Børeringen 6

Børeringen 6, 4085 HUNDVÅG
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 7, bruksnummer 1068

Totalt bruksareal BRA: 289 kvm

BRA-i:
Kjeller: 79 kvm: Kjellerstue hoveddel, soverom hoveddel, kott hoveddel, soverom utleiedel, bad utleiedel, soverom utleiedel, kjøkken utleiedel, stue utleiedel, entré utleiedel.
1. etasje 90 kvm: Bi-inngang, stue, kjøkken med spisestue, gang, toalettrom, vindfang
2. etasje 83 kvm: Soverom, soverom 2, soverom 3,
loftstue, bad

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 27 kvm: Garasje, bod

Hagestue:
1. etasje 10 kvm: Hagestue

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm:

Hagestue:
1. etasje 12 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.10.2026 utført av Rogatakst AS v/ Jone Ladstein. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Grunnmur er oppført i stedstøpt betong, utført som thermomur bestående av EPS-elementer fylt med betong. Yttervegger er oppført som en isolert bindingsverkkonstruksjon kledd med stående trekledning fra byggeår.
Etasjeskille er av trebjelkelag og betongelementer, og kjeller har støpt dekke på grunn. Takkonstruksjonen er utformet som et skrått tak oppbygd av sperrer og bjelker av tre, tekket med asfalttekking fra byggeår. Solcellepanelene dekker i dag hele takflaten.
Nedløp, beslag og takrenner er av aluminium fra byggeår. Vinduene er av tre og aluminium med 2-lags og 3-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasje oppført i 2000 som en trekonstruksjon på støpt betongplate, kledd med stående trekledning. Pulttak tekket med asfalttekking. Adkomst via to dører og leddport av aluminium. Innvendige flater er delvis kledd med gips og panel.

Hagestue oppført i 2015 som en trekonstruksjon på støpt plate på terreng. Pulttak tekket med plastplater, vegger kledd med OSB-plater og panel, gulv av betong og terrassebord, samt vinduer av plexiglass og 2-lags glass. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 1: Det er registrert vinduer med råteskader i større vindu i loftstue og mindre stuevindu i utleid del av boligen. Det er også registrert en større fuktskjold i vegg rundt stuevindu i 1. etasje.
- Ytterdører - 2: Det er påvist råte i skyvedør.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

2. etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Følgende avvik er registrert på befaringstidspunktet: Vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (uegnet løsning/byggemateriale), sprekker i fliser ved badekar samt riss i flisefuger i samme område, rommet tilfredsstiller ikke gjeldende krav til fall mot sluk og lekkasjesikkerhet, slitasje og misfarging på flisefuger og elastisk fuge i dusjsone, ingen tilkomst til sluk under badekar, intet registrert tettesjikt under klemring i sluket samt løst liggende klemring som kan medføre utetthet, mindre skade på den ene vasken, ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne, og manglende tilluftsventilering.

1. etasje Toalettrom
- Avtrekk/ventilasjon: Det er manglende ventilering fra toalettrom ut ifra forskriftskrav.

Kjeller Bad Utleiedel
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Følgende avvik er funnet på befaringstidspunktet: Åpne skruehull i dusjsone, sluk forhøyet over resterende gulvflate slik at lekkasjevann ikke vil nå sluket før det renner ut av rommet, ikke registrert noen form for tettesjikt i våtrommets sluk samt manglende innfesting av klemring, ingen tilluftsventilering, rommet tilfredsstiller ikke gjeldende krav til fall mot sluk og lekkasjesikkerhet, overflatemateriale i våtsone som ikke tåler fukt, samt registrert enkeltbrist i fliser og misfarging av flisefuger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år, og diffusjonsåpent undertak er eldre enn 13 år.
- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Tilkobling fra nedløp til drens har sklidd fra hverandre ved terrasse.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen fra boligens 2. etasje, i overgangen mellom de to takflatene.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Trekledning er ført inn bak trapp til inngangsparti slik at luftesjiktet er blokkert, det er registrert stedvise gliper i utvendig musetetting (feilmontert musebånd mot kjellertrapp), og fasader bærer preg av alder med enkeltbord som har løsnet fra lekter.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Slitte pakninger på aluminiumsvinduer i 1. etasje, eldre vinduer med råteskadde glasslister, oppsprukket treverk, krakelerte innvendige overflater og treverk med fuktopptak, samt noe ufagmessig innvendig belistning på nyere kjellervindu.
- Ytterdører - 1: Slitte pakninger på skyvedør og terrassedører av aluminium, tung skyvedør på hovedsoverom, samt noe svelling i dørblad og utilstrekkelig utvendig tetting under kjellerdør.
- Terrasser og plattinger på terreng: Enkelte råteskader i terrassebord og noe skjev terrasse.
- Utvendige trapper: Bomlyd i flere fliser i trapp til hovedinngang, manglende håndløper, og manglende rekkverk på utvendige trapper til kjeller og hovedinngang.

