Måltrostveien 18

Måltrostveien 18, 3482 TOFTE
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 338, bruksnummer 108, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 278 kvm

BRA-i:
U. etasje 89 kvm: Entrè, hall, bad/vaskerom, badstue, soverom, entrè, bad, 2 boder, stue, kjøkken og soverom.
1. etasje 118 kvm: Stue, spisestue, kjøkken, gang, bad og 3 soverom

BRA-e:
U. etasje 28 kvm: Garasje

Frittstående garasje:
29 kvm: Frittstående garasje

BRA-b:
1. etasje 14 kvm: Innglasset terrasse

Åpent areal:
U. etasje 8 kvm: Terrasse
1. etasje 93 kvm: Terrasser og balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av Nils Magnus Graff Fossnes . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at tegningene på hybeldelen avviker noe fra godkjente byggetegninger. Det er etablert eget inngangsparti til hybelen og tilkomst mellom hoveddel og hybel er lukket fra innsiden.
Rommet i 1. etasje, som er innredet som soverom er opprinnelig byggemeldt som mat og klær og ikke søkt om / godkjent hos kommunen. Se punkt ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av lettklinkerblokker/murkonstruksjoner. Etasjeskiller av trekonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner med stående trekledning. Yttertak med saltakform av trekonstruksjon tekket med metallplater og shingel. Ytterdører med glassfelt fra 2011. Vinduer og balkongdører med to- og tre-lags glass og karmer/rammer av tre fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 3:
-Radon; måling viser at verdiene er høyere enn statens anbefalinger. Selger har ikke fått rapporten og videreformidler kun informasjon gitt av tidligere eier.
Se utfyllende tekst i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad 1. etasje; Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Membran, grunnet alder. Etablert stikkontakt på vegg i dusjsonen og ikke montert bunnlist/metallist mellom sokkelflis og bunn av våtromsplater.
-Vaskerom; Ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt. Lokalfall rundt sluk er mindre enn hva som ideelt anbefales og nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv til hovedsluk er ikke tilfredsstillende.
-Bad utleiedel, helhetsvurdering.
-Loft, grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.
-Innvendige trapper, grunnet registrering av knirk, kun rekkverk/håndløper på en side og rekkverkshøyden er under 90 cm. I tillegg har trappen åpninger på mer enn 10 cm.
-Etasjeskillere, grunnet skjevheter.
-Tekniske anlegg; Varmtvannsbereder og vannrør, grunnet alder. Det er ikke lokalisert stakeluke. Avløpsrør, grunnet alder. Det er ikke kjent sist det ble foretatt service på varmepumpe.
-Elektrisk anlegg, ikke fremlagt samsvarserklæring på utført arbeid.
-Tekking på yttertak, grunnet symptomer på elde og slitasje
-Terrasse, helhetsvurdering.
-Drenering; Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og er i tillegg ført opp mot ytterkledningen. Grunnet alder.
-Stikkledninger og tanker, grunnet alder.
Se utfyllende tekst i rapporten.

Selger opplyser om følgende oppgraderinger utført av tidligere eier:
-ny dusj fra 2023 oppe og dusj nede i 2020
-nytt rør i rør system i hele overetasje med koblingsboks i våtrom kjeller
-ny kloakk i nesten hele overetasjen
-påbygg i 2010 (Cirkelbygg)
-ny terrasse østvegg, ny panel østvegg og tak over inngang (Luther og co 2012)
-hele huset har byttet vinduer (bortsett fra 4 stk i hybel) i 2006 til 2013
-etterisolert, vindtetting og ny panel 2010-2012 egeninnsats
-byttet alt elektrisk i hoveddel, nytt sikringsskap med innhold til hele huset
-lagt varmekabler i kjeller (vaskerom og gang)
-frittstående garasje har fått ny port, kledning og isolasjon i 2023/24
-montert elbillader i 2018

Entré:
Eneboligen har en romslig entré med god plass til garderobeskap og kommode, hvor en kan sette og henge fra seg klær. Inngangspartiet er i underetasjen av boligen på fremsiden og har biloppstillingsplass og integrert garasje rett utenfor.

