Rødbergveien 27

Rødbergveien 27, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 121, seksjonsnummer 31, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
4. etasje 77 kvm: Entré, stue, kjøkken, baderom og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 5 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
4. etasje 10 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod, begge på 5 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/ Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Vinduer:
- Vinduer i stue, på kjøkken og soverom III er av eldre dato og mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Vinduene er i teknisk god stand, og TG2 settes med bakgrunn i alder.

Ventilasjon:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Naturlig ventilasjon som dette gis som regel TG2.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner, samt at baderommet er helt nytt og dokumentasjon foreligger.
- Sentral varmtvannstank i bygget.

Ytterlige punkter i rapporten er vurdert til TG0 (ingen avvik) og TG1 (mindre/moderate avvik).

Rekkverket på balkongen er for lavt i forhold til dagens krav. Det er for øvrig ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ønsker du å bo sentralt?
Bruke 1 min til buss og matbutikk, men samtidig bo fredlig og ha idyllisk utsikt mot frodig fellesareal?
Med marka kun ett steinkast unna bør du ikke gå glipp av denne unike muligheten!

Boligen er fullstendig oppusset i 2026 og alle overflater er oppgradert.
Nytt kjøkken, nytt baderom, nye gulv, vegger og senket himling med downllights.
Det elektriske er også oppgradert og delvis skjult, i tillegg til at det montert smartstyring på belysningen.
Alle innvendige dører er bytter til nye, solide tredører med ett speil i sort utførelse.

Dette er med andre ord en nøkkelklar bolig - her kan du flytte rett inn!

Gjennomgående enstavs og delikate, lyse farger gjør at denne leiligheten er som tatt ut av et interiørblad.
Store vindusflater gjør at leiligheten oppleves som meget lys og luftig.
Stor balkong med usjenert beliggenhet og gode solforhold. Idyllisk utsikt mot stille, frodig fellesareal.

Nærmere innhold:

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er et stort vindu og balkongdør med en hyggelig utsikt, noe som gir en svært god atmosfære å oppholde seg i. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet er romslig, gjennomgående og har en spennende form hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Stilsikker, enstavs laminat på gulv med eikelister samt malte vegg- og himlingsflater. I Himlingen er det montert downlights som gir et lunt lys og enkelt kan stilles etter ønsket stemning. Fra stuen er det direkte utgang til en herlig balkong med sol hele dagen.

KJØKKEN:
Påkostet og moderne kjøkken i åpen løsning mot stuen - her er det rikelig med benk- og skapplass. Innredning er fra HTH med grå, glatte skapfronter, laminat benkeplate, nedfelt rustfri oppvaskkum og ett-greps armatur med uttrekk slange- begge fra Hans GROTHE i sort utførelse. Ubrukte, integrerte hvitevarer fra Simens som stekeovn og koketopp med ventilator over, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et åpent og sosialt rom. God plass til en romslig spisestue ved vinduet - og god mulighet til å dekke langbord til hele storfamilien.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til romslig balkong på hele 10 kvm! Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og eller gassgrill. Fra balkongen er det fri utsikt over rolig grøntområde, samt svært lite innsyn. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager så vel som flotte kvelder. Balkongen byr på sol fra tidlig morgen og utover dagen frem til kvelden. I følge solkart er solen på balkongen fra ca. 08.00 til 19.00 midtsommers.

SOVEROM I:
Hovedsoverommet er av god størrelse og er delikat innredet med stor dobbeltseng og plassbygd garderobe. Store vindusflater som slipper inn godt med lys og gjør rommet luftig - her kan du sove med vinduet åpent hele året. Det lekre laminatgulvet fortsetter her inne og veggene er malt i en lun farge som gir en deilig atmosfære å sove i. Downlights er montert i himling og gir godt lys. Ny radiator er montert og vinduet ble byttet i 2026.

SOVEROM II og III:
Boligens andre og tredje soverom er begge av god størrelse og er således fleksible i bruk. Fungerer naturligvis svært godt som både barne- og ungdomsrom, gjesterom eller kontor. Stilsikker laminat på gulv og malte vegg- og himlingsflater samt downlights i himling. Begge soverommene har godt med lysinnslipp fra stort vindu. Begge rommene har ny radiator, og på soverom II er vinduet ble byttet i 2026. Til info er det lettvegg mellom soverom I og II, mao. kan veggen flyttes dersom man ønsker en annen romløsning.

