Røykenveien 187

Røykenveien 187, 1386 ASKER
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 61, bruksnummer 137, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 250 kvm

BRA-i:
Enebolig m/ tilliggende garasje:
1. etasje 91 kvm: Gang/trappegang, bad, toalettrom, tre soverom, stue og kjøkken.
Underetasje 127 kvm: Entré/gang, tre boder, bad, vaskerom, toalettrom, 1 rom benyttet som soverom og 1 soverom, kjellerstue og garasje.
Loft over garasje 16 kvm: To rom benyttet som soverom + ett kontor.

BRA-e:
Frittstående redskapsbod:
1. etasje 16 kvm: Bod

Åpent areal:
Enebolig m/ tilliggende garasje:
1. etasje 51 kvm: Vestvendt markterrasse på 14 m². Sydvendt platting på 37 m².

Loftsetasjen over garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 26 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 16 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m².

Frittstående bod benyttet som hønsehus er ikke oppmålt da det oppholdt seg høner der på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger ikke ferdigattest for boligen, men det foreligger godkjente byggetegninger datert 30.05.1959. Les mer om dette under punkt "ferdigattest".

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1961. Grunnmur av betong og betongstein. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn, boligen har fire halvplan med øvrige etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takplater. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein på garasjen. Boligen har profilert entrédør av tre med glassfelt. Profilert ytterdør fra vaskerom av tre. To-fløyet terrassedør med karmer av tre og to-lags glass fra 2012. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggår, 1986, 1998, 2010, 2021 og 2022. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Teknisk anlegg/VVS
Tekniske anlegg fra varierende årstall.
Vannrør av typen kobber samt rør-i-rør system. Fordelerskap med stoppekraner for rør-i-rør system plassert på bad. Synlige avløpsrør av plast og støpejern.
Hovedstoppekran og vannmåler er plassert på vanninntaksrør i bod. Varmtvannsbereder på 190 L fra 2024 plassert på vaskerom. Stakeluke er ikke lokalisert,
og derfor heller ikke undersøkt. Det er ikke kjent om stakeluke er etablert.

Elektrisk anlegg
Sikringsskap er plassert i trappegang

Brann:
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Forholdet påvirker sikkerheten. Det er viktig å sørge for at godkjent slokkeutstyr blir anskaffet så snart som mulig. Selger opplyser om at det nå er anskaffet og installert et sekskilos pulverapparat i garasjen, og ett i hovedbygget etter anbefaling fra anticimex.
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja.
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja.

Garasje:
Dobbelgarasje med to automatiske leddporter og direkte adkomst til entré. Garasjen har en innvendig trapp opp til loftsetasje med to rom benyttet som soverom og et rom benyttet som kontor. Rommene som er benyttet som soverom er ikke godkjent for varig opphold.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 2 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom bad halvplan 1: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 67 prosent, ved 19,7° celsius med duggpunkt på 13,5° celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Det er ikke kjent om følgeskader i tilliggende konstruksjoner har oppstått. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring, eller andre tiltak kan iverksettes hvis dette viser seg å bli
nødvendig.
- Kjøkken: Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Innredningen har stedvis bruksmerker og tegn til slitasje. Konsekvens er at tiltak kan bli nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard.
- Toalettrom halvplan 3: Vannrør av kobber og avløpsrør(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Trykknapp til toalettet er defekt/skadet. Konsekvens er at forholdet påvirker brukerfunksjonen.
- Toalettrom halvplan 2: Vannrør av kobber og avløpsrør(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Deler av rørsystemet er skiftet i nyere tid, og opplysningen over gjelder derfor kun de delene som er av eldre dato. Innvendig stoppekran er funksjonstestet og fungerer på befaringstidspunktet, men fremstår med tegn til slitasje og elde. Konsekvensen er at det foreligger usikkerhet knyttet til hvor lenge stoppekranen vil fortsette å fungere tilfredsstillende, før det kan oppstå redusert mulighet for å stenge av vannet ved behov eller andre feil. Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Selger opplyser om at denne er utenfor vaskerommet (bak uteboden), og at denne ville vært vist takstmann dersom han hadde spurt om den.
- Rom under terreng: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ luftfuktighet ble målt til 79,5 prosent, ved 19° celsius med duggpunkt på 15.5° celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås før det gjøres ytterligere undersøkelser. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige.
- Krypkjeller: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Inspeksjon under trapp: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er
ukjent. Forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Konsekvens er risiko for negativ videreutvikling. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet «Drenering», og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.
- Yttervegger inkl. fasader: Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med stedvise symptomer på begynnende råteskader. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen. Konsekvensen er at gnagere kan komme seg inn bak kledningen og søke etter eksisterende åpninger eller etablere egne åpninger som fører videre inn i boligen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er registrert tydelige tegn eller opplysninger om problemer med gnagere i boligen. Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
- Det er valgt å vurdere yttertakene(bolig og garasje)med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taket er inspisert fra bakkeplan av sikkerhetsmessige årsaker med de begrensningene dette innebærer. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette, slik at man kan avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvensen er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse dersom tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at
bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Basert på bygningsdelens samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.
- Terrasse/platting - markterrasse: Terrassebordene viser tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt.
- Terrasse/platting - steinbelagt med adkomst fra stue: Det observeres stedvis riss/sprekker i fliser samt stedvis manglende fuger/fugemasse. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er blant annet at flisen kan løsne.
- Grunnmur/fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen.
- Stikkeldninger og tanker: Utvendige vannledninger og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Frittstående redskapsbod: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.
Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

