Waldemar Thranes gate 11A

Waldemar Thranes gate 11A, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 171, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 33 kvm

BRA-i:
1. etasje 30 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

BRA-e:
5. etasje 3 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer en loftsbod og en kjellerbod. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 6 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Arealet i kjellerboden måles til 8 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Selveierleilighet beliggende på St.Hanshaugen, i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1894. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av murkonstruksjoner. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør av tre med ukjent brann og lydklasse. Vinduer med karmer av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som er vurdert til tilstandsgrad TG2:

- Våtrom (Bad): Overflater vegger. Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist samt montert uten bruk av tettemasse i overganger i våtsonen
- Våtrom (Bad): Vanntett sjikt m/ membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrom (Bad): Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Våtrom (Bad): Vannrør. Vann og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrom (Bad): Slukets tilkomstmulighet for rengjøring. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Våtrom (Bad): Ventilasjon. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. .
- Våtrom (Bad): Sanitærutstyr og innredning. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte mindre skader
- Kjøkken: Vannrør. Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Kjøkken: Ventilasjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kjøkken: Innredning. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje
- Tekniske anlegg: Vannrør og avløpsrør. Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tekniske anlegg: Innvendig stoppekran. Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.
- Andre rom: Ventilasjon. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Etasjeskiller og gulv på grunn: 1.Etasje. I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm.
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja."
Beskriv feilen og omfanget - "Var lekkasje i baderomstak men forsikringen la nytt tak. Varmekablene på badet er defekte. Elektriker har gjort rapport på omfanget og forslag på tiltak med pris"

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? - "Ja."
Beskriv nærmere hvilke forhold - "Nabo har meldt at de kanskje skal selge seksjoner på loft og bygge om til leiligheter men ingenting som har vært pratet om siste året og ikke gått videre med disse tanken."

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? - "Ja."
Hvilke planer? Hvor stor endring vil kostnadene og/eller gjelden medføre? - "Mulig det høyes i takt med samfunnsutvikling men ingenting som er planlagt."

Selger opplyser også den 3/6/26 at knappen for å låse opp ytterdøren via callingsystemet ikke fungerer p.t. Hun er i dialog med styret for å se på dette og potensielt få det utbedret.

E n t r é :
Velkommen inn i en lys og funksjonell entré med plass til yttertøy og sko. Entréen fungerer som et naturlig knutepunkt i boligen med adkomst til alle rom. Praktisk plassert sikringsskap med automatsikringer gir enkel tilgang.

Leiligheten har adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg og er beliggende i en klassisk bygård fra 1894.

S t u e :
Lys og trivelig stue med åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet har naturlige soner for både sofagruppe og spiseplass, og store vindusflater gir godt med naturlig lysinnslipp. Den gode takhøyden, bidrar til en luftig romfølelse. Eldre bygårds sjarm kombinert med en praktisk planløsning gir et hyggelig og funksjonelt oppholdsrom.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet har en åpen løsning mot stuen og ble etablert i 2016. Innredningen fremstår som moderne og tidløs med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum med ettgreps armatur gir et stilrent uttrykk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn og platetopp med komfyrvakt, oppvaskmaskin, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Ventilator med kullfilter er integrert i overskap over platetopp. Det er montert automatisk vannstopper med fuktsensor, og boligen har rør-i-rør system for vannforsyning. Stoppekraner er plassert under oppvaskkum.

S o v e r o m :
Soverommet vender mot rolig bakgård og har en delikat og behagelig fargepalett. Rommet har plass til seng og nattbord, og er utstyrt med garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Et hyggelig og skjermet rom som legger til rette for en rolig atmosfære.

B a d :
Praktisk baderom med gulvstående servantskap med ovenpåliggende servant og ettgreps armatur. Speil med overbelysning og stikkontakt over servant gir god belysning. Dusjkabinett med skyvedører i glass og dusjarmatur med hånddusj sørger for en praktisk dusjløsning. Gulvstående toalett. Badet har naturlig ventilasjon via ventil i himling. Det er foretatt fuktmåling i tilstøtende konstruksjon uten at det ble registrert forhøyede verdier. Selger opplyser at varmekablene er defekt.

Ø v r i g :
Gulv: Gulvflater belagt med laminat i oppholdsrom, fliser på bad.
Vegger og himling: Malte veggflater og malte himlinger i oppholdsrom.
Takhøyde: Takhøyde er på tilfeldige steder oppmålt til ca. 2,30–2,51 meter.
Vinduer: Vinduer med karmer i tre (fra 1977).

Tv som henger i stue og soverom samt lamper over kjøkkenbord vil ikke medfølge salget.
Oppvaskmaskin, kjøleskap og ovn vil medfølge salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest på innredning av bad/wc, datert 18.05.1981.
Det foreligger ferdigattest på flytting av kjøkkenavløp, datert 11.07.2016.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende avvik:
- Kjøkkenet har blitt flyttet for å etablere soverom, og det er laget åpen stue/kjøkkenløsning der soverommet/stue tidligere var.
- Badet ble etablert med ferdigattest fra 1981, men dagens bad har en annen utforming enn det som er vist på byggetegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 1 servitutt på sameiets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, benyttelse og gjerde.

Det er tinglyst 1 rettighet på sameiets eiendom. Denne omhandler rett til å anlegge og vedlikeholde tekniske ledninger av forskjellige slag og gis rett til adkomst over gnr/bnr 218/63 i den utstrekning det er nødvendig for riving, utbedring og vedlikehold av egen eiendom.  