Innvendig
- Overflater - gulv: Mindre fuktskjold i gulv utenfor bad i 2. etasje etter tidligere lekkasje fra vannbåren varme, korkvinyl på kjøkken ligger noe ufagmessig, samt bomlyd og riss i flisefuger i bi-inngang.
- Overflater - vegger og himlinger: Større fuktskjold ved stuevindu (tørre verdier på befaringstidspunktet), samt enkeltsprekker i himling mot 2. etasje sett fra 1. etasje.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Målt lokal høydeforskjell større enn 15 mm og total høydeforskjell over 30 mm.
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Flere sprekker i ildfast stein i ildsted på kjøkken, manglende lås på sotluke ved terrasse, sprekk i utvendig overflate på natursteinskledd pipe, samt manglende ildfast plate på gulv under sotluke/feieluke og foran/under ildsted.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Påvist høyt fuktnivå i innforet vegg ved hulltaking (ikke påvist fuktskader), slitasje og sprekker/svellinger i laminat i utleiedel, samt synlig isopor i kjeller.
- Innvendige dører: Samtlige dører med unntak av soveromsdør i 2. etasje tar i karm, og baderomsdør til bad i 2. etasje har fuktskader i karm.

2. etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktskjolder i konstruksjon/tilstøtende rom ved inspeksjonsluke, med årsak knyttet til tidligere drypplekkasje fra vannbåren varme (stoppet etter befaring).

Kjeller Bad Utleiedel
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktskjolder i vegg mot våtrom (ikke avdekket aktiv fukt på befaringstidspunktet).

1. etasje Kjøkken med spisestue
- Overflater og innredning: Sprekk i induksjonstopp.

Kjeller Kjøkken Utleiedel
- Overflater og innredning: Kjøkkeninnredning bærer preg av alder og slitasje med skader i fronter, svelling i bunnplate ved vask samt noe svelling i benkeplate.

1. etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Skadd flis under vask.
- Sanitærutstyr: Vask mangler overløp, og avløp er utformet med motfall.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Lekkasjevann ledes ikke til sluk og automatisk lekkasjestopper mangler i fordelerskap, samt utett vannskap bak toalett i 1. etasje.
- Vannbåren varme (radiator og gulvvarme): Tidspunkt for service på anlegget er passert.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet.
- Grunnmur og fundamenter: Synlig eksponert isopor flere steder rundt grunnmuren samt enkelte overflateriss.
- Terrengforhold: Utilstrekkelig fall ut fra grunnmuren med mulighet for vannansamlinger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger - 1: Vannskap i kjeller var låst på befaringstidspunktet.

Selger opplyser følgende i egenerklæringsskjema:
I september 2026 ble det oppdaget råte i vinduet på et soverom ved kjellerstuen, med lokal vannskade i veggen under vinduet. Skaden ble meldt til forsikringsselskapet og gjort opp som kontantoppgjør. Byggmester skiftet vinduet og monterte nye utvendige beslag. Vi åpnet veggen innvendig, fjernet berørte materialer, bygget opp igjen og malte.
Arbeidet er fotodokumentert

Informasjon fra selgger:
Mellom kjelleren og hovedetasjen er det benyttet armerte Scanpor gulvelementer. Dette er prefabrikkerte gulvelementer som fungerer som et solid og stabilt etasjeskille.De viktigste kvalitetene ved løsningen er:
• stabil konstruksjon
• lite svikt og bevegelse
• gode lydmessige egenskaper
• gode branntekniske egenskaper
• varmeisolerende egenskaper
• godt egnet i kombinasjon med gulvvarme

Original Scanpor-produktdokumentasjon fra byggeperioden er bevart.