- Fittstående utebod benyttet som hønsehus: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til
grunn for vurderingen: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, og pågående nedbrytning. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget. Konsekvens kan være forkortet levetid på nedre del av ytterkledningen. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Overflater inne i bygget ble ikke inspisert på grunn av at bygget benyttes som hønsehus. Konsekvens er at det kan være skader, feil eller mangler som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten. Vinduer og dør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vindu/dør har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Basert på byggverkets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

TG 3 er gitt på følgende bygningsdeler:
- Våtrom bad halvplan 3: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Avløpsrør(sluk)av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 50 prosent, ved 20° celsius med duggpunkt på 9,9° celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Det er ikke kjent om følgeskader i tilliggende konstruksjoner har oppstått. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.
- Våtrom vaskerom: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det registreres motfall på gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er derfor risiko for at eventuelt lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer og forårsake skader. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på våtrommets veggflater. Konsekvensen er at våtrom uten et fullverdig tettesjikt har høy risiko for skjulte fuktskader. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Avløpsrør(sluk) av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at forholdet medfører redusert ventilering av våtrommet når døren er lukket. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 73,7 prosent, ved 18,6° celsius med duggpunkt på 13,9° celsius. Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Eksakt årsak er ikke kjent og kan ikke fastslås uten at det gjøres ytterligere undersøkelser. Konsekvens/foreslått tiltak er at det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge eksakt tilstand, omfang, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som er nødvendige. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er lokal reparasjon, eller utskiftning der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.
- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Konsekvensen er at funksjonstiden til dreneringen vurderes å være passert. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Konsekvens er at forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre bortsett fra på deler av vestsiden av bygget. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Konsekvens er at forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Ifølge selger er det utført arbeider på deler av boligens drenering av personer uten fagspesifikk kompetanse. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for andre skjulte feil og mangler, som ikke lar seg registrere ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand, utførelse og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Våtrom bad halvplan 1: Effekten til avtrekksviften på våtrommet ble ikke funksjonstestet grunnet plassering bak dusjkabinett. Konsekvens er at funksjonen er ukjent og bør undersøkes under bruk av våtrommet.
- Terrasse/platting (markterrasse): Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:
- Ildsteder: Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år og uten merknader som indikerer svekket funksjon eller tilstand. Det vurderes også at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, og det er ikke gjennomført ytterligere undersøkelser utover kontroll av denne.
- Rekkverk og håndløper innvendig trapp i trekonstruksjoner: Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Innvendig trapp i garasje: Det registreres følgende: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt. Trappen vurderes som smal. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Yttertak: Det registreres følgende: Det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke utstyret som er montert på taket dagens krav til sikkerhet eller funksjon, noe som kan medføre behov for at det igangsettes tiltak. Om dagens krav var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Markterrasse: Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).
- Forstøtningsmur: Det registreres følgende: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke forstøtningsmuren dagens krav til sikkerhet. Om forstøtningsmuren oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte bygningsdeler. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Se vedlagt dokument til salgsoppgaven med selgers egenerklæring for tilleggsinformasjon til tilstandsrapporten.

