Etterstadsletta 81A

Etterstadsletta 81A, 0660 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 237, bruksnummer 18, ideell andel 1/1
Andelsnummer 193, Etterstad Sør Borettslag, organisasjonsnummer 950151315

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
3. etasje 64 kvm: Entré, 2 soverom, bad, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 13 kvm: 2 boder.
Loft 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 9 kvm: Vestvendt balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.03.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som et boligbygg over tre etasjer samt kjeller og loft, bygget i 1951. Bærende konstruksjoner, grunnmur og etasjeskillere er av mur/betong, med betongplate mot grunn. Yttervegger er forblendet med teglstein. Taket er en valmet trekonstruksjon, utvendig tekket med takstein, som ikke er besiktiget. Vinduer med 2-lags pressglass og 2-fløyet balkongdør er fra 2011. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og innerdører er med speil. Boligen har en vestvendt balkong på ca. 9 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål. Terrassebordene på balkongen ble skiftet i 2025. Det er elementpipe og vedovn i boligen.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er fremlagt samsvarserklæring for utbedring av varmekabel på bad, arbeid på kjøkken i 2021 og bytte av sikringer i 2020. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva tidligere eiere har utført og det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra. Det registreres at det er noen gamle hull etter tidligere innredning i flisfuger. Ved endret bruk kan det medføre en dårligere tilstandsgrad.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vann- og avløpsledninger og badets membran.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.

Helse, miljø og sikkerhet

Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Høyden på rekkverket tilfredsstiller ikke dagens krav. "Høyde på rekkverk ved balkonger, tribuner, passasjer og lignende skal være minimum 1,0 m".

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært en kortslutning i varmekabelen på badet, som ble lokalt utbedret av M-tek i 2023. Selger byttet selv en flis som sprakk under arbeidet. I 2025 ble fugen mellom balkongen og fasaden byttet i regi av borettslaget, og selger la selv nytt gulv av terrassebord. Forrige eier opplyste om skader i skorsteinsløpet i 2020, som ble utbedret av borettslaget. Selger har også satt inn dusjkabinett på badet, og montert nye benkeplater og oppvaskmaskin på kjøkkenet. Borettslaget utfører for tiden radonmåling i bygningens under- og førsteetasje.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Satt inn nytt dusjkabinett.
- Lagt nye terrassebord på terrassen.

2024:
- Skiftet benkeplate på kjøkken.
- Skiftet oppvaskmaskin.

2023:
- Utbedring av varmekabel på baderommet utført av M-Tek. Samsvarserklæring foreligger.

2021:
- Malt alle innervegger med unntak av baderommet.
- Elektrisk arbeid på kjøkken utført av Elfiksern.

2020:
- Elektrisk arbeid i sikringsskap utført av Fixel.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Radonmåling utført.

2024:
- Rehabilitering av 13 av 41 inngangspartier.
- Reparasjon av nedsunket asfalt foran inngang 79B.
- Ny markise og ny belysning til butikken i 61A.
- To nye lekeapparater installert på lekeplassen.
- 14 nye sykkelskinner i oppganger.
- Nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter.
- Tilsyn av fyringsanlegget, alt godkjent av Oslo Brann- og redningsetat.

2023:
- Filming og feiing av alle 82 skorsteiner, samt enkelte reparasjoner i pipeløp.
- Branntetting av fellesarealer og kjellerboder med rør.
- Ny vifte på skorsteinspipen i 59B.

2022:
- 227 nye branndører på loft og i kjellere.
- Nytt porttelefon- og nøkkelsystem.
- Utskiftning av takvinduer (37 av 41 byttet).

2021:
- Tetting rundt alle skorsteiner på tak, samt utskiftning av ødelagte taksteiner.
- Vindusutskifting for 79 andelseiere.

2020:
- Innvendig reparasjon og glidestøping av alle 82 skorsteiner.

2019:
- Rørspyling av bunnledninger.

2018:
- Vindusutskifting for 59 andelseiere.
- Rørspyling i alle leiligheter.

2017:
- Nye automatiske strømmålere til sikringsskap.
- Nye takvinduer.

2016:
- Oppgradering av uteområder og nytt nedgravd avfallsanlegg.

2015:
- Nytt brannvarslingssystem installert.

2014:
- Tak over balkonger i 3. etasje, 6 leiligheter.

2011:
- Rehabilitering av piper på taket.