Boligen har vannbåren gulvvarme i alle rom og i alle tre etasjer. Anlegget er fra REHAU, og ble prosjektert og installert i forbindelse med byggingen av huset.
Det finnes fortsatt originale REHAU-tegninger og dokumentasjon som viser hvordan gulvvarmen ble planlagt og lagt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2026:
- Begge de små vinduene i kjelleren er skiftet, og nye utvendige beslag er montert. Berørte områder etter tidligere lokal vanninntrenging er utbedret og dokumentert. Den blå fordelerstokken til vannbåren gulvvarme i 2. etasje er skiftet, og tidligere drypplekkasje er stoppet. Glasstak/takvindu ved bad er utbedret av Time Aluminium AS. Daikin luft-til-vann-varmepumpen fikk dokumentert service hos Reime Aircondition og SPA AS

2024:
- Installert Daikin luft-til-vann-varmepumpe tilknyttet vannbåren varme og ny varmtvannsbereder
- Skiftet smale vinduer på hovedsoverom og i stue
- Byttet varmtvannsbereder (ca. 200 liter)

2023:
- Skiftet vindu på soverom, stort vindusfelt på hovedsoverom, stort vindu i loftstue og takvinduer i kjøkkenkarnapp. Eksisterende vindusrammer ble beholdt.
- Solcelleanlegget ble installert og satt i drift. Anlegget har Growatt inverter.

2022:
- Vindu: Begge åpningsvinduene på de to soverommene ble skiftet samtidig

2021:
- Skiftet begge hovedinngangsdører

2000:
- Oppført garasje

2015–2016:
- Hagestue etablert.
- Egen uteplass til kjellerdelen.
- Etablert steinhage med blant annet plomme, eple, rips, roser og øvrig beplantning.

Oppgraderinger og vedlikehold
2020:
- Kjøkken :
Kjøkkenfronter/dører ble profesjonelt oppmalt og oppgradert av Vågan og Viste. - Kjøkkenets uttrykk og overflater ble modernisert. - Benkeplate og deler av vegg ble utført i mikrosement. - Eksisterende Drømmekjøkken ble beholdt, men oppgradert i uttrykk og overflater. - Integrert vinskap og øvrige kjøkkenløsninger inngår i dagens kjøkken.

2024:
– Solcelleanlegg, vinduer og varmtvannsskade:
- Hovedvindu/glassfelt på hovedsoverom ble skiftet.
- Takvinduer/glassfelt i kjøkkenkanapp ble skiftet.

- Det oppstod lekkasje fra varmtvannsbereder i kjelleren. Berørt gulv i kjeller ble skiftet etter lekkasjen.

2024:
– Varmepumpe, varmtvannsbereder, solceller og vindu:
Ny Daikin luft-til-vann-varmepumpe ble installert i mars 2024. - Varmepumpen ble koblet til det eksisterende vannbårne REHAU-gulvvarmeanlegget.
- Ny varmtvannsbereder ble installert i mars 2024. - Det foreligger elektrisk sluttkontroll/samsvarserklæring datert 07.03.2024 for tilhørende elektriske arbeider.
- Solcelleanlegget ble utvidet slik at paneler og utfyllingsfelt dekker hele hovedtaket. Taket under solcellepanelene består av pappshingel. Etter utvidelsen i 2024 ligger hele hovedtakets overflate under solcelleanlegget.
- Smalt vindu i stuen ble skiftet.

2026:
– Kjellervindu, vannskade og stuevindu:
Vindu i kjeller ble skiftet etter at det ble oppdaget råteskade. Vanninntrenging hadde påvirket veggen under vinduet. Veggen ble åpnet og skadet materiale ble utbedret. Innvendige flater ble reparert og malt på nytt. Nye utvendige beslag ble montert. Forsikringsoppgjør ble utbetalt for skaden. Selve innvendige utbedringen ble utført som egeninnsats.
- I forbindelse med salget ble det oppdaget misfarging på tapet under et mindre vindu i stuen. Forsikringstakstmann ble tilkalt og fant ingen påvist fuktskade i veggen. Det aktuelle vinduet skal likevel skiftes før overtakelse.

