Orionveien 10

Orionveien 10, 1513 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 1806, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 278 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
117 kvm: Trapperom, gang, bad, vaskerom, rom benyttet som kjellerstue, kjellerrom og to boder.

1. etasje:
132 kvm: Entré, toalettrom, gang, grovkjøkken, kjøkken, stue, spisestue, bad og tre soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
29 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
75 kvm: Terrasse og overbygget inngangsparti.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Innredet kjellerstue, vaskerom, en bod og del av kjellerrom i kjeller. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Yttervegger i en kombinasjon av tre og murkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning samt felter med teglsteinsmur. Ytterkledning ble malt i 2025. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. 1 etasje: Profilert entrédør med sidefelt av glass. Profilert ytterdør med glassfelt. Terrassedør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Kjeller: Kjellerdør med profilert front og sikkerhetslås. Kjellervinduer med to-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasjen er iht. tilstandsrapport, oppført på støpt plate på mark. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med liggende trekledning samt felter med teglsteinsmur. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takstein fra byggeår.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Bad og vaskerom i kjeller
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Våtrom - Bad i 1. etasje
- Overflater vegger: Det er registrert bruk av listverk i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering.

Andre byggverk - Garasje
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det observeres betydelige skjevheter og svikt i gulvflate, med synlige setningsskader i konstruksjonen.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad i kjeller
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av noe slitasje og skapdører støter bort i skuffer når de åpnes.

Våtrom - Vaskerom i kjeller
- Overflater vegger: Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på grunnmuren og det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Overflater gulv: Det ble med fuktindikasjonsinstrument utført overflatemåling stedvis på gulvoverflate og det ble registrert forhøyede fuktverdier.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Bad i 1. etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettets sisterne fungerer ikke.
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.

Kjøkken - 1. etasje
- Overflate vegg.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper/hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom - 1. etasje med adkomst fra entré
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate vegg: Det er stedvis påvist i bodene avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er utført fuktmåling i inspekssjonsluke i utlektet veggkonstruksjon i vaskerom). Måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon ved innvendig trapp. Måleresultatet tilsier at det ble registrert forhøyet fuktnivå.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert tilkomstmulighet. Det er montert en tv-antenne på loftet som reduserer tilkomstmuligheten.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Opplysningene som gis i dette punktet må ses i sammenheng med opplysninger og vurderinger som er gjort av yttertaket fra utsiden. Se avsnitt om yttertak.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Kjeller
- Ildsteder: Det er registrert antydning til sprekk i ildstedets glass.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på kjellerdør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.): Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Skorsteiner (over tak): Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde. Svekkelser i beslag rundt skorsteiner er et kjent risikopunkt.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendig avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje. Det mangler ett glassfelt.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Bad og vaskerom i kjeller
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Elektrisk varme inne i himling over kjøkken og stue er ikke vurdert/besiktiget eller funksjonstestet.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Utvendig trapp - Utvendig kjellertrapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Siden 2023 er det utført oppussing og flere oppgraderinger i begge etasjer, deriblant malerarbeid i de fleste rom. Standarden er i stor grad lik den boligen ble oppført med, men funksjonell og vitner om forsiktig bruk siden byggeåret. Ytterligere modernisering er likevel påregnelig på sikt og en naturlig anledning til å sette eget preg på boligens indre.

Nær sagt alle godkjente oppholdsrom er samlet på én flate i første etasje. Romløsningen er i samsvar med hva som er byggemeldt og familievennlig utformet med blant annet tre soverom av gode størrelser.

Praktisk er det ikke minst også med en godt over 40 kvm. stor stue, med vinduer mot sør og vest som fremmer gode sol- og lysforhold. Stuen inneholder både ildsted fra byggeåret og en moderne varmepumpe installert i 2024.

Kjøkkenet er adskilt i eget rom, med plass til et spisebord og hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er fra byggeåret, men funksjonell og nylig malt. Tilstøtende kjøkkenet finnes et generøst grovkjøkken som kan utnyttes med en langt mer omfangsrik innredning enn i dag og i tillegg kan fungere som bi-entré.

Boligens to bad er begge fra byggeåret, men nylig pusset opp. På badet i første etasje er nytt klosett montert i 2026, mens både vegger og innredning er malt. I kjellerens bad er gulvet malt og innredningen fornyet, i tillegg er både nytt dusjsett og hjørnebadekar montert. Ytterligere oppgraderinger er på sikt påregnelig i begge bad.

I kjelleren inngår i tillegg et meget stort vaskerom fra byggeåret, med blant annet varmtvannsbereder fra 2022. Verdt å fremheve er det også at vaskerommet har ytterdør og dermed mulighet for utvendig adkomst.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, panel, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte gråmalte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator. Grovkjøkken; benkeinnredning med profilerte gråmalte fronter, laminert grå benkeplate samt stålbeslag med vask og ett-greps blandebatteri.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med glatte og profilerte gråmalte fronter, laminert hvit benkeplate og nedfelte servanter med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Badekar og veggmontert ett-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad kjeller: Servantskap med spilefronter og heldekkende gråmalt servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Veggmontert to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Hjørnebadekar med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Gulvmontert klosett.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger ikke i handelen.

