Viktor Holens veg 12

Viktor Holens veg 12, 2074 EIDSVOLL VERK
Kommunenummer 3240, gårdsnummer 128, bruksnummer 206, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 224 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 81 kvm: Vaskerom, Vindfang, Gang, Toalettrom, Stue/kjøkken
2. etasje 90 kvm: Gang, Soverom, Soverom 2, Soverom 3, Soverom 4, Bad, Bod

BRA-e:
1. etasje 8 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje
*Loftetasje i garasje er ikke målt da takhøyde er mindre en godkjent takhøyde for oppholdsrom.

Terrasse/balkong
Enebolig:
1. etasje 62 kvm: Med utgang fra stuen har du en stor uteplass med direkte tilgang til hage

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2025. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bolig med primær-areal på 167 m² over 2 etasjer. Boligen er opplyst lydisolert mot flystøy med gips i himlinger.

Grunnmur er utført i støpt betong - støpt plate på mark. Etasjeskille er utført i trekonstruksjoner. Yttervegg i isolert bindingsverk som var normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Stående utvendig trekledning.
Mønet skråtak i trekonstruksjoner med undertak av plater.
Kombinert kaldt loft og skråhimling. Konstruksjonene prefabrikkert.
Utvendige beslag, takrenner og nedløp i metall. Vindskier og toppbord i treverk. Takvann ført ned i grunnen.

Trevinduer med 2-lags energiglass.
Ytterdør i treverk med 2-lags energiglass.
Balkongdører i med 2-lags energiglass.

Veranda med utgang fra stue. Fundamentert direkte på grunn.
Rekkverk/levegg i plast. Delvis overbygget. Markise over, elektrisk.

Ventilasjon består av balansert ventilasjon.
El-anlegg med automatsikringer. I hovedsak skjult ledningsnett.

Utvendig bod:
Bygning oppsatt på enkel fundamentering i tradisjonelt bindingsverk. Utvendig kledd med malt trepanel. Mønet saltak tekket med stein.

Garasje:
Garasje/uthus oppsatt på murt/støpt grunnmur. Støpt plate må mark, flislagt, Vegger er over bakken utført i trekonstruksjoner, utvendig malt trepanel. Mønet skråtak i trekonstruksjoner tekket med stein. Leddport med elektrisk åpner.
Nedfelt løfte-bukk i gulv. Loft er innredet, utvendig adkomst Lader for el-bil.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 er gitt på :
Utvendig - veggkonstruksjon. Lav høyde mellom grunnen og kledning, risiko for skader. Anbefalt høyde mellom terreng og kledning er 30cm. Ingen umiddelbare tiltak ansees som nødvendig, men det anbefales å følge med bygningsdelen.
Takkonstruksjon:
Konstruksjonene er dårligere enn dagens krav, men ikke dårligere enn hva som var normalt på oppføringstidspunktet. Det er ikke nødvendig med umiddelbare tiltak, men det anbefales å følge med konstruksjonene.
Takstmannen har ikke kjennskap til radonmåling av boligen, boligen er ikke utført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger.
Bad 1.etg. Dusjing direkte på vegg/gulv gir økt belastning på konstruksjon og kan redusere levetiden på våtrommet.DUsjen er opplyst å være svært lite brukt. Rommet har mer enn halvparten av forventet brukstid oppnådd. Rommet må brukes med forsiktighet og det må følges med på konstruksjonene da risikoen for skader er stor. Det er ikke registrert avvik utover elde og normal bruksslitasje. Siden våtrommet fungerer i dag er det ikke behov for strakstiltak.
Vaskerom:
Lokalt fall i dusjsone, ellers er gulvet tilnærmet flatt. Fall er ikke iht. dagens krav, men de krav som var gjeldene ved byggeår.
Plastsluk
Bad 2.etg:
Dusjing direkte på vegg/gulv gir økt belastning på konstruksjon og kan redusere levetiden på våtrommet. Rommet har mer enn halvparten av forventet
brukstid oppnådd. Rommet må brukes med forsiktighet og det må følges med på konstruksjonene da risikoen for skader er stor.
Fall er ikke iht. dagens krav, men de krav som var gjeldene ved byggeår. Fall forhold er målt og funnet tilfredsstillende i dusj.
Plastsluk
Elektriske anlegg

