Gamlehagen 11

Gamlehagen 11, 1151 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 159, bruksnummer 140, ideell andel 1/1
Andelsnummer 66, Gamlehagen Borettslag, organisasjonsnummer 948976331

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.
Loft 3 kvm: Bod.

Boder utenfor leiligheten er fellesareal som borettslaget kan omdisponere.

Åpent areal:
1. etasje 28 kvm: Markterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1957 over fire etasjer, underetasje samt råloft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong. Fasader utført i teglstein. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein. Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre samt utvendig beslag med to-lags glass fra 2018. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert eldre anlegg/element for vannbåren varme, uten påviste skader/lekkasjer. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget, og det bør gjennomføres en utvidet el-kontroll. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Gamlehagen 11 har en flott og sentral beliggenhet grensende til villabebyggelsen mot Nordstrand, i umiddelbar nærhet til kollektivtransport og servicetilbud på Lambertseter Senter.
Solrik leilighet beliggende høyt og fritt med flott uteområde mot vest. Leiligheten har en romslig og praktisk planløsning med vinduer i to himmelretninger som gir godt med naturlig lys. Leiligheten fremstår som lys og delikat med moderne innredninger og farger. Følgende er foretatt av oppgraderinger:
Nytt dusjbad med varmekabler i gulv, fra 2010. Gjort i regi av borettslaget. Nye vinduer og balkongdør, gjort i regi av borettslaget i 2018. Platting bygget i 2023.
Nytt kjøkken i 2023. Gulv og innerdører byttet i 2023. Alle Innvendige overflater, bortsett fra bad, gipset, sparklet og malt i 2023. Det ble innstalert nye radiatorer på soverommene i 2023.

Enkel adkomst til leiligheten i høy 1. etasje via felles trappegang.

Leiligheten inneholder romslig entré, dusjbad, 2 soverom og kombinert stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Entré/gang med praktisk integrert garderobeskap. Callinganlegg.

Fra entré/gang er det adkomst til badet, 2 soverom og ut til stuen/spisestuen.

Baderom fra 2010. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i glatt malt flate med downlights. Vegghengt
servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speilskap på vegg med stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassdører og to
-greps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør, kobber samt forkrommet kobber.
Synlige avløpsrør av plast samt støpejern. Avtrekksventil i vegg. TG2 pga. bl.a. alder på tettesjiktet, alder på sluk, fallforhold, avløpsrør og manglende drenering fra sisterne på wc, moderate tegn til bomlyd under enkelte veggfliser og for naturlig ventilasjon. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Romslige og delikate soverom med god plass til kommoder etc.
Taklampen på det store soverommet medfølger ikke.

Kombinert stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning.
God plass til møblering av både salong og spisestue.
Et lyst og romslig rom med rikelig med vindusflater. Fra rommet er det utgang til vestvendt og usjenert markterrasse på 28 kvm med flotte solforhold. (fra ca. kl 11:00 iflg. eier) til ca. kl. 21:00. Utelys og stikkontakt på vegg.
Hylle på stuevegg medfølger ikke.

Kjøkkeninnredning fra 2023 med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur. Montert kjøkkenplater
mellom benkeplate og overskap. Stikkontakter samt belysning mellom benkeplate og overskap. Integrert oppvaskmaskin. Integrert stekeovn. Nedfelt induksjonstopp.
Integrert mikrobølgeovn. Frittstående kjøleskap med frysedel. Ventilator i overskap med kullfilter. Vannrør av typen rør-i-rør.
Fordellerstammer for rør-i-rør med hovedstoppekran plassert i underskap. Varmtvannsbereder på ca. 110 L fra 2023 plassert i hjørneløsning. Synlige
avløpsrør av plast samt støpejern. Gulvflate belagt med laminat. Vegger utført i glatte malte flater samt malt betong. Himlingsflate utført i malt betong.
Montert automatisk lekkasjestopper. Gulvflate fra 2023. Vegger og himlingsflate malt i 2023. TG2 pga. bl.a. Avtrekk, kun med kullfilter og alder på avløpsrør i støpejern.
Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger handelen.

