Ullevålsveien 45

Ullevålsveien 45, 0171 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 388, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal (BRA) 168 kvm

BRA-i:
2. etasje 162 kvm: Entré, bad/vaskerom, gang, 3 soverom, kontor, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Loft 6 kvm: 2 loftsboder.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 3 kvm: Østvendt balkong.

De to loftsbodene har et totalt gulvareal (GUA) på 12,4 kvm. Grunnet skråtak er kun 6 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2026 utført av NIELSEN TAKST OG ENERGIRÅDGIVER AS v/Ole-Martin Nielsen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en bygård oppført i 1903. Bygningen er oppført etter byggeforskrifter som gjaldt på oppføringstidspunktet, og antas fundamentert med granitt til stedlige masser, med en grunnmur av naturstein. Yttervegger er oppført i murverk med pussede og malte fasader. Etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med stålplater e.l. (ikke besiktiget). Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass og utvendig koblet glass, produsert i 1985, samt andre vinduer med 2-lags glass. Hovedytterdøren er en tofløyet dør med tråglassfelt, og det er en balkongdør med 2-lags glass. Innvendige dører er innerdører og skyvedører med 4-speil.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer (Oppsprukket trevirke): Det er påvist vinduer med oppsprukket trevirke og avflasset maling som følge av kondens.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket ble målt til 35 mm i stuen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

2. etasje bad/vaskerom
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Det er registrert en sprekk i overgangen mellom gulv og vegg på våtrommet, noe som kan medføre at membranen har blitt skadet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.
- Balkongdør: Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det ble registrert vannansamling på balkongen på befaringsdagen.

Innvendig
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Det er påvist synlig slitasje på innvendige dører utover det som anses som normal slitasjegrad.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

2. etasje bad/vaskerom
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det ble registrert sprekk mellom gulv og vegg ved baderomsdør.
- Sanitærutstyr og innredning: Det ble registrert at klosettsete manglet på befaringsdagen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, innvendige overflater, vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder av ukjent type plasser over himling på bad. Ikke besiktiget.

2. etasje kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke montert kjøkken i leiligheten.
- Avtrekk: Ventilator er ikke installert på kjøkkenet.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Det har vært rotter i bakgård. Dette er utbedret med skadedyrskontroll og smartboxløsning med Anticimex. Det er dokumentert mindre omgang av rotter.

Gammel råtesoppskade oppdaget i 2019 i vegg på stue med utgang til balkong. Ble oppdaget grunnet oppfuktet vegg fra utsiden, forårsaket av tett nedløpsrør fra balkongen til leiligheten i etasjen over. Dette er nå utbedret, og det ble ikke oppdaget fukt ved etterkontroll i 2023 fra Mycoteam. Mycoteam utelukker også at skadene er forårsaket av ekte hussopp.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Rør på bad utbedret av Ing. Knut Larsen AS.
- Utbedring av fuktskade i stue utført av Green Paradise AS.

2023:
- Fasade restaurert av Buer Bygningsvern AS.

2019:
- Lekkasje i stuen utbedret via forsikringsselskap (Mycoteam).

2002:
- Bad/vaskerom oppgradert.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Vannledning ute på gaten byttet av Lommedalen Rørleggerforretning.

2020:
- Utbedring av mugg/sopp/råte i fellesområde.

Ukjent årstall:
- Rehabilitering av piper i bygården.

Dette er en sjelden mulighet til å forme et hjem etter eget ønske i en klassisk bygård fra 1903. Leiligheten strekker seg over 162 m² og er et gjennomgående oppussingsobjekt med et betydelig potensial. Den generøse takhøyden på ca. 3,15 meter i stuen, kombinert med en fleksibel planløsning, gir et unikt utgangspunkt for å skape en storslått og personlig bolig sentralt i Oslo.

Entré:
Fra en sentral entré er det tilgang til leilighetens ulike soner. En langsgående gang binder rommene sammen og gir en god forsmak på boligens romslige preg.

Stue og kontor:
Leiligheten har to stuer i åpen forbindelse, noe som skaper en stor og fleksibel sosial sone. Den ene stuen har en imponerende takhøyde på ca. 3,15 meter, noe som gir en luftig og herskapelig atmosfære. I tilknytning til stuen ligger et eget rom som egner seg godt som kontor eller bibliotek. Fra den ene stuen er det utgang til balkong.

Balkong:
Den østvendte balkongen er på ca. 2,9 m². Rekkverkshøyden er målt til 0,89 meter, noe som er lavere enn dagens krav.

Kjøkken:
Rommet avsatt til kjøkken leveres uten innredning. Dette gir en enestående mulighet til å utforme og bygge et kjøkken nøyaktig tilpasset egne behov og preferanser.

Soverom:
Leiligheten har tre rom definert som soverom. Alle tre soverom ligger vendt mot bakgården. Rommene gir fleksibilitet for ulike innredningsløsninger.Det minste soverommet har mulighet for installasjon av peis og har rehabilitert pipe som er i lovlig bruk. De to største soverommene har etablerte pipeløp, men disse er per i dag ikke godkjent for bruk og må rehabiliteres før eventuell bruk.

Bad/vaskerom:
Badet ble renovert i 2002 og har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er utstyrt med gulvstående klosett, servant, speil og har opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen er naturlig via en lufteluke.