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringskjema:
Eier har bodd i boligen i 16,5 år.
Noen gulvfliser på vaskerom har løsnet men fikset før overtakelse - Limt på plass gulvfliser som hadde løsnet
Sukkermaur ble sett på gangen ved inngangsdør i vinter/vår
Ble byttet varmeelement i ventilasjonen på garanti.
El-bil lader i garasje
Satt opp vegg i andre etasje slik at tvstue ble et rom

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming består av vedfyring og strøm, luft/luft varmepumpe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen datert 01.12.2008.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er satt opp en vegg til et soverom i 2.etg. hvorav rommet opprinnelig er byggemeldt som en loftstue.

Det foreligger godkjent igangsettelsestillatelse for garasjen datert 05.05.2008. Det foreligger ikke ferdigattest for garasjen. Selger opplyser at garasje ble satt opp i 2011.
Rommet over garasjen er ikke byggemeldt som noe oppholdsrom og er ikke godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.  

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 
 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen har en rolig, populær og familievennlig beliggenhet på Eidsvoll Verk, perfekt for barnefamilier, eller for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til alt. Området er ettertraktet grunnet sin kombinasjon av sentral beliggenhet og trygge omgivelser, med nærhet til skoler, barnehager, kollektivtransport og daglige servicetilbud.

Området er et etablert og hyggelig boområde som passer for både store og små. Her bor du med umiddelbar nærhet til fotballbane, lekeplasser, idrettshall, badevann og flotte skiløyper. Råholt ungdomsskole kan også skilte med en moderne idrettshall og et innbydende svømmeanlegg med flere bassenger og sklier.

Boligen ligger i gangavstand til vakre tur- og friluftsområder sommer og vinter. I nærområdet finner du blant annet rundt Hurdalsjøen med perfekte omgivelser for rekreasjon året rundt. Det er også kort vei til Råholt sentrum og det nye kjøpesenteret, med et godt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud. Råholt sentrum og AMFI Eidsvoll er kun en kort vei unna med et bredt utvalg av butikker og spisesteder.

Det er gangavstand på ca. 15 minutter til Eidsvoll Verk togstasjon med hyppige avganger. Reisetiden med tog til Oslo er ca. 30 minutter, og til Gardermoen kun 7 minutter.

Avstander med bil:
Hurdalsjøen ca 3 min.
Jessheim ca 18. min.
Gardermoen ca 20 min.
Lillestrøm ca 40 min.
Oslo ca 45 min.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eidsvoll Verk Skole (1-7kl.) 1.6km.
Bønsmoen skole (1-7kl.) 2km.
Råholt ungdomsskole (8-10kl.) 1.4km.
Eidsvoll videregående skole 12km.

Ankertunet barnehage (1-5 år) 1.7km.
Steinerbarnehage Veslebrunen (0-5 år) 1.9 km.
Bønsmoen barnehage (1-5 år) 2km.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 679 kvm. Tomten er flat,skrånende og opparbeidet med plen. Det er belagt med stein ved inngang og ved garasje. Tomten er solrik, barnevennlig og brukervennlig.

Parkering i dobbel garasje. Fastmontert lader for EL-bil følger med.
Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med. Løftebukk i garasje medfølger.

Gode parkeringsmuligheter på tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan Sagmoen datert 26.08.2002.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 29.096,- for inneværende år.
I dette inngår:
Avløp 7 147,20 kr
Eiendomsskatt 9 134,00 kr
Feiing 525,68 kr
Renovasjon 6 810,00 kr
Vann 5 480,10 kr
Sum
29 096,98 kr

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 28.000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 5.500.
Veiavgift er kr 500 pr. år. Kostnader før strøing og måking kommer i tillegg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 276 001,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 104 003,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

162 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
183 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 683 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jøran Bergsjøbrenden

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0060/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2560

Sist oppdatert: 16. juni 2025 kl. 14:09