Saltbustadveien 28

Saltbustadveien 28, 3135 TORØD
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 26, bruksnummer 69, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 337 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 73 kvm: Kjellerstue, kott under trapp, vaskerom, bad, badstue og bod.
1. etasje 106 kvm: Entré / hall, gang, kjøkken, toalettrom og stue.
2. etasje 89 kvm: Loftstue, bad, 3 soverom og walk-in closet / bod.

Garasje:
Loft 20 kvm: Lagerrom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 49 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Enebolig:
1. etasje 60 kvm: Vestvendt terrasse.

Garasje:
1. etasje 47 kvm: Garasjeloft med ståhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Boligens 1. og 2. etasje stemmer med dagens bruk.
Avvik:
- Kjelleren er innredet med kjellerstue, bad, vaskerom og badstue. Rommene er ikke omsøkt og godkjent til varig opphold.
- Det er oppført en dobbelgarasje med innredet loft på 47 m² som ifølge tilstandsrapporten ble bygget i 2017.
- Det er også en terrasse på 60 m² tilknyttet hovedbygningen.

Se mer under punktet ferdigattest/brukstillatelse.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:
2. Etasje Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Monterte tettelister rundt dusjsonen hindrer at lekkasjevann fra andre installasjoner kan ledes fritt til sluket.

Kjeller Vaskerom
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En samlet TG3 er satt på rommet på bakgrunn av alder på rommet og tettesjiktet.

Kjeller Bad
- Overflater Gulv: Det er registrert stående vann på gulvet i et mindre område i dusjnisjen på grunn av manglende fall mot sluk. Flisleggingen bærer preg av noe ufagmessig utførelse. TG 3 på gulvet er satt på bakgrunn av at vann blir stående på et felt av gulvet i dusjsonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Utvendig
- Taktekking: Taktekkingen har synlig mosevekst og tegn til slitasje som følge av alder.
- Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på taket mot øst. Det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det er registrert noe malingsavflassing på enkelte renner og beslag. Det er avvik i beslag og tetting rundt rørgjennomføringen av stålrøret til gasspeisen, noe som har medført fuktinntrengning rundt rørgjennomføringen og ned på undertaket, observert fra loftsluken på loftet.
- Takkonstruksjon/Loft: Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. Det er registrert fuktskjolder og deformasjon av takplaten ved gjennomføring av stålpipen. Rørgjennomføringen av stålpipen er ikke tilfredsstillende tettet med plast eller mansjett fra soverommet under og mellom taket.
- Vinduer: Vinduer i 1. etasje og 2. etasje er fra 2004 og har redusert tetting mellom karm og vindusramme. Enkelte vinduer har utvendig værslitasje og bør skrapes og males. Kjellervinduer bør vurderes skiftet på grunn av alder og redusert isolasjonsevne.
- Dører: Det er registrert noe aldersrelatert slitasje på dørblader og omramming. Sett i lys av dørenes alder anses dette som normalt, men vedlikehold bør følges opp.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er ikke montert beslag i overgangen mellom ytterkledning og terrasse, noe som medfører økt risiko for fuktskader på konstruksjonen på grunn av begrenset tilgang for vedlikehold og jevnlig tilsyn. Det er registrert slitte terrassebord og begynnende råtesvekkelse i enkelte terrassebord. Glassrekkverket er noe løst og bør festes ytterligere.
- Utvendige trapper: Det er registrert noe begynnende råtesvekkelse i enkelte trinn.
- Andre utvendige forhold: Råtesvekkelse i pyntekryss i gavl mot sør må utbedres eller eventuelt demonteres.