Overflater:
Gulv: Belegg og malte tregulv.
Vegger: Tapet og malt trepanel.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer to boder på loftet. Bodene har skråtak og en samlet gulvflate på 12,4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Det er vedovn og kamin. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1903.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 10.09.1903., som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det er utstedt ferdigattest for skifte av brannalarmanlegg, datert 24.06.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke godkjente byggetegninger for eiendommen i kommunens arkiv. Det er derfor ikke mulig å vurdere om dagens planløsning og bruk er i samsvar med en eventuell opprinnelig godkjenning.

Det er avvik fra godkjente byggetegnigner der et spisskammers på kjøkken er fjernet. Badet er også noe utvidet. Tiltakene er ikke omsøkt/godkjent av kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med adresse i Ullevålsveien 45 bor du midt i et av Oslos mest attraktive og levende nabolag. St. Hanshaugen er en urban bydel med en unik kombinasjon av klassisk byarkitektur, grønne lunger og et pulserende gateliv. Rett utenfor døren finner du St. Hanshaugen park, områdets naturlige samlingspunkt. Her kan du nyte late sommerdager ved den historiske uteserveringen, få med deg konserter, eller bare slappe av med panoramautsikt over byen.

Hverdagen er enkel og effektiv med alt du trenger i umiddelbar nærhet. Daglige innkjøp gjør du hos blant annet Kiwi eller Iceland Mat, kun et par minutters gange unna. Området byr på et rikt utvalg av spesialforretninger som den anerkjente delikatessebutikken Gutta på Haugen, samt populære bakerier som Åpent Bakeri. St. Hanshaugen Senter med apotek og andre servicetilbud ligger også kun en kort spasertur unna.

Nabolaget er kjent for sitt yrende kafé- og restaurantliv. Her finner du alt fra den tradisjonsrike Restaurant Schrøder, kjent fra Harry Hole-universet, til Michelin-anerkjente Smalhans som serverer rustikke retter i en uformell atmosfære. For en kaffe i solen er Java Espressobar et populært valg, mens vinbaren Nektar tilbyr en unik opplevelse i et sjarmerende trehus fra 1800-tallet. For trening er det flere sentre i nærheten, som SATS Bislett og Fresh Fitness, begge innen gangavstand.

Fra Ullevålsveien er det svært gode kollektivforbindelser som enkelt tar deg rundt i resten av byen. Busstoppet St. Hanshaugen er bare ett minutt unna, med hyppige avganger mot sentrum og andre bydeler. Trikken fra Dalsbergstien er også innen gangavstand. Beliggenheten gir deg friheten til å nyte det beste av Oslo, enten du foretrekker å gå, sykle eller benytte deg av det effektive kollektivnettet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Fellestomt som tilhører sameiet. Tomtestørrelse er ikke oppgitt. Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med tillatt forretning i 1. etasje og felles avkjørsel. Dette følger av reguleringsplan S-2255 «Reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone», vedtatt 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen har endrede reguleringsbestemmelser i plan S-2937, vedtatt 01.10.1987.

Reguleringsplan S-2255 er helt eller delvis opphevet som følge av vedtak av Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Der bestemmelser i reguleringsplanen er i strid med bestemmelser i kommuneplanen, vil kommuneplanens bestemmelser gjelde foran reguleringsplanen.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/08898 - Byggesak. Ullevålsveien fra Louises gate til Thor Olsens gate - sykkeltilrettelegging, torg og mindre veiendringer. Det ble gitt igangsettingstillatelse 14.06.2023. Det ble gitt avslag for dispensasjon fra torgformål 11.09.2025.

Saksnummer 202207037 - Reguleringssak. Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn - Sykkeltrasé. Saken er satt i bero. Nytt saksnummer 2025/06772.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale fellesutgifter er kr 10 820,- per måned og inkluderer blant annet TV, Internett, kommunale avgifter, gårdslys, vaktmester, regnskapsføring, vedlikehold av gården, forsikring mv.

Oversikt over fordeling av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Beløpet dekker sameiets driftskostnader. For en detaljert spesifikasjon av hva som er inkludert, henvises det til sameiets årsrapport.

Beregnet eiendomsskatt ca. kr 24 758,-.

Megler har ikke mottatt informasjon vedr. selgers løpende utgifter.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 5 441 147,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 34 438,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 19.02.2026

Det er pr. 19.02.2026 ingen lån registrert på sameiet.

12 180 000,00 Prisantydning

Omkostninger

304 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
315 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 495 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mona Electra Nilsen Hæstad og Robin Hæstad Nilsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Ullevålsveien 45.
Sameiet består av boligseksjoner og næring.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Megler har ikke mottatt informasjon om planlagte påkostninger. Dette er en eldre bygård og vedlikehold må påregnes.

Det gjøres oppmerksom på at sameiet ble etablert i sommeren 2025. Frem til dette har bygården vært en familiegård. Det er derfor noe etterslep av vedlikehold. Styreleder informerer pr. 13.03.2026 at det er problemer med fukt på loftet og at det behøves en utbedring av tak i forbindelse med dette.

Det er 2 alternativer for utbedring av loftet:
Alternativ 1: Sameiet tar opp lån for utbedring av loft samt rehabilitering av tak. Dette vil medføre økt fellesgjeld og felleskostnader.
Alternativ 2: Sameiet selger loftsarealet til utbygger som etablerer to nye loftsleiligheter. Dette vil gi mer kapital til sameiet og ikke føre til like store kostnader.

Dette vil vedtas på årsmøte som trolig vil avholdes før sommeren 2026.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2635

Sist oppdatert: 16. mars 2026 kl. 20:46