Kjøkken:
Pent kjøkken med slette fronter og benkeplate av laminat. God plass til kjøleskap og fryser i det ene hjørnet. Hoveddelen har et pent kjøkken med god standard. Rommet oppleves som svært luftig og gir mye arbeidsplass. Gode oppbevaringsløsninger med både under- og overskap, med plass til alt du skulle behøve av kjøkkenutstyr og servise. Benkeplaten strekker seg litt ut og er lagd som en liten kjøkkenhalvøy, som det er mulighet for å bruke som et kjøkkenbord. Her kan du praktisk ha barstoler, som sørger for at kjøkkenet også er et sosialt samlingspunkt for familien. Gulvet er lagt med laminat, vegger med fliser og malte flater og himling i panel.

Stue:
Hovedetasjen har en flott åpen løsning mellom spisestue og stue. Her er det plass til kreativ møblering i from av flere sittegrupper, langt spisebord og tv-seksjon. Fra stuen er det utgang rett ut til flott terrasse og innglasset terrasse.

Bad 1. etasje:
Bad fra 2011 med flislagt gulv og gulvvarme, våtromsplater på vegger samt panelbord i himling. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med dører og Speil med integrert lys. Badet har ellers et praktisk dusjkabinett og vegghengt toalett.

Bad/vaskerom i u.etg:
Vaskerom fra 2020 med gulvfliser og gulvvarme. Det er innredet med nedfelt utslagsvask, dusjkabinett og gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Rommet er veldig praktisk i hverdagen og her er det godt med lagringsplass og muligheten til å henge fra deg klær.

Soverom:
Eneboligen kommer med 3 soverom av god størrelse, hvorav 3 er er i 1. etasjen i hoveddelen. Det ene brukes som walk in closet. Om kjøper ønsker at innredning i det rommet fjernes så kan dette bli gjort til overtagelse.
Det er i tillegg et rom i underetasjen som brukes som soverom 4/stue. Dette rommet er ikke bruksendret og dermed ikke godkjent til varig opphold. I tillegg er det ett soverom i hybelen.

Uteområde:
Eiendommen har meget flotte uteområder opparbeidet med terrasse, innglasset terrasse og stor flat hage. Det er diverse beplantninger og busker opparbeidet i hagen. Ellers romslig gårdsplass på begge sider av tomten med plass til flere biler.

Hybel:
Utleiedelen består av en åpen stue- og kjøkken løsning, med god plass til diverse møbler, som sofagruppe, spisebord og tv-seksjon. Utleiedelen har et soverom av god størrelse og plass til seng og garderobeskap.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Selger opplyser at lysekrone over spisestue samt lys i walk in closet ikke medflger eiendommen.

Det er montert varmepumpe i trappegang opp til 1.etg. Det er elektriske varmekabler i gang og bad/vaskerom i u.etg samt på bad i 1.etg.
Det er en vedovn i trappegangen i u.etg.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 29.01.1979 og godkjente byggetegninger datert 1977 . Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Loft; For kloakkavluftningsrør må det skjøtes inn et stykke som mangler, og røret må isoleres.
- Utvendig; Taknedløpene må kobles til avløpsrør.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det er gjort flere forandringer på boligen etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.
- Endring av planløsning i 1.etasje og påbygg av 2 soverom. Det foreligger godkjente tegninger på dette datert 08.07.2010
- Innsetting av vindu på det som blir brukt som soverom i underetasjen. Det foreligger godkjente tegninger på dette datert 31.10.2007.
- Tak over terrassen. Det foreligger godkjente tegninger på dette datert 11.08.2004.
- Bygging av garasje med terrasse over, samt en lekestue. Det foreligger godkjente tegninger på dette datert 29.06.2000.

Megler finner ikke tegninger på frittstående garasje, dog er den skiset opp på øvrige byggetegninger uten at vi har funnet en egen byggemelding på denne.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er gitt midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på endinger som nevnt over dog er tiltakene byggemeldte og godkjente av den gang Hurum kommune.

