Bård Skolemesters vei 20

Bård Skolemesters vei 20, 0590 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 87, bruksnummer 12, ideell andel 1/1
Andelsnummer 58, Årvoll Vest borettslag, organisasjonsnummer 948609096

Totalt bruksareal BRA: 74 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, baderom, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 3 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod på hhv. 5 og 3 kvm.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.10.2025 utført av Anticimex v/Ståle Gran Skøien.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av mur og betongkonstruksjoner. Fasader utført i pussede og malte flater. Yttertak av saltaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein. Entrédør med kikkehull og sikkerhetslås i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og aluminium i 3-lags glass fra 2025. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - vesentlige avvik som resultat av alder, slitasje, skader m.m. som kan kreve tiltak)

Baderom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk (hensikten er å unngå følgeskade ved en eventuell lekkasje fra systemet).
- Tettesjiktet/membran har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres/bekreftes.
- Fallforhold/nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til 5 mm. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hjelpesluk er på tilfeldig sted målt til 15 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Øvrige rom:
- Innerdører/karmer bærer stedvis preg av alder/slitasje. Innerdør mot bad har enkelte svelleskader.

Teknisk anlegg:
- Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning.

Elektrisk anlegg:
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Våtrommet har vegger av mur/betong og det er derfor ikke utført hulltaking (for å sjekke fukt på baderom). Det er utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument og det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger har bodd ca. 7 år i boligen, som ble kjøpt i 2018.

Egenerklæringen følger vedlagt i sin helhet i salgsoppgaven.

Velkommen til Bård Skolemesters vei 20!

Blokken er omkranset av grøntarealer, har kort vei til marka, butikker og offentlig transport. Her er det et ungt, sporty og engasjert bomiljø. Dette er leiligheten for deg som ønsker kort vei til både byen og skogen. I barnevennlige omgivelser er det lett å finne seg til rette i dette borettslaget. Leiligheten har to store boder, felles bod i kjeller til fryser og fellesvaskeri.

Fin 3-roms med en solrik, rolig og attraktiv intent beliggenhet. Leiligheten innehar en god planløsning. Stor, sydvendt balkong på 9 kvm.

Detaljert inneholder boligen:

STUE:
Tiltalende og moderne stue med en lys og luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater og balkongdør som gir en god atmosfære. Her er det god plass til sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon. Rommet er romslig og har en veldimensjonert utforming hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Det er så og si ingen direkte innsyn til leiligheten. Her ferdes du med andre ord temmelig fritt både i stuen, balkong og på soverom. Fra stuen er det direkte utgang til en flott balkong. Plassbygget bokhylle på den ene veggen.

BALKONG:
Fra stuen er det videre adkomst til en romslig balkong på hele 9 kvm. Balkongen strekker seg langs deler av stuen og byr på sol fra tidlig morgen, til sen ettermiddag. I følge solkart er solen på balkongen fra ca. kl. 14.00 til ca. 20.00 midtsommers. Her er det god plass til utemøblement som både sittegruppe og grill - det er tillatt med el- og/eller gassgrill på balkongene. På årets varme dager fungerer balkongen naturligvis godt som en forlengelse av stuen. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager, så vel som flotte kvelder. Solskjerming i form av elektrisk markise er montert. Balkongen er overbygget av balkongen over, som gjør at du kan nyte balkongen selv på dager hvor været ikke er optimalt.

KJØKKEN:
Pent og moderne, adskilt kjøkken. Kjøkkeninnredning fra Ikea med hvite, profilerte fronter, benkeplate i tre og nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer som platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Hvitevarer er fra 2022. I og med at boligen er gjennomgående, får du svært gode lysforhold på kjøkkenet med eget vindu. Veggflatene er malt i en lun beigetone som står fint til det lyse gulvet og mellom benk og overskap er det montert lekre, grønne fliser. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker en god plass til en spiseplass ved vinduet.

SOVEROM I:
Hovedsoverommet har god størrelse og rikelig med plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Stort vindu gir svært gode lysforhold. God plass til garderobeløsning.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og selvsagt fleksibelt i bruk og passer like godt som både gjesterom, barnerom og kontor! Godt med lysinnslipp fra stort vindu.