Nattbord og lamper i 1. etasje medfølger ikke. Biopeis som henger på vegg blir demontert, og medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2024 i stue. Elektrisk varme i himling i stue og på kjøkken. Vedovn av støpejern i kjeller. Peisinnsats av støpejern i 1. etasje. Gulvvarme på begge bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 19.09.2025
- Siste tilsyn ble utført: 25.02.2026
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
- Det ble registrert anmerkning under siste tilsynet med fyringsanlegget: Eier har ikke sørget for at ildstedet fungerer som forutsatt og under tilsynet ble det avdekket sprekt glass på ildstedet. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.
Opplysningene er mottatt den 05.08.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest fra oppføringstidspunktet, men midlertidig brukstillatelse ble gitt for oppføring av bolighus datert 01.04.1982. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra 1980. Følgende arbeid gjenstod iht. tillatelsen:
- Vesentlig av gulv og vegger i kjeller er ikke ferdig behandlet.
- Bodskillevegger er ikke oppsatt.
- Det bemerkes at overgang mellom gulv- og veggbelegg er feil utført.
- Utvendig vindusfalser (kjeller) er ikke pusset.
- Utvendige permanente trapper er ikke utført.
- Tilbakefylling og planeringsarbeid er ikke ferdig.
- Overkant grunnmursplate må tildekkes med en list tett til grunnmur.
- Pipe over tak er ikke forblendet.
- Pipe og ildsted må være godkjent av feiermester.
Det vites ikke om alle punktene er utført. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det har blitt innsendt melding om oppføring garasje og vedtaket ble godkjent av kommunen den 03.05.1983. I tilknytning til meldingen ble det utstedt godkjente byggetegninger fra 1983. Det er ikke krav om ferdigattest ved melding.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjellerstue i kjeller er opprinnelig byggemeldt som redskap og bod. Store deler av vaskerommet i kjeller er opprinnelig byggemeldt som mat og klær. Innredning av rommene til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold/hoveddel og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Del av trapperom (hoveddel), gang (hoveddel), del av vaskerom (hoveddel) og del av kjellerrom (tilleggsdel) i kjeller er opprinnelig byggemeldt som "evt. kjellerstue" (hoveddel). Bruksendring av delareal fra hoveddel til tilleggsdel er ikke søkt om. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er satt inn tre vinduer i tilknytning til rommet som er benyttet til kjellerstue, og det er satt inn et vindu i tilknytning til del av kjellerrommet. En bod og tilliggende del av kjellerrom er opprinnelig byggemeldt som "plate på mark", i tillegg var dette arealet opprinnelig lukket (ingen adkomst) hvorav det er fjernet deler av tidligere vegg (åpnet opp mot innvendig areal i kjeller). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Orionveien 10 er en del av et veletablert boligområde i høyden ved Ramberg, midt på Jeløy. Nabolaget har en tilbaketrukken atmosfære og et utpreget barnevennlig miljø med svært begrenset trafikk. For en småbarnsfamilie er det i tillegg meget praktisk at både barnehage og barneskole med SFO finnes i nærområdet.

Fra nabolaget kan du gå rett ut i skog og mark på stier som leder videre til øyas omfangsrike friområder, deriblant det nærliggende utfartsmålet Rambergåsen - ett av Jeløys høyeste punkter. Badesteder er det også flust av på øya, flere innenfor gang-/sykkelavstand. Spiller du tennis, er det verdt å legge merke til den korte avstanden til Moss tennisklubbs anlegg, med både utendørsbaner og hall til vinterbruk.

Litt lenger syd ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som egner seg ypperlig for både trening og søndagsturer. Her finner du også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

Til sentrum tar det ikke mer enn 10 minutter å sykle eller gode fem minutter med bil. Sentrum har et godt utvalg forretninger, kjøpesenter og en rekke spisesteder. Flere dagligvareforretninger er lett tilgjengelig langs veien til og fra byen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Trollskogen naturbarnehage (1,1 km), Ramberg barnehage (1,3 km), Bellevue barnehage (1,8 km).

Skoler: Ramberg barneskole (1,4 km) og Hoppern ungdomsskole (2,6 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (3,6 km) og Malakoff videregående skole (4,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 212 kvm. Tilnærmet flat tomt som er pent opparbeidet med gjerde, gressplen, trær, prydbusker, blomsterbed og diverse beplantninger. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein.

Det opplyses om at garasjen er plassert inntil tomtegrensen mot nord og øst.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje på 29 kvm på støpt dekke, leddport, belysning og strømuttak. Garasjen har oppbevaringsrom med adkomst via nedfellbar stige.

Forøvrig er det parkering på egen gårdsplass belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan "Rambergåsen. Boligområde" vedtatt 19.12.1973. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Iht. reguleringsplanen er deler av garasjen oppført utenfor den regulerte byggegrensen (godkjent i vedtak den 03.05.1983). En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen, dersom tiltaket tidligere har vært godkjent.

Eiendommen er innenfor et område med en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder Nordre Jeløy VA. Planen omfatter en detaljplan for nytt vann- og avløpsanlegg. Anlegget er tenkt ført frem over hele Jeløya nord for linjen Ramberg- Rosnes med tilkoblingsmulighet for alle boliger og fritidsboliger i dette området inkl. Kippenes hytteområde. Bevøya er planlagt tilknyttet via sjøledning fra Singlebukta. Foreløpig status for planen er "planlegging igangsatt" og det ble besluttet oppstart av planarbeidet den 14.06.2018, se kommunens hjemmeside for mer info. Se vedlagt reguleringsplan i salgsoppgaven. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 18.051,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (120 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 21.240 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Sparebank1 Østlandet på kr 20.270,- pr. år.
Boligen er ikke tilknyttet tv/internett per dags dato.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring og evt. tv/internett.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.984.480,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.777,- pr. år.

5 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

147 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
148 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
168 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 048 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 068 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristine Roos Bruenech og Ole Christian Roos Bruenech

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 7 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, foto   kr -3 000,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke   kr -9 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, tilrettelegging  kr -5 000,00
Markedsføringspakke, inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (for øvrig kr. 3500,- pr stk)  kr 19 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 33 689,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0130/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26130

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 11:19