2024:
- Drenering av husvegg utvendig
- Satt inn vindu i rom i kjeller
- Oppgradering av sikringsskap

2022:
- Oppgradering av bad

Entré
Velkommen inn! Boligens entré er i underetasjen og har god plass til oppbevaring av yttertøy. Innerst i entréen er det en bod hvor man kan oppbevare yttertøyet man ikke bruker hver dag. Det er også direkte adkomst fra garasjen til entréen som gjør at man kan gå tørrskodd fra bilen og inn i boligen.

Stue og spisestue
Stor og lys stue i øverste plan med adkomst ut til en flott uteplass. Stuen har god plass til flere sosiale soner, både sofagruppe og spisestue. Det er også godt med vinduer slik at det slipper inn rikelig med naturlig lys.

Kjøkken
IKEA kjøkkenløsning fra ukjent årstall med innredning i glatte fronter og laminert benkeplate. Flislagt vegg mellom benkeplate og overskap, med belysning under overskap og stikkontakter. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ettgreps armatur. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, keramisk platetopp og kjøleskap med frysedel, samt frittstående oppvaskmaskin. Integrert ventilator med avtrekkskanal.
Følgende integrerte/ikke integrerte hvitevarer (kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr) medfølger ved salg. Hvitevarer overdras uten garanti utover evt. gjenstående leverandørgaranti.

Bad halvplan 3
Baderom av eldre, ukjent årstall. Flislagt gulv med gulvvarme og delvis flislagte vegger, øvrige veggflater i trepanel. Malt, glatt himling/skråtak. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ettgreps armatur. Speil og overskap med belysning. Dusjnisje med glassdør og ettgreps dusjarmatur.

Toalettrom halvplan 3
Toalettrom med gulvstående toalett.

Soverom:
Det er 3 soverom i boligens hovedetasje. Soverom 1 er av god størrelse med plass til stor dobbeltseng og garderobeskap. Soverom 2 og 3 er mindre, men har fortsatt god plass til seng og garderobeskap eller skrivebord. Disse rommene egner seg godt til barnerom eller gjesterom.

Underetasje
Soverom
Det er to soverom i underetasjen. Det ene soverommet er definert som gjesterom, og er dermed å regne som et rom som er godkjent til varig opphold. Det andre soverommet er opprinnelig godkjent som mørkerom, og er ikke bruksendret til soverom.

Bad halvplan 1
Baderom rehabilitert i 2021. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Malt, glatt himling med downlights. Veggmontert innredning med heldekkende servant og speilskap. Dusjkabinett med dusjarmatur og steam- og massasjefunksjon. Vegghengt geberit Aquaclean dusjtoalett med innebygget sisterne.

Toalettrom halvplan 2
Toalettrom med gulvstående toalett.

Vaskerom
Vaskerom vurdert til å være fra byggeår. Flislagt gulv og vegger med panelplater, malt glatt flate samt malt mur/murpuss. Himling med panel. Innredning med laminert benkeplate og nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med ettgreps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 190 liter fra 2024.

Hobbyrom
Stort rom som er definert som hobbyrom. Dette rommet er i dag benyttet som en kjellerstue, og kan egne seg godt som treningsrom, lekerom eller annet man kan ha behov for. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Garasjeloft:
Fra garasjen leder en innvendig trapp opp til et loft. Her er det tre rom, hvor to er benyttet som soverom, og det siste som kontor. Rom på loftet er ikke godkjent for varig opphold.

Lagringsplass
Boligen har lagring i 3 innvendige boder i underetasjen, samt på kneloft i garasjen.

Overflater
Gulv: laminat, malt heltre gulvbord, parkett, fliser og betonggulv.
Vegger: panelplater, tapet og trepanel.
Himling: malt trepanel og trepanel.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. To frysere, ett kjøleskap, vaskemaskin og tørketrommel vil ikke medfølge eiendommen.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Byggemelding om oppføring av enebolig er stemplet av Asker bygningsråd 30.05 1959.
Det foreligger godkjente byggetegninger datert 30.05.1959.
Byggeår er 1961.