Andre tekniske oppgraderinger:
- Vannbåren varme - Hele huset har vannbåren gulvvarme fra REHAU. -
Anlegget ble etablert i byggeperioden 1997–1998.
- Det foreligger original dokumentasjon på rør, fordelere, reguleringsutstyr og sløyfetegninger.

Drypp fra takvindu/glasstak ved bad – utbedret i 2026:
Det har ved enkelte anledninger kommet noen drypp fra takvinduet/glasstaket ved badet.
Forholdet ble undersøkt og utbedret av Time Aluminium AS i september 2026. Arbeidet omfattet befaring og utbedring av glasstaket, med nødvendige skruer, tettemateriell og vindtape. Arbeidet er dokumentert med faktura datert 30. september 2026.

Misfarging under lite vindu i stuen – oppdaget ved salget i 2026:
I forbindelse med forberedelsene til salg av huset i 2026 ble det oppdaget misfarging på tapetet på innsiden av stuen under et mindre vindu. Misfargingen ble vurdert å kunne skyldes vann som hadde kommet inn i tilknytning til vinduet over området. Det ble derfor tilkalt takstmann fra forsikringsselskapet for å kontrollere forholdet og undersøke om det var fuktskade inne i veggen. Takstmannen fant ingen fuktskade i selve veggen. Selv om det ikke ble påvist skade i veggkonstruksjonen, har eier valgt å være føre var og vil derfor skifte det aktuelle vinduet før boligen overleveres til ny eier. Dette gjøres som et forebyggende tiltak og for at forholdet skal være avklart før overtakelse.

2015:
Tidligere lekkasje ved stue og skyvedør:
I 2015 oppstod det vanninntrenging i stuen, i hjørnet ved den store vindusflaten og hagestuen. Vannet kom inn fra området ved skyvedøren i etasjen over og fulgte konstruksjonen ned til stuen. Den utvendige årsaken ble utbedret av Time Aluminium AS. Arbeidet omfattet demontering og remontering av skyvedøren samt montering av nye beslag, fugemasse og duk. Arbeidet er dokumentert med faktura datert 13. august 2015. Innvendig ble den berørte gipsplaten i taket/hjørnet skiftet av eier. Området ble deretter sparklet og malt som egeninnsats

I 2024 ble det eksisterende anlegget koblet til ny
Daikin luft-til-vann-varmepumpe.
- Solcelleanlegg - Satt i drift 2024. - Utvidet i 2024 slik at
panelene dekker hele hovedtaket. - Growatt inverter.
- Det foreligger dokumentasjon på levering/betaling.
- Produksjonen siste året har væ rt lavere enn tidligere, og dette undersøkes nærmere.
- Elektrisk anlegg - Easee elbillader med lastbalansering installert av E-Tech Elektro Installasjon AS i 2021. - Det foreligger risikovurdering og sluttkontroll.
- Ny kurs til platetopp på kjøkken ble etablert ca. 2018–2019.
- Ny kurs til utendørs boblebad ble etablert ca. 2006. - Det foreligger samsvarserklæ ring fra Elektro Comfort AS fra 2001 for flere endringsarbeider.

- Det foreligger sluttkontroll/samsvarserklæring for arbeid i forbindelse med varmepumpe/teknisk anlegg i 2024. Tidligere dokumenterte utbedringer 2015

– Skyvedør/stue - Tidligere vanninntrenging ved skyvedør i stue ble utbedret. Skyvedøren ble demontert og remontert av Time Aluminium AS. -
Arbeidet omfattet blant annet beslag, fugemasse og Sanafil-duk. - Faktura fra 13.08.2015 dokumenterer arbeidet. - Innvendige overflater ble utbedret med gips, sparkling og maling. Utvendige tiltak og uteområder

- Stor terrasse med plen i forkant. - Egen uteplass til kjellerdelen. - Etablert steinhage med blant annet plomme, eple, rips, roser og øvrig beplantning. -
- Egen biloppstillingsplass i tillegg til garasje. - Garasje med elbillader. - Verkstedbod i tilknytning til garasjen.
- Vedbod. - Automatisk plenklipper med nedgravd tråd. - Flaggstang. - Ekte steinbygget pizzaovn i hagestuen.

Børeringen 6, er en spennende og fin eiendom, med annerledes arkitektur og stil på boligen, enn mye av det man ser i dag.