2010:
- Spyling og rensing av kloakkrør.

2009:
- Forbedring av det elektriske anlegget.

1998:
- Utskifting av vann- og avløpsrør i forbindelse med nye bad.
- Nye tak med takstein av tegl.

Velkommen til en gjennomgående 3-roms leilighet i et veletablert og tilbaketrukket boligområde. Boligen ligger i 3. etasje, skjermet fra trafikk og støy, med store, grønne fellesarealer rett utenfor. Planløsningen er arealeffektiv og gir en god fordeling mellom sosiale soner og private rom. Overflater i de fleste rom ble malt i 2021. Kjøkkenet har fått ny benkeplate og oppvaskmaskin i 2024. En vestvendt balkong og en vedovn i stuen er kvaliteter som hever bokomforten.

Entré:
Du kommer inn i en lys entré med plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Rommet fungerer som et bindeledd til resten av leilighetens rom.

Stue:
Stuen har en takhøyde på 2,59 meter, som kombinert med de store vindusflatene gir en luftig atmosfære. En vedovn er plassert i hjørnet og gir både varme og stemning på kalde dager. Rommet har plass til en sofagruppe og en egen spiseplass. Fra stuen er det utgang til balkongen via en tofløyet dør som slipper inn rikelig med lys.

Balkong:
Balkongen på ca. 9 m² er vestvendt og har gode solforhold. Uteplassen er romslig nok for en sittegruppe og fungerer som en fin utvidelse av stuen i sommerhalvåret. Selger opplyser at terrassebordene ble skiftet i 2025. Fra balkongen har du utsyn over frodige fellesområder. Selger informerer om gode solforhold med sol fra ca. 12:30-21:30 på sommerhalvåret.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i en praktisk separat løsning der du får en fin sone for matlagingen. Kjøkkenet har en moderne innredning med glatte fronter. En ny benkeplate i tykk finer med nedfelt vaskekum ble montert i 2024, sammen med en ny, integrert oppvaskmaskin. Kjøkkenet er videre utstyrt med integrert induksjonstopp og stekeovn. En kullfilterventilator er plassert over kokesonen, og varmtvannsberederen er praktisk plassert i benkeskap.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor. Begge rommene vender mot rolige, grønne omgivelser.

Bad:
Badet er flislagt og har elektrisk gulvvarme for en behagelig start på dagen. Rommet er utstyrt med klosett, servant og et nytt dusjkabinett fra 2025. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater:

Gulvoverflater: Laminat i entré, stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater i entré, stue og soverom. Fliser på bad. Innervegger ble malt i 2021.
Himling: Malt betong i entré, stue og soverom. Takess eller lignende på bad.

Lagring:
Leiligheten disponerer tre boder. Én loftsbod med gulvareal på ca. 8 m² og to kjellerboder på henholdsvis ca. 8 m² og ca. 5 m². Bodene ligger på fellesareal, men disponeres eksklusivt av denne andelen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør:
Løsøre som ikke medfølger salget: TV-benk.

Elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad. Boligen har også vedfyring med vedovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1953.

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 07.09.1953, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon:
- Ferdigattest for balkonger - boligblokk, datert 03.03.1993.
- Ferdigattest for montering av tak over seks balkonger i 3. etasje / fasadeendring, datert 08.04.2025.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet begrensninger i utleiemulighetene, bestemmelse om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om veg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett for allmennheten, bestemmelse om gjerde og rett til å legge ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Velkommen til Etterstadsletta – en adresse som kombinerer det beste fra to verdener. Her bor du tilbaketrukket og skjermet, omgitt av store, grønne fellesarealer, samtidig som du har umiddelbar nærhet til et av byens beste kollektivtilbud. Dette er et område hvor barna kan leke trygt i bilfrie omgivelser, og hvor bylivet aldri er mer enn noen minutter unna.

Hverdagslogistikken er usedvanlig enkel. De daglige innkjøpene gjør du til fots hos Nærbutikken eller Rema 1000, begge bare noen minutters gange unna. Flere barnehager, som Dumpa Kanvas-musikkbarnehage og Etterstadjordet barnehage, ligger i nabolaget. For skolebarna er det kort og trygg vei til både Brynseng og Vålerenga skoler.