Servitutten og rettigheten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
All utleie skal meldes til forretningsfører med kontaktinformasjon på leietakere.

Waldemar Thranes gate 11A har en svært attraktiv beliggenhet i et veletablert og populært boligområde på grensen mellom St. Hanshaugen og Fagerborg. Dette er et område som kombinerer det beste av byliv og rolige bomiljøer, og som over tid har vært blant Oslos mest etterspurte steder å bo.

Nabolaget er preget av vakker, klassisk bygårdsbebyggelse, brede fortau og en hyggelig atmosfære. I nærområdet finner du et stort og variert utvalg av kaféer, restauranter, bakerier og spesialbutikker som gir området et levende og urbant preg. Thereses gate og Ullevålsveien ligger like i nærheten og byr på alt fra hverdagslige servicetilbud til populære spisesteder og sosiale møteplasser.

St. Hanshaugen park ligger kun en kort spasertur unna og er et naturlig samlingspunkt for beboerne i området. Parken tilbyr flotte grøntområder, turstier, lekeplasser og noen av byens beste utsiktspunkter. Her er det gode muligheter for både avslapning, trening og hyggelige stunder med venner og familie gjennom hele året.

Området har meget gode kollektivforbindelser med både buss og trikk i gangavstand, noe som gir enkel og effektiv adkomst til sentrum, Majorstuen, Grünerløkka og resten av byen. For den som foretrekker å gå eller sykle er store deler av Oslo lett tilgjengelig.

Det er kort vei til dagligvarebutikker, treningssentre, helsetilbud og øvrige servicetilbud, samt gode utdanningsinstitusjoner. Beliggenheten passer derfor godt for både enslige, par og studenter som ønsker en sentral og komfortabel hverdag i et attraktivt byområde.

Waldemar Thranes gate 11A gir deg muligheten til å bo i et sjarmerende og ettertraktet område, med nærhet til både grønne omgivelser og byens mangfoldige tilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 724 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt opparbeidet med blant annet steinheller, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Waldemar Thranes gate 18 - loftsutbygging. Se saksnummer 202518852.
- Ullevålsveien 16 A - bruksendring av deler av 1. etasje fra forretning til restaurant. Se saksnummer 202519330.
- Bjerregaards gate 5 B - innredning av loft - Fasadeendring. Se saksnummer 202508041.
- Bjerregaards gate 5 A - innredning av loft - Fasadeendring. Se saksnummer 202508042.
- Bjerregaards gate 11 A - bygging av bygg med ni boenheter. Se saksnummer 202508961.
- Bjerregaards gate 14 - gjennoppføring av bakgårdsbygg. Se saksnummer 202523023.
- Bjerregaards gate 14 - bruksendring av loft til bolig og fasadeendring. Se saksnummer 202523020.
- Bjerregaards gate 26 A - bruksendring fra næring til bolig - U0101. Se saksnummer 202512474.
- Geitmyrsveien 7 DE - ombygging og bruksendring av Gamle Aker menighetshus til boliger. Se saksnummer 202515453.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering - Vulkan flerbrukshall - Dialogfase før offentlig ettersyn. Saksnummer: 202111711. Plansaken foreslår å rive Broverkstedet slik at det åpnes opp mot Akerselva. Det skal etableres nye byrom og forbindelser, blant annet med en ny inngangsplass og nye torg. Det skal etableres en ny arena for basketball, nytt klatresenter, samt nye boliger på 4-7. etasjer.

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 848,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, varmtvann, bredbånd, renhold av fellesarealer, vedlikehold, driftskostnader, felles bygningsforsikring, honorarer, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025. Kostnadene kan økes ved behov.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 300kwh per år.
Boligen er tilknyttet sameiets kollektivavtale for internett med OBOS OpenNet som leverandør som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 029 580,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 118 320,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 633,- pr. 31.12.2025
Leiligheten har pt. ikke andel fellesgjeld.

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
108 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 988 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 998 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ada Larsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Waldemar Thranes gate 11, med sameiebrøk 28/1002.
Sameiet består av 19 boligseksjoner.
Forretningsfører er Enqvist Boligforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med godkjenning fra styret.

Styrets arbeid i 2024:
- Reparasjon av tak
- Kontroll av internkontrollsystemet
- Flekking av murpuss
- Byttet nettleverandør
- Byttet Boligforsikring
- Innhentet priser på brannvarslingssystem og adgangskontroll

Foretatt påkostninger de senere år:
Sameiet har hatt en generell gjennomgang av bygningen i regi av forsikringsselskap, som del av ordinært forebyggende arbeid. Det er også gjennomført pålagt el-tilsyn av fellesanlegg, hvor mindre avvik ble utbedret.
Utbedring av enkelte mindre lekkasjer knyttet til beslag og gjennomføringer
Rehabilitert pipene og avløpsledninger.

Planlagte påkostninger:
Iht. mailkorrespondanse med styreleder 18.02.2026 er det pt. ikke vedtatt noen store påkostninger i sameiet.

Iht. årsberetningen er det opplyst om kommende vedlikeholdsarbeid vedrørende reparasjon av tak. Iht. styreleder er det gjennomført utbedring av enkelte mindre lekkasjer knyttet til beslag og gjennomføringer. Videre sier styret at de har løpende fokus på ordinært vedlikehold av bygningsmassen, men det foreligger per i dag ingen vedtatte større påkostninger.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Stor Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, smartannonsering og krogsveen.no  kr 30 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.750,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Enqvist  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 456,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 950,-
Foto med profesjonell fotograf  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0026/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2626

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 15:42