Boligen ble tegnet av AROS AS, arkitekt MNAL, og ble utviklet som et individuelt boligprosjekt tilpasset tomten og familiens behov. Det er derfor ikke en standard katalogbolig, men et hus hvor planløsning, fasader, vinkler, store vindusflater, terrengtillpasning og forbindelsen mellom de forskjellige nivåene er prosjektert som en helhet. Store vindusflater gir godt dagslys, og boligen har flere separate oppholdssoner både inne og ute. Huset har vært i familiens eie siden det ble bygget.

Beliggende i et etablert og rolig boligområde, med en solrik og flott tomt, hvor du både får hage og terrasse. Boligen er bygget på tomten ihht til solforhold, så her får du det optimalt.
Hagestue er også satt opp i hagen.

Det er gårdsrom med belegningsstein som gir plass til ekstra biler, utover parkering i garasje.

Boligen ble bygget i 1998 og går over tre plan, der deler av u.etg er innredet som en hybel. Hybeldelen har vært utleid over tid. Seneste leie har vært kr 10.000 pr. måned inkludert strøm. Hybelen består av gang, stue/kjøkken, bad og 2 soverom. Skulle man ønske å benytte hele arealet selv, er det dør mellom hoveddel og hybel.

I hoveddelen finner man 3 store soverom, 3 stuer/oppholdssoner, flott åpent kjøkken/allrom med utgang til hage, bad, praktisk biinngang/vaskerom, gjestetoalett og entré.

Bligen har varmepumpe, varmtvannsbereder, solceller på tak.
Ny Daikin luft-til-vann-varmepumpe ble installert i mars 2024. - Varmepumpen ble koblet til det eksisterende vannbårne REHAU-gulvvarmeanlegget.

1. etg: .
Luftig entré med parkett på gulv, panel på vegger og spotter i tak. Lys himling og vegg med glassbyggerstein, som gir gode lysforhold videre inn i boligen.
Det er god plass til å henge av seg yttertøy i entré.

Ved entré ligger gjestetoalett. Det er fliser på gulv og vegg bak servant ellers malte vegger. Speil på vegg.

I tillegg til hovedinngang har man meget praktisk biinngang med vaskerom. Det er fliser på gulv med vannbåren gulvvarme, lyse vegger og himling. Opplegg for vaskemaskin samt plass til tørketrommel. Smart benk med vask, vindu over benk og god plass til oppbevaring av klær og vaskeutstyr. Her er det også lagringsplass i fastmontert skapinnredning.

Fra entré kommer man inn både trivelig og flott stue og til kjøkken/allrom.
Etasjen fordeler seg i to halvplan plan, med noen trappetrinn ned til kjøkken/allrom. Dette gir en fin flyt i rommet, samtidig som adskilte soner.
Det er glassdør som kan lukkes av mot stue fra kjøkken. Smart og god løsning.

Det er store glassfasader i hele fronten i begge rom, mens på kjøkken/allrom er det meget god takhøyde. Et stilig og unikt rom, hvor man kan samles til flere anledninger.

Stuen, som har store vindusflater langs hele veggen. Det er parkett på gulv, lyse veggflater og spotter i tak. Biopeis setter stemningen i rommet. Enkelt å møblere med stor salong og ekstra sittegruppe om man ønsker.
Fra stuen har man utsikt til den herlige hagen, og man sitter usjenert i stuen.
Det stod tidligere en ordinær vedovn i hovedstuen, med eget pipeløp. Ovnen ble fjernet fordi stuen ble svært varm ved fyring. Med vannbåren gulvvarme i huset var behovet for en kraftig vedovn i stuen begrenset.
Pipeløpet eksisterer fortsatt. Området rundt pipen er bygget opp med Siporex/lettbetong, og det er senere etablert en integrert TV-løsning.

Kjøkken/allrom ligger er et flott og åpent rom med meget god takhøyde. Det er igjen rikelig med vindusflater som gjør det åpent og lyst. Her har man god plass til stort spisebord og det er et naturlig samlingssted. Morsø vedovn er satt inn på kjøkkenet og gir god varme i boligen. Korkvinyl på gulv.