Leiligheten disponerer i tillegg en bod i underetasjen på 5 kvm og en loftsbod med gulvareal på 6 kvm (skråtak).

Se tilstandsrapporten datert 21.04.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet sentralvarme. Elektrisk gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på bygningen, datert 09.03.1962.  
Det foreligger ferdigattest for utskiftning av vinduer og balkongdører datert 27.03.1984.
Det foreligger ferdigattest for balkonger datert 10.07.1991

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk tinglyst 29.04.1957, en bestemmelse om adkomstrett med rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. tinglyst 09.12.1986 samt en erklæring/avtale med bestemmelse om vann/kloakkledning m.m. der rettigghetshavere er knr./gnr./bnr./snr. 0301/159/366/1-74.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Beliggende sentralt og attraktivt til i populære Gamlehagen på Lambertseter, nær grensen til villabebyggelsen på Nordstrand. Gamlehagen er en liten blindvei og et trafikkskjermet boområde med nærhet til bl.a. store fri- og skogområder, lekeplasser, fritidstilbud, treningssentre, barnehager, skole, offentlig kommunikasjon og et rikt servicetilbud.

Umiddelbar nærhet til Lambertseter T-banestasjon (linje 1 og 4), samt bussholdeplass i Lambertseterveien hvor det også er flybuss til Gardermoen. (Se www.ruter.no for rutetider)

Få minutters gange til Lambertseter Senter som kan by på et bredt utvalg av butikker og caféer, samt Vinmonopolet, nytt bibliotek og Symra kino. Nærhet også til Holtet med bl.a. populære Jacobs og Åpent Bakeri. På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder, dagligvare-, nisje- og klesforretninger.

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. nærhet til store friområder og lokal lysløype - så her kan du starte søndagsturen rett fra din bolig. Kort vei til Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner, samt svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole. Kort vei også til Østmarka med lysløyper, bade- og fiskevann, flott turterreng, sykkelstier og lysløyper som gir gode turmuligheter sommer som vinter. På Skullerud/Rustad skistadion er det stor kunstsnø-løype vinterstid. Gangavstand til Østensjøvannet som er et velkjent fuglereservat med tilrettelagte turmuligheter året rundt, og et av bydelens mest brukte tur- og rekreasjonsområder. Nøklevann er også en liten sykkeltur unna, med gode bademuligheter om sommeren for hele familien, og skiløyper om vinteren.

Flere flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta som er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

Eiendommen ligger også i nærheten av Brannfjellskogen og på Ekebergsletta med flotte turområder. Området rundt Ekebergsletta kan by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, skulpturparken, og Ekebergrestauranten m.m.

Det er et virkelig rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen (Ljan IF/Ljan Alpint).
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også allsport-tilbud til funksjonshemmede og egen triatlongruppe. Her finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
I bydelen er det flere foreninger for turn, dans, kor og det lokale speiderlaget.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Ormsund Roklubb på Malmøya.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.

Adkomst fra Lambertseterveien inn Gamlehagen, som er en liten blindvei. Leiligheten ligger på høyre side.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Eiendommen sogner til Lambertseter barne- og ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 12.860 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget disponerer store fellesarealer som er pent opparbeidet med gressplen, beplantning, eple- og plommetrær, bord, benker og lekeplasser. Perfekt for barnefamilier. Asfalterte gang- og stikkveier.

Utgang fra stue til vestvendt markterrasse på 28 kvm, som fungerer som en flott utvidelse av stuen på sommerstid. Her er det god plass til sittegruppe og grill.