BADEROM:
Delikat, helt nytt og ubrukt baderom fra 2026 med gulvvarme og downlights i himling. Lekre fliser på gulver og vegg, samt rundt vinduet. Vinduet er byttet og har PVC-glass som passer i dusjsonen. Baderommet er innredet med dusjhjørne med innfellbar glassdør og dusjsett med rainshower - begge i sort utførelse. Dusjhjørnet er 110cm x 90 cm, spesialtilpasset og håndlaget av glassmester for å utnytte plassen på best mulig måte. Videre har baderommet vegghengt toalett og heldekkende servant med skuffeinnredning og speil med integrert belysning. Praktisk med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Baderommet ble renovert så sent som i år og fikk TG0 av takstmann.

ENTRÉ:
Lysmalt og romslig entré/gang med god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønske og behov. Fra entréen er det direkte inngang til leilighetens øvrige rom, noe som understøttet den gode planløsningen. Stilsikker og lekker, enstavs laminat på gulv og downlights i himling.

Diverse:
- 10 kvm stor balkong med utsikt og meget gode solforhold
- Gjennomgående, påkostet standard - her kan du flytte rett inn
- Nytt og moderne HTH-kjøkken i åpen løsning med stuen
- Delikat baderom fra 2026
- 3 lyse og luftige soverom
- Kjeller-/loftsbod m/gulvareal på hhv. 5 og 11 kvm
- Plass til barnevogn under trappa i oppgangen
- Felles sykkelbod med plass til lagring av sportsutstyr som sykler og pulker. Trappefri adkomst
- Tilgang til fellesvaskeri i eksternt bygg

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger. Hvitevarene er nye og ubrukte med gjenværende garanti.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme fra fellesanlegg til radiatorer. Elektrisk gulvvarme på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 21.12.1959. I tillegg foreligger det ferdigattest for fasaderehabilitering datert 25.01.1995 og rehabilitering av bad datert 02.02.2015. Videre foreligger det tillatelse fra kommunen for rehabilitering av baderommet i denne leiligheten datert 03.02.2026.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Etter at ferdigattest ble gitt er veggen mellom kjøkken og tidligere spisestue, som utgjør dagens åpne stue- kjøkkenløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 25743, tinglyst 29.05.1984, Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 20 000,- som sikring for ikke-betalte felleskostnader.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler bestemmelse om veg (regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, bestemmelse om gjerde med flere bestemmelser) og bestemmelse om vannledning (adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler, bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen ligger i et populært og veletablert boligområdet på Tonsenhagen. Med marka som nærmeste nabo byr området på mange muligheter for rekreasjon og sport. Rett utenfor døren finner du flotte turstier og sykkelstier, og om vinteren preparerte lysløyper. Kort vei til markastuene Linderudkollen, Lilloseter og Sinober med matservering.
Grefsenkleiva alpinsenter ligger i kort avstand fra boligen, samt Trollvann med alpinmuligheter om vinteren og bademuligheter om sommeren.

På Tonsenhagen er det flere store grøntområder og idrettsbaner. Også kort vei til flerbrukshall og idrettsbaner ved Årvoll skole.

Fra leiligheten er det umiddelbar adkomst til Tonsenhagen Torg, som ble fornyet i 2023. Her finner du Kiwi, frisør, tannlege og den koselige kaféen Kaffehjørnet. Rett ved torget finner du også badedammen som innbyr til bading på varme sommerdager.
Det er ca. 10 minutters gange til Årvoll senter med Rema 1000, apotek, frisør, kafé og tannlege.
Også kort vei til Linderud senter med flere legesentre, treningssenter, bredt utvalg av butikker, kaféer, spisesteder, Coop Mega med en av byens beste fiskedisker.

I nærområdet ligger Årvoll Gård, som har parseller, stallplasser og en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små.
Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

God offentlig kommunikasjon rett ved leiligheten, med blant annet 31-bussen til sentrum, som har avganger hele døgnet hele uken, 26-bussen til Bislett og 25-bussen til Majorstuen.
Ekspressbuss FB1 til Gardermoen går fra både Linderud og Bjerke.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt, samtidig som du bor i vakre og grønne omgivelser rett ved marka!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Skauen barnehage (1-5 år) 4 min
Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 4 min
Kilden barnehage (1-6 år) 7 min
Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 7 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 855 kvm som tilhører sameiet. Felles eiet tomt opparbeidet med blant annet asfalterte adkomstveier, gressplen samt diverse beplantning.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Tonsenhagen Garasjelag har 271 garasjer totalt, fordelt på 20 bygg med rekkegarasjer i området.
De nærmeste garasjene ligger ligger ca. 100 meter fra boligen og ble rehabilitert i 2021/2022.
Det er tidvis mulighet forkjøp av garasjer og prisene ligger på rundt 350 000,- - 400 000,- samt omkostninger som eierskiftegebyr på kr 1.200,- og fellesutgifter som per dags dato er på kr 370,- pr mnd.
Ved kjøp er det mulig å leie lader og opprette abonnement gjennom Elaway (tidligere Ladeklar). Selger betaler kr. 268,- pr mnd estimert etter sitt forbruk.
All info vedrørende bestilling av elbil lading fås fra garasjelagets hjemmeside: http://tonsenhagen-garasjelag.com/.