Innvendig
- Overflater: Innvendige overflater har i hovedsak normal slitasjegrad, men det er registrert utposning på veggoverflater med malt strie, slitasje og tørre partier på innvendig parkett, samt sprukket flis ved list i hallen. TG 2 er satt som følge av disse registrerte avvikene.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet.
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Rom Under Terreng: Det er benyttet plast/dampsperre på den påforede veggen i kjelleren. Dette anses som uheldig, da bruk av dampsperre på innsiden av vegger under terreng kan føre til opphopning av fukt i den skjulte konstruksjonen. Videre er det registrert typisk "kjellerlukt" i rommet på befaringsdagen i kjellerstuen, samt at kjelleren har begrenset ventilering og luftgjennomstrømning.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Døren inn til badet i kjelleren subber i nedre del. Det er også registrert noe bruksslitasje på enkelte øvrige dører.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Det ble på befaringsdagen registrert begrenset ventilering i enkelte rom i kjelleren. I tillegg fungerer ikke ventilasjonsviften på vaskerommet i kjelleren og på badet i 2. etasje.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.
- Terrengforhold: Terrenget med fjell bak boligen skråner ned mot boligen. Den grusede gangbanen mellom fjellet og grunnmuren er tilnærmet flat.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.
- Septiktank: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.

1. Etasje Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er registrert generell slitasje samt svellskader på enkelte fronter ved benkeskapet. Det er opplyst om tidligere tilfeller av mus i kjøkkenbenken. Etter oppdagelsen ble det engasjert et skadedyrfirma for å utbedre årsaken til inntrengningen.

1. Etasje Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er registrert noe avskalling i veggflisene i området hvor det tidligere har vært montert glassbyggerstein mellom dusjsonen og innredningen.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Den elektriske ventilasjonsviften fungerer ikke.

Kjeller Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Arbeidene med membran og flislegging er opplyst utført av ufaglært personell.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Kjeller Badstue
- Teknisk anlegg: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på badstuovn. Badstueovnen ble ikke funksjonstestet på befaringsdagen da det ikke var tilgang til strøm/eller annen relevant årsak. Det er derfor usikkerhet knyttet til ovnens funksjon og tilstand.

Helse, miljø og sikkerhet
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet ned til kjelleren. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er avvik i rømningsveier fra kjeller og ut i det fri, sett opp mot dagens krav til rømning fra rom for varig opphold.

Selger beskriver i egenerklæringsskjema:
- Selger opplyser at badet i kjelleren ble pusset opp i 2022. Arbeidet ble utført av ufaglært, hvor selger selv la membran og fliser. Rørlegger monterte servant, toalett og dusj, og elektriker la varmekabler.
- Det har vært en fukthendelse på kjellerveggen mot nord fordi et avløpsrør hadde hoppet av dreneringskum/rør; dette er nå satt på plass.
- Det har også vært mus under kjøkkenvasken, og skadedyrkontroll ble tilkalt.
- I 2025 ble det montert elbillader i garasjen på en egen kurs, og i 2024 ble det utført innvendig skylling av avløpsrør ved tømming av septiktanken.
- Septiktank som tømmes kommunalt hvert annet år.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
2025:
- Montert elbillader i garasje.
2022:
- Montert luft-luft varmepumpe i stue i 1. etasje.
2004:
Opprinnelig bolig på eiendommen er fra 1966. Boligen for uten om kjeller ble revet i 2004. Boligen ble utvidet noe, samt at alt fra kjeller og opp ble satt opp nytt i perioden 2004-2005.

Denne romslige eneboligen går over tre plan og fremstår som en gjennomarbeidet og innholdsrik bolig med fin utsikt mot Vrengensundet og en planløsning som egner seg godt for både familieliv og sosialt samvær. Boligen ble revet ned til grunnmuren og bygget opp på nytt med utvidelse i perioden 2004–2005, og fremstår som solid oppført med tydelig sonedeling mellom oppholdsrom, privatdel og tilleggsarealer. Flere ildsteder og gode lysforhold gir boligen en lun og innbydende atmosfære.

