Vallekjær 59

Vallekjær 59, 3967 STATHELLE
Kommunenummer 4012, gårdsnummer 80, bruksnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 98 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, spisestue, bad, bod, vaskerom og to soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 37 kvm: Garasje og bod.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 54 kvm: Inngangsparti og terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.07.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på grunnmur og søylefundamenter av betong, med bærende bjelkelag av tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak av trekonstruksjoner. Utvendige fasader med både stående og liggende trekledning. Saltak tekket med metallplater. Vinduer og terrassedører med to-lags isolerglass. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er for liten avstand mellom pipeløp og brennbart materiale i henhold til brannkrav i etasjeskiller, samt at ubrennbar plate under ildsted har for liten størrelse. Forannevnte avvik har fått TG3 i tilstandsrapporten.

Det gjøres og spesielt oppmerksom på at dokumentasjon på utførelse, produkter og uavhengig kontroll i forbindelse med membran, tettesjikt og overgang til sluk på bad og vaskerom, ikke er fremlagt og bør anskaffes hvis mulig. Grunnet vaskerommets utforming og bruk, er det praktisk umulig å gjennomføre hulltaking for fuktmåling. Eventuell stakeluke er ikke lokalisert. Undertaktekking er ikke inspisert. Forannevnte avvik har fått TGIU i tilstandsrapporten.

Det gjøres videre oppmerksom på følgende avvik som har fått TG2 i tilstandsrapporten: Det kan ikke verifiseres at det er brukt tilstrekkelig fugemasse i skjøter på veggene i badet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt i våtsone rundt utslagsvask på vaskerommet. Gulvet på vaskerommet er tilnærmet flatt og lokalfallet i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Kjøkkenet er helhetlig vurdert til å ha avvik grunnet rommets alder med hensyn til innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Det er gjenstående arbeider på kjøkkenet. Øvrige rom i boligen er helhetlig vurdert til avvik grunnet alder og slitasje. Det er stedvis knirk i gulvflater. Gulvbelegg har svanker/bulker. Tapet har stedvis manglende vedheft. Det er observert fuktmerker i stue og på soverom, som kan synes å være eldre merker, men dette kan ikke verifiseres. Bunnsvill til innervegg mellom bad og soverom er mangelfullt innfestet og svikter ved belastning. Det er ikke tilkomst til kryperom under tilbygg samt at det er påvist fuktproblematikk i krypkjeller, noe som gir økt risiko for skader. Ventilering i krypkjelleren er vurdert til å være noe mangelfull og bør utbedres. Det er observert svertesopp i undertaket på kaldloftet, noe som kan skyldes mangelfull ventilering. Det ble og observert fuktmerker som trolig skyldes en eldre lekkasje, men dette kan ikke verifiseres. Det ble gjennomført fuktmålinger på loftet hvor det ble registrert forhøyde fuktverdier. Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone, noe som gir fare for kondensering. Det er observert spor etter gnagere på loftet. Det er noe merkbare skjevheter i boligen, målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Enkelte avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er økt risiko for skjulte avvik, svekket funksjon og usikker restlevetid. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen. Opprinnelig installasjon mangler dokumentasjon og det er enkelte gjenstående/påbegynte arbeider. Enkelte løse ledninger bør klamres og eldre anlegg bør oppgraderes. Det er observert aldersslitasje på utvendig kledning. Kledningen er stedvis avsluttet for nært terrenget og det er sprekker i endeveden. Det er ikke montert musesperre bak kledningen. Vinduer og terrassedører bærer preg av elde og slitasje. Vinduene har stedvis råteskader samt noen punkterte glass. Takkonstruksjonen har tegn til svekkelser og det er registrert skjevheter og svanker. Overgang mellom tak og vegg er vurdert til å ha mangelfulle tettedetaljer. Det er ikke etablert snøfangerutstyr på taket. Nordøstlig hjørne av boligen mangler taknedløp. Terrassebord bærer preg av alder og rekkverkshøyden på terrassen er for lav i henhold til dagens krav. Enkelte fundamenter under terrassen har kontakt med bakken, og det er ikke etablert kapllærbrytende sjikt. Noe skjevheter på terrassen er observert. Det registreres riss/sprekker på grunnmur enkelte steder. Dreneringen vurderes til å ha en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Terrenget rundt bygningen har stedvis fall mot grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke tilstrekkelig ledet bort fra grunnmuren. Utvendige vann- og avløpsledninger er av ukjent alder, og materialvalg som tilsier at det er usikker restlevetid. Septiktanken har ukjent alder og mangler dokumentasjon på materiale, type og tilstand. Det er gjennomført en forenklet og helhetlig vurdering av garasjen. Garasjen vurderes til å ha høy grad av slitasje

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for utfyllende informasjon om alle ovennevnte avvik. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen har for det meste en gjennomgående standard med behov for modernisering/oppussing. Gulvflater med belegg, laminat og gulvbord. Vegger med trepanel og malte flater. Himlinger med mdf panel, malte flater og himlingsplater.