Fritiden byr på et mangfold av muligheter. Rett i nærheten ligger Nygård terrasse med ballplass om sommeren og skøytebane om vinteren. Helsfyr T-banestasjon er under ti minutters gange unna, og herfra er du i sentrum på et blunk. Busslinje 37 stopper kun ett minutt fra døren. For en utvidet kulturopplevelse er veien kort til Gamlebyens historiske ruiner, Ekebergparkens skulpturer og utsikt, eller en kaffe på sjarmerende Kampen.

Deet vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Brynseng skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt med uoppgitt tomteareal som tilhører borettslaget. Borettslagets fellesområder skal holdes ryddig og fritt for avfall og skal ikke brukes slik at det er til vesentlig sjenanse for andre. Uten generalforsamlingens samtykke er det ikke anledning til å innlemme deler av fellesarealene i eget område.

Leiligheten har ingen egen parkeringsplass eller garasjeplass. Borettslaget tilbyr 65 parkeringsplasser og to garasjeplasser til leie via venteliste. Det er 12 ladestasjoner for elbiler i borettslaget, men ingen mulighet for montering av egen ladeboks for denne leiligheten. All gjesteparkering/lading skal registreres. Beboer kan hver måned registrere gjesteparkering for inntil to registreringsnummer samtidig i totalt 120 timer per registeringsnummer.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-1852 datert 28.01.2009 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen inngår i kommunedelplan "KDP-17 - Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn" datert 23.09.2015.
Området er under utvikling og mye spennende vil skje for bydelene i årene fremover. Eiendommen er en del av strategisk plan for Hovinbyen og gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 202212750 - Reguleringssak. Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Nytt saksnummer: 2025/06708. I årene fremover er det forventet en befolkningsvekst i og rundt Oslo som gjør at transportbehovet også øker. Hovedmålsettingen til prosjektet er å øke kapasiteten på alle banene som går forbi Brynsbakken i dag, med bakgrunn i tre hovedgrunner: Gardermobanen er overbelastet i dag, sporanordningen i Brynsbakken må tilpasses framtidig togtunnel under Oslo og antall avganger på lokaltogene skal økes.

Saksnummer 2025/08934 - Byggesak. Arnljot Gellines vei 29 - oppføring av boligblokk på elleve etasjer. Det ble gitt rammetillatelse 14.11.2024. Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune opphevet rammetillatelsen i vedtak datert 31.03.2025. Tiltakshaver USBL Utbygging AS klagde på vedtaket datert 14.04.2025. Statsforvalteren opprettholder kommunens vedtak datert 31.03.2025 (saksnummer 202200843-69). Klagen har ikke ført frem.

Saksnummer 202462018 - Reguleringssak. Etterstadsletta øst - Utarbeidelse av planforslag - Sykkelvei med fortau. Oppstartsmøte ble bestilt 19.11.2024.

Saksnummer 202005767 - Reguleringssak - Etterstadsletta 48 med flere - Detaljregulering. Sporveien AS foreslår å omregulere Etterstadsletta 48 mfl. fra område for t-banedrift til mer kombinert bruk. Forslaget består i hovedsak av Sporveiens driftsbase med verksted, 270 nye boliger rundt og over driftsbasen, samt næringsbebyggelse på opp mot 70 meter. Det foreslås i tillegg nye torg, gang- og sykkelforbindelser, samt et hus for nabolagsfunksjoner. Deler av T-banesporene legges under lokk.

Saksnummer 201905606 - Etterstadsletta 3, 5 og del av 11 - Detaljregulering - Etterstad videregående skole - Oslobygg KF foreslår å omregulere eiendommene for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Eksisterende bebyggelse mot Etterstadparken forutsettes videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget, og mener det gir skoleanlegget et vesentlig løft.

Saksnummer 02111590 - Reguleringssak. Etterstadsletta 2 - utarbeidelse av planforslag. Området er tenkt bebygd bydrift i form av en reguleringsplass for busser mot Etterstadsletta og påkjøringsrampen til Strømsveien. Innkjøring til reguleringsplassen er tenkt fra Etterstadsletta, og utkjøring blir løst mot Strømsveien i nord med en ny påkjøringsrampe til motorveien. Over bydriftsanlegget er det flere alternative utviklingsmuligheter, i tillegg til opparbeidet park. Det ene viser et boligprosjekt. Det andre er et kombinasjonsprosjekt med kontor/bolig, og det tredje er et idrettsprosjekt med noe næringsfunksjoner.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 237,80 pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, kommunale avgifter, vaktmester, gartner, snømåking, drift og vedlikehold mv.