Du ønskes velkommen inn i et romslig inngangsparti med flislagt gulv og varmekabler, som gir en behagelig temperatur året rundt. Her er det god plass til yttertøy og sko i skyvedørsgarderobe, og hovedsikringsskapet er også plassert i entréen. Fra hallen fører en lakkert tretrapp med stilrent glassrekkverk opp til boligens øvrige etasjer. Videre inn i boligen åpner det seg en lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys og gir hyggelig utsikt mot Vrengensundet. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord, og egner seg godt for både hverdagsbruk og hyggelige sammenkomster. En peis med innsats bidrar til en lun stemning på kjølige dager, supplert av en ny luft-til-luft varmepumpe installert i 2024. Fra stuen er det direkte utgang til en stor, vestvendt terrasse på ca. 60 m², som blir en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Terrassen har svært gode solforhold, god plass til utemøbler og grill, samt utsikt over sundet, men har noe vedlikeholdsbehov.

Kjøkkenet er levert av HTH og har en tidløs innredning med profilerte fronter og benkeplate i stein. Det er utstyrt med integrert kjøl- og fryseskap, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og stekeovn. Platetoppen kombinerer tre gassbluss og to elektriske plater, og kjøkkenventilatoren har avtrekk ut. En integrert gasspeis gir både varme og ekstra atmosfære til rommet som også har en hyggelig spiseplass. I første etasje finnes det også et praktisk toalettrom med vegghengt toalett og servant.

Andre etasje utgjør boligens private sone og rommer tre soverom samlet rundt en hyggelig loftstue. Loftstuen har vedovn tilkoblet pipe og fungerer utmerket som TV-stue, lekerom, hjemmekontor eller et ekstra oppholdsrom. Hovedsoverommet har tilknytning til et praktisk walk-in closet/bod som gir ekstra lagringsplass. Badet i denne etasjen er romslig og innredet med bred servantinnredning med to vasker, veggmontert toalett og dusjløsning. Det er elektriske varmekabler i gulvet, og badet har et oppgraderingsbehov.

I kjelleren finner du en innredet kjellerstue med egen peis med innsats, som gir et ekstra oppholdsrom med mange bruksmuligheter. Videre er det et bad etablert i 2020 med plassbygget innredning, dusjnisje med glassvegg, veggmontert spyletoalett, downlights i himling og varmekabler i gulvet. Badet har et oppgraderingsbehov. Kjelleren inneholder også et vaskerom med opplegg for vaskemaskin og plassering for varmtvannsbereder. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov. I tilknytning til badet er det etablert badstue. Bruken av disse rommene er ikke omsøkt eller godkjent for varig opphold.

Boligen har gjennomgående overflater bestående av parkett, furugulv og fliser på gulv, trepanel og malt strie på vegger, samt trepanel i himlinger. Det er rikelig med lagringsmuligheter, blant annet skyvedørsgarderobe i entréen, kott under trapp i første etasje, walk-in closet/bod og lagringsloft med adkomst via luke i andre etasje, samt bod og kott under trapp i kjelleren. I tillegg medfølger en dobbelgarasje oppført i 2017, med påbegynt innredet lagerrom på loftet, tilgjengelig via utvendig trapp.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen henvises det til vedlagte tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming skjer via gass, elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Det er en vegghengt luft-luft varmepumpe montert i stuen i 1. etasje. Boligen har en gasspeis på kjøkkenet i 1. etasje, en vedovn i loftstuen og peis med innsats i både kjellerstuen og stuen i 1. etasje. Elektriske varmekabler er installert på bad i 2. etasje, på vaskerom i kjeller (to varmekabler), og på gulv og to av veggene på bad i kjeller. Det er også en badstueovn fra 1997 i badstue i kjeller.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det ble utført tilsyn fyringsanlegget den 12.09.2023.
Det ble under tilsynet funnet avvik. Selger har gitt tilfredsstillende tilbakemelding til VIB på disse avvikene.

Boligen er opprinnelig oppført i 1966, men ble vesentlig ombygget og påbygget i 2004. Det foreligger ferdigattest for tilbygg/påbygg datert 16.03.2005. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 01.10.2003. Tegningene for 1. og 2. etasje stemmer med dagens bruk. Det er derimot avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning for øvrige deler av eiendommen. Godkjente tegninger kan fås ved henvendelse til megler.