Kommunen opplyser i brev den 19.08.2026 om at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet utover godkjente byggetegninger.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven. 

Det er utført tiltak på eiendommen etter oppføring, som ikke er byggesøkt eller bruksendret.
- Overbygget over terrassen er ikke inntegnet på de opprinnelige byggetegningene.
- Entré i underetasjen er er bygget ut og koblet sammen med garasjen, og det er samtidig etablert en ekstra bod.
- Det er etablert et toalettrom innerst i gangen for underetasjen. Rommet er opprinnelig byggesøkt som bod.
- Det er etablert et soverom i underetasjen. Rommet er opprinnelig godkjent som "mørkerom". Ved etablering av soverommet er det også gjort fasadeendring ved innsetting av vindu.
- Det er etablert vaskerom i rom opprinnelig godkjent som kott. Det er etablert sluk og de tekniske kravene til våtrom er opplyst å være ivaretatt. Det er også etablert en utgangsdør fra vaskerommet som innebærer en fasadeendring.
Selger opplyser om de i 2024 meldte kommunen om oppusset bod, montert vindu og lysgrav. Meldingen er registrert hos kommunen, men selger opplyser videre om at de ikke fikk svar vedrørende dette.
Manglende bruksendring av rommene medfører at rommene ikke kan benyttes til varig opphold. Konsekvensen ved søknad om bruksendring kan være at rommene ikke godkjennes og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Manglende søknad om fasadeendring, takoverbygg og fasadeendring, vetyr at tiltakene ikke er godkjent av kommunen. Dersom søknad avslås vil ytterste konsekvens være at tiltakene kan måtte tilbakeføres/rives.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for overnevnte forhold, herunder kostnader til evt. søknad og arbeid videre.

Det er også etablert en markterrasse på vestsiden av stuen. På soverom 4 er en dør fjernet. Dette arbeidet ansees ikke søknadspliktig.

Garasjer på eiendommen har i henhold til matrikkelen og grunneiendom-, adresse- og bygnings-registeret (GAB) vært tatt i bruk siden 27.05.2003 og 01.01.2015. Det foreligger godkjente byggetegninger av garasjebygg datert 26.05.2003.
Dagens garasje er oppført på et annet sted enn det som fremgår av de opprinnelige byggetegningene. På byggetegninger for garasjen datert 26.05.2003 er det ikke angitt hvordan de innvendige rommene skal benyttes. Rommene benyttes i dag som soverom og kontor, men er ikke godkjent for varig opphold.
Det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av garasjen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med bruksendring av rom, plassering av garasje og mangel på ferdigattest.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 1146, tinglyst 18.04.1959, type heftelse: vilkår i kjøpekontrakt.
Servitutten handler om vilkårni kjøpekontrakt vedrørende salg av eiendommen. Eiendommen skulle blant annet bebygges i løpet av 5 år. Se servittutt for mer informasjon.

Dagboknr 2815, tinglyst 01.01.1960, type heftelse: bestemmelse om vannledning.
Omhandler legging av vannledning gjennom fylkesvei.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 5008, tinglyst 29.03.1978, type heftelse: skjønn, ekspropriasjon utv. av Røykenveien.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 5845, tinglyst 05.03.2003, type heftelse: bestemmelse om garasje/parkering.
Omhandler at hjemmelshaver til gnr: 61, bnr: 137 forplikter seg til å flytte garasjen når Statens veivesen finner det nødvendig.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger opplyser om at kommunal stoppekran er plassert på naboens eiendom (3202-61/136). Kommunen har vært og lett, og finner den heller ikke. Det er heller ingen dokumentasjon på at stoppekranen befinner seg her i innsynsportalen.

Boligen ligger på Gullhella i Asker med nærhet til marka, skoler, barnehager, fjorden, slalåmbakke, lysløyper og offentlig kommunikasjon. Området grenser til Vardåsen i bakkant med store turområder med flotte turmuligheter både sommer og vinter. Marka byr på milevis med skiløyper om vinteren og flotte tur- og sykkelveier om sommeren.