BADEROM:
Et pent, flislagt bad med varmekabler og belysning i himling. Badet ble pusset opp i regi av borettslaget i 2004/2005.

ENTRÈ:
Det første som møter deg er en lys og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten.

DIVERSE:
- Borettslaget gjennomfører et renoveringsprosjekt i disse dager og denne blokken er ferdig.
- Vinduer og balkongdører fra 2025.
- Fasaden ble etterisolert og overflatebehandlet i 2025.
- Loftsbod med skråtak og gulvareal på 11 kvm.
- Kjellerbod på 5 kvm. Kjellerboden er lukket og perfekt til sportsutstyr.
- Felles sykkelbod.
- Felles rom i kjeller hvor man kan ha sin egen fryser.
- Nyere entredør B-30/35d som er brann- og lydklassifisert.
- Sikringsskap er plassert ute ved felles trappegang med automatsikringer.
- Leie av p-plass med/uten elbil-lader etter venteliste.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Hvitevarer er fra 2022.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Sentralvarme med radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg og varmekabler på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger en ferdigattestert tilsynsrapport på eiendommen datert 02.05.1958.
Videre foreligger det ferdigattest på utskifting av balkonger datert 23.02.1998, ferdigattest på rehabilitering av baderom datert 14.07.2006, ferdigattest på utskiftning av balkonger datert 07.11.2013 og 23.09.2024 ble det gitt tillatelse til oppgradering av fasader (pågående).

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet 1 bestemmelse om veg (kloakkledning, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn og gjerde), 2 bestemmelser om garasje/parkering, 4 bestemmelser om vann/kloakkledning og 1 erklæring/avtale (rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere.
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen ligger i et etablert, rolig og barnevennlig boligområde på Årvoll. Boligen ligger i en blindvei med store opparbeidede grøntarealer i umiddelbar nærhet, noe som gjør boligen meget velegnet for både barn og voksne. Kort vei til barnehage, barne- og ungdomsskole, div. forretninger og offentlig kommunikasjon.

Gangavstand til marka med turstier og lysløyper samt Grefsenkleiva alpinanlegg. Koselige Årvoll Gård med dyr og aktiviteter for hele familien en kort spasertur unna, samt badedammen på Tonsenhagen med bademuligheter om sommeren og akebakke om vinteren.

Årvoll senter ligger like ved med matbutikk, apotek, frisør, kafé og treningssenter. Kort vei til Linderud senter og Storo senter med et bredt utvalg av butikker og servicetilbud. Kort vei til flybussen.

Få minutters gange til offentlig kommunikasjon. Nærmeste bussholdeplass er Årvollveien/Årvoll senter eller Bjerke med buss nr. 31, som har avganger hele døgnet hele uken, nr. 31, nr. 25 til Majorstuen, nr. 58. Buss 26 til Bislett, 380 og 390 til Oslo Bussterminal, Flybussen fra Bjerke. Med buss fra Årvoll tar det ca. 4 minutter til Sinsen T-bane.

Dette er en bolig for deg som ønsker å bo sentralt, men samtidig bo i rolige og grønne omgivelser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Årvoll barnehage (1-5 år) 1 min
Årvollveien barnehage (1-5 år) 2 min
Bjerke Panorama barnehage (1-5 år) 10 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 16.476 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget har felles tomteareal opparbeidet med blant annet asfalterte veier, sykkelstativer, sittebenker, plenarealer og lekeområde.

Borettslaget har 73 parkeringsplasser som leies ut etter venteliste.
Ventetiden er vanskelig å forutsi da den avhenger av en oppsigelse fra eksisterende leietaker.
Leie av parkeringsplass koster kr 150,- pr. mnd.
I 2019 ble det også lagt til rette for totalt 8 plasser til elbil. Elbilplasser koster kr 750,- pr. mnd.
Det er per dags dato kostnadsfri gateparkering i Bård Skolemesters vei og Øivinds vei.