Kjøkkeninnredning fra Drømmekjøkken i sort med lys benkeplate i mikrosement.
Det er noen overskap med glass i overskap og delvis integrerte hvitevarer. Kjølehjørne med god plass. Integrert Temptech vinskap som følger med. Det godt med både benkeplass og oppbevaring på kjøkken.
Kjøkkenet ble oppgradert i 2020 og da ble kjøkkenfronter/dører ble profesjonelt oppmalt og oppgradert av Vågan og Viste. Kjøkkenets uttrykk og overflater ble modernisert, benkeplate og deler av vegg ble utført i mikrosement. Eksisterende Drømmekjøkkenet ble beholdt, men oppgradert i uttrykk og overflater. Integrert vinskap og øvrige kjøkkenløsninger inngår i dagens kjøkken.
I 2023 ble glassrutene i takvinduene i kjøkkenkarnappen skiftet, mens eksisterende vindusrammer/konstruksjon ble beholdt.

Fra både kjøkken og stue er det utgang til hage.

2.etg:
I boligens 2.etg er det 3 soverom, gang, loftstue og stort bad.
Det er hovedsaklig tregulv, panel i tak og malte veggflater. God takhøyde i alle rom gjør etasjen romslig og luftig.

Alle soverom er av god størrelse og med plass til dobbeltseng, nattbord samt garderobeskap.
Hovedsoverom har meget bra med skapplass.

Stort heflisetbad med dobbelservant, rikelig med oppbevaringsplass samt stort speil på vegg. Det er både badekar og dusj. Vegghengt toalett.
Praktisk skittentøyssjakt ned til vaskerom. Den gode takhøyden og det store takvinduet, gir gode naturlige lysforhold. Vannbåren gulvvarme.

U.etg:
Hovedel:
Ned fra kjøkken kommer man til kjellerstue/hobbyrom, bod samt gjesterom, som eier disponerer selv. Tidligere har selger leid ut hele kjelleren.

Kjellerstue med gipsede veggflater og laminat på gulv. God plass til sofa, treningsutstyr eller kontorpult om man trenger hjemmekontor.

Hobbyrommet er fleksibelt innredet og kan blant annet benyttes som hobbyrom, treningsrom eller kontor. Rommets godkjenningsstatus fremgår under Ferdigattest/brukstillatelse.
Det er god takhøyde i hele etasjen.

Det er også en liten bod med teknisk rom.

Hybeldel:
For å komme til hybel må man gå ut av boligen og inn egen inngang, men det finnes en eksisterende innvendig dør, som man kan komme til. Døren er fortsatt fysisk til stede.
På kjellersiden er den i dag dekket med to lag gipsplater, hovedsakelig for å få bedre lydmessig og praktisk separasjon mellom arealene. Den eksisterende døren gjør at forbindelsen fysisk kan åpnes igjen ved å fjerne platene.

I hybeldelen er det innredet med 2 soverom, bad, stue og kjøkken, gang. Selger har leid ut for kr. 10.000,- inkl. strøm.
Kjellerdelen har sin egen utvendige oppholdssone. Fra stuen er det direkte forbindelse via den store glassflaten og skyvedøren til uteplassen.
Denne uteplassen ligger lavere enn hovedhagen og oppleves som en mer privat og skjermet sone.
Den er opparbeidet med:
• grus og fast dekke
• plass til bord og sittegruppe
• beplantning
• skjerming mot øvrige deler av hagen
Dette gir den som disponerer kjellerdelen en egen uteplass, adskilt fra hovedfamiliens terrasse.

Da hybel var utleid når bilder ble tatt, har vi dessverre ikke tatt bilder av den. Megler har bilder fra leiligheten som kan sendes på forespørsel.

Diverse om boligen:

* Boligen har vannbåren gulvvarme i alle rom og i alle tre etasjer. Anlegget er fra REHAU, og ble prosjektert og installert i forbindelse med byggingen av huset.
Det finnes fortsatt originale REHAU-tegninger og dokumentasjon som viser hvordan gulvvarmen ble planlagt og lagt. Systemet er delt opp i tre fordelerskap/manifolder – én for hver etasje. Fra hver manifold går separate varmekretser videre til de forskjellige rommene og gulvflatene. Dette gir en svært fleksibel varmefordeling.
Enkelte rom kan reguleres separat ved å justere vannmengden på den aktuelle kursen. Dette brukes blant annet på soverom hvor man ønsker lavere temperatur.
* Daikin luft-til-vann-varmepumpe. I mars 2024 ble boligens varmeanlegg betydelig modernisert. Det ble installert en Daikin luft-til-vann-varmepumpe, som ble koblet direkte til det eksisterende REHAU-systemet.
* Ny varmtvannsbereder – mars 2024. I forbindelse med oppgraderingen av varmeanlegget i mars 2024 ble også varmtvannsløsningen fornyet med ny varmtvannsbereder.
* Solcelleanlegget ble satt i drift 2024. Anlegget har Growatt inverter. Solcellepanelene dekker i dag hele takflaten.
* Fiber fra Lyse
* Steinbygget pizzaovni hagestuen står en fast vedfyrt pizzaovn bygget i stein. Hagestuen ble bygget i 2015/2016.
* Det er lagt nedgravd begrensningskabel for robotgressklipper. Robotgressklipperen er av merket LandXcape informasjon.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kun integrerte hvitevarer medfølger.