Borettslaget tilbyr leie av garasjeplass eller parkeringsplass etter venteliste-prinsipp. Etableringsgebyr er p.t. på kr 1.525,-. Garasjeplass koster p.t. kr 700,-, og parkeringsplass uten motorvarmer p.t. kr 400,- pr mnd.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan 81855 datert 15.11.1955. Reguleringsplanen har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser men har tilknytning til reguleringsplanene S-438 og S-485 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av byggesaker i området.
- Langbølgen 7 - Oppføring av boligbygg. Siste igangsettingstillatelse ble gitt 26.02.2025. Det er gitt tillatelse til oppføring av et nybygg på 9 etasjer og underjordisk parkering i Langbølgen 7.

Utdrag av plansaker i området:
- Cecilie Thoresens vei 13 - 15 - Planforslag til offentlig ettersyn - Boliger.
- Lambertseter - Karlsrud - Områderegulering - Reguleringssak. I et planforslag fremkommer det at Lambertseter og Karlsrud er angitt som utviklingsområder i ytre by med krav til felles planlegging.
- Langbølgen 22 med flere - Dialogfase før offentlig ettersyn - Rehabilitering og utvidelse av Lambertseter skole

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler. Se for øvrig Oslo kommune saksinnsyn for ytterligere informasjon.

Felleskostnadene er kr 5 725,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, grunnpakke kabel-tv og internett, kommunale avgifter, felles forsikring for borettslaget, forretningsførsel, nedbetaling andel fellesgjeld, trappevask m.m. Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig og ble sist justert 01.01.2025.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3900 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Altibox/Viken Fiber som leverandør av fibernett og kabel-tv, og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 242 099,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 968 396,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 30 945,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 102 000,- pr. 01.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 35.778.379,- pr. 01.04.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1:
Restsaldo: 30.242.414,-
Andel av restsaldo: 85.641,-
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets restløpetid: 14 år 3 md.
Lån 2:
Restsaldo: 5.535.965,-
Andel av restsaldo: 15.676,-
Rentebetingelser: 5,60%
Lånets restløpetid: 21 år 9 md.

4 800 000,00 Prisantydning
102 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 902 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst ( kjøper)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 921 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marthe Beate Almestad

Leiligheten er tilknyttet Gamlehagen Borettslag.
Borettslaget består av 356 leiligheter. I tillegg kommer 1 tjenesteleilighet.
Borettslaget har følende adresse:
- Gamlehagen 1, 3, 5, 7, og 9, 11, 13
- Hellinga 16, 18, 20
- Langbølgen 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16 og 17, 19, 21 og 23, 25, 27, 29, 31
- Radarveien 82, 84, 86
- Skiferveien 2, 4, 6 og 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20 og 21, 23, 25, 27
Forretningsfører er OBOS
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Utvalg av påkostninger foretatt av borettslaget de senere år:
2022: Byttet alle resterende varmerør til varmeanlegget som ligger utendørs. Solgt barnehagen, opprettet ny andel.
2021: Rehabilitering bunnledninger, strømpetrekking av alle bunnledninger. Innvendig rørrehabilitering, strømpetrekking av alle avløpsrør.
2018-2019: Installerte ny varmepumpe i Skiferveien, og bergvarme i Radarveien, for å være rustet med fremtidens varmeløsninger, både med
tanke på økonomi og miljø. Begge oljefyrene, som etter konverteringen brukes til å spisse ved behov, ble også konvertert til å kunne bruke bio-olje.
2018: Utskiftning av vinduer og balkongdører.
2017: Nye lekeplasser og platting i Skiferveien og Gamlehagen.
2015-2016: Montert søppelbrønner i Langbølgen, Skiferveien og Gamlehagen.
2015: Nytt låssystem på inngangsdørene.

Planlagte påkostninger:
Borettslaget har vedtatt anleggelse av flere parkeringsplasser med el-bil ladere. Dette er ikke ferdig prosjektert.

Boder er fellesarealer som styret i borettslaget fordeler og kan omdisponere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene.
Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,0 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0100/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25100

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 17:47