I tillegg er det to garasjelag i borettslaget med til sammen 72 garasjeplasser. Begge disse er separate selskaper som organiserer seg selv. Det er svært sjelden omsetning av garasjer i det ene garasjelaget, mens det andre har 63 garasjer + 1 motorsykkelplass, fordelt over hele området. Kjøp av garasje gjøres ved henvendelse til garasjelagets styre som forestår omsetningen etter ventelisteprinsippet .

Det er også 10 kommunale ladeplasser i Bård Skolemesters vei med god kapasitet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Saksnummer: 202459575 - Bård Skolemesters vei 2 - 28 - Oppgradering av fasader. Pågående i borettslaget.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Det er vedtatt bygging av forretning/boliger i Årvollveien 15 (gammel del av Årvoll senter). Riving av eksisterende bygning er utført. Tillatelsen inneholder oppføring av blokk på syv etasjer inkludert to kjeller-/underetasjer. Tomten er solgt til en ny utbygger, som planlegger å gjøre noen justeringer og sende ny søknad til Plan- og bygg. Hvilke justeringer det er snakk om og hva de innebærer er ikke klart. Støy og byggearbeider vil forekomme når byggingen settes i gang. Se saksnummer 202212136 hos Plan- og Bygningsetaten.

På tomten til Bjerke travbane er det lagt frem et omfattende planinitiativ. Selvaag Bolig ønsker å starte opp en omregulering av felt N4-N8, Torgbyen på Bjerke, i tråd med føringene i planprogram om felles regulering av disse feltene. I den forbindelse er det utarbeidet et planinitiativ for det kommende planarbeidet som skal vise hva som skal vurderes i plansaken. Det er potensiale for opp mot 600-700 boliger i Nordfeltet (Torgbyen) og 1100 boliger i Sørfeltet (Parkbyen). Det planlegges med en forventet ferdigstillelse av 150-200 boliger per år i en 10-årsperiode. Salgsstart er planlagt til 2026.
Saksnummer 202213772 (Bjerke Nord, Torgbyen): Beslutning om offentlig ettersyn er planlagt til 05.09.2025.
Saksnummer 202213600 (Bjerke Syd, Parkbyen): Oppstartsmøte var 19.09.2022, og er siste oppdatering av saksgang.
Se saksnumrene hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon.

Bystyret vedtok 23. mars 2022 å omregulere Refstadveien 102 fra forretninger og transformatorstasjon til boliger. Det skal bygges et tårnbygg på 40 meter (12 etasjer) i kombinasjon med en lavere lamell på 17 meter (4 etasjer). Mot Refstadveien skal første etasje inneholde utadrettet virksomhet (f.eks. butikk) mot et torg. Lamellen skal skjerme de nye boligenes utearealer fra støy i Refstadveien. Totalt inneholder prosjektet 63 boenheter. Dagens turvei gjennom Bjerke borettslag skal fortsette gjennom planområdet fram til Refstadveien. En fremtidig utvidelse av Refstadveien sikres. Se saksnr. 201715003 hos Plan- og bygningsetaten for mer informasjon. Salget er i gang og prosjektet kan følges på: https://bolig.soeiendom.no/boliger-til-salgs/pilar-bjerke/til-salgs.

I Refstadveien 60-74 foreligger det planer for omregulering av tomtene fra forretning- og kontor til bolig og næring. Nybygg med kombinert bebyggelse og anleggsformål – Kontor/ forretning/ offentlig eller privat tjenesteyting (treningssenter, service helse og velvære o.l)/bevertning/kulturinstitusjon (bibliotek), lager. Planene inneholder bygg på maks 7 etasjer og 3 underetasjer.
Bemerkningsmøte ble avholdt 04.06.2024. Se saksnr. 201915380 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Det ble for noen år siden avholdt et mulighetsstudie på tomten i Refstadveien 52 (Circle K-tomten). Her ble det sett på to alternativer, ett med boliger over bensinstasjon og ett med hotell/kontor/næring. Begge alternativene inneholder forslag til bygg med inntil 8 etasjer.

Felleskostnadene er kr 7.063,-  pr. mnd. og inkluderer: fyring, varmtvann, kabel-tv/internett (grunnpakke), nedbetaling av fellesgjeld, trappevask, fellesvaskeri, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig.

