurderes ved behov.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke med finn, krogsveen, hjem.no, smartannonsering og bsr  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av erklæring   kr 290,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 690,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport med plantegning  kr 7 950,-
Foto med profesjonell fotograf  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0130/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26130

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 14:22