Fordeling av felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 526 110,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 824,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 41 691,73 pr. 18.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 12 072 092,- pr. 18.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207890294
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 18.03.2026: kr 12 072 092,00
Andel av saldo: kr 41 691,73
Innfrielsesdato: 30.01.2047
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,25%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 990 000,00 Prisantydning
41 691,73 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 031 691,73 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 446,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 051 137,73 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bendik Farsund Solheim og Ingeborg Andersen Førde

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Etterstad Sør.
- Borettslaget består av 301 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 93105000.
- Borettslagets hjemmeside er www.etterstadsor.no.
- Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og signering av dyreholdserklæring. Det er egne regler for dyrehold, se egne retningslinjer.
- Det er tillatt med gass- og elektrisk grill på balkonger, men ikke kullgrill.
- Alle leiligheter har egen bod. Borettslaget har fellesvaskeri.
- Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23.00 og 07.00 på hverdager, fra kl. 23.00 til 08.00 på lørdager, og fra kl. 21.00 til 08.00 på søndager og helligdager.
- Andelseier plikter å rense sluk på verandaen hver høst. Ved oppussing skal naboer informeres, og fellesarealer holdes rene.
- Det kreves medlemskap i OBOS for å kjøpe og eie boligen.

På årsmøtet 20. mai 2025 ble det blant annet vedtatt følgende:
- Styret fikk samtykke til å bruke 2,5 millioner kroner av sparemidler til ENØK-tiltak i vaskeri-/vaktmesterbygget.
- Det ble vedtatt endringer i husordensreglene om nattero og i vedtektene om korttidsutleie, installasjon av varmepumper og bygningsmessige arbeider, inkludert forbud mot mekaniske vifter og krav om godkjenning ved flytting av kjøkken.

Større investeringsprosjekter de neste 10 år:
• Restaurere vaskeribygning - med 2,3 mill kr. Vaktmesterbygget skal bl.a. få ny balansert ventilasjon, nye vinduer og dører, dette ble vedtatt av Generalforsamlingen 20. mai 2025. Dette medfører ikke nye låneopptak. Denne første runden i vaktmesterbygget angår mest energisparing. Vedlikehold av vaktmesterbygget kommer til å fortsette over flere år - både innvendig og utvendig. Selve prosjektet ble startet opp i mars 2026.
• Borettslaget har i 2025 reparert balkonger i 3. og 4. etasje, og fått mange skademeldinger, og etter hvert må alle balkongene gås gjennom. (Borettslaget brukte om lag 1 million kroner i 2025 for å reparere de øverste synlige skadene + fugene på balkongene. ) Dette fortsetter våren 2026 i 2. et.
• ENØK - rapportene nå, og tidligere, har dokumentert totalt 28 gamle «franske balkonger» som for noen år siden ble isolert for lite, og dette er noe som skal prioriteres i 2026. Dette kommer til å koste om lag kr 600 000,-.
• Reparasjon/erstatning av ødelagte taksteiner vil pågå våren 2026
• Bytte alle 160 kjellervinduer - dette igangsettes våren 2026 , vet ikke kostnad her. Er mulig også at ikke alle 20 blokker tas samtidig. Styret har reservert kr 500 000 til dette i 2026 - men det kommer til å koste mer.
• Restaurere tak osv i 28 inngangspartier (13 oppganger ble reparert 2024) er blitt utsatt til 2026 eller 2027, koster om lag 1.0 mill kr etter tidligere prisvurderinger
• Alle oppgangene (veggene) ble vasket høsten 2024, og i 2025 vil to oppganger bli malt i april 2025. (Da er 13 av 41 oppganger ble malt siden 2020). Så her blir det nye satsinger innen noen år. Kostnader er ikke kartlagt ennå.

Styret arbeider med langsiktige planer og bruker OBOS modul for vedlikehold og bærekraft. Det er aktuelt bl.a å arbeide videre med rensing av ventilasjonskanaler, vanninntak og bunnledninger i noen blokker. En gang i fremtiden bør vi også vurdere behov for drenering av blokker. I tillegg må vaktmesterbygget restaureres videre.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet. Står flere andelseiere med lik ansiennitet, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS sin sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger a 4 000,-. Betaler maks for 2  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 750,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure eksklca 18 000,-
Foto - 9 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 8 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0504/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25504

Sist oppdatert: 08. april 2026 kl. 13:19