Borettslaget har vedtatt et vedlikeholdsprosjekt som vil føre til en økning i felleskostnader.
Se mer informasjon under punkt "Om Borettslaget". Økningen kommer 1 november og er på kr 555,-. Denne er allerede lagt til grunn i fellesutgiftene på 7.063,-.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 750,-
Avdrag felleslån kr 404,- (kr 563,- fra 01.11.2025)
Renter felleslån kr 1 354,- (kr 1 750,- fra 01.11.2025)

Megler har ikke fått opplyst nåværende eiers strømforbruk, men tilsvarende andeler i borettslaget har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2.000-5.000 kwh. pr. år. Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 194 176,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 776 705,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 58 862,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 429 667,- pr. 15.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr kr 96 245 600,- pr. 15.10.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 16369021234, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 15.10.2025: 4.95% pa.
Første termin/første avdrag: 30.04.2025 og siste termin: 31.10.2054

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 790 000,00 Prisantydning
429 667,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 219 667,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 238 645,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Khalida Baraki og Ahmad Shah Qayoumi

Leiligheten er tilknyttet Årvoll Vest borettslag.
Borettslaget består av 224 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom det ikke er til ulempe for andre beboere. Styret skal ha melding om hundehold og egen avtale om hundehold skal underskrives av andelseier før hundeholdet begynner.
Borettslaget har egen hjemmeside: www.arvoll-vest.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Nye vinduer, balkongdør og etterisolering av fasade (pågående)
2024: Overflatebehandling av inngangspartier og oppganger
2022: Ny avfallsordning med nedgravde beholdere
2014 - 2020: Nye tak
2013: Utskifting av balkonger
2004/2005: Rehabilitering av våtrom

Planlagte påkostninger:
- På generalforsamlingen 28. mai i fjor ble det vedtatt et stort vedlikeholdsprosjekt. Dette innebærer etterisolering og overflatebehandling (maling) av fasader, utskiftning av vinduer, balkongdører samt nye inngangsdører og oppgradering av inngangspartiene med Front Entreprenør AS som totalentreprenør, og OBOS Prosjekt AS som prosjektadministrator.
Styret ble gitt fullmakt til å inngå bindende avtale med Front Entreprenør AS og OBOS Prosjekt AS.
Prosjektet startet opp høsten 2024. Total byggetid vil være ca. 14 måneder. Det vil bli montert stillas i forbindelse med fasaderehabiliteringen, mens vinduer og balkongdører skiftes fra leilighetenes innside. Dersom det skal gjøres tilleggsarbeider, så kan byggetiden blir noe forlenget. Det vil i sammenheng med arbeidet bli satt opp stillas utenfor blokken, og arbeidet i denne blokken er planlagt fra uke 31 til 44.
Den totale kostnaden i prosjekt er estimert til kr 70.000.000,-. Det ble i den forbindelse gitt fullmakt til styret til å ta opp et lån på inntil kr 70.000.000,-.
Pt. er kr. 45.000.000,- av lånet utbetalt, og ligger inne i opplyst fellesgjeld. Det er forventet en total fellesgjeld per andel på kr. 433.000,-, som vil si en økning på ca. 117.000,- fra dagens fellesgjeld.
Det er forventet en økning i felleskostnader på ca. kr 500,- - 600,- pr. mnd (dagens rente i Handelsbanken på 5,8% er lagt til grunn og 30 års nedbetalingstid). Rentenivå og tidspunktet for opptrekk av lånet (4 delutbetalinger) vil påvirke beløpene.
Her kan man følge med prosjektets fremdrift: https://frontent.no/beboerinformasjon/arvoll-vest-borettslag.
- Borettslaget har orientert beboerne om at dreneringen er gammel og det vil bli behov for å fornye denne i løpet av noen år.

Årsmøte i borettslaget ble avholdt 22.05.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst og dersom forkjøpsretten benyttes løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader i Klare Finans AS. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfristen er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Kunderabatt iht. avtale  kr -12 000,-
Markedsføringspakke  kr 28 250,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 13 181,-
Foto - leilighet  kr 5 550,-

Oppdragsnummer 39-0194/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25194

Sist oppdatert: 27. oktober 2025 kl. 14:05