Følgende medfølger:
- Taklampe i trapp
- Plenklipper
- Varmelampe i hagestue
- TV i stue i 1.etg.

Følgende medfølger ikke:
- Taklampe på kjøkken og i stue
- Fastmontert Elfa innredning i kjeller og i bod
- Kjøleskap i hagestue
- Billy hyller

- Varmepumpe og vedfyring. Daikin luft-til-vann-varmepumpe. I mars 2024 ble boligens varmeanlegg betydelig modernisert. Det ble installert en Daikin luft-til-vann-varmepumpe, som ble koblet direkte til det eksisterende REHAU-systemet. Denne har fått dokumentert service hos Reime Aircondition og SPA AS i oktober 26.
- Vedfyrte ildsteder på kjøkken og i utleid del i kjeller.
- Boligen har vannbåren gulvvarme i alle rom og i alle tre etasjer. Anlegget er fra REHAU, og ble prosjektert og installert i forbindelse med byggingen av huset.
Det finnes fortsatt originale REHAU-tegninger og dokumentasjon som viser hvordan gulvvarmen ble planlagt og lagt. Systemet er delt opp i tre fordelerskap/manifolder – én for hver etasje. Fra hver manifold går separate varmekretser videre til de forskjellige rommene og gulvflatene. Dette gir en svært fleksibel varmefordeling. Enkelte rom kan reguleres separat ved å justere vannmengden på den aktuelle kursen. Dette brukes blant annet på soverom hvor man ønsker lavere temperatur.

- Boligen har solcellepanel. Solcelleanlegget ble satt i drift 2024
Anlegget har Growatt inverter. Solcellepanelene dekker i dag hele takflaten.
Produksjonshistorikken viser at anlegget hadde klart høyere produksjon i starten enn de senere årene. Av Growatt-historikken fremgår omtrent:
• 2023: ca. 5 200–5 300 kWh
• 2024: ca. 4 200 kWh
• 2025: ca. 2 600–2 700 kWh
• 2026 hittil: ca. 1 600–1 700 kWh
Første driftsår viser dermed at anlegget har vært i stand til å produsere rundt 5 MWh strøm.
Det er samtidig tydelig at produksjonen senere har falt. Dette er kjent, og vi ønsker å få undersøkt hvorfor solcelleproduksjonen har gått ned.
Det er ikke kommet noen ny permanent skyggekilde som åpenbart forklarer fallet. Pipe og andre faste konstruksjoner har vært der hele tiden.
Anlegget produserer fortsatt, men årsaken til den reduserte produksjonen er foreløpig ikke endelig fastslått.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1998. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 12.05.1998. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Planering av terreng med fall fra huset.
2. Beslag på toppen av grunnmursplast.
3. Atkomst / trapp til kjellerinngang.
4. Permanent hovedinngangstrapp.
5. Pussing utvendig kjellermur.
6. Trapper fra terrasedører til terreng , dører sikres.
7. Ferdigstille balkong 2.etg.
8. Tilkobling takvannavløp.
9. Montere rekkverk på nederste del av kjellertrapp.
10. Montere rømmningstige fra soverom i nord.
11. Innredning av kjeller.
12. Kjeller tillates ikke nyttet som egen boenhet.
13. Attest kommunalavd. tekn. drift.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger tillatelse til mindre tiltak - Børeringen 6 - 7/1068 - bruksendring kjeller, utstedt 5/10-2026 av Stavanger kommune.