Soverommet i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som klær og mat jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Vindu er meldt men ikke bruksendret. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Det ble satt inn på vindu på dette rommet i 2007.
Det er gjort følgende endring i underetasje etter at eiendommen ble bygget med hybel. Det er etablert egen inngangsdør til hybel. Denne var opprinnelig byggemeldt med inngang fra felles vindfang.
Badstuen er opprinnelig byggemeldt som en del av garasjen og er åpnet inn til vaskerom i ettertid. Dette er ikke søkt/meldt Asker kommune.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 406957, tinglyst 21.11.1977, type heftelse: Bestemmelse om veg Div. ledninger Med flere bestemmelser.
Eier har rett til å legge, og å ha liggende, stikkledninger for vann, kloakk og overvann over tilstøtende tomter frem til hovedledninger - samt rett til adgang for vedlikehold og inspeksjon over disse. Fritak for gjerdeplikt. Plikt til vedlikehold av veggrøft utenfor eiendommen.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 
 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet/hybel, og kan lovlig leies ut. Det er gjort følgende endring etter at eiendommen ble bygget med hybel. Det er etablert egen inngangsdør til hybel. Denne var opprinnelig byggemeldt med inngang fra felles vindfang. Ref pkt ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er utført radon måling tidligere hvor denne skal vise at verdiene er høyere enn statens anbefalinger. Selger har ikke fått rapporten og videreformidler kun informasjon gitt av tidligere eier. Det er derfor usikkert hva målingene i sin tid viste. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Tofte er et koselig tettsted langs Oslofjorden med flere strender og båthavner. Området er meget barnevennlig med flere barnehager og skoler innen kort avstand. Tofte sentrum har flere barnehager samt et bredt servicetilbud, med blant annet legekontor, apotek, treningssenter, flotte idrettsanlegg med kunstgressbane og flerbrukshall, matbutikker, vinmonopol, spisesteder og klesbutikker. Nærmeste dagligvarebutikk er KIWI Tofte og Coop Extra, ca. 5 minutters kjøretur fra boligen.

Fra eiendommen er det en kort vei til nærmeste badestrand og Sagene båthavn/båtforening. Med sin flotte kystlinje og natur er Tofte et populært mål både for dagsreisene samt for turister som søker roen. Flere strender, Filtvet fyr med gjestehavn.

Med bil tar det ca. 25 minutter til Sætre, 40 minutter til Drammen, 45 minutter til Asker og 60 minutter til Oslo. Det er god tilknytning til offentlig kommunikasjon med bussforbindelse til Drammen og Oslo. Se www.ruter.no for ytterligere informasjon.

Hurumlandet strekker seg nordover med skogkledde åser og vakkert turterreng. Her finner du rikholdige muligheter for turgåing, ferskvannsfiske og jakt både sommer og vinter. Det er også flotte tur- og friluftsområder i nærmiljøet, både langs kysten med badeplasser som Preisserstranda, fiskeplasser, og i skog og mark. På vinterstid er det flere oppkjørte skiløyper i området. I umiddelbar nærhet er det flotte sykkelmuligheter, både terreng og på landevei.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Tofte barne- og ungdomsskole, samt barnehager i området.
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen.

Eiendommen har en svakt skrånende tomt i to nivåer opparbeidet med singlet oppkjørsel, plenarealer og diverse beplantning. Det er stensatt oppkjørsel mot frittstående garasje på baksiden av boligen. Det er etablert terrasse og balkong mot nordøst på fremsiden av boligen og innglasset terrasse og terrasse mot sydvest på siden og baksiden av boligen

Eiendommen har en integrert enkelgarasje i tilknytning til huset samt en frittstående enkelgarasje. Det er ellers god plass til flere biler i gårdsplass på begge sider av eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 1042kvm nåværende boligbebyggelse i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 1042kvm til boliger i henhold til reguleringsplan for Røedfeltet datert 13.11.1975 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 16.06.2015.  

 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 13 432,- for 2024 I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29.000,- pr. år. Dette inkluderer hybel og e-bil lader.  
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8000,-.
Boligen er ikke tilknyttet velforening.
Boligen er tilknyttet fiber via Next Gentel har avgift på kr 638,- per mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 250 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 000 000,-/5 000 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

128 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 299 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørgen Torger Rørvik Ugstad-Hartmann og Anja Cecilie Ugstad-Hartmann

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 16-0082/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2582

Sist oppdatert: 28. august 2025 kl. 15:40