Dersom du ønsker å kjøpe garasjeplass kan dette kjøpes i Rødberget Garasjelag SA , et lukket garasjeanlegg som ligger i kort gangavstand fra leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Rødbergveien) og via private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Marka - Årvollbassenget - Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg - vannforsyningsanlegg (under terreng) og landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF) med mer (på terreng). Hensikten er å sikre eksisterende og planlagte vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Planforslaget ble lagt ut til høring 24 februar og har høringsfrist 7 april. Saksnummer 202452124.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Fellesutgiftene er kr 6 650,- pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, fyring, kabel-tv, internett, vaktmester, renhold, bygningsforsikring, forretningsførsel, kommune avgifter, nedbetaling av andel fellesgjeld, drift, vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 1. januar 2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 723,67,- (herav kapitalkostnader på kr 1 221,-)
Oppvarming kr 1 642,-
Vedlikehold 284,55,-

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, men dette tilkommer ikke på denne boligen pt.

Boligen er tilknyttet Telia, via Årvoll kabelnett som leverandør av kabel-tv og internett. Dekoder medfølger iht. selger.
En grunnpakke er inkludert i felleskostnadene og du kan velge mellom to forskjellige;

- Alternativ 1: TV + internett: TV med kanalpakken Start 35 + bredbånd 50/50 Mbps. Alternativ 1 leveres automatisk til alle som ikke har avtalt alternativ 2.
- Alternativ 2 : Kun internett: Bredbånd 1250/500 Mbps (uten TV-tjenester). For å velge alternativ 2: Bestill ved å ringe Telias kundesenter, telefon 924 05 050.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 387 567,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 550 267,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 25 622,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 145 996,- pr. 04.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 804 892,- pr. 04.05.2026 og lånevilkårene er:

Lån I:
Lånenummer: 98207868728, OBOS-banken AS
Rentesats per 04.05.2026: 6,75% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 2 813 351,94,-
Andel av saldo: 107 950,36,-
Siste termin: 30.03.2040

Lån II:
Lånenummer: 98208584073, OBOS-banken AS
Rentesats per 04.05.2026: 6,75% pa.
Avdragsfrihet: Nei
Saldo: 991 540,-
Andel av saldo: 38 046,12,-
Siste termin: 30.05.2055

Sameiet har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling (IN-ordning) av fellesgjelden.

6 670 000,00 Prisantydning
145 996,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 815 996,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

170 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 460,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
181 410,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 987 456,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 997 406,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torstein Solli

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tonsenhagen 4, med sameiebrøk 1315/34280.
Sameiet består av 32 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024-2025: Skifte inspeksjonslukene på loftet. Skifte av ytterdører med dørpumper og callinganlegg. Rehabilitering av oppgangene. Kontroll og /evt rehabilitering av hovedrør. Vedlikehold av kjellergulv. Vask av fasade og alle oppganger.
2023: Merking av alle rømningsveier med lysskilt i henhold til forskriftene
2021 - 2021: Nye taklamper i oppganger. Nye brannslokkingsapparater
2020 - 2020: Rehabilitering av fasaden, omfattende vindus- og verandadørutskiftning
2019 - 2019: Bytte av inngangsdører til leilighetene
2018 - 2018: Rehabilitering av bunnrøret i blokka (kloakk) Delvis byttet/ delvis trukket strømpe
2013 - 2013: Oppussing av oppganger. Nye postkasser
2011 - 2011: Nytt brannalarmanlegg
2010 - 2010: Installert nye dører
2006 - 2006: Maling av balkonger, vinduer, kjeller/søppelrom, inngangspartiet malt og pusset opp
2004 - 2004: Skiftet radiatorkranene

Planlagte påkostninger:  
Sameiet har hatt befaring av blokka i regi av OBOS, og de anbefalte muntlig at en taktekker går over taket til sommeren for å gi en vurdering av tilstanden. Ved behov for rehabilitering av tak, piper etc. vil det kunne bli behov for låneopptak som innebærer økte kostnader for beboerne.

Sameiet følger med på evt. behov for bytte/reparasjon av rør/sluk, men er ikke fastsatt noe foreløpig. Det må påregnes økning i fellesutgifter og fellesgjeld dersom det blir vedtatt rørutskiftning. I følge styreleder er det ikke aktuelt med full våtromsrehabilitering.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 14 500,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligstyling - konsultasjon   kr 2 500,-
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl (valgfri kveldsfoto kr. 5.500,-)  kr 5 550,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2663

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 13:47