Det er enkel adkomst fra boligen til Bondivann, som er et yndet område for små og store, både sommer og vinter. Flott badeplass med brygge på østsiden av vannet. Andre tilbud i nærområdet er bl.a. Stall Blakstad, Seilforening i Blakstadbukta, Risenga med svømmehall, kunstisbane, tennisanlegg, fotballbaner og ishockeyarena. Asker kommune har et flott og variert tilbud av fritidsaktiviteter.

Det er kun ca. 3 km til Asker sentrum med Trekanten kjøpesenter, et godt utvalg av butikker og spisesteder, Asker kulturhus med bl.a. kino og bibliotek, og et variert servicetilbud. Asker sentrum er også et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med buss, flytog og tog. Her er det også pendlerparkering ved togstasjonen.

Gangavstand til både barnehager, barneskole og matbutikk. Det er kort gangavstand til nærmeste bussholdeplass langs Røykenveien v/ Jørgens vei, og det er ca. 14 min gange til Gullhella togstasjon med direkte forbindelse mot Asker og Oslo hvert 30. min. Innenfor ca. 5 minutters kjøring ligger Asker sentrum med forretninger og servicetilbud.

Se vedlagt kartskisse på nederst i annonsen på Krogsveen.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Velkommen til visning!

Barnehager:
- As Barnas hus Gullhella 0,4 km
- Espira Gullhella barnehage 0,6 km
- Østenstad menighetsbarnehage 1 km

Skoler:
- Blakstad barneskole 0,5 km
- Risenga ungdomsskole 2 km
-NTG-U Asker 2,3 km
- Bleiker videregående skole 2,5 km
- Asker videregående skole 2,8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1284 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet asfaltert/singlet adkomstvei/gårdsplass, gressplen, trær og diverse beplantning. Det er i tillegg en biloppstillingsplass foran garasjen.

Det er to gode uteplasser rundt boligen. Det er en vestvendt markterrasse med utvendig adkomst i trekonstruksjoner belagt med terrassebord på 14 m². I tillegg er det en sydvendt delvis overbygget steinlagt platting med adkomst fra stue på 37 m². Overbygget gjør at uteområdet kan benyttes selv på regnværsdager, så lenge temperaturen er god.

Det er ifølge selger gode solforhold med sol hele dagen. Det er terrasse og platting som vender mot sør og vest, og dette gjør det mulig å nyte solen både formiddag og ettermiddag/kveld.

Parkering i dobbeltgarasje på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse(1233 kvm), i henhold til reguleringsplan Gullhella datert 11.11.1952 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er også regulert til Kjørevei (30 kvm) og gang-/sykkelvei (22 kvm) i henhold til reguleringsplan Røykenveien fra Skytterveien til Ulfs vei, datert 31.10.1973.

Eiendommen ligger også i område for kommuneplanens arealdel iht. Kommuneplan for Asker 2023-2035, datert 13.06.2023. Her er 19 236 kvm avsatt til boligbebyggelse – nåværende. Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #8 nullvekst nord (1285 kvm).

Det er igangsatt arbeid med kommuneplanens arealdelplan 2027-2029. Plan ID er 2024100, status: planforslag.

Kommunale avgifter ble i 2025 fakturert for kr 24.173,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 24.850 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20.196,-.
Boligen er tilknyttet Gullhella vel. Velavgift er kr 200,- pr. år.
Eiendommen har privat brøyting, kostnad for dette er 1.500,- per år.

Boligen er tilknyttet Global Connect AS som leverandør av kabel-tv og internett, og har avgift på kr 778 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 25.200 pr. år. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2.244.708,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

222 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
223 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
243 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 123 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 143 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mohammad Ali Falahat og Ann Marie Haugli Falahat

Etter nærmere avtale.

Gullhella vel

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 604,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig Anticimex  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 50 248,00
Foto inkludert veiledning av Xponella  kr 4 490,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 15-0059/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Asker
Torvveien 1, 1383, ASKER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR15.2659

Sist oppdatert: 05. september 2026 kl. 17:06