Kjelleren er innredet med kjellerstue, bad og badstue (rommene er ikke godkjent til varig opphold). Rominndeling og bruk av kjelleretasjen fremgår ikke av godkjente tegninger fra 2003 eller fra opprinnelig byggeår, og det foreligger ingen dokumentasjon på at bruken er omsøkt eller godkjent. En slik endring fra tilleggsdel (boder/vaskerom) til hoveddel (rom for varig opphold) er en bruksendring som normalt er søknadspliktig.

Det er oppført en dobbelgarasje med innredet loft og takterrasse på 47 m² som ifølge tilstandsrapporten ble bygget i 2017. Det er også en terrasse på 60 m² tilknyttet hovedbygningen. Det er ikke funnet byggetillatelse eller ferdigattest for garasjen eller terrassene i kommunens arkiver.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger praktfullt til i en trafikkstille blindvei i solrike og meget attraktive omgivelser syd på Nøtterøy med sjøutsikt mot Vrengensundet. Et barnevennlig og fredelig område med få meter ned til sjøsiden og bademuligheter. Det er barnehage, skole og idrettsanlegg på Torød. Et flott nærmiljøanlegg med mange aktiviteter for barna er det også her. Supre tur- og rekreasjonsområde om man velger turer i skog og mark eller tar båt ut til øyer og skjær. Kort kjørevei til dagligvareforretning i Kjøpmannskjær ellers ca. 6 km til Borgheim handelssentrum og 11 km til Tønsberg sentrum med alt av fasiliteter.

Fra Tønsberg kjører du RV308 over Kanalbroen til Nøtterøy og følger Kirkeveien retning Tjøme. Ta Strengsdalveien til venstre på Engås ca. 1 km etter Skjerve. Følg Strengsdalveien, som er en blindvei, rett frem nesten ned til sjøen. Ta så til vestre inn på Saltbustadveien. Ta andre stikkvei . Eiendommen ligger nå på venstre side.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er barneskole og barnehage på Torød. Ungdomsskolen ligger på Borgheim. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1509,5 kvm. Fine uteområder og hage som er pent og funksjonelt opparbeidet med en romslige treterrasse som har noe sjøutsikt, og som gir en hyggelig sone for avslapning og sosiale sammenkomster.
Eiendommen fremstår som svært hyggelig, vestvendt og solrik med flotte uteplasser som gir gode muligheter for å nyte fine dager utendørs gjennom store deler av året.
Gårdsplassen er belagt med sten, noe som gir en praktisk og ryddig helhet med enkel adkomst og gode parkeringsmuligheter.

Eiendommen disponerer en dobbelgarasje fra 2017 med to biloppstillingsplasser og automatiske leddporter. Fastmontert lader for EL-bil følger med i garasjen. I tillegg er det parkering på gårdsplass med belegningssten.

Eiendommen har adkomst via privat vei, med privat brøyting. Se pk.t Økonomi for kostnader tilknyttet dett.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Kommunen planlegger et vann- og avløpsprosjekt i området, og eier må forvente pålegg om å oppgradere eget anlegg/stikkledninger med tilhørende kostnader.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2023-2035, vedtatt 06.09.2023, avsatt til boligbebyggelse - nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 724,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, slamtømming, renovasjon og feiing.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett, men har slamavskiller med kommunal tømming. Kommunen planlegger et vann- og avløpsprosjekt i området, og eier må forvente pålegg om å oppgradere eget anlegg med tilhørende kostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 42 000,- pr. år / 35 000 kWh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18 000,- i Tryg.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber, og tv-tuner/dekoder medfølger.
I tillegg betales det kr 1 700,- pr. år i privat veiavgift og kr 1 600,- pr. år for privat brøyting.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 742 056,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 968 222,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

10 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

257 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
258 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
278 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 548 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 568 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Åberg Danielsen og Erik Danielsen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 3.500 pr stk / Overtagelse (2 stk inkludert i vederlag)   
Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune m/feier  kr 3 998,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning - 5,71 promille - valgfritt
Fotopakke standard inkl 3 plantegninger og dronefoto  kr 6 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 23 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0064/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2664

Sist oppdatert: 02. mai 2026 kl. 19:51