Hobbyrom og kjellerstue er ikke byggemeldt. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar risiko for dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/7/1068:
25.08.1997 - Dokumentnr: 12196 - Bestemmelse iflg. skjøte
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Elektriske kraftlinjer/ledninger/kabelgrøfter
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
Pliktig medlemskap i velforening m.v.
Eier av d.e. gir avkall på rett til å kreve sameie til
fellesarealet oppløst.
Med flere bestemmelser

14.06.1999 - Dokumentnr: 8085 - Erklæring/avtale
Solidarisk ansvar for den del av vann og kloakkledn.som er
felles frem til odd.ledn.
Gjelder denne registerenheten med flere

Den del av boligens u.etg etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. 
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Man kan derfor leie ut hybel.

Selger har leid ut tidligere for kr 10.000,- inkl. strøm.
 Da hybel var utleid når bilder ble tatt, har vi dessverre ikke tatt bilder av den. Megler har bilder fra leiligheten som kan sendes på forespørsel.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et rolig org etablert boligområde på Hundvåg, samtidig som det er sentralt med kort vei til Hundvågkrossen med ulike servicetilbud.
Det er kort vei til skoler, barnehager, lekeplass, fotballbane, treningssenter, svømmehall og idrettsanlegg.
Fine badeplasser og turområder i Tømmervika.

I nærområdet finnes flere herlige rekreasjonsområder som Lundsneset og Lerkeskogen, samt Trollskogen, som har grillplass, lekeområde og badeplasser.

Med nye tunneler tatt i bruk har man flere muligheter med tilkomst til Hundvåg.
Gode bussforbindelser til Stavanger sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Børesvingen barnehage 0,2 km
- Espira Scala Hundvåg barnehage 0,4 km
- Qmarkå Fus barnehage 0,5 km

Skoler:
- Hundvåg skole (17 kl.) 1,1 km
- Roaldsøy skole (1-7 kl.) 1,4 km
- Skeie skole (1-7 kl.) 1,5 km
- Lunde skole (8-10 kl.) 0,8 km
- Austbø skole (8-10 kl.) 0,9 km
- Bergeland videregående skole 6 km
- St. Olav videregående skole 7,7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 477 kvm.
Flott opparbeidet tomt med flott og solrik hage, terrasse og hagestue.
Grillhytte/hagestue, er kjekt å trekke seg tilbake i.
Det er også pent opparbeidet med trær, sti på siden av boligen og gårdsrom med belegningsstein. Etablert steinhage med blant annet
plomme, eple, rips, roser og øvrig beplantning.
Egen platting ut fra hybel i u.etg.
Hagen er omkranset av gjerdet og beplatning, som gjør det skjermet.
I hagestuen står en fast vedfyrt pizzaovn bygget i stein.

Parkering i garasje med bod i bakkant samt plass til ekstra biler i gårdsrom.

Nabo skal sette opp nytt gjerdet mot tomten, etter at de rev gammel hekk.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i garasje med el-bil lader. Ellers biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Id 1172 "Hundvåg øst" datert 30.05.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id KP 2023-2040
Navn Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 28.06.2024

kommuneplaner under arbeid:
Id KP 2027-2042
Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel
Status 1 - Planlegging igangsatt

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 734,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk fra september 2025–august 2026: ca 23 606 kWh totalt, tilsvarende ca. 1 967 kWh per måned. For den samme perioden, september 2025–august 2026, viser strømoversikten en samlet kostnad på kr 37 284,50.
Gjennomsnittlig historisk kostnad: ca. kr 3 107 per måned.

Forbruket gjelder hele eiendommen og inkluderer blant annet:
• hovedboligen
• kjellerareal
• dagens utleiedel
• vannbåren oppvarming
• varmtvann
• ordinært husholdningsforbruk
• tekniske installasjoner
• garasje
• elbillading

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 20 000,-.
Velavgift er kr 300,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 2 750 000,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3 403,- pr år.

10 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

268 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
269 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
289 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 019 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 039 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frode Larsen og Hege Ellen Løyning Larsen

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Børeringen velforening, og de forpliktelser det medfølger.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. salgsoppgaver  kr 9 900,00
Visninger ubegrenset og inkl. privatvisninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 61 382,50
Foto dag + drone + kveld  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0284/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26284

Sist oppdatert: 27. oktober 2026 kl. 22:41