Bad og vaskerom fra 2025. Badet er lyst og moderne, innredet med baderomsinnredning med heldekkende servant og slette fronter, overskap med speil, dusjhjørne med dusjvegger av glass og toalett. Vaskerommet er innredet med laminert benkeplate med servant og opplegg til vaskemaskin. Stor stue med plass til både sofahjørne og spisestueinnredning. Store vindusflater i stuen hvor du har utsikt ned til sjøen, samt direkte utgang til terrassen. Kjøkkenet bærer preg av påbegynte arbeider og har behov for oppussing. Kjøkkeninnredning med slette fronter og en laminert benkeplate samt en benkeplate i metall med oppvaskkum. Kjøkkenet har nisje til komfyr og kjøleskap. To soverom med gode størrelser hvor du har plass til dobbeltseng og garderobeskap. Hovedsoverommet har en integrert skapløsning med god plass til oppbevaring.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn av merket Dovre i stua og Varmekabler i gulvet på badet. Ellers elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1963.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes heller ingen godkjente byggetegninger for boligen. Vi har fått tilsendt tegninger av garasjen fra kommunen, datert 27.06.1983. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr. 9396, tinglyst 18.08.1975, type heftelse: Rett til Skienfjordens kommunale kraftselskap til å anbringe stolper med ledninger og jordkabler, samt adgang til å utføre montasje, reparasjoner og ettersyn av anlegget.

Dagboknr. 16312, tinglyst 27.11.1991, type heftelse: Rett til Skienfjordens kommunale kraftselskap til å montere og ha stående en tranformatorkiosk samt rett til å føre jordkabler fra kiosken og adkomst med bil for utførelse av vedlikehold, inspeksjon og reparasjoner.

Dagboknr. 503286, tinglyst 04.09.1970, type heftelse: Harald Evjen som ved tidspunktet for inngåelse av avtalen var eier av Gnr. 80, Bnr. 9 har rett til parkering på eiendommen. Det vites ikke om denne retten lenger er gjeldende eller i bruk.

Dagboknr. 500328, tinglyst 25.01.1967, type heftelse: Trygve Pettersen har rett til å parkere to biler og en scooter på eiendommen. Det vites ikke om denne retten lenger er gjeldende eller i bruk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til oppføring av brygge på det som på tidspunktet for inngåelse av avtalen var Gnr. 80, Bnr. 9. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 80, Bnr. 9, dagboknr. 503286, tinglyst 04.09.1970. Denne rettigheten ble solgt i 2009 og er derfor ikke lenger gjeldende for denne eiendommen.

Eiendommen har tinglyst adkomstrett til brygge, over Gnr. 80 og Bnr. 1. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 80, Bnr. 1, dagboknr. 28894, tinglyst 07.11.1986. Avtalen ble inngått for å gi adkomst til egen brygge. Bryggen ble solgt i 2009, så denne rettigheten er trolig ikke gjeldende lenger.

Det foreligger en skriftlig avtale for delt pumpeanlegg mellom denne eiendommen og eiendom Gnr. 80, Bnr. 27 som er en hytte på nedsiden av boligen. Avtalens vilkår er at drift og vedlikeholds utgifter skal deles likt mellom eiendommene og at en eventuell tilkobling til anlegget av en tredjepart må godkjennes av begge parter. Avtalen gir og rett til eierne av Gnr. 80, Bnr. 27, tilgang til kjelleren på denne eiendommen hvor trykktank og ventiler står. Denne avtalen er ikke tinglyst, men følger eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet ved det idylliske sommerstedet Valle i Bamble kommune. Området er rolig, med en blanding av hytter og fastboende. Boligen ligger på en høyde med fantastisk utsikt mot Valle og sjøen. Det er flotte turområder i umiddelbar nærhet med kyststien som strekker seg langs den vakre skjærgården i Bamble. Sommersteder som Langesund, Jomfruland, Kragerø og Helgeroa ligger bare en kort båttur unna. På Valle har du dagligvarebutikk, isbar, restaurant, marina, gjestehavn og ellers et yrende liv sommerstid. Det er ca. 25 minutter med bil til Stathelle hvor du har kjøpesenter og ellers alle sentrumsfasiliteter.

Fra Grenlandsbrua, retning sydover. Ta av fra E-18 når du kommer ut av tunellen og følg gamle E-18 sydover til du ankommer Feset. Ta av til høyre inn på Rønholtveien, for så å ta første avkjøring til høyre igjen, inn på Valleveien. Følg veien til du ankommer avkjøringen mot Valle gård parkering og ta av til høyre her. Følg veien gjennom parkeringsplassen og hold til høyre. Følg veien oppover ca. 350 meter og ta så av til høyre. Boligen ligger på høyre siden av veien og er merket med en salgsplakat fra Krogsveen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Rønholt barnehage (0-5 år)
37 barn 7.7 km
- Hellekirken barnehage (1-5 år)
46 barn 19.4 km
- Årø barnehage (1-5 år)
58 barn 20.2 km

Skoler:
- Rønholt skole (1-7 kl.)
65 elever, 6 klasser 7.7 km
- Bamble ungdomsskole (8-10 kl.)
492 elever, 36 klasser 21.1 km
- Bamble videregående skole
350 elever, 15 klasser 20.8 km
- Kragerø videregående skole
483 elever, 24 klasser 23.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3.064 kvm. Tomten består i hovedsak av naturtomt. På fremsiden av boligen er det opparbeidet gruslagt innkjørsel samt en frittstående enkelgarasje og hage.

Parkering i frittstående garasje eller på gruslagt gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Det er borret etter privat vann på eiendommen. Vannkilden er felles med en hyttenabo. Borrehullet er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og tilstand.

Eiendommen er regulert til Jord- og skogbruk samt felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Isnes datert 29.08.1989 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til: At reguleringsplanen fortsatt skal gjelde, nåværende boligbebyggelse, nåværende turvegtrasé og LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk, reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr. 2.282,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr. 9.600,-.
Boligen er tilknyttet et veilag som har en årlig avgift på kr. 1050,-.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr. 547.767,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 2.191.068,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
89 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 839 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Kristian Lukassen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bamble kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr. 50.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr. 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av direkte utlegg.

Oppdragsnummer 28-0056/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
Strandgata 22, 3960, STATHELLE
